1.商品房的价格如何确定？
根据《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策制定，并结合楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。商品住宅的价格具体由四部分组成：
(1)成本。包括征地费、拆迁安置补偿费、勘察设计费、前期工程费、住宅建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、住宅小区非营业性配套公共建筑建设费、管理费、贷款利息。
(2)利润。
(3)税金。
(4)地段差价。
2.商品房的现售应具备什么条件？
根据有关规定，商品房的现售必须具备三个条件：
(1)建筑物已竣工，取得了《工程质量竣工核验证书》，并已具备住用条件。
(2)取得《国有土地使用权证书》，并办理了产权初始登记，取得了整栋楼或套(单元)的《房屋所有权证》。
(3)已确定售后服务单位，并已制定售后维修管理公约。
3.购买现房应当注意的问题有哪些？(1)注意审查房地产开发商的资格。对开发商的资格审查主要是查看“一照”、“五证”原件。一照即《企业法人营业执照》。五证即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房销售许可证》。五证上的名称应当与营业执照上的名称是一致的。
(2)注意审查出售房屋的所有权证书原件。现房出售，开发商应当持有整栋楼或所售房子的所有权证。即已对出售的房屋进行了所有权初始登记。
(3)注意审查商品房的建造质量。现房的质量审查首先查看开发的《工程质量竣工核验证书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；其次是按照验房的技巧对房屋进行实地查看。
(4)注意了解物业管理。了解清楚小区是由物业管理委员会管理还是开发商代管；物业管理的费用都有哪些，如何收取。
(5)洽谈价格。根据你所选择购房的地段、朝向、楼层等因素同开发商协商价格，争取在售价上取得折扣。
(6)仔细签订标准的商品房买卖合同。在合同中特别注意约定面积的误差、交房日期、产权证办理期限，价款的支付可按首次付多少、交房时付多少、入住后产权证交付时付清的方式约定。
(7)验房入住。首先向开发商索取“二书”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，然后按照合同约定及“二书”中的承诺去验收房屋。
4．如何审定商品房开发商的资格？
根据《城市房地产开发管理暂行办法》的规定，房地产开发公司应具备以下条件：
(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；
(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；
(3)注册资金100万元以上，且流动资金不低于100万元；
(4)有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员；
(5)法律、法规规定的其他条件。
根据以上条件，城市房地产开发企业必须持有建筑主管部门颁发的《房地产开发企业资质等级证书》，进行房地产预售必须持有房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》等。《企业法人营业执照》是企业合法经营的前提条件，但不是有了法人营业执照就可以进行房地产开发，因此审查房地产开发商的资格不仅是看其有无《企业法人营业执照》，而是要看《营业执照》上的注册资金等登记项目是否符合《城市房地产开发管理暂行办法》规定的最低标准；同时查看《房地产开发企业资质等级证书》也不是简单地看其有无资质证书，而是看《资质证书》中注明的开发商的资质级别。根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业的资质分为五个等级，只有一、二、三、四级企业才能从事城市房地产开发业务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发经营。因此，审查开发商的资格不能只从形式上看其有关证件是否齐全，更应从实质上去审查开发商有无相应的开发资格。购房者一般应尽量选择被评为一级或二级企业的房地产开发商。
5．什么是商品房预售？
商品房预售，又称期房买卖，它是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期由开发商交付房屋的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，它不同于一手交钱、一手交货的现货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。因此，在香港将其称为“买楼花”，是我国目前房地产开发中已普遍采用的一种房屋销售方式。
6．商品房预售条件是什么？
根据我国《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售应符合下列条件：
(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得《土地使用权证书》。这是商品房预售的基础，因为只有土地使用权是合法的，在其上所建造的房屋才能合法地进入市场，销售才是合法的。
(2)持有《建设工程规划许可证》。房地产开发商如果违反城市规划，在未取得《建设工程规划许可证》时，自建商品房并将其预售，其销售的房屋就不能办理产权证。
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。向境外预售商品房的，应当同时提交许可向境外销售的批准文件。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。
7．商品房预售合同的主要条款有哪些？
预售商品房，预售方应与购买方签订书面合同，合同的条款主要有：
(1)预售商品房的基本情况。包括商品房坐落位置、土地使用权证号、土地使用权取得方式、商品房预售许可证号、房屋面积、结构及装修标准等。预售商品房的数量、面积应以平方米来计算，并明确是建筑面积还是使用面积或其他面积。
(2)在价款约定上，如每平方米多少元，不仅应标明单价，还应标明总价。 《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预付款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收20%，到房屋封顶可收35%，到房屋交付使用拿到产权证时再全部收取剩余的5%。
(3)交付方式和期限，包括预售款的支付方式、期限和房屋的交付方式、日期。应当书写准确，不能含糊。
(4)违约责任约定一定要清楚。在面积上要约定，特别注意对误差的约定一定要仔细。
(5)预期交房如何承担违约责任。
(6)房屋质量与约定不符，如何承担责任。
(7)拿不到产权证如何承担违约责任。
8.商品房出售中建筑面积计算的范围是如何规定的？
(1)单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算，单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。
(2)两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算。其底层建筑面积按外墙勒脚以上的外围水平面积计算，二层及二层以上的按外墙外围水平面积计算。
(3)地下室、半地下室及相当出入口的建筑面积，按其上口的外墙外围水平面积计算(但不包括采光井、防潮层及保护墙等)。
(4)多层和高层住宅内的楼梯间、电梯井、垃圾道、通风道等均按建筑物自然层数计入总建筑面积。高层建筑物内的技术层(供放置管道设备和修理养护)如层高超过2.2米按一层计算建筑面积。
(5)突出墙外的门斗、有顶盖和柱子的走廊、檐廊和雨篷，按柱子的外围水平面积计算面积。没有柱子、走廊、檐廊、雨篷，按其投影面积的50%计算建筑面积。
(6)多层或高层住宅建筑中，突出于房顶围护结构的楼梯间、水泵机房和水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
(7)封闭式阳台，按其水平投影面积计算。非封闭式阳台按其水平投影面积的50％计算建筑面积。
(8)室外楼梯无论是作为主要通道，还是供疏散之用，均应按每层的投影面积计算建筑面积。
商品房出售中不能计算为住宅使用面积的有三个部分：
(1)突出墙面的构件配件和艺术装饰，如柱子、墙垛、墙脚、台阶、无柱雨篷、庭院等。
(2)供检验、消防的室外爬梯。
(3)独立、不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。
9.如何测算商品房实际购房面积？
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售均按建筑面积计算价格，商品房按“套”或“单元”出售，商品房出售合同中的销售面积均为建筑面积。具体为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。其公式是：
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。
套内建筑面积由三部分组成：
(1)套内的使用面积。即房间、厅、厨房、卫生间的面积。
(2)套内墙体面积。是指使用空间周围的维护或承重墙，分公用墙和非公用墙两种。其中公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙壁体面积。非公用墙墙壁体水平投影面积全部计入套内面积。
(3)阳台建筑面积。包括封闭式阳台和非封闭式阳台。其中，非封闭式阳台按水平投影面积的一半计算。封闭式阳台则全部计入建筑面积。
公用建筑面积由两部分组成：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅、过道、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积。
(2)套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙壁墙体水平投影面积的一半。
购房者应合理分摊的公用建筑面积。计算公式为：
分摊的公用面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和
商品房建筑面积的计算专业性较强，购房者应特别注意，在购房时最好到房屋管理部门去进行咨询，以避免购房时发生不必要的纠纷。
10.在签订商品房预售合同时如何约定面积误差条款？
一般来讲，房屋在建设过程中会与设计图纸有一定的误差，而预售的房屋大部分都是依照设计图纸标识的面积进行销售的，所以预售时和最终测量的房屋面积之间会有误差。对于商品房的面积误差，购房者一定要在合同中仔细约定，防止纠纷发生。实践中对商品房面积约定一般可以采用以下两种方法：
(1)在签订商品房预售合同时，买方可与卖方约定，当预售商品房的实测面积与预售面积的误差在一定范围内时(一般为3%)，不视为卖方违约。房屋交付时，双方按实测面积根据合同确定的面积售价重新结算房价。
(2)在合同中明确约定如实测面积与预售面积误差超过一定范围时，视为卖方违约，卖方应承担违约责任，买方可以要求解除合同，同时卖方必须返还房价款及利息。或买方接受“缩水”的房子，要求卖方赔偿损失，至于损失双方既可在合同中明确约定一定的数额，也可约定损失的计算方法。至于采用哪种约定更为妥当，应视具体情况，并同开发商协商后决定。
11.购买商品房要缴哪些税和费？
根据法律规定，个人购买商品房应当缴纳两种税，即契税和印花税。所谓契税，是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向购房人所征收的一次性税收。契税由购房人按房价的3％—5％(目前各地普遍征3％，其余2％缓征)缴纳。所谓印花税是指对经济活动中书立、领受凭证证书的一种税收。印花税由买卖双方分别按房价的1‰缴纳。
除以上两种税以外，购买商品房还需缴纳两种费，即交易手续费和产权转移登记费。交易手续费由买卖双方按房屋成交价的1％缴纳(双方各承担一半)；产权转移登记费由买卖双方按成交价的4‰缴纳(双方各承担一半)。如购买的商品房房价为28万元，买方应缴纳的税费为：契税8400元，印花税280元，交易手续费1400元，登记费560元，合计买房者应缴纳的税费为10640元。
12．购买的商品房如何保修？
根据《房地产法》的规定，房地产开发商在商品房交付时应当向商品房购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》就是房地产开发商对所售商品房承担质量责任的法律文件，在此文件中载明了工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。开发商应当按照《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。商品房保修期限从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限和范围如下：
(1)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；
(2)屋面防水为三年；
(3)墙面、厨房和卫生间地面为一年；
(4)地下室及管道渗漏为一年；
(5)墙面、抹灰层脱落为一年；
(6)地面空鼓开裂、大面积起沙为一年；
(7)门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为一年；
(8)灯具、电器开关损坏为六个月；
(9)管道堵塞为两个月；
(10)供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；
(11)其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确不合格的，购买人有权退房。
13．购买的商品房屋由谁维修管理？
根据《房地产法》的有关规定，商品房在出售之前，出售单位必须严格进行检修，保证房屋质量和使用的安全。出售之后需要维修养护的范围主要有三个方面：
(1)户门以内的部位和设备，水、电、气、表以内的管线及自用阳台均为自用部位和自用设备；
(2)承重结构的部位(梁、柱、内外墙体、屋顶及基础，不含内墙面、地面、顶棚)，外墙面及楼梯间、走廊、通道、门厅、烟囱、自行车棚等共用部分；
(3)共用上下水管道、落水管道、邮政信箱、垃圾道、供电线路、照明、共用天线、暖气管道、高压水泵、消防设备及电梯等共用设备。
上述部位的维修保养责任和费用承担原则是，在保修期内由售房单位负责，不在保修期内的按以下原则进行：
(1)自用部位和自用设备由产权人个人进行维修，费用个人负担；
(2)共用部位和设备由有关的产权人共同维修，费用共同负担，其中人为过错损坏的由责任者维修，费用由责任者负担；
(3)商品住宅的维修管理实行统一管理的原则，一般是由在房地产管理部门的监督指导下，住宅小区产权人共同选举成立的物业管理委员会负责住宅的维修保养和日常管理工作。
14．购买的商品房是否应缴纳维修基金？如何缴纳？
根据建设部1998年11月9日发布的《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》第四条规定：凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金；第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％—3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金的比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
15．购买商品房应当注意哪些法律问题？
一般来说，购买商品房可分为三个阶段，即准备阶段、购买阶段和后续阶段。 在不同阶段都会出现不同的法律问题：
(1)准备阶段应注意四个问题：①防止虚假广告。多数人买房，先是从广告中了解房屋的大致情况。但开发商的宣传广告普遍存在不真实的情况。我国《房地产广告发布暂行规定》和《城市房地产开发经营管理条例》规定， “房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证的文号”。因此，在进行广告了解时要比较广告的规范性和真实性，应通过实地考察以辨真伪。②进行资格审查。房地产开发企业预售商品房，应当持有“一照”、“五证”。即《企业法人营业执照》、《土地使用权证书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。上述证照如若不全则容易引发纠纷。因此，在购房之前，应当向开发商或有关部门了解上述情况或要求出示相关证件。③了解他项权利。购房之前对预售商品房的他项权利如房下之土地是否有抵押权等情况也应了解。④签订房屋认购书时要慎重。特别注意定金条款的使用。
(2)在购房阶段注意书面合同的签订。合同内容应详尽、完整，包括商品房的建筑面积和使用面积、面积误差范围、价格、交付日期及条件、质量要求、物业管理方式、办理房产证时间及双方的违约责任等条款。这些条款中，应特别注意在填写暂测面积时，除填写总建筑面积外也要将套内建筑面积和公用分摊建筑面积填上。根据有关法律规定，如果总建筑面积增减，而套内建筑面积不变，仅是公用分摊建筑面积增减，房屋总价不变。另外，暂测面积与实测面积误差为±2％。同时重视质量条款的约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房的保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
(3)在后续阶段注意两个问题：①商品房交付使用后，如主体结构质量出现问题或与合同约定不符，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确有质量问题的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。②登记备案。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
16．开发商在集体土地上建造的“商品房”是否可以购买？
根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。由此可见，商品房是在城市规划区内的国有土地上建设的，只有按照上述规定建设的商品房才是我国法律规定的商品房，才能向社会销售。购买后才能办到产权证。同时《土地法》规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。涉及农用地转建设用地的，由国务院批准。”在集体土地上建造“商品房”，因集体土地属于农用地，如没有按照法律规定转化为建设用地，在购买该集体土地上的“商品房”时就办不到房产证。所以集体土地上的“商品房”是不能购买的。
17.能否将购买的期房在未竣工前再行转让？
期房的再转让在香港又叫炒“楼花”，它是指预购方从开发商处购得预售的商品房后，伺机又高价卖出的行为。根据《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让的问题，由国务院规定。”目前国务院对此未作出明确规定。1995年12月最高人民法院发布了《关于审理房地产管理法施行前开发经营案件若干问题的解答》对预售商品房的转让问题作出了规定：一是商品房预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应认定无效；二是商品房预售合同的双方当事人，经有关主管机关办理了有关手续后，在预售商品房尚未交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续，可认定转让合同有效；三是没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续的，也可以认定转让合同有效；四是商品房预购合同的预购方，在实际取得房屋产权并持有房屋的所有权之后，将房屋转让给他人的，按一般房屋买卖处理。目前，在国务院的规定未出台前，实践中仍按上述规定认定预购商品房转让行为的效力。由此可见商品房预售合同可以通过背书转让，但一定要去房产管理部门进行登记，国家禁止违法炒卖楼花。
18．开发商不能按期交付预售的商品房时怎么办？
对开发商逾期交房要根据购房合同进行具体分析，看开发商逾期交房有无免责事由，然后分两种情况进行处理：
(1)如果有确凿证据证明开发商逾期交房有免责事由，可以采取协商的办法与开发商就新的交房时间以及补偿的问题达成补充协议；
(2)如果开发商拿不出任何证据证明其有免责事由，购买者就可根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的有关规定和购买房屋的合同约定，要求开发商或给予经济补偿或支付违约金，购房人还有要求退房的权利；如果开发商不答应购房者的要求，购房者可以通过法律手段来保护自己的合法权益。
19．预售合同中的商品房面积与建成后实测面积有出入的如何处理？
期房交房的面积，应当根据购房合同中的规定进行测量，看是否超出了合同约定的误差范围。如果在合同约定的范围之内，双方按房屋的售价进行结算，即合同约定的价格。如果超出了合同约定的最小误差范围，购房者有权决定是否仍购买该房屋，不购买时，购房人可以要求开发商双倍返还定金、退还已付房价款和利息。如果与开发商协商无果，购房人可以通过人民法院解决。
20．首层花园可以赠送或卖给首层住户吗？
根据《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，土地使用权的价格已经包括在商品房销售价中，作为购房者在购买了房子后，不仅取得了房屋的所有权，而且同时也取得了一定面积的土地使用权，这些面积的土地使用权既在楼座之下，也在楼房四周，所有购房者对该片土地共同享有土地使用权。如果开发商将首层花园赠送给首层住户，就侵犯了其他购房者的合法权益。因此，开发商无权赠送或买卖属于全体购房者所共有的首层花园。
21．屋顶平面使用权能否出售给最高层住户？
根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定，商品住宅的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建筑费。屋顶平面作为配套公共建筑的一部分，其建筑费已经计入商品住宅价格之中。同时，屋顶是消防通道，是住宅安全防范设施的一部分，根据《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》，应当由产权人和使用人妥善使用与保护，不得破坏和挪作他用。因此，开发商无权将属于全体购房者共有、共用的屋顶作价出售给最高层住宅户单独使用。
22．开发商把期房抵押出去怎么办？
开发商在商品房预售资金收入不理想时，为了获得贷款，就会将已经预售的房屋抵押给银行等金融机构，这就会导致购房者不能及时拿到产权证，甚至卷入诉讼纠纷之中。按照有关法律、法规的规定，开发商将预售的商品房抵押给银行的行为是对购房者的侵权，购房者可依法要求开发商承担违约责任，并可要求退房。值得一提的是，购房者在签订商品房预售合同时就应预防此种问题的发生，议定发生后的违约赔偿责任或解约权。
23．开发商擅自改变小区的配套设施怎么办？
根据规定，住宅区的配套公共设施属于全体购房者共同所有，购房人在购房后，就取得了该公共配套设施的所有权。配套公共设施与物业区内购房人的生活息息相关，配套公共设施也决定着物业区内购房人的生活质量和居住的舒适程度。对开发商来说承建相应的公共设施已成为法定要求，是履行合同义务。因此开发商无权改变小区的住宅配套公共设施，否则是对购房者的一种侵权。如果购房者在住进物业区后却发现开发商擅自改变了合同约定的公共配套设施，购房者可以到政府规划部门反映以求解决，必要时可依法提起诉讼来维护自己的权益。
