1.什么是按揭？
按揭是外来词汇，汉语意思为抵押，但又不同于抵押贷款，因为按揭买的是楼花，也就是开发商正在修建的楼房，抵押给银行的是所要购买的期房的所有权，是楼花而不是实物，就是说购房者预先交了一部分钱，拿着购房合同到银行去贷款，银行要开发商作贷款的保证人，到期购房人还不了钱，银行就会找开发商还钱或要房子。从法律上阐述按揭是指购房人(抵押人、借款人)、售房人(第三人、担保人)、银行(抵押权人、贷款人)三方约定购房人将其已预付部分购房款的房产权益作为贷款抵押物给银行，由售房人作为购房人贷款的担保人，在购房人不能偿还贷款时，银行有权就房地产开发商建成的房屋作价或变卖优先受偿的民事法律行为。
2.按揭有哪几种形式？
按揭按内容可分为两种：即现楼按揭和楼花按揭。
(1)现楼按揭是指在商品房建成后，购房者与开发商签订买卖合同并支付一定价款，不足部分向银行申请贷款，并将所购房产作为贷款抵押物的购房方式。
(2)楼花按揭是指在房地产开发建设中，购房者与开发商签订房屋预售合同，收取一定比例的价款，而余款由购房者向金融机构申请贷款并以预购的房屋担保的购房方式。
3.预售商品房按揭的条件有哪些？
用按揭方式预售商品房的，应具备如下要件方为成立和有效：
(1)按揭所依附的主合同应当是合法有效的。预售商品房合同必须符合《城市房地产管理法》所规定的成立条件。按揭属于一种特殊的担保形式，具有担保合同的从属性，是一种从合同。它的成立与生效一般说是随着主合同的成立和生效而成立与生效。只有当事人在预售商品房合同中签订有按揭条款，而合同又合法成立的，才能从事具体的按揭业务。
(2)按揭必须采取书面形式。由于按揭所涉及的法律关系复杂，当事人之间的权利和义务如何享受和承担都应由当事人协商后用书面形式明确记载下来，以避免因权利义务不明确而发生争议，损害当事人或其他人的权益。至于书面形式是采取单独签订按揭协议或是在预售商品房合同中签订有按揭条款则不论。签订按揭协议一般的做法是先由房地产开发商与银行签订有适用按揭方式销售楼花的协议，然后开发商再与买房人签订预售商品房合同，最后由预售方与银行再签订按揭协议作为预售合同的从合同。
(3)按揭协议为一种要式合同。按要式合同要求，按揭合同应为格式合同，由有关主管部门将按揭涉及的法律关系和各方面情况综合考虑列入合同，明确各方的权利义务，以规范按揭行为。按揭合同，尤其是单独签订的独立合同，应按照主合同即预售合同的做法，办理登记备案手续方为有效。
(4)按揭的标的物，即预售的商品房应实行严格的公示登记制度，将有关产权证书及合同记入按揭受益人(银行)名下，并报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门审核登记；按揭须将标的物产权转入按揭受益人的名下，以此为条件，银行(按揭受益人)才会按照按揭协议的规定，向按揭人提供按揭贷款。
4.楼花按揭合同的内容是什么？
楼花按揭合同一般包括以下内容：
(1)订立合同当事人的姓名或名称。银行一般在合同中称为货款方或抵押权人，即主合同的债权人；购房人为借款方或抵押人，即主合同的债务人；贷款担保人一般是商品房预售商或其他企业。
(2)贷款币种、金额、期限、利率与利息。贷款币种一般为人民币，并由银行直接以抵押人购楼款名义，用转存方式划入购房合同或协议指定的开发商在银行开立的售楼款专户。贷款期限各类银行规定不一，交通银行一般为3—4年，最长不超过6年；建设银行一般为1—7年，最长不超过30年。贷款额度一般最高不超过购房价款的80%；贷款利率按自筹资金存入比例和贷款期限的不同，实行档次利率，如遇国家利率调整作出相应调整。
(3)还款方式及每期还款时间、金额。
(4)贷款之抵押物及保管方式和抵押物登记、被担保的贷款数额。楼花按揭合同抵押物为购房合同中的购房人未来将拥有的房地产权益，并将购房合同正本交由按揭权人银行保管，同时，要去当地房地产权登记处办理楼花抵押登记手续。房屋建成后则以建成的房屋作为抵押物，由按揭权人银行代向房管部门申领《房产权证》，并办理房地产权抵押登记手续。
(5)抵押物之保险及保险费用的负担，楼花按揭合同中一般约定对抵押物设立保险，并注明按揭权人银行为第一受益人。保险单正本在贷款本息还清之前由按揭权人执管。保险费用及利息由按揭人负担。
(6)担保人责任。合同中应写明担保数额、期限、担保人的责任等。
(7)抵押解除。
(8)违约及处罚、抵押物处理方式。
(9)当事人约定的其他条款。
5.怎样审查楼花按揭合同的效力？
楼花按揭合同的效力应从以下四个方面进行审查：
(1)审查合同当事人的主体资格。楼花按揭合同涉及三方当事人，作为贷款方即按揭(抵押)权人一般是商业银行。按揭(抵押)人是个人的，必须具备以下条件，方有资格申请贷款：
①必须是具有贷款银行所在城市常住户口或购买商品房后按政策能够办理常住户口，且年满18岁的城市居民，或向贷款银行所在城市开发商购房，并持有身份证或护照的港、澳、台同胞。
②必须有稳定合法的收入，具备还本付息的能力。
③已与房地产开发商签订房屋买卖合同，购买经济实用房的要有政府批准购买的文件、合同、协议等证明材料。
④开发商同意作借款担保人或有足够承担贷款风险能力的企业愿意作为贷款担保人。
⑤按揭(抵押)人必须有买房总价款20%(境外借款人必须有买房总价款40%)以上的自有资金，并存入贷款银行。
按揭合同的贷款担保人一般是开发商，其资格审查同购房合同中所述相同。对不是开发商的其他企业作为担保人的，应着重审查其有无足够承担贷款风险的能力。
(2)审查合同的内容是否合法。主要审查合同的内容是否违反国家法律的规定，有无规避法律的行为，是否违反国家利益和社会公共利益，是否侵犯他人的合法利益。重点要看抵押标的是否合法，是否是国家准建和预售的房屋，是否是炒卖中的楼花。其次对贷款的币种、期限、利率的约定是否合法，应予一并审查。
(3)审查当事人的意思表示是否真实。即要审查购房人设置抵押的意思表示是否真实，是否自愿，开发商与银行对购房人有无欺诈行为。担保人提供担保的意思表示是否真实、自愿，特别是开发商是否自愿为购房人提供贷款担保。
(4)审查合同是否符合法定的形式要件，是否办理了必要的手续。按揭合同应采取书面形式订立，并要有贷款银行、借款人和担保人三方签字认可，口头形式不具备法律效力。楼花按揭是以不动产的权益作为抵押标的，依法应办理楼花抵押登记手续，属要式的法律行为。
6.按揭贷款的程序是怎样的？
办理按揭贷款一般按下列步骤进行：
(1)银行与开发商签订按揭贷款合作协议书。银行(抵押权人)承诺在特定条件下向开发商的客户提供贷款，由客户(抵押人)将所购房产抵押给银行。开发商向银行担保，保证当客户(抵押人)在借款到期无力偿还银行贷款时，将代客户(抵押人)向银行偿还贷款。
(2)开发商与购房者签订房屋买卖合同。
(3)购房者与银行签订贷款合同。先由购房者向银行申请按揭贷款，银行对申请人的条件予以审查。经审查合格者予以批准，并与之签订抵押贷款合同。
(4)办理抵押物登记。银行经办人与被批准的申请人一起持抵押贷款协议书和房屋买卖合同到房管部门产权产籍处办理抵押登记手续。
(5)发放贷款。抵押登记手续办理完毕，银行向借款人放款，直接将贷款拨入开发商在银行开立的账户内，并通知开发商。开发商收到此笔款后，视为购房者已交足房价款，给购房者开具房款发票。
购房者(抵押人)在银行同时开立还款账户，根据抵押贷款合同书之规定，按期向该账户还本付息。直至全部还清贷款，再与银行经办人一起办理解除抵押手续。
7.从银行得不到发展商承诺的按揭贷款怎么办？
购房者在同开发商签订了商品房买卖合同后，购房者得不到开发商承诺的按揭贷款时，可以根据《合同法》、《消费者权益保护法》的有关规定要求开发商给予经济补偿或支付违约金，购房者还可以要求退房。因为开发商不能提供其承诺的按揭贷款对购房者来说已构成了事实上的欺诈，至少构成违约。同时开发商的虚假承诺说明此开发商的信誉不好，不能再进行合作，否则会愈陷愈深，因此购房者在就后半期未付房款与开发商达不成协议时，可以依法要求开发商退房。
如果想从根本上解决这类问题，最好的方式是开发商在向购房者推荐按揭贷款条件时，一定要把未得到银行批准按揭贷款的情况出现后如何对待购房合同约定在合同之中，这样就可以防患于未然，减少不必要的纠纷。
8.什么是个人住房抵押贷款？
个人住房抵押贷款是购房人(借款人)在购买房屋时以自己或第三人能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。购房人不能归还到期贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以优先受清偿的一种贷款方式。住房抵押贷款对开发商、购房者和银行都有利。开发商可以较快地收回售房价款，用于房地产开发的再投入，加快自身的资金周转；购房者在储蓄不足的情况下就可提前买到住宅；银行有房地产作抵押，可有效地降低信贷资产的风险，取得长期的、稳定的收益。
9.什么是政策性个人住房抵押贷款？
政策性个人住房抵押贷款是指受各市(县)人民政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统(以下统称委托人)委托，由指定银行以政策性住房资金为来源向购建修造自住房的居民发放的抵押贷款。
10.什么是经营性个人住房抵押贷款？
经营性个人住房抵押贷款是银行以吸收居民住宅储蓄存款及其他存款为资金来源向居民个人发放的用于购买、建造和修缮自住住房的贷款。
11.办理个人住房抵押贷款有什么条件？
根据规定，各商业银行对借款人条件的规定如下：
(1)具有城镇常住户口或合法的居留身份。
(2)具有固定的职业和稳定的收入。
(3)信用良好，具有偿还贷款本息的能力。
(4)有贷款人认可的资产作为抵押，并有足够代偿能力的单位或个人作为归还贷款本息的保证人。
(5)在贷款银行开立有住房存款户，存款余额至少占购买房屋全部价款的20%，存款期必须在半年以上，并以此作为购房首期付款。
12.如何申请个人住房抵押贷款？
申请个人住房抵押贷款的程序一般为：
(1)借款人在贷款银行开立住房存款账户。
(2)借款人向贷款银行提出借款申请并提交有关材料。
(3)贷款银行审查同意后，与借款人、保证人签订抵押借款合同。
(4)借款人办理抵押物登记手续。
(5)贷款银行收押房屋他项权证。
(6)借款合同生效，贷款银行将贷款和借款人的首期付款划入房屋购销合同上指定的售房单位在贷款银行开立的存款账户。
13.什么是住房公积金？
住房公积金是一种长期性住房储金。职工在工作期间，职工个人和所在单位均应按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月缴纳，归职工个人所有，作为职工个人购买、建造、维修住房的专用基金，专户储存，统一管理，专项使用。
14.住房公积金缴纳的对象有哪些？
根据国务院国发(1994)43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴纳住房公积金。可见住房公积金交纳的对象为所有党政机关、群众团体和企事业单位的固定职工，劳动合同制职工以及“三资”企业的中方员工。离、退休职工(含内退职工)以及临时工，“三资”企业外方职工，及已经以优惠价购买住房的职工，不建立住房公积金。
15.职工单位按怎样的比例缴纳住房公积金？
根据房改政策规定，目前全民所有制职工个人和所在单位各按职工个人工资和职工工资总额的5%缴纳住房公积金。这是最低比例，随着经济的发展和职工收入的提高，可对缴交率进行适当调整。集体所有制单位、私营企业及其从业人员的住房公积金，参照全民所有制单位职工的比例建立；外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率，原则上应高于上述比例，具体由各省、自治区、直辖市人民政府确定。如北京市规定职工个人和单位公积金缴存比例为8%，外商投资企业(含代表处、办事处)住房公积金缴存比例为10%。
16.住房公积金如何管理？
公积金管理实行责权利一致的原则。各市(县)人民政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。各市(县)人民政府可以设立专门的住房公积金管理机构，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。住房公积金的存贷款等金融业务一律由当地人民政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。住房公积金实行专款专用，严禁挪作他用。
17.住房公积金的使用范围和顺序是如何规定的？
住房公积金的使用范围和顺序是：
(1)职工购买、建造自住住房抵押贷款。
(2)职工自住住房大修贷款。
(3)城市经济适用住房建设贷款。
(4)单位购买、建设住房抵押贷款。
(5)支付超过家庭工资总额收入5%部分的房租。
(6)在满足需要和安排上述贷款后，还可用于购买国家债券。
18.职工调离原单位或辞职是否可以要求退还住房公积金本息？
根据国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》规定：住房公积金是由在职职工个人及其所在单位，按职工工资和职工工资总额的一定比例逐月缴纳的，归个人所有 ，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房，职工离、退休时，本息余额一次性结清，退还职工本人。
职工调动工作单位时，公积金随工资关系同时转移；职工因故脱离原工作单位而中断工资关系时，其余的公积金本息仍可保留在单位名下的原职工公积金户名内；职工离休退休、出国定居或调入不建立公积金的单位时，由所在单位出具证明，其结余公积金本息可由本人提取；职工在职期间去世的，其结余公积金由其合法继承人继承。职工或其合法继承人提取的公积金免征个人收入调节税。
19.外地人能否在当地建立住房公积金？
根据房改政策规定，在当地有固定工作、稳定收入的外来人可以在当地建立住房公积金，具体建立办法一般由当地住房资金管理中心委托当地人才服务中心设立“流动人员住房公积金专户”，负责其人事代理单位及已入人才库人员住房公积金的缴纳、支取、明细账的记录等日常管理工作。
20.个人住房担保借款有什么条件？
根据中国人民银行1997年4月底颁布的《个人住房担保贷款管理试行办法》的规定，借款人申办住房担保贷款必须具备以下条件：
(1)借款人必须是国务院确定的223个实施安居工程的城市中的城镇居民，具有城镇常住户口或有效居留身份。
(2)借款人必须是具有完全民事行为能力的自然人，即年满18周岁，能独立享受民事权利，承担民事义务的公民(若年龄在16—18周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的公民，视为具有完全民事行为能力人)。
(3)具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。借款人必须提供家庭稳定经济收入证明。借款人还必须无信用瑕疵(如过去已有拒不偿还银行到期贷款，无力返还民间债务等事实)。
(4)已签订了购买住房的合同，购房合同是合法有效的且不存在法律上的瑕疵。
(5)在商业银行或住房储蓄银行开立储蓄存款账户或缴纳住房公积金存款的，存款余额占购买住房所需金额的比例不得低于30%，并以此作为购房首期付款。
(6)有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。一般情况下，借款既可以用自己所购的房屋作为抵押；也可以找一个经营效益良好的公司作为担保人。以财产作为抵押或质押的，应向银行提供抵押物或质押物清单、权属证明、估价证明等文件；提供保证担保的，应向银行提供保证人同意保证的书面意见和保证人的资信证明等文件；使用住房公积金贷款的，须持有住房公积金管理部门出具的证明材料。
21.什么是住房公积金个人购房委托贷款？
住房公积金个人购房委托贷款是指各级住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托指定的商业银行，向已缴存住房公积金的职工发放购买自住经济适用住房的贷款形式。住房公积金委托贷款不得用于购买豪华住房或经营性用房，也不得用于住房的内部装饰。其规模有限制，要在保证公积金个人合法支取的前提下确定。
22.什么人可以申请住房公积金个人购房委托贷款？
申请住房公积金个人购房委托贷款的贷款人须具备以下条件：
(1)具有城镇常住户口；
(2)本人住房公积金已按规定及时、足额缴存住地所辖住房公积金管理中心一年以上；
(3)有稳定的职业和收入，具备偿还贷款本息的能力；
(4)具备支付购买经济适用住房首期房价款30%的自有资金；
(5)对自有住房进行大修时，应出具自有住房房屋产权证；
(6)有住房公积金管理中心认可的资产作为抵押或质押物，或由有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。
23.申请个人购房委托贷款应提交哪些材料？
贷款时须提供以下资料：
(1)有效的身份证明，如身份证、户口簿。
(2)住房公积金缴存情况证明。
(3)单位出具的有关借款人的职业及收入情况证明。
(4)符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他有效批准文件。
(5)抵押物或质押物清单、权属证明及有处分权人同意抵押或质押的证明；法定部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人的资信证明。
(6)借款人在委托贷款银行存入30%购房款的存款证明。
24.个人购房委托贷款发放的程序是怎样规定的？
提供了完整的相关资料后，住房公积金管理中心应自受理申请之日起15个工作日内完成审查工作，作出是否准予贷款的决定，并通知申请人和受委托银行。其贷款风险，由住房公积金管理中心承担，业务必须委托银行办理，住房公积金管理中心不得直接发放此种贷款。贷款办妥后，由贷款银行按借款合同的约定，以转账方式将贷款及借款人的首期付款划转到售房单位在银行开设的账户。
25.个人购房委托贷款的数额、期限、利率是如何规定的？
每个借款人借款的数额由住房公积金管理中心核定。最高不得超过借款家庭夫妇双方退休年龄内所缴纳住房公积金数额的2倍，或夫妇双方年工资收入数额的4倍。偿还贷款期限一般控制在3年至10年，特殊情况经批准后，可延长到10年以上，但最长不得超过30年。贷款利率按中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定执行。目前为1—5年为4.14%，5年以上为4.59%。但购房者一定要注意无论何种贷款形式在合同期限内利率均是按合同的约定执行，不会因为银行降息而变化。
26.什么是“零首付”？
零首付又称首付款贷款，是指购房者在购买商品房时，在首期一次性支付20%以上的房款有困难时，可以自有的房屋产权作为抵押向银行申请贷款用于支付首期购房款的个人住房商业性贷款。是金融部门率先在上海推出的一种新的借贷方式。
27.“零首付”适用于哪些居民？
(1)工作不久、经济收入较高且稳定，但存款较少，想通过贷款买房的年轻人。他们可以通过协商，以亲属享有产权房的房子向银行抵押，用贷款解决首付款问题。几年后还清首付款贷款，与银行解除抵押，产权依旧归原亲属所有。
(2)家中有旧房(产权房)但不愿出售，想贷款购新房但又拿不出首付款的市民，可以在向银行贷得首付款后，以出租旧房的收入还贷。
(3)以房产投资为目的的市民，可以将手头资金用于他项投资，通过首付款贷款购置房产。这种贷款的利率与个人住房贷款的利率相同，较银行其他贷款的利率低。
(4)这项业务还可解决购房人在卖旧房、买新房之间的时间差问题。
28.什么是“冲还贷”？
“冲还贷”是上海市公积金管理中心推出的一种住房公积金贷款偿还办法。根据上海市住房公积金管理中心的规定，“冲还贷”是指对职工个人在住房公积金管理中心存储的住房公积金存储余额中每年提取一定比例资金用于归还职工个人购房贷款本息的一种方式。但购买使用权住房性质的贷款，不得直接从银行提取现金用于还贷，提取住房公积金用于偿还组合贷款的，应先归还住房公积金贷款本息，然后才能归还商业贷款本息。
29.商业性贷款购房的一般程序是怎样的？
(1)借款人与银行指定的开发商签订购房协议；
(2)借款人向银行提供购房协议、个人身份证、户口簿原件及复印件三份。个人月收入证明(单位资信证明)。同时提供银行要求的质押、担保手续(一些银行对借款人年龄有限制，如不能超过60岁等)；
(3)按银行要求在该银行开立账户，缴付购房首期款(一般是30%)，确定贷款额度；
(4)银行审批，发放贷款。购房协议生效，借款人开立账户按期还本付息。
30.公积金贷款购房的一般程序是怎样的？
(1)借款人向担保公司提供相关资料证明：夫妻双方(若有共同还贷人，还须提供参与还贷人)的身份证、户口簿等原件及复印件三份；借款人的婚姻状况证明及复印件三份；夫妇双方(包括参与还贷人)的月收入证明原件及复印件一份；占房价40%或以上的自筹资金证明交存到房地产交易中心或售房单位出具的收据原件及复印件两份；购房合同原件和复印件两份。
(2)申请组合贷款的借款人(含其配偶)，须由单位提供单位公积金账号及本人(含其配偶)公积金月缴额(单位在个人住房置业担保贷款申请呈报表上填写并盖章)。
(3)确定拟贷款额度，由贷款银行、城市房改资金管理中心、担保公司进行审批。
(4)审批通过后签订相关合同，办理有关手续，银行发放贷款。借款人按期还本付息。
31.什么是押旧楼买新楼？
押旧楼买新楼(简称押旧买新)业务，简单地说，就是房屋所有人用自有房屋设定抵押从银行获取贷款，用于购买(自用)住房的一种融资业务。这是为了活跃房地产交易二级市场，房地产商、房地产经纪机构、银行等部门推出的一个金融产品。
32.押旧楼买新楼有什么好处？
押旧买新业务的好处在于，购房人可以充分利用现有房屋抵押变现，用做支付购买新房的购房款；购房人可以保留房屋的所有权，可以将房屋出租；购房人在取得贷款后，还可以继续寻找买主，将旧房以合适的价格出售。
33.押旧买新应具备的条件是什么？
押旧买新的条件主要包括以下两个方面：
(1)申请人应具备三个条件：
①年满18周岁，具有完全民事行为能力，具有城镇居民常住户口和合法有效的居住身份证明；②有稳定合法的收入，有还本付息的能力；③同意将其所有的房屋及其权益作为抵押物。
(2)用于抵押的房屋应具备两个条件：
①产权明晰，符合本市规定的可进入房地产市场流通的条件；②用做抵押的房屋不在拆迁公告范围之内。
34.在具体办理押旧买新业务时，申请人应提交的材料有哪些？
申请人应当提交的材料主要包括：
(1)收入证明(单位开具收入证明，并可以选择提供存款证明、有价证券、其他房产证明及其他收入证明)；
(2)本人及配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明；
(3)抵押房屋共有人身份证、户口簿；
(4)若由代理人代为办理，还须提供受委托人的公证委托书和身份证明；
(5)房屋共有人同意抵押的书面文件；
(6)抵押房屋的产权证明文件；
(7)若房屋已经出租，须提供有关租赁情况的书面文件；
(8)若申请人无当地常住户口，除上述材料外，须提供暂住证及房地产交易中心开具的证明文件；
(9)所购新房的相关资料，包括房产证明文件、土地使用情况等证明文件；
(10)贷款银行需要其提供的其他文件。
应注意，在银行批准其贷款申请之后，如果申请人欲出售或出租其所抵押的房屋，可以在征得银行同意的前提下，委托有关机构办理相关事宜。
35.办理商品房抵押贷款为什么要办理保险？
购房者以所购建房产作抵押申请贷款，对银行来说，虽然风险低，但这并不等于没有风险，因为抵押的房产存在受地震、火灾等自然灾害而毁损的可能，抵押物灭失，银行作为抵押权人的利益就会受到影响。所以，银行要求购房者办理住房抵押贷款时要买保险，保险金额不低于房价款或建房总投资，保险期限不低于贷款期，并明确银行为第一受益人，保险单要交于贷款银行保存。
36.在房屋买卖中的保险的种类主要有哪些？
目前各保险公司采取将抵押财产保险和贷款信用保险合二为一的购房综合保险形式，其险种主要有两种，即“商品房抵押贷款保险”和“住房抵押贷款综合保险”。其中的抵押财产保险是针对所购房屋安全的财产险，一旦所购房屋遭受火灾、地震等情况而受损或灭失，其损失由保险公司偿还；贷款信用保险是针对购房人因人身意外或失业无法偿还贷款的风险，一旦购房人在保险期间因疾病、意外事故造成死亡、残废或因个人无法抗拒的原因而失业，无法偿还贷款，则由保险公司负责偿还购房贷款本息。
37.房屋买卖中如何办理保险？
(1)选择合适的险种。
对贷款购买住房者来说，在购房时可投保城镇居民贷款保险。该险种的保险责任是火灾、爆炸、暴风、暴雨、洪水、龙卷风及空中坠落物造成的投保房屋损坏，保期自贷款次日零时起到贷款还清之日止。年保险费率为1‰，保险金额按购房合同的实际价值确定。另外，保险公司目前开办的住房保险还有住房抵押保证保险、购房贷款定期人寿保险等。
对已经购买了住房的人来说，可以选择投保城镇居民家庭财产保险。该险种把房屋、室内装饰财产列为特约承保财产，可以普通险、长效险两种形式投保。此外，还可选城镇住房定额保险，该险种的保险责任包括：火灾、爆炸、暴风、暴雨、洪水、海啸、龙卷风造成的保险房屋倒塌、墙壁同一处的里外裂缝；为防止灾害蔓延、减少投保财产损失而采取的必要措施所造成的物质损耗。其保险期限由投保人选定，普通险期为一年，长效险期为五年，期满后退还全部储金。该险种每份2万元，购买多份可合并计算保险金额。
(2)与保险公司签订保险合同。
签订保单时被保险人姓名、保险财产地址必须逐一写清楚。保险财产数量增减、地址变更或被保险人变动，应及时通知保险公司，办理改批手续。发生灾害事故时应尽力抢救，保护好现场，并在24小时内通知保险公司。申请赔偿时，应提供保险单和损失清单、有关证明。
38.买房时重复保险就能获得双倍赔偿吗？
所谓“重复保险”是指投保人对同一保险标的、同一保险利益、同一保险事故分别向两个以上保险人订立保险合同的保险。我国法律虽然没有禁止重复保险的行为，但重复保险不能获得超额赔偿。因为，《中华人民共和国保险法》第四十条明确规定：“重复保险的投保人应当将重复保险的有关情况通知保险人。重复保险的保险金额总和超过保险价值的，各保险人的赔偿金额的总和不得超过保险价值。除合同另有约定外，各保险人按照其保险金额与保险金额总和的比例承担赔偿责任。”可见，重复保险和一次保险的法律后果都是一致的。如果重复投保后，即使当事人不将重复保险的情况告知各保险人，也得不到超额赔偿。这是因为第一，按照法律规定，重复保险的投保人必须将所有保险人的公司名称和保险金额通知各保险人，使他们互相了解，否则，保险金额大于保险财产实际人价值的重复保险将成为无效合同；第二，一旦发生保险事故，索赔时需要各种原始证明材料，原始材料仅一份，不能用复印件，也无法向各家保险公司索赔。因此重复保险并不能给投保人带来双倍的利益。物业管理广场？
