1.什么是商品房？
所谓商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后向社会公开出售的住宅用房、商业用房以及其他建筑物。单位自建或委托施工单位建设或参加统建，供自己使用的房屋不属于商品房。
2.什么是公有住房？什么是新建公有住房？什么是公有旧住房？
公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有房屋。
新建公有住房是指由政府或国有企业建造，还未曾使用的住房。
公有旧住房是指已分配出租给职工使用并根据房改要求以后将在市场出售的公有住房。
3.什么是安居房？
安居房是指按照《国家安居工程实施方案》的要求而建造的住房，属于经济适用房的一种。是党和国家为推动房改，加快城市住宅建设，安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对四平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。目前安居工程已经并入经济适用房建设之中。
4.什么是经济适用房？
经济适用住房是指在政府指导下组织实施的、具有社会保障性质、具有经济性、适用性的向中低收入家庭出售的微利性商品住房。社会保障性质是指国家在法律、政策、金融税收等方面，采取各种调控手段，保障中低收入家庭的承受能力。社会保障性质是经济适用房的本质属性。经济性是指住宅价格相对市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力，其价格因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
5.什么是房改房？
房改房是公有住房的一种，是指国家以福利形式分配给职工居住的房屋，房改后由职工按规定购买。房改房包括以成本价购买的公房和以标准价购买的公房。
6.什么是集资房？
集资房是指职工(居民)按住宅楼本体造价的三分之一至二分之一的比例出资建设住房，住宅竣工后经房改部门委托评估并批准出售或租给集资者个人，并获得部分产权或使用权的建房形式。因这种建房形式产权问题较难解决已为国家政策所禁止。
7.什么是“五五分成”房？
“五五分成”是由一方提供地皮，另一方或几方提供资金联合建造的房屋，房屋竣工后按“五五”比例或其他比例(如三七、四六)分配。由于这种建房形式中按“五五”比例分成所占比重较大，所以“五五分成”也就成为这种建成房形式的一种俗称。
8.什么是二手房？
二手房是指房屋所有者将在房地产一级市场上购买的住房又进行出售的房屋，包括二手商品房、允许上市交易的二手公有房、经济适用房、安居房、拆迁安置房。
9.什么是住宅小区？
住宅小区又叫居住小区，是由城市道路以及自然界线划定的不为交通干道所影响的完整的居住地段。一般都设置有一整套可满足居民日常生活需要的专业性服务设施和管理机构。
10.什么是智能住宅小区？
智能住宅小区是上海市率先推出的一种新型住宅小区，根据《上海市智能住宅小区功能配置试点大纲》规定，智能住宅小区是指将通讯、计算机和自动控制等技术运用于住宅小区，通过有效的信息传输网络，各系统的优化配置和综合应用，向住房提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的功能，以达到为居住者创造安全、便捷、高效的生活空间，提高居住者的物质和精神文明水平。目前，北京、广州、西安等地正在抓紧制定智能小区的规范。
11.什么是住宅的层高和净高？
根据建筑规范，住宅的高度在建筑设计规范中一般用“米”计量，但在实际居住生活中人们习惯用“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度差，叫做住宅的净高。目前一般住宅层高都在2.8米左右。
12.什么是住宅套型和户型？
根据建筑规范，“套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围，即家庭所用的住宅单元的面积大小。
住宅的“套型”也就是满足不同户型家庭生活的居住空间类型。住宅套型一般是用面积指标来计量其大小的。根据《城镇住宅设计规范》，住宅的面积标准分为：小套(每套使用面积不少于18平方米)；中套(每套使用面积不少于30平方米)；大套(每套使用面积不少于45平方米)。
住宅户型面积是以“室”来划分的。“室”指的是居住建筑中的居室和起居室。按建筑规范，住宅中不少于12平方米的房间称为一个“一室”，6—12平方米房间称为半室，小于6平方米，一般不算“间”数或“室”数。住宅户型又分一室户、一室半户、二室户、二室半户、三室户、多室户等。
13.什么是花园式住宅？
花园式住宅也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化。住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入家庭购买。
14.什么是公寓式住宅？
公寓式住宅是相对于独院独户的花园式住宅而言的。公寓式住宅一般建在大中城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供客商长期租用。
15.什么是跃层式住宅？
跃层式住宅是目前推广的一种新颖的住宅建筑形式。其特点是借鉴欧美单式独院小二楼的设计方式，住宅占有上下两层，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是采光面大，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅在广州、上海等沿海一带比较流行。
16.什么是复式住宅？
复式住宅是受跃层式住宅的设计启发设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，它是在单元套内层中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高低于跃层式住宅(而一般跃层式为5.6米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层直接作为卧室床面，供休息睡眠用，人可坐起但无法直立；户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板，一层的厨房高两米，储藏室高1.2米；复式住宅与跃层式住宅相比比较经济，有三大优越性：(1)平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%—70%；(2)户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，降低了综合造价；(3)上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高的面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%以上。
复式住宅虽具备了省地、省工、省料的特点，适合于三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。但复式住宅仍存在很大缺点：(1)复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差；(2)层高过低，如厨房只有两米高，长期使用易产生局促弊气的不适感，储藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；(3)由于室内隔断、木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。
17.什么是健康住宅？
健康住宅是指能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。衡量健康住宅的标准为：能导致过敏症的化学物质浓度很低；尽可能不使用容易挥发出化学物质的胶合板、墙体装饰材料等等；设计有性能良好的换气设备，能将室内污染物质排出室外，特别对高气密性、隔热性住宅来说，必须采取具有风管的中央换气系统，进行定时换气，在厨房灶具或吸烟处，要设置局部排气设备；居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等处温度要全年保持在17—27摄氏度之间，室内的温度全年保持在40%—70%之间；二氧化碳浓度要低于1000ppm，悬浮粉尘浓度要低于每立方米0.15毫克，噪声要小于50分贝；每天的日照要确保在3小时以上，要设置有足够亮度的照明设备；住宅应具有足够的抗自然灾害的能力；具有足够的人均建筑面积；住宅要便于保护老年人和伤残人。
18.什么是房屋结构？
目前，上市出售的房屋结构主要有三种：
(1)框架结构。框架结构的房屋是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好，具有较好的抗震性能。
(2)砖混结构。砖混结构的房屋是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。
(3)钢混结构。钢混结构的房屋的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大、空间分割较自由。目前，多、高层分割住宅多采用这种结构。
19.什么是住宅共用部位和住宅共用设施、设备？
住宅共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
住宅共用设施、设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性停车场、车库、公益性文体设施和共用设施、设备使用的房屋等。
20.什么是住宅建筑面积？
住宅建筑面积是指住宅建筑所占用面积的总和。包括住宅的墙、居室、厕所、楼梯、阳台、厨房、客厅等所占的面积。其计算公式为：住宅建筑面积＝住宅使用面积＋住宅结构面积＋阳台建筑面积。住宅建筑面积是计算房屋销售价格的依据。
21.什么是住宅居住面积？
住宅居住面积是指住宅建筑中直接为居民居住使用的净面积。具体讲就是各个居室面积之和。
22.什么是住宅使用面积？
住宅使用面积是指住宅建筑各层平面中直接为生活使用的净面积的总和，包括住宅居住面积和住宅辅助面积。
23.什么是住宅辅助面积？
住宅辅助面积是指住宅建筑各层平面中为辅助生活所占净面积的总和。如：内楼梯、内过道、卫生间、壁柜、阳台、厨房等。
24.什么是住宅结构面积？
住宅结构面积是指住宅建筑各层平面中的墙、柱等结构所占的面积总和。在商品房中叫套内或单元内墙壁体面积。
25.什么是住房市场价、标准价、成本价？它们如何确定？
(1)住房市场价指商品住宅的销售价格，由成本、利润、税金、地段差价四项因素构成。
(2)住房成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(给排水、道路、供电、暖气、煤气、通讯)、管理费、贷款利息和税金等七项因素。
旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣(折旧年限一般为50年)计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。
(3)标准价按负担价和抵交价之和测定。
①负担价是指职工用个人工资收入直接支付的那一部分房价。这部分房价是按城市双职工平均工资的一定倍数计算的。其计算公式是：每建筑平方米的负担价＝上年度职工平均工资×2×房价与双职工年平均工资的倍数÷建筑面积。如一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年规定为所在市(县)房价与双职工年平均工资的倍数为三倍。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算。
②抵交价是指职工用房改中增发的住房补贴和住房公积金支付的房价。抵交价按双职工65年(男职工35年，女职工30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。
抵交价的计算公式为：每建筑平方米的抵交价＝按男、女职工工作年限内分别测算的抵交价之和÷建筑面积。
职工工作年限应测算的抵交价＝年职工平均工资×公积金交存率×当年单位发给职工的住房公积金的年本息和系数×［(1＋年工资增长率)－(1＋公积金年储蓄利率)］÷［(1＋年工资增长率)－(1＋公积金年储蓄利率)×80%÷(1＋年物价增长指数)］。
本息和系数＝1＋(12＋1)÷2×公积金月储蓄利率。目前以成本价售房确有困难的市(县)，可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市(县)人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。如某市1993年年职工平均工资4000元，公积金交存率为5%，公积金月储蓄利率2.6‰，年工资增长率8.12%，年物价增长指数6%，公积金年储蓄存款利率6.66%，男工作了35年，女工作了30年，居住面积56平方米，按上述办法计算1994年的标准价为700元。
26.住房价格一般由哪几部分构成？
根据有关规定，住房的价格一般由以下八方面构成：
(1)土地出让金：城镇土地归国家所有，占有土地必须支付相应的土地出让金。一般来讲，好地段的出让金比差地段的高，外国投资比国内投资的出让金高，商品楼的出让金比经济适用房高。
(2)前期费用：主要包括三通一平费用和专业费用。三通一平费用指建筑地段的土地平整费及通上下水、通电、通路的费用。专业费用指支付设计公司总体规划、房型设计等费用。
(3)土建费用：建造房子本身的费用。
(4)配套设施费用：主要包括开发商在水、电、煤、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。
(5)经营管理及销售费用：指从房子交工到出售的过程中，开发商管理人员的一切费用，以及销售中诸如广告宣传，售楼处搭建、中介代理等费用。
(6)利息：指开发商为投资该房产项目向银行贷款所产生的利息。
(7)利润：即房地产开发商的收益。
(8)税金：即房地产开发商出售房屋向税务部门交纳的营业税等税金。
27.房间的使用面积如何计算？
根据《计算住宅使用面积的规定》，住宅使用面积是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、餐厅、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不含吊柜)、户内楼梯等使用空间。所谓净面积是指上述各使用空间内墙皮的投影所包围的面积，内墙皮应是占墙面高度1/2以上的墙面内皮。
阳台也要计入使用面积。封闭阳台按照它的净面积计算使用面积，不封闭的阳台按照净面积的一半计算使用面积。
如果所购住房有坡屋顶，并且具备采光、通风、卫生间等条件作为房间使用的，在房间的净高度最低处不低于1.5米、房间净面积一半以上的室内高度不低于2.1米时，其面积也要计入使用面积。
根据《计算住宅使用面积的规定》，住宅户内楼板挑空部分、突出内墙面的壁柱、管道井、通风道、垃圾道以及屋顶平台均不计入使用面积。
28.购房如何计算装修面积？
根据房屋结构，家庭装修中所涉及的面积一般分为墙面、天棚、地面、门、窗及家具等几个部分。其计算方法如下：
(1)墙面面积的计算：墙面(包括柱面)的装饰材料一般包括涂料、石材、墙砖、壁纸、软包、护墙板、踢脚线等。计算面积时，材料不同计算方法也不同。涂料、壁纸、软包、护墙板的面积按长度乘以高度，单位以“平方米”计算。长度按主墙面的净长计算。无墙裙的高度从室内地面算至楼板底面；有墙裙墙的高度从墙裙顶点算至楼板底面；有吊顶天棚的从室内地面(或墙裙顶点)算至天棚下沿再加20厘米。门窗所占面积应扣除，但不扣踢脚线、挂镜线，以及单个面积在0.3平方米以内的孔洞面积及梁头与墙面交接的面积。镶贴石材和墙砖时，按实铺面积以“平方米”计算。踢脚线长度按房屋内墙的净周长计算，单位为米。
(2)顶面面积的计算：天棚(包括梁)的装饰材料一般包括涂料、吊顶、顶角线(装饰角花)及采光顶棚等。天棚施工的面积均按墙与墙之间的净面积，以“平方米”计算，不扣除间隔墙、穿过天棚的柱、垛和烟囱等所占面积。顶角线长度按房屋的净周长以“米”计算。
(3)地面面积的计算：地面的装饰材料一般包括木地板、地砖(或石材)、地毯等。地面面积按墙与墙间的净面积以“平方米”计算，不扣除间隔墙、穿过地面的柱、垛和烟囱等所占面积。楼梯踏步的面积按实际展开面积以“平方米”计算；楼梯的扶手和栏杆的长度可按其全部水平投影长度(不包括墙内部分)乘以系数1.15，以“延长米”计算。
(4)门窗及家具的面积计算：对家具的面积计算没有固定的要求，一般以各装饰公司报价中的习惯做法为准，用“延长米”、“平方米”或“顶”为单位来计算。但需注意的是，每种家具的计量单位应该保持一致。
29.常见的房屋质量问题有哪些？
目前住房市场上出现的房屋质量问题主要有：
(1)渗、漏。即通常所说的“六漏一渗”。“六漏”是指屋面漏水、水箱漏水、楼地面漏水、地下室漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水；“一渗”即墙面渗水。
(2)堵、泛。堵是指上下水管道和卫生洁具堵塞；泛是指屋顶天沟积水，阳台和卫生间地坪倒泛水，以及阳台在雨后积水，造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。
(3)壳、裂。壳是指墙面、平顶粉刷层和楼地面等起壳；裂是指墙面、地面、各屋面等裂缝。开裂最容易导致渗漏和面层脱落。
(4)砂、渗。砂是指楼地面起砂；渗是指新住房的铝合金门窗渗水、锈蚀。
(5)粗、污。粗是指钢木门窗、木隔断、木壁柜等制作和油漆粗糙，内外墙面粉刷和地面粗糙；污是指墙面、地面、门窗、上下水管道及卫生洁具、电线及配件沾满泥浆和垃圾污染。
