居住问题是一个人、一个家庭、一个社会生存与发展的根本问题，1998年中国城镇住房制度改革要解决的就是这个问题。然而，因为理论准备的不足，或者是对中国国情还缺乏足够深入的了解，借鉴欧美成功经验的改革方案在中国实施起来却是问题多多。在2008年年底我的博士论文开题的时候，住宅市场不约而同已经成为所有理论研究人员关注的焦点问题。
在李扬老师和王国刚老师的双双鼓励下，我开始研究中国的住宅市场问题，一度认为地租市场化是房地产融资风险的主要来源。然而随着问题研究的深入，我发现中国住宅市场问题不在于地租的市场化，而在于政府没有进行必要的管制。因为没有认识到或不愿认识到中低收入阶层居住需求的刚性，1998年改革方案缺乏对政府特别是地方政府履行住房保障职能的有效约束，导致中国地方政府以地生财，住宅市场投机盛行，普通社会公众极为不满。放眼国际，美国发生次贷危机，政府扮演的角色与中国恰恰相反，只是过犹不及。理论上，关于住宅市场的问题应如何解决，中外特别是欧美经济理论研究界其实已经有了较为深入的探讨，足以解释中国住宅市场的现实问题。因此，中国住宅市场存在的问题应该纯粹是一个实践问题，是一个将已有理论进行创造性运用的问题，将其作为研究对象是不可能取得什么理论上的突破的。抱着这一个观念，我在梳理现有住宅理论研究成果的基础上，花了半年时间，于2010年春节前完成了住宅市场的理论分析，但没有重点分析中国、美国这两个住宅市场发展的典型案例。因为立足于把问题讲清楚的研究报告，没有必要纠缠于具体的事情。
另一方面，由于对自己的分析结论过于意外，2010年春节后，我一边修改博士论文，一边阅读古今中外有代表性的房地产文献，愈发坚信自己的结论没有错，也是经得起推敲的。5月论文答辩后联系工作，巧遇国内房地产界的资深学者张泓铭先生。张先生颇欣赏《住宅市场与政府管制》提出的一些论点，认为很有新意，但需要把没有说清楚的问题讲透。在张先生的指点和鼓励下，我重新推敲了一下我以前的观点，使其更严谨，并根据最新的资料把中美两国的住宅市场作为典型案例进行了剖析，形成了今天大家看到的这本书的主要内容。
回首过去，我很感谢我的老师王国刚先生和李扬先生，感谢他们提醒我研究房地产市场。我更感谢我的博士后合作导师张泓铭先生，没有他的关照，我很可能不会从事已经有十几年积淀的理论研究，不会成为一个今天小有成就的我。张先生为人谦和，虚怀若谷，特别注意鼓励晚辈和培养后进，在他面前，懒惰的会变得勤快，精明的会变得聪明。我在不惑之年能遇到张先生，感到非常荣幸，我相信这一定是上苍对我的恩赐。我要感谢我的领导和同事（张泓铭先生、戴晓波先生、顾建发先生和陈则明先生）对我的支持，使我得到单位出版基金的部分资助。我还要感谢责任编辑周国强先生的帮助，没有他的热诚厚道，我的专著不会这么快与读者见面。
顾书桂
2010年8月于上海社会科学院
