1.何谓房屋买卖纠纷？类型有哪些？
房屋买卖纠纷是指有关当事人在买卖房屋过程中发生的各种争执。房屋买卖纠纷从内容上看可分为四类：
(1)商品房买卖纠纷；
(2)公房买卖纠纷；
(3)私房买卖纠纷；
(4)拆迁安置纠纷。
2.解决房屋买卖纠纷的途径有哪些？
目前解决房屋买卖纠纷的途径有四种：
(1)协商。协商是指买卖纠纷双方当事人本着互谅互让的原则，自己协商解决纠纷。
(2)调解。调解是指在第三者的主持下，纠纷双方当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解协议解决纠纷；调解协议不具有强制执行效力。调解一般可向消费者协会投诉或者向房地产管理部门投诉。
(3)仲裁。仲裁是指纠纷双方当事人依据他们事先或事后达成的仲裁协议，自愿将其之间的争议提交双方仲裁协议约定的仲裁委员会中判明事非，分清责任，依法作出裁决解决争议的一种方式。仲裁裁决具有强制执行效力，当事人必须履行。
(4)诉讼。诉讼是指纠纷双方当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院依照法律和事实作出判决以解决争议的方式。判决书具有强制执行效力。
3.仲裁和到法院诉讼有什么不同？
仲裁裁决的效力和人民法院判决效力是一样的，但仲裁和诉讼相比有以下优点：一是仲裁是一局终裁制，诉讼则实行两审终审制；二是仲裁的期限较短，通常不超过四个月，而诉讼则需要二审才能终审，期限六到九个月，且由于种种原因，经常会被拖延；三是仲裁属于民间机构，没有地域管辖的限制，也没有级别的划分，当事人可以选择自己信任的仲裁员，因此干扰较小，裁决比较客观公正。
4.仲裁协议的内容有哪些？
根据《仲裁法》第十六条第二款规定，仲裁协议应当具有三项内容：
(1)请求仲裁的意思表示；
(2)仲裁的事项，即双方当事人争议的范围；
(3)选定的仲裁委员会。
附：房屋买卖仲裁协议书格式
仲 裁 协 议 书
出卖方：××房地产开发公司
法定代表人：李××总经理
买受方：张××男，30岁，汉族，×市×厂职工，住×市×路38号院2栋4单元2楼2号
出卖方××房地产开发公司与买受方张××于1998年9月1日订立商品房买卖合同。合同履行过程中，因买受方对出卖方出售的商品楼提出面积与实际不符，房屋存在质量问题，致使双方发生争议，双方虽多次协商但均未成功。现根据《仲裁法》第2条、第3条之规定，双方约定将此项争议提交××市仲裁委员会，依法组成合议制仲裁庭，根据《××市仲裁委员会仲裁规则》进行仲裁并作出裁决，该裁决对双方当事人具有法律效力。
××房地产开发公司(公章)张××(签名)
法定代表人：李××(签名)
×年×月×日×年×月×日
5.仲裁协议书有什么法律效力？
合法有效的仲裁协议具有三方面的法律效力：
(1)仲裁协议对双方当事人具有约束力。仲裁协议作为一种契约，其效力首先表现为对双方当事人的约束力，即当事人因此而丧失了就特定争议事项向法院起诉的权利，而承担了接受仲裁的义务。也就是说，仲裁协议约定的争议发生后，任何一方都不能向法院提起诉讼，而只能用仲裁的方式解决纠纷。此外，仲裁协议对当事人的约束力还表现在履行裁决的义务，除非该裁决被法院判定为无效，否则，一方当事人不履行仲裁裁决所确定的义务，对方当事人即可向人民法院申请强制执行。
(2)仲裁协议对仲裁机构的效力。仲裁机构对争议案件的仲裁权完全依赖于当事人签订的仲裁协议，因而，仲裁协议不仅对当事人产生一定的约束力，而且对仲裁机构也产生一定的约束力。这种约束力表现在以下几个方面：①对仲裁机构的授权效力。即在当事人双方基于共同意愿订立仲裁协议，约定将某项争议交由某一仲裁机构进行仲裁时，他们就通过该仲裁协议将特定争议的仲裁授给了该仲裁机构，该仲裁机构通过受理活动，即可行使对争议案件的仲裁权。②对仲裁权行使范围的限制力。即当事人授予仲裁权行使的范围仅限于仲裁协议中约定的事项，仲裁机构对仲裁协议约定范围外的争议事项进行仲裁即属于越权仲裁，其作出的裁决对当事人不发生法律效力，当事人可以拒绝履行并向人民法院申请撤销该仲裁裁决。
(3)仲裁协议对法院的制约力。仲裁协议对法院的制约力表现在，有效仲裁协议的存在可能排除法院对协议约定的争议事项的司法管辖权。也就是说，在存在有效的仲裁协议的情况下，双方当事人必须受仲裁协议的约束，仲裁协议范围以内的事项发生争议后，任何一方不得向法院起诉，法院也不得受理该争议案件。
6.仲裁协议无效有哪几种情况？
根据《仲裁法》第十七条和第十八条的规定，有下列情形之一的，仲裁协议无效：
(1)仲裁协议中约定的事项超出法律规定的仲裁范围的。
(2)无民事行为能力或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议。
(3)一方采取胁迫手段，迫使对方订立的仲裁协议无效。
(4)仲裁协议对仲裁事项、仲裁委员会没有约定或者约定不明，当事人又达不成补充协议的，仲裁协议无效。
(5)仲裁协议不符合法律规定的形式要件的无效。
7.当事人对仲裁协议的效力有异议怎么办？
根据《仲裁法》第二十条规定，当事人对仲裁协议的效力有异议的可以通过三种方式解决：
(1)双方当事人请求仲裁委员会作出决定，确认仲裁协议的效力。仲裁委员会如果确认仲裁协议无效，当事人可以再重新协商达成新的仲裁协议，也可以向法院起诉，通过诉讼的方式解决纠纷。
(2)双方当事人请求人民法院作出裁定以确认仲裁协议的效力。人民法院确认仲裁协议效力的裁定为终局裁定，当事人不得提起上诉，仲裁协议被裁定无效后，双方当事人可达成新的仲裁协议提请仲裁，也可以向人民法院提起诉讼。
(3)一方当事人请求仲裁委员会对仲裁协议的效力作出决定，而另一方当事人请求人民法院对仲裁协议的效力作出裁定，按照司法最终解决的原则，应由人民法院裁定仲裁协议是否有效。
8.房屋买卖纠纷进行仲裁应符合什么条件？
根据《仲裁法》第二十一条的规定，当事人申请仲裁，应当符合下列条件：
(1)有仲裁协议。仲裁协议是双方当事人之间达成的将他们之间已经发生或将来可能发生的实体权利义务争议，提交仲裁机构解决的书面意思表示。仲裁协议书是授予仲裁机构对争议案件的仲裁权并排除法院司法管辖权的依据。
(2)有具体的仲裁请求和事实、理由。所谓具体的仲裁请求是指申请人请求仲裁委员会所要解决的问题和所要达到的目的，也就是申请人请求仲裁委员会予以保护其民事权益的具体内容。所谓事实和理由是指申请人的仲裁请求是根据什么事实来的，有哪些理由为基础。
(3)属于仲裁委员会的受案范围。申请仲裁的纠纷应当是平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷。
符合上述条件的，当事人可以向仲裁委员会提出仲裁申请。仲裁申请必须采用书面形式，在提交仲裁申请书时还应附仲裁协议和按对方人数提交仲裁申请书副本。
9.仲裁申请书如何书写？
仲裁申请书是申请人向仲裁委员会提出的借以引起仲裁程序发生的仲裁文书。根据《仲裁法》第二十三条对仲裁申请书内容的规定，仲裁申请书应载明以下基本内容：
(1)首部：一是标题写明“仲裁申请书”；二是写清当事人的基本情况；分别写明申请人和被申请人的姓名、性别、年龄、职业、工作单位、住所；若是法人或其他组织的写明法人名称、住所和法定代表人姓名、职务。如有代理人的写清代理人的基本情况。
(2)案由：简明扼要写清纠纷案件的性质，如商品房买卖质量纠纷等。
(3)仲裁请求：写清申请仲裁所要解决的具体问题和要达到的目的。仲裁请求要一一列出，不能含糊不清。
(4)事实和理由：这部分是仲裁申请书的核心内容，是支持仲裁请求的主要依据。书写时一定要叙事清楚，论证有力，结构严谨。事实部分应写明纠纷发生的经过，争议的焦点，双方的责任以及证明上述事实的证据。理由部分要根据事实和证据分析纠纷的性质、法律责任，做到观点明确、论证充分、有理有力。
(5)尾部：要写明报送的仲裁委员会全称。在申请书结尾右下方写明申请人的姓名，并注明年月日。在附件中注明仲裁申请书的份数，提交证据的名称、份数，并将其按编号顺序附于仲裁书后。
附：仲裁申请书
仲 裁 申 请 书
申请人：李××，男，汉族，××市×职工，住××市××路×号。
被申请人：××房地产开发公司
法定代表人：张××，经理
地址：××市××路×号
案由：房屋买卖合同纠纷
仲裁请求：
一、依法解除房屋买卖合同；
二、双倍返还定金2万元；
三、退还房款8万元并赔偿利息等损失1.2万元；
四、仲裁费由被申请人承担。
事实与理由：
1999年4月5日，申请人与被申请人签订了一份房屋买卖合同。合同对房屋的质量、面积、价款、交房时间、违约责任等作了详细的约定，详见合同。合同签订后，申请人按照合同向被申请人交付定金1万元，二次支付购房款8万元，但到了交房时间，被申请人迟迟不能交房，现已逾期五个多月，由于被申请人的违约，申请人不得不重新选购房屋，为了维护申请人的合法权益，现根据双方合同中的仲裁条款向贵仲裁委员会申请仲裁。
此致
××市仲裁委员会
申请人：李××
××年×月×日
附：1.申请书副本一份。
2.合同副本一份，交款单复印件三份。
10.房屋买卖协议订有仲裁协议，是否能向人民法院起诉？
根据《仲裁法》第五条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。”因此房屋买卖协议中订有仲裁协议条款的，不能向人民法院起诉。
11.哪些情况下可以申请撤销仲裁裁决？
当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决；
(1)没有仲裁协议的；
(2)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；
(3)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；
(4)裁决所根据的证据是伪造的；
(5)对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；
(6)仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为的。
当事人申请撤销裁决的，应当自收到裁决书之日起三个月内提出。人民法院组成合议庭审查核实裁决有上述情形之一的，应当裁定撤销；人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。
12.人民法院对房屋纠纷案件的受理范围有无规定？
《民事诉讼法》第二条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。”根据上述规定及其他规律、法规的有关规定，人民法院可以受理下列房地产纠纷案件：
(1)以房屋为标的物的房屋确权、买卖、租赁、典当、抵押等和以土地为标的物的土地出让、转让、租赁、抵押等及侵犯所有权和使用权的纠纷。
(2)以房屋和土地为标的物的建筑工程承包、开发联建、拆迁中的补偿安置、联营、入股、代理、居间等合同纠纷。
(3)与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷。
(4)以房屋和土地为标的物的有奖销售或证书买卖等纠纷。
(5)平等主体间的其他以房屋或土地为标的物的纠纷。
其中，对下列房地产纠纷应先经有关的行政管理机关裁决，当事人不服的，可以在规定的时间内向人民法院起诉，人民法院作为民事案件受理。
①土地所有权和使用权争议，须经乡级人民政府或县级以上人民政府处理，当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。
②拆迁纠纷，拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门或房屋拆迁主管部门同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。
③公民个人之间、个人与单位之间的林地、林木所有权争议必须经县级或乡级人民政府处理，当事人对处理决定不服的，可以在接到处理决定一个月内向人民法院起诉。
此外，下列三类房地产纠纷案件不属于人民法院受理的范围，人民法院不予受理：
(1)因落实政策而引起的房屋纠纷，应由各级政府主管部门解决。
(2)因政府行政指令而调整划拨、机构撤并分合而引起的房产纠纷，一般不予受理。
(3)因单位内部建房、分房等引起的纠纷，一般不予受理。
13.房屋纠纷起诉应具备哪些条件？
根据法律规定，房屋纠纷案件向人民法院起诉必须符合以下条件：
(1)原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。
(2)有明确的被告。即原告起诉时必须指明谁侵害了自己的民事权益或与谁发生民事权益的争议，否则原告的起诉就没有相应的对方进行诉讼。房地产纠纷案件的被告可以是公民、法人和其他组织。
(3)有具体的诉讼请求和事实、理由。所谓具体的诉讼请求是指原告请求人民法院保护的实体权利的内容。例如，要求法院保护房屋所有权还是要求确认对房屋的继承权等。原告提出的诉讼请求在诉讼过程中可以变更和放弃。所谓事实和理由是指原告提出诉讼请求所根据的法律事实和理由。
(4)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。即原告起诉的房屋纠纷案件必须是根据法律规定人民法院可以直接受理并且由有管辖权的人民法院进行审理。
14.如何书写起诉书？
公民就房屋纠纷起诉时应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出起诉状副本。起诉状是原告向人民法院提出的借以引起诉讼程序的诉讼文书。起诉状写作时应分成首部、正文、尾部和附项四个部分。
(1)首部。①标题。居中写明：“民事起诉状”。②当事人的基本情况。分别写明原告、被告的姓名、性别、出生年月日、民族、职业、工作单位和职务、住址等。如果同案原告为二人以上，应一一写明。如果同案被告有二人以上，应按责任大小的顺序写明。如果原告或被告系无诉讼行为能力人，应在其项后写明法定代理人的姓名、性别、职业、工作单位和住址，及其与原告或被告的关系。如果被告是法人、其他组织的，应写明其名称和住所，以及其法定代表人(或主要负责人)的姓名和职务。如果有第三人，应写明第三人的姓名、性别、出生年月日、民族、籍贯、职业、工作单位和住址等。如果第三人是法人或者其他组织的，应写明法人或者其他组织的名称和住所，以及法定代表人(或主要负责人)的姓名和职务。如果原告委托律师代理诉讼，应在其项后或其法定代理人项后写明代理律师姓名及代理律师所在律师事务所名称。③案由。④诉讼请求。写明原告请求人民法院依法解决的有关民事权益争议的问题，即诉讼标的。依确认之诉、变更之诉和给付之诉的不同请求，具体写出。
(2)正文。①事实部分。应写明原告、被告民事法律关系存在的事实，以及双方发生民事权益争议的时间、地点、原因、经过、情节和后果。一般应以时间为顺序，既要如实地写明案情，又要重点详述被告侵权的行为后果。②理由部分。要根据案情和有关法律、法规和政策，阐述原告对本案的性质、被告的责任以及如何解决纠纷的看法。③证据。写明向人民法院提供的能够证明案情的证据的名称、件数或证据线索，并写明证据来源。有证人的，应写明证人的姓名和住址。
(3)尾部。①致送人民法院的名称。②原告签名，如果是法人应加盖公章。如果仅委托律师为原告代书起诉状，可在诉状的最后写上代书律师的姓名及代书律师所在律师事务所名称。③起诉时间。
(4)附项。①本诉状副本数。诉状副本份数应按被告(含第三人)的人数提交。②其他有关证据或主证明材料。
附：民事起诉状(格式)
原告：×××性别：年龄：民族：
住址：工作单位：
被告：×××开发公司
法定代表人：×××
地址：
电话：
案由：房屋买卖合同纠纷
请求事项：
一、判令解除房屋买卖合同；
二、判令被告双倍返还购房定金，偿还原告购房款及相应利息，并赔偿原告的一切经济损失；
三、诉讼费由被告承担。
事实与理由：
1998年7月8日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同(合同编号128号)，按合同约定原告购买被告开发建设的位于某市某路38号的房屋一套，原告应付房屋总价款22万元(含定金2万元)，房款分四次支付，被告应于1999年10月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，同时，还约定了违约责任。原告按照约定，向被告交付定金2万元，并分三次向被告支付了房款的90%，但被告却未按约定期限向原告交付房屋，至今已逾期10个月。
在被告延迟交付房屋期间，原告多次到被告售楼处办公室催促交房，但被告总以种种理由推脱。原告又多次到工地现场看房，房屋不仅不能达到入住使用的基本条件，且该小区大部分房屋正处于施工、翻修状态，道路亦不能正常通行，根本无法居住。
综上所述，为维护正常的经济秩序，依法维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》有关规定，诉至贵院请依法判如所请。
此致
××人民法院
具状人：张××
1999年10月20日
附：本状副本一份，书证二份。
15.进行房地产诉讼应当注意的问题是什么？
(1)要明确法院主管和管辖。是先向法院起诉，还是先进行行政裁决，向法院起诉，是向哪一级法院起诉。凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。
(2)区分清楚是民事诉讼还是行政诉讼。公民对各级政府就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府就房地产问题作出的行政处罚决定不服，可以依法向人民法院提起行政诉讼，由房地产所在地人民法院行政审判庭依法受理。
(3)注意司法救济与行政管理的范围。对一些诸如历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，单位内部集资分房纠纷不属于人民法院管辖。公民如果提起诉讼，人民法院会依法不予受理或驳回起诉，只能直接找有关行政机关要求解决争议。
(4)应当明白民事诉讼的举证原则是“谁主张，谁举证”，举证不能就要承担败诉的责任。即是说状告他人时首先要拿出证据，如拿不出支持您主张的证据，就打不赢官司。因此主张权利的公民应对证据进行充分准备。
16.房屋诉讼中当事人是否负举证责任？
根据《民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因此在房屋诉讼中当事人对自己提出的主张负有举证责任。这种举证责任体现在两方面：一是在案件事实方面，应具体包括证明争议的民事法律关系据以发生、变更、终止等事实的证据；证明不履行(或不适当履行)法定或约定的义务及事实的证据；证明日常生活常识、定理等事实的证据。二是在案件程序方面，包括：证明案件是否已经调处、仲裁的证据；证明案件是否由其他法院受理或审理过的证据；证明诉讼主体资格的证据；证明具备申请回避、财产保全、先予执行等得到司法请求的证据等。
17.房屋买卖案件举证范围是什么？
在房屋买卖中当事人的举证范围体现在以下五个方面：
(一)当事人自然情况的证据。
(1)公民：①户口簿；②居民身份证；③其他。
(2)个体工商户：①业主的户口簿、居民身份证、其他；②工商营业执照。
(3)法人或其他组织：①工商营业执照；②法定代表人身份证明。
(二)证明房屋买卖关系的存在的证据。
(1)买卖协议；(2)付款手续；(3)产权证书；(4)土地使用证书；(5)房屋产权过户手续，如纳税证明、交纳登记费的证明等；(6)共有人同意出卖的书面证明；(7)共有人、承租人放弃优先购买权的证明；(8)县级以上人民政府批准机关、团体、企事业单位购买私有房屋的批准证明，出卖公有房屋或经济适用房的批准证明，出售商品房的证明。
(三)房款支付的证明。
(四)拒不办理过户手续的证明。
(五)负有举证责任的其他证明，如面积不实的证明，存在漏、渗等质量问题的证明。
18.商品房屋腾退纠纷法院是否受理？
商品房屋腾退纠纷是指房屋产权单位要求调离人员退还商品住房，但调离人员不腾退，二者之间所产生的纠纷。对此类纠纷人民法院应当受理。这是因为职工在调离之前使用企业的住房，企业与职工是一种不平等的关系，企业以福利形式分给职工住房，收象征性的租金，属企业的内部事务，二者之间是行政关系，宜用行政手段进行调整。但当职工调离或辞职(或被除名)后，调离人员与原单位不再有隶属关系，福利性的住房关系已消失，代之而来的是平等主体之间的房屋租赁关系，这时产生的纠纷，属于民事诉讼法律调整的范畴，应当由人民法院受理。
19.法院是否受理优惠房纠纷？
优惠房主要指的是集资房、合建房、安居房以及房改出售的房屋。最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》规定：“因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。”此通知下发后，一些法院对优惠房引起的纠纷一律不受理。笔者认为对此通知应理解为，因单位内部集资建房、分房方案有意见而引起单位职工与单位之间的纠纷，系单位内部行政管理事务，故不属于人民法院主管；但在建房方案公布后，职工交清了房款，单位收了房款，职工与单位之间的关系已成为合同关系。因合同引起的纠纷理所当然由人民法院主管，同时如果在职工办理了合法的入住手续后，房屋被其他职工抢占，这是一种平等主体之间的民事侵权纠纷，抢占人的行为侵犯了合法使用人或分房单位的房屋使用权和房屋所有权，房屋侵权纠纷也应当由人民法院主管。
20.无当地户口的公民购买商品房的行为是否有效？
根据有关规定，购买城镇私房必须具有该城镇的常住居民户口，否则不具备在该城镇购买房屋的资格，即使购买了城镇房屋，买卖关系也得不到法律的保护。但在市场经济实行以后，国家关于无当地户口的人购买城镇房屋的限制已逐渐放开，目前大部分地区已有条件的允许异地公民到本地购买城镇房屋。最高人民法院在1993年的《全国民事审判工作座谈会纪要》中指出：“无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。”这就是说只有在本地区房屋买卖法规允许异地公民到本地购买城镇房屋的前提下，异地公民才能购买本地城镇房屋，买卖才合法有效。因此公民在异地购买房屋时一定要先了解清楚欲购房屋所在地的法规对异地人购房是如何规定的，否则盲目购买，就会产生不必要的纠纷。
21.对人民法院已生效的判决当事人认为确有错误的应怎么办？
根据《民事诉讼法》第一百七十八条规定：“当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向原审人民法院或者上一级人民法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行”。
第一百七十九条规定：当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
(1)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；
(2)原判决、裁定认定事实的主要证据不足的；
(3)原判决、裁定适用法律确有错误的；
(4)人民法院违反法定程序，可能影响案件正确判决、裁定的；
(5)审判人员在审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为的。
22.当事人不执行人民法院已生效的判决或调解书时怎么办？
对人民法院已发生法律效力的判决书和调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。房屋纠纷案件的双方或一方当事人是公民的，其申请法院强制执行的期限为一年，从法律文书规定履行期间的最后一天起计算。
23.房屋管理机关必须按照人民法院已生效的判决书和调解书办理房产转移登记吗？
房屋管理机关作为房屋产权产籍的行政管理机关，本身有协助人民法院执行判决书和调解书的义务。房产管理机关对房产权属的登记行为具有确认产权的效力，但是对存在产权争议的房地产权属则不能给予确认和登记，而是要求当事人自行按照法律程序解决后再行登记。人民法院是房屋纠纷的审判机关，其作出的发生法律效力的判决或调解书具有最高权威性、强制性和普遍的约束力。不仅当事人应当遵守、执行，其他任何单位和个人均不得违反。因此，人民法院作出的生效裁决是房屋管理机关进行房产权属登记的依据。
对人民法院、房地产管理机关具体处理房产权属转移登记问题，1985年3月21日最高人民法院、公安部、商业部、城乡建设环境保护部联合发布的关于转发陕西省西安市《关于办理离婚、房产案件中有关户粮分立、迁转和房产变动问题的联合通知》的通知作出了相应规定：
(1)法院在办案时，应先收取原房屋权状。如果需要变动，在结案后随判决书或调解书一并发往房屋所在地房管部门；如果因其他原因未收到原权状的，法院在协助执行通知书上注明原权状作废；
(2)房管部门在接到判决书和调解书后应依据法院的判决或调解书，按照房屋管理有关条例的规定，办理房屋产权的转移、变更登记手续；
(3)本通知下达前，一方当事人拒绝交回原权状的，由原审法院在协助执行通知上注明原权状作废。房管部门应依据法院的判决和协助执行通知书予以变动。
24.房屋买卖纠纷中当事人有何权利、义务？
根据法律规定，房地产纠纷案件当事人在民事诉讼中享有以下诉讼权利：
(1)进行诉讼并获得公正审判的权利，主要包括请求司法保护、委托代理人和申请回避的权利；
(2)有权收集、提供证据，进行辩论，有权查阅和复制与本案有关的材料、法律文书等；
(3)有权请求调解、双方自行和解、提起上诉。原告有权放弃或变更诉讼请求，被告有权承认或者反驳诉讼请求以及提起反诉等；
(4)有申请强制执行的权利。
当事人在享受诉讼权利的同时，也应承担以下诉讼义务：
(1)必须依法行使诉讼权利；
(2)必须遵守法庭秩序和诉讼秩序；
(3)必须自觉履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。
25.房地产案件中所涉及的诉讼时效是如何规定的？
诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利，就丧失了请求人民法院保护民事权益的法律制度。根据《民法通则》第一百三十八条的规定，时效期间届满后，权利人丧失的仅仅是依诉讼程序强制义务人履行义务的权利，即胜诉权。时效期间届满后，义务人自动履行义务，不受诉讼时效的限制。时效期间届满后权利人丧失的是胜诉权而不是起诉权，所以，时效期间届满后，当事人仍可向法院起诉。对于超过诉讼时效期间的诉讼请求，人民法院可依法动员当事人息诉，当事人坚持向人民法院起诉的，应判决驳回其诉讼请求。
房地产案件所涉及的诉讼时效主要有：
(1)一般诉讼时效。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”一般诉讼时效适用于除法律有特别规定以外的一切民事法律关系，是最普通、大量适用的一类诉讼时效。一般诉讼时效是从权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算的。
(2)特殊诉讼时效。《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。
(3)最长诉讼时效。《民法通则》第一百三十七条规定：“从权利被侵权之日起超过20年的，人民法院不予保护。”这就是最长诉讼时效。最长诉讼时效和一般、特殊时效的区别在于被侵权人的主观状况上：凡是被侵害人已知或应知自己被侵权的，适用一般或特殊诉讼时效；凡被侵权人不知也不应知自己被侵权的，适用最长诉讼时效。因此，一般和特殊诉讼时效，都是从被侵权人已知或应知权利被侵害的时间起开始计算的；最长诉讼时效则从权利被侵害之时开始计算。
26.将只有管理权而无所有权的房屋出卖如何处理？
只有管理权而无所有权的人将他人所有的房屋出卖，其出卖行为无效。当事人因该行为取得的财产，应当返还受损失的一方。
27.房屋出卖未征得其他共有人同意应如何处理？
一般情况下，部分共有人在没有征得其他共有人同意的情况下，出卖房屋的行为一律无效。
但是，购买该房产的人，如果并不知道购买的是共有房屋因此没有征得其他共有人的同意，就支付了合理的价款，属于善意第三人。由于其并无主观过错，所以，其合法权益应当受到保护，已支付的价款应当返还。如果因出卖房屋的过程中给其他共有人造成损失的，由擅自出卖共有房产的人赔偿。
如果购买人明知购买的是共有房屋且没有征得其他共有人的同意，其因此而遭受的损失则不受法律保护。
28.房屋出卖时剥夺了其他共有人或承租人的优先购买权，如何处理？
房屋所有人出卖房屋而剥夺了他人的优先购买权有下列两种情况：
(1)房屋的共有人在未征得其他共有人同意或剥夺了其他共有人在同等条件下的优先购买权而将房屋卖给了其他人。在这种情况下，有优先购买权的共有人可以向人民法院起诉，要求法院判令卖给了他人的房屋买卖合同无效；
(2)房屋所有人在租赁关系存续期间，剥夺了承租人的优先购买权而将房屋卖给了其他人。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《城市私有房屋管理条例》第十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”
29.共有人的优先购买权与承租人的优先购买权并存时如何处理？
根据《民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个或两个以上的公民、法人共有。”《城市私有房屋管理条例》第10条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。”第11条又规定了“在同等条件下承租人也享有优先购买权”。实践中当房屋在出卖时既有共有人又有承租人时，应当先满足谁的优先购买权呢？根据民法原理，共有关系体现的是所有权，所有权属于自物权，是一种绝对权，具有排他性，而房屋租赁关系所体现的是一种债权，是相对权，不具有排他性。因此，基于物权而产生的共有人的优先购买权足以对抗基于债权而产生的承租人的优先购买权。所以，法律首先应当保护的是所有权，即在共有人的优先购买权与承租人的优先购买权并存时应先保护共有人的优先购买权，只有在共有人放弃优先购买权时，才能考虑承租人的优先购买权。
30.购房合同中的“定金”与“订金”有什么不同？
在商品房屋买卖中，订金与定金在法律上是有明显区别的。根据《担保法》的规定，定金是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房买卖中，买方履行合同后，定金应当抵作房价款或者返还，若买方不履行合同，则无权要求返还定金；卖方不履行合同的，应双倍返还定金。定金应以书面形式约定，不得超过主合同标的额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。定金作为合同履行的一种担保，《担保法》还规定：担保合同(即定金条款)是从合同，若主合同无效，定金条款也无效(另有规定的，按照约定)，此时的法律后果是收受定金的一方应返还定金。
订金并非规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房买卖中，如买方不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若卖方不履行义务亦不须双倍返还。但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
应该注意的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关订购书(或称意向书)虽然不具备房屋预售契约的法律效力，但是如果认购书中有定金条款，购房者在签订认购书后反悔的，卖方有权不返还定金；若卖方违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。
由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的了解，并根据自己的实际情况慎重行事。
31.买了“缩水楼”怎么办？
所谓“缩水楼”就是说所购楼的面积比合同中的约定面积少，出现了一个差额。对待这种情况，一般先要看合同是怎么约定的，如果在合同约定的误差范围内，就按合同约定处理；如果已超出了合同约定的误差范围，购买者可以按合同约定的违约条款要求开发商承担违约责任，同时还可按照《消费者权益保护法》的规定获得“缩水”部分价款的双倍赔偿。如果合同对面积误差约定不明，按照商品房价格管理的有关规定，实测面积大于合同面积的，不得追加房价款，实际面积小于合同面积的，房价款必须以实际面积计价，开发商应当退回“缩水”部分的房屋价款。如果按上述办法与开发商协商处理不了，可以直接向人民法院提起诉讼，进行索赔。
32.开发商逾期交房怎么办？
房屋买卖合同签订后，在履行过程中，开发商没有特殊原因即法定免责事由，不能如期交付房屋，购买人有权要求解除合同，并主张其他权利。但是，能否解除合同，还应视具体情况而定。一般说来，如果双方当事人对该问题在合同中有明确约定，如约定逾期超过90日未交付房屋的，购买方有权终止本合同。所以诉讼至法院后，经调解无效，法院应依双方当事人的约定，根据《民法通则》有关违反合同的民事责任条款判决解除双方的合同。合同解除后，当事人的损失如何认定？如何赔偿？当事人有约定的，依约定，没有约定的按照法律规定处理。实践中当事人在合同中都有约定，如约定开发商不能按时交付房屋，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交房部分房款总值计算，向购买人支付违约金。购买人向开发商交付定金后，如开发商未履行合同，应双倍返还定金给购买人。因此在解除合同时，购买人可按此约定要求开发商承担违约金和双倍返还定金，同时，购买人还可以要求开发商承担所交价款的利息，利息的计息标准可以参照中国人民银行同期固定资产贷款利率计算。需要指出的是，虽然双方当事人约定了支付违约金，但应以不超过合同未履行部分的价金总额为限或合同标的价值的50%，如超出，则超出部分不予保护。另外，如果合同约定了违约金和罚款，或只约定了罚款的，只要其金额不超过履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
33.开发商交付的房屋不符合合同约定怎么办？
在房屋买卖合同中，购买方同开发商在合同中就房屋的质量、数量约定一般都比较清楚、详细。然而，由于受房屋建设周期长、物价上涨等因素的影响，开发商有时擅自改变房屋的质量，从而造成对购买人的违约。如果双方对此有约定，可依约定进行处理，体现自愿的原则。如无约定，司法实践中一般按房屋的实际状况根据有关规定，进行鉴定、重新核定价格。开发商应以此为标准收取购买人的购房款。购买人坚持要求按约定的标准交付房屋，开发商应予返工，因返工所需的费用由开发商承担。无法返工的，或返工达不到要求的，购买人可按未达到标准部分要求开发商以双倍差价补偿。如房屋质量严重不符合要求，购买人可以要求解除合同。其损失的赔偿可参考前面所述的原则。
另外，如果开发商违反约定，擅自增加设施，加价出售房屋的，考虑到如拆除会破坏工程的实际价值，一般应按同类设施的建筑价确定。购买人对此不接受的，有权要求解除合同，赔偿损失。
34.购买人未按合同约定时间支付房款会有什么法律后果？
购买人在交付部分购房款或定金后，在接到开发商的通知后应按约定时间及时交纳购房款，如无故拖延，应承担违约责任。双方对此在合同中一般都有约定。如违约，购买人应按照中国人民银行有关延期付款的规定，向开发商偿付逾期付款的违约金。如超过约定的期限，购买人仍然不交付购房款的，开发商有权要求解除合同。同时，如购买人交付了定金，其无权主张返还定金，只能要求开发商退回已交的部分购房款。
35.购买人不按合同约定时间及时领受所购房屋会产生什么法律后果？
购买人如果超过规定的时间而不领受所购买房屋的，在此期间房屋发生毁损等情况，开发商支付了保管费、维修费的，购买人应予以赔偿。同时，购买人不办理接收手续、不领受标的物超过约定的期限，开发商有权将购买人的房屋另行处理。开发商可以依约定要求购买人支付违约金，具体方法同前所述。强调一点，在这种情况下开发商也只退还购买人所交的购房款，如交付了定金，也不予退还。
36.如何认定商品房预售合同的法律效力？
确定合同的法律效力是正确处理案件的前提，不能依法正确地确定合同效力，就不可能公正地处理案件。这是因为，处理有效和无效合同在适用法律、民事责任的承担上是完全不同的。那么对商品房预售合同如何认定其效力呢？从司法实践看主要应从四个方面加以审查，即“四查四看”。
一是认真审查预售方的法人营业执照，看其是否具有房地产经营权。根据《房地产管理法》第二十九条的规定，房地产开发企业应具备：(1)有自己的名称组织机构；(2)有固定的经营场所；(3)有符合国务院规定的注册资本；(4)有足够的专业技术人员以及法律、法规规定的其他条件。如果有限责任公司或股份有限公司，也从事房地产经营的，其主体还应符合《公司法》的有关规定。作为预售方主体除具备上述条件外，还必须具有工商行政管理部门核准登记的房地产开发经营范围。如果其经营范围不包括房地产开发，即使其领取了法人营业执照，同样不能从事商品房的预售。因此，审查预售方主体资格，看其是否具有房地产开发经营权是确认预售商品房合同效力的前提。
二是认真审查预售方主体是否有合法证件，看其证件是否齐全。《房地产管理法》和建设部《城市商品房预售管理办法》对预售人须持有的合法证件作了较为全面的规定。因此，根据上述法律和办法的规定，着重应注意审查下列证书：(1)土地使用权证书；(2)建设工程规划许可证；(3)商品房预售许可证明；(4) 预售合同报房管和土地管理部门登记备案表。通过审查上述证明材料，看其是否符合预售条件，从而证明其签订预售合同的合法性，否则合同无效。
三是认真审查预售方的资金投入，看其是否达到法定数额。根据建设部《商品房预售管理办法》第五条第一款第三项的规定，预售商品房的预售方应“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。如经审查，没有投入资金，或没达到法定数额，应视为预售合同无效。
四是认真审查预售方的行为是否有利于房地产业健康发展。根据最高法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中“房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理地处理”的规定，只要有利于房地产业的发展，预售合同内容不违背当事人意志，即使无土地使用权证、无经营权等必备的合法要件，但事后进行了补办，或在一审诉讼期间进行了补办，亦应按有效合同处理。
37.如何确定期房买卖中的损失？
根据司法实践，在期房买卖中的损失一般表现在以下几方面：
(1)建筑材料价格上涨导致房屋造价提高造成的损失。
因建筑材料价格上涨造成的损失，实际上是房屋实际造价与合同约定价格之间的差额。根据国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行颁发的《商品住宅价格管理办法》及各省、市、自治区结合本地区实际制定的实施细则规定，商品住宅价格构成的基本要素，包括预算成本、材料价差、计划利润、税费等。在这几个基本要素中，因建筑材料价格上涨，引起预算成本提高，税费等也会相应增多。因此，必须根据商品住宅价格构成要素的变化情况，实事求是地计算出房屋的实际造价，再减去预售房合同约定价格后所形成的差价，即是预售房的价格损失。
(2)房屋质量低劣造成的损失。
因房屋质量低劣造成的损失，包括房屋结构、建材质量、粉刷质量、配套设施、致人伤亡、毁损家具等诸多方面，情况比较复杂。要正确认定其损失数额，必须首先分项计算损失，然后综合计算损失。对房屋结构、建材质量、配套设施等损失的认定，应委托质监部门进行检测、鉴定后，再委托建设银行预算、审计部门计算出实际损失；对人身伤亡损失的计算，应以医院的医疗发票、住院病历、休假证明、法医鉴定等为依据，依照《民法通则》的有关规定，合情合理地计算医疗费、误工费、护理费、营养费、伤残补助费等费用损失；导致死亡的，还应计算安葬费、赡养费、抚养费、赔偿费等费用；对于被毁损的电视机、电冰箱等高档商品，应委托技术监督部门或物价管理部门检测、鉴定，并计算出损失数额；对被毁坏的沙发、桌椅等家具，可参照市场价格计算损失数额。以上各项计算出的损失数额之和，便是应当认定的因房屋质量低劣造成的损失数额。
(3)因自然灾害造成损失数额的认定。
因自然灾害造成的损失，主要包括墙体损失和建材损失两个方面。对于墙体的损失，委托质检部门检测、鉴定后，再委托预算、审核部门计算出实际损失数额；对于建筑材料的损失，可根据实际损失的数量，依照购货发票进行计算。上述两项损失之和，便是应当认定的实际损失数额。若房屋在建成后交付前因自然灾害被毁损，则应委托建筑质监部门和建设银行预算部门检测、鉴定，计算出实际损失数额。
(4)迟延交房造成房款利息和其他费用的损失。
因欺诈行为、延期交付预售房和逾期交付房款等均会造成房款利息等损失。对于延期租房的房租、旅差费可按其实际数额计算损失，但对房款利息损失的计算，应根据银行贷款利率和延期交付房屋或者逾期交付房款的时间进行计算，其计算出的数额便是房款利息的损失。如有其他的损失，应合并计算损失数额。
38.无效的房屋买卖合同有哪几种？
无效的房屋买卖合同主要有以下几种：
(1)违反法律、法规、政策的房屋买卖合同无效。
违反法律、法规是指违反《宪法》、《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》和其他各种法律、法规、规章及地方性法规的行为。违反政策是指违反了虽未明确载于法律法规条文，但党和国家的方针、政策已作出了明确规定的情况，如《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》等房改政策。
在司法实践中违反了法律、法规及国家政策的房屋买卖有以下几种：
一是双方恶意串通，损害国家、集体和第三者利益的房屋买卖。例如，公有房产权人同购买人串通以明显低于市场的价格买卖公有房屋。
二是违反国家和社会公共利益的房屋买卖。
三是以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。
四是房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的房屋买卖合同。
五是享受政府或单位优惠补贴购建的房屋，侵犯原单位优先购买权的。
六是出卖违章建筑和在国家征用、拆迁规划范围内的房屋的。
七是违反法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。
(2)房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖。
一是卖方的主体不合格。主要包括：主体无行为能力；主体没有房屋所有权，只是代管人或承租人或借住人；没有取得合法授权或超越代理权代理他人出卖房屋的人。
二是买方主体不合格。主要包括：违反法律规定，购买私人住房的国家机关和企事业单位；违反法律规定，购买他人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工。
(3)规避法律的房屋买卖。如为了逃避债务而进行虚假的房屋买卖；为了逃避法院执行生效的判决、裁定而出卖房屋的行为；出卖已被法院查封的房屋，等等。
(4)买卖双方意思表示不真实的房屋买卖。《民法通则》第五十五条第二项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况：
一是欺诈性的房屋买卖。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示，同对方进行房屋买卖的行为。
二是胁迫性的房屋买卖。即当事人一方因受到恐吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恐吓是以将来施加危害而使他人恐怖的行为。胁迫与恐吓不同，或对肉体直接施加暴力和强制(如拘禁、殴打)。或是用正在发生的事实来逼迫；恐吓是以将来的危害相要挟。
三是乘人之危的房屋买卖。即一方当事人由于各种原因而陷入了极度的经济困难，或者是亲人有重病急需钱救治，或者是生产经营陷入了困难，急需资金，等等。而他方乘机利用这种困难，将房屋买卖价格压得极低，明显违背等价有偿原则，从而违背了一方当事人的真实意愿。
(5)违反法定形式的房屋买卖。
法律规定，房屋买卖应当签订书面合同，口头合同无效；另外，房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续，不办理过户手续的房屋买卖合同不发生法律效力。《民法通则》第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的，应当依照法律规定。”
(6)一方代理人与他方恶意串通的房屋买卖。
39.房屋买卖合同无效的法律后果有哪些？
《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家、集体或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”
由此可见，房屋买卖合同被确认为无效后，可能产生三种法律后果：
(1)双方返还。房屋买卖行为如果不是行为人故意侵犯对方利益而违反法律时，即应通过双方各自向对方返还从对方取得的财物，使财产关系恢复到进行该房屋买卖行为之前的原状。
(2)单方返还。无效房屋买卖属于行为人一方故意侵犯对方利益而违反法律时，即产生单方返还的后果。如一方经恐吓、胁迫、欺诈、乘人之危、与他方恶意串通等手段实施房屋买卖行为，而且双方已经履行，由上述违法的一方应当将从对方获得的财产返还给对方；不违法的受损害一方取得财物应当收缴国库。因为故意用违法的手段进行损害他人利益的行为人已丧失了请求对方返还其所交付的财物的权利。
(3)将双方所得收缴国库。无效房屋买卖行为出于双方当事人故意违法时，因为他们的行为是损害公共利益的，所以都无权收回自己向对方交付的财物，财物应当收缴国库。如果双方故意违法而损害第三人利益的，第三人因他们的违法行为而遭到实际损失时，应当由违法的双方当事人返还或赔偿。
40.房屋买卖合同被撤销有什么法律后果？
根据《民法通则》第五十九条规定，可撤销的房屋买卖合同有两种：
(1)因重大误解而进行的房屋买卖。这里的重大误解不是由于对方当事人的欺诈而形成的，而是由于当事人自己的主观原因产生的误解，并且这种误解必须达到“重大”的程度。如果不是出于重大误解，当事人是不可能实施这种房屋买卖行为的。
(2)显失公平的房屋买卖。即一方当事人利用其地位或对方没有经验，从而使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则或房价明显低于市场价格，从而使对方蒙受重大损失的房屋买卖行为。
对于可撤销的房屋买卖合同，受损失或不利一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或撤销。根据《民法通则》第六十一条之规定，民事行为被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给对方或受损失的一方。
41.购买了违章建筑怎么办？
违章建筑是指在城市规划区内没有取得建设工程规划许可证擅自建设或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋。根据《城市规划法》第四十条的规定，一般分两种不同情况处理：
(1)违章建筑影响城市规划尚可以采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划部门责令限期改正，期限届满并且已按规划部门要求改正完毕，经规划部门同意，并经房地产管理部门确权后，该房屋可以买卖，法律对其买卖行为予以保护。
(2)违章建筑的房屋严重影响城市规划，由县级以上地方人民政府城市规划部门责令停建的，或限期拆除的，这种违章建筑不得买卖，已经买卖的其买卖行为无效。
42.聘请律师代理房屋买卖纠纷诉讼有什么好处？
由于房屋买卖纠纷诉讼较其他民事诉讼更具复杂性，因此当事人委托律师代理诉讼，有如下好处：
(1)律师代理诉讼，可以依照法律规定到法院查阅本案有关材料，而当事人和其他诉讼代理人则须在法院许可的情况下方能查阅。
(2)律师可以向有关组织和公民调查取证，有关单位、个人有责任予以支持，而其他诉讼代理人则没有这种权利。
(3)律师一般较其他诉讼代理人具有更多的法律知识，同时又具有较丰富的诉讼经验。房屋买卖纠纷往往涉及到一系列不同时期的政策法规，要做到在事实清楚的基础上正确运用法规、政策的规定，保护当事人之合法权益，没有较强的专业知识和诉讼经验是难以做到的。
因此，当事人在房屋买卖纠纷诉讼中，为了更好地维护自己的合法权益，应尽量委托律师代为诉讼。
43.在涉房屋诉讼中当事人如何聘请律师？
在涉房屋诉讼中当事人如要聘请律师可按如下程序办理：
首先，要选择一个好的律师事务所和一名好的律师。应重点选择房地产专业律师事务所和律师。不仅要求所聘请的律师要熟谙房地产法律知识，还必须对当前的房地产市场有较深的了解，这样才能为当事人的购房投资提供更好的法律服务和法律保障。
其次，与律师事务所签订委托代理合同，向承办律师出具授权委托书，向律师事务所缴纳代理费用。律师代理其涉房屋诉讼是基于委托人和律师事务所协商一致而形成的委托代理关系。委托人与律师事务所协商签订的委托代理合同，包括委托事项、授权范围、双方的义务和责任，违约责任等事项条款。根据委托合同的规定，律师的责任是在当事人的委托书的授权范围之内依法维护当事人的合法权益。律师在代理权限范围内的代理行为产生的一切法律后果均由当事人承担。
当事人与律师事务所签订委托代理合同，并出具授权委托书，缴纳代理费用后，律师即可在授权范围内具体办理购买房屋的事宜。
44.人民法院诉讼费如何缴纳？
根据《人民法院诉讼收费办法》的规定，房地产案件不论是民事诉讼，还是行政诉讼，均按有争议的房地产的价值计算诉讼费。案件受理费由原告预交，按起诉的请求数额计算，请求数额不清的，由人民法院核定。法院决定受理案件时，应通知原告在七日内预交案件受理费用，除当事人确有困难外，逾期不交的，按自动放弃诉讼处理。上诉案件受理费与第一审的标准相同，由上诉人预交。
当事人申请诉讼保全措施或申请执行发生效力的法律文书，应按规定交纳费用。另外，当事人应根据诉讼的需要交纳勘验费、鉴定费、公告费、翻译费和复制庭审记录或法律文书的成本费等费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以向人民法院申请缓交、减交或免交。对认定房产无主案件，免交案件受理费。
人民法院房地产案件诉讼费标准如下：
(1)不满1000的，每件交50元；
(2)超过1000至5万元的部分，按4%缴纳；
(3)超过5万元至10万元的部分，按3%缴纳；
(4)超过10万元至20万元的部分，按2%缴纳；
(5)超过20万元至50万元的部分，按1.5%缴纳；
(6)超过50万元至100万元的部分，按1%缴纳；
(7)超过100万元的部分，按0.5%缴纳。
45.怎样缴纳律师代理费？
律师代理房屋纠纷诉讼案件，按涉及财产关系的案件收费，每件收取办案手续费100至200元，并按争议标的分段累计另加收费。律师代理疑难、复杂的房地产纠纷诉讼案件，可适当增加收费数额，但最高不得超过收费标准所规定数额的二倍。律师代理涉外房地产纠纷诉讼案，可在不高于规定标准四倍的情况下，由双方协商确定收费。另外，当事人委托律师代理诉讼，还应负担律师的食宿、交通等费用和诉讼中所需的鉴定费、翻译费、资料费、复印费、通讯费及其他必要开支。当事人缴纳律师代理费有困难的，可以申请酌情减免收费。律师代理费用，在聘请律师时缴纳，不论委托方是否胜诉，均由委托人自己负担。
律师代理涉及财产关系的案件，除收取办案手续费100元至200元一件外，争议标的超过5000元的还应按下列比例另加收费：
(1)争议标的超过5000元至1万元部分，按3%另加收费；
(2)争议标的超过1万元至10万元部分，按1.5%另加收费；
(3)争议标的超过10万元至100万元部分，按1%另加收费；
(4)争议标的超过100万元部分，按0.5%另加收费。
46.什么是房地产中介服务？
房地产中介服务，是指为房地产交易活动提供咨询、价格评估、经纪等行为的总称。所谓房地产中介服务机构，是指介于房地产开发经营者和消费者之间，依法取得资格，专门从事为房地产开发经营、消费提供服务的组织。
47.房地产中介服务机构有哪些？
根据《城市房地产管理法》规定，房地产中介服务机构主要指房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构。所谓房地产咨询是指为参加房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的服务的组织。所谓房地产评估机构，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织。所谓房地产经纪机构，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的组织。
48.房地产中介服务收费是如何收取的？
为规范房地产中介市场，维护中介服务当事人的合法权益，1995年10月国家计委、建设部联合发出《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。这一通知的发出，规范了房地产中介服务的收费行为，使房地产中介服务市场走上了法制轨道。
具体收费标准如下：
房地产咨询费：按服务形式分为口头咨询费和书面咨询费两种。口头咨询费，按服务所需时间，结合咨询人员专业技术等级，由双方协商议定收费标准。书面咨询费，按咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额的大小计收，普通的每份收费300—1000元，复杂的可适当提高收费标准，但不许超过咨询标的额的0.5%。此项收费标准，属指导性参考价格。
房地产价格评估费：以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》的有关规定执行。
房地产经纪费：根据代理项目的不同，实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%—2.5%计收。实行独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的3%。土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。
上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为最高限标准，对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但不得超过上述标准的30%。
通知中还要求中介服务收费实行明码标价制度，中介服务机构应当在其经营场所交费地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。案例评析？
