范例一：SANFU福州市场选址分析报告
前言
福州大学管理学院02市场营销“空军一号”小组在前期市场调研的基础上，利用3周时间开展实地调查，发挥团队合作精神，群策群力，共同努力，写成《SANFU福州市场选址分析报告》。本项目由吴莹总负责，担任项目报告的统稿工作，全体组员参加本项目的设计。
目录
一、福州市概况
二、福州市商圈介绍
（一）东街口商圈：传统而繁华
（二）台江商圈：极具个性
（三）五一商圈：坎坷的贵族
（四）福州东区商圈：极具潜力
（五）工业路商圈：富有前景
（六）火车站商圈：具区位优势
三、SANFU百货客流量调查及市场容量估算
四、SANFU百货八一七路（东街店）店址分析
（一）八一七路商圈客流量及市场容量分析
（二）SANFU百货东街店址聚客点分析
五、SANFU百货中亭街一店、二店选址分析
（一）中亭街商圈客流量及市场容量分析
（二）SANFU百货中亭一店、二店址聚客点分析
六、SANFU百货元洪店选址分析
（一）元洪步行街商圈客流量及市场容量分析
（二）SANFU百货元洪店址聚客点分析
七、总结
八、附录
一、福州市概况
1.福州市为福建省省会，位于福建省东部沿海、闽江下游。福州市辖5个市辖区、6个县，代管2个县级市。
2.全市常住总人口666万人，其中市区常住总人口247万人。全市户籍总人口614.84万人，其中市区户籍总人口176.11万人。
3.全市高等学校在校生20.27万人（含研究生）；中等职业技术在校生12.27万人；高中在校生11.97万人；初中在校生29.81万人。
4.在岗职工年平均工资18314元。
5.城镇居民人均可支配收入12661元，市区居民人均可支配收入12757元。
6.全市总面积12152.5平方千米，年平均气温为19.6℃。
资料来源：以上引用数据自福建省统计局：《福建统计年鉴—2005》，中国统计出版社。
二、福州市商圈介绍
福州市的经济经过历史的积淀与发展，商业圈逐步形成核心商业圈——东街口商圈和元洪城商圈；随着地域版图的扩展，市政府的规划，经济圈也在不断地形成，最终形成六大商圈的状态。具体介绍如下：
（一）东街口商圈：传统而繁华
论资历，东街口商圈是六大商圈中当之无愧的最古老的商圈。直至现在，东街口商圈仍具有着其他商圈无法比拟的天时、地利、人和等优势。东街口，在历史上一直是福州的商业中心，这使东街口商圈聚集了足够的人气，形成了良好的商业氛围。许多专卖店都把自己的旗舰店或形象店设在东街口，他们互相竞争，也在无形中共同打造了一个繁荣而充满活力的商业中心。
东街口的商业形态相当丰富，从这点上看，东街口商圈也能称得上是目前六大商圈中最繁华的一个。在东街口商圈，东街口百货、东方百货和大洋百货，形成三足鼎立的态势，再往南延伸一点，加上新华都百货，这里就上演了一出四国演义的商业战。再数数这里的肯德基、麦当劳等知名品牌店，东街口拥有的数量已是够多了，就说肯德基，在这个东街口一带，就有三家分店。
东街口俨然成为连锁商家在福州的必争之地。国美、永乐、好又多等大型连锁卖场，也来抢滩这个地盘。与此同时，在东街口商圈，林立着来自国内外的知名品牌商店，手机专营店、服装专卖店等，在这里都能找到。为了满足福州人的更多逛街需求，这里还涌现了大量的特色店和传统商铺，从饰品店到吃店，应有尽有。东街口商圈，已写进许多福州人的逛街习惯里了。也正因如此，带动了八一七路一带的商业街，如安泰中心、吉庇路和津泰路。
聚客力分析：东街口还有一个魅力元素——福州文化。东街口商圈，坐拥有名的三坊七巷，平添了一股浓郁的人文气息。就近的安泰楼，更以福州传统小吃，提升了东街口商圈的魅力。
（二）台江商圈：极具个性
台江商圈，历来是福州商品批发的主要集散地，在六大商圈中，它很有自己的风格和个性。台江区，作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣，拥有年成交量和营业额居全国同行业前列的鳌峰洲水产批发市场。
号称东亚第一的室内步行街——中亭街，为台江商圈增加了一枚重重的砝码。现在，中亭街的主要业态为服装批发、家居饰品类、家电类。服装以批发为主，零售为辅，主要是经营中低档服饰，消费群体为工薪收入的市民和年轻人，一次性购买数量大。据说，东街口一带的一些商铺，都是来这里进货的。还有，夜市的服装业主，大部分也把这里作为服装批发的首选市场。而连接服装批发的中亭美居家具博览中心、台江步行街及元洪城，也以自己的群体地位，为台江商圈吸引来大量的人气。
最引人侧目的要数中亭街的家电连锁氛围。国美电器、苏宁电器、永乐生活电器、大中电器相继进驻中亭街后，铸就了福州人气最旺的家电零售中心。现在虽然大中电器已是明日黄花，但是中亭街的家电销售份额依旧位居榕城第一。放眼全国各地的家电销售，业内人士都称，福州中亭街的家电销售状态，在全国也是少有的。
聚客力分析：区内“三大商贸圈”日臻完善：当中有福州步行街、榕城美食街、元洪美食大世界、服装鞋帽城、特艺城、沃尔玛购物广场、好又多量贩超市；东部鳌峰洲，以糖酒、农副干杂、油脂、家禽、水产等10大批发市场组成全省重要的副食品批发走廊；西部以台西科技园为主，开辟工贸市场，同时铸就了10条商贸专业街。台江商圈，正逐渐变脸为地段繁华、人流量大的商业地带。
（三）五一商圈：坎坷的贵族
“五一商圈”的发展，福州人对它的形容是：沧桑的贵族商圈。它曾经辉煌过，也曾经衰败过，它曾经给福州人带来许多高端消费品牌。现在，在沉寂数年之后，要“重整旗鼓”了。
福州市政府的新规划，赋予五一路商圈新的发展动力。《福州城市商业网点“十五”建设及2010年发展规划》中，政府根据五一广场周边的商业变迁及已立项或在建工程，建设性地提出：“规划的新商业中心以五一广场为核心，以福建大剧院、福州会堂、福州大饭店、香格里拉酒店和乌山广场为依托，范围东起五一路、西至八一七路、北至古田路及福新路，南至高桥路。”
广场明珠、香格里拉大酒店的开业，苏宁电器的进驻，正大广场紧锣密鼓地招商，以五一广场为核心的一股商潮正在汹涌澎湃。种种迹象表明，这个融福州地理、政治、文化中心为一体的五一广场，正在以自己为核心向四围辐射扩展，一个被注入新血液的商圈，要以新姿态重新亮相在福州人面前。
现在，最受关注的当数正大广场，用业内人士的话来说，它的出现将给五一商圈注入强心剂，带动整个商圈的新发展。正大广场，位于福州市五一广场东侧，总建筑面积15.7万平方米，设有303个停车位的大型地下停车场，面积近2万平方米。正大广场还配有8层的购物中心，提供有零售百货、服务业、美食天地及游乐场、大型高档知名餐饮、异域风味特色餐厅等全面配套服务。
聚客力分析：五一广场具有一定的先天优势，自身人气相当不错。扩大视线范围，还能寻到苏宁电器、正大广场、先施时尚中心、于山堂、越洋图书城、香格里拉大酒店和福建大剧院等。在这里，福州人能欣赏到一道亮丽的购物风景线，既拥有现代的时尚购物中心，又饱含浓厚的福州文化。
（四）福州东区商圈：极具潜力
福州东区随着新建住宅小区的陆续交付使用，交通、教育等各种市政配套的相继完善，展示出广阔的商业发展前景，成为福州又一个商战必争之地。
相中福州东区的，首先要数大型连锁卖场。沃尔玛、家乐福等大型超市选址东区；国美、苏宁、永乐等大型家电卖场纷纷布点东区；新华书店等文教配套积极选址东区；华东最大的建材超市喜盈门国际家居也同样抢滩东区。
抢占东区市场，大型商家和大型地产商都不约而同地在东区进行它们的跑马圈地计划。今年，福州东区规划中的唯一一条商业步行街就有三大项目将同步推出，东方伟业（国际）商业广场、福晟·钱隆世家、好来·屋之星光大道同步开发。它们欲联手打造一个东福州的“东街口”，其定位都是以购物、休闲、文化、饮食等综合性业态为主的中、高档消费场所。三个重量级商业项目将整条商业步行街连为一体，使东福州商圈具有集合购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等多样性的高级化商业功能。
聚客力分析：以城市综合体的方式进行立体开发，形成完善的城市配套及公共设施，为这里的居民带来全新的消费生活环境。许多业内人士表示，东福州商圈将成为榕城最具潜力的商圈，发展潜力不可限量。
（五）工业路商圈：富有前景
万象商业城、宝龙·城市广场两大购物中心的入驻，将工业路商圈推向了商业的前台。工业路，目前已经发展成为福州的一个新兴住宅区，沿着工业路分布着大大小小的数10个楼盘，其中不乏时代名城、博美诗邦、庭芳苑等高尚住宅区。
福州工业路，全长2000多米，以前可以说是一个商业荒地：不要说是大型商场、超市，就连饭店、卡拉OK、茶艺居之类的店也不多，这一带的居民购物、休闲极为不便。不过，随着万象商业广场和宝龙·城市广场的入驻，不仅有望填补该区域的商业空白，还能辐射至台江老城区、江滨、金山乃至整个城市。而随着政府加大对工业路商圈的投入建设，工业路的基础设施不断完善，道路交通等都有明显改善，工业路商圈正以一种迎头赶上的姿态飞速向前发展。
聚客力分析：可以说，工业路正在减退原来的工业区色彩，逐渐向现代化商业圈演变。现有工业和现代商贸新型业态并存发展，有望使工业路迎来“商业的春天”。
（六）火车站商圈：具区位优势
长期以来，由于福州火车站长期呈自然发展状态，业态较为散乱，因此制约了火车站商圈区位优势的发挥。
福州火车站商圈，拥有明显的区位优势，每天大量的人流、物流，为火车站商圈提供了相当的购买力，给火车站商圈提供了一个良好的发展机会。2005年开始，福州市政府下大力气对火车站周边环境进行整治；2006年，火车站商圈开始以崭新的形象和定位出现在福州人面前：财富第一街、龙城等项目推出，肯德基等具有良好知名度的企业进来了。
聚客力分析：以上种种大型规范的商贸企业的到来，对市场起到良好的引导和规范作用，再加上政府行政力量对那些不诚信行为的打击，火车商圈开始焕发出自己的独特魅力。
三、SANFU百货客流量调查及市场容量估算
SANFU百货进行的客流量调查和市场容量估算是一种“相对”的概念：在一个商圈中设置若干个调查点，获得这些调查点的客流量数据，再平均这些数据，所得结果视为这个商圈的平均客流量。所以这个客流量并不一定是到达这个商圈的客流的绝对值。这样定义的合理之处在于，SAFNU百货不关心每天真的是多少个人来到这个商圈，而只关心如果在这里开店，每天经过商店门口的顾客是多少人。原理示意图（方框代表商圈，箭头代表客流）
SANFU百货并不需要关心这个商圈里每天实际的顾客是多少个人，而只要关心如果在A区域开店，每天有多少顾客从门口经过，如果在B区域开店，每天有多少顾客从门口经过……并且，SANFU百货计算客流量，只取对应的营业时间内的人数（9：00～22：30）。同时，调查客流量数据时，SANFU百货只计店门口对应步行区内的人数。街道、马路上的使用交通工具的人数全部不计入范围。这是对门店有效客流的概念。具体方法如下：
1.根据商圈的大致范围，在商圈主要客流经过处设置调查点，调查经过客流量数据，平均该数据即为该商圈的客流量水平。该数据可以横向对比各商圈的规模。
2.设置问卷，调查顾客每月平均经过此处的次数。该数据用以消除单一顾客每月多次经过此商圈的影响。
3.设置问卷，调查顾客的着装风格取向，获得SANFU百货定位范围的顾客服饰消费比例。
4.设置问卷，调查顾客的平均消费水平。
根据以上各项数据，计算商圈休闲服饰的总市场规模。
四、SANFU百货八一七路（东街店）店址分析
（一）八一七路商圈客流量及市场容量分析
（二）SANFU百货东街店址聚客点分析
1.顾客类型方面：SANFU百货——东街店，就其客流量而言，地处主干道八一七路中段，即福州核心商业区，街道两侧客流量巨大；同时附近有大量的服务业者存在，形成大量的目标客流；附近有东百、大洋百货与东方百货，可以分享大型百货公司聚客能力所带来的客流。
2.交通便利性方面：它靠近南街公交车站，车站有到达师大、农大和福大的直达公交车。交通便利，这就吸引许多大学生在周末与闲暇之余前来休闲购物，同时为SANFU-—东街口店带来许多目标客流。
3.商店的和谐性方面，同时地处核心商业区，周围形成了一定的协调的相关商业群，有吃的，如：日本味千拉面、上海西餐厅、佳客来等，还有美容美发店、电讯产品及一些同类的竞争对手，如：华亨百货等及一些专卖店的存在。这就形成相对集中的商业群，能够满足顾客希望广泛选择的需求，集购物、娱乐与休闲为一体的商业区，能够将远方的客流吸引过来。
4.竞争对手选址方面：在核心商圈，竞争对手也多，有可能会分走部分客流。但同时，这是商圈成熟并且是吸引顾客的重要因素。
5.店址所处的物质特征方面：SANFU百货——东街店前形成一个方形小广场，能见度高同时易于接近。店内区域划分较规则、障碍物少。面积较大，产品的展示有规模，对顾客很有吸引力。店内装修设计非常有时尚的味道，购物氛围好。
6.缺憾：该店门面较窄，不利于提升入店率；纵深较长，对后区经营不利。
（二）SANFU百货中亭一店、二店址聚客点分析
1.顾客类型方面：SANFU百货中亭街一店、二店，商圈从客流类型分析，大多数年轻、追求时尚的顾客对休闲类服装需求较大。与八一七商圈顾客群的区别之处在于，福州八县的顾客大多会选择台江这个老商圈。而这类顾客是三福大众类产品的主要消费群。整体上，顾客类型符合SANFU百货公司定位。
2.街道特点方面：中亭街一店地处中亭街北半侧，离公交车站仅30米左右。而中亭街二店地处解放大桥头，北接东街口、茶亭方向过来的客流，东接元洪城过来的客流、南接仓山过来的客流，目标客流去集，是客流的首先聚集地。
3.地质形态方面，位于中亭街路口与江滨大道交界，该店址处于街道交叉路口，客流集中，同时能见度较高。
4.交通便利因素方面：门店附近有公交车站，交通便利，易于接近。
5.商圈和谐性方面：中亭街商家林立，相似商店集中，便于顾客比较、选择。这就能够形成聚客力，带来客流。
6.店址所处的物质特征方面：中亭一店是完美的门店选择，不仅门面较宽，达15米，而且270平方米的店内没有一根柱子，内部陈设规则，障碍物少。能见度较高，能够吸引顾客。相对而言，中亭二店的门面较窄，且纵深过长，并且柱子体积过大。
（二）SANFU百货元洪店址聚客点分析
1.顾客类型方面：元洪城商圈顾客与中亭街顾客群几乎完全一致，符合SANFU百货市场定位。略有不同的是，元洪城，特别是在东百入驻元洪之后，元洪东百正在逐步培养一部分追求品味和品质的、购买力较强的顾客群。
2.街道特点方面：SANFU百货元洪店，位于元洪城一楼，面临台江步行街。步行街在节假日有着强大的聚客优势，同时元洪城购物中心是一家集休闲、餐饮与娱乐为一体的商场，尤其是东百集团进驻元洪城，为其带来了聚客力。SANFU百货依托于元洪城，能够分享其所带来的客流。
3.相关商店群和谐性方面：同时与其相邻的是一些相似商店或竞争对手，便于顾客集中比较、选购，能够将远处的客流吸引过来。元洪城物业连年组织的美食节已经声名在外，每次举办都吸引了大量客流。
4.交通便利因素方面：对面就是台江车站，离交通枢纽中亭街也不过500米，交通四通八达。
5.店址所在物质形态方面：门店所在位置即为广场，门店形状较为规则，店内区域分布清晰，顾客挑选极为便利。
七、总结
SANFU百货对于各个门店店址的选择基本依据，首先，要使该店的选址聚客力最强，均是地处商业活动频繁的地区，人口密度高的地区。如东街店、中亭街店。把店址设在闹市区，客流与目标客流量都比较大，营业额较高。在人口集中的地区，人们有着各种各样的需求，需求稳定，销售不会骤起骤落。其次，要面向客流多的街道和地段，这样才能形成稳定客流，形成购买力。再次，要求有便利的交通，既便于带来远处的客人，将客人送出去，同时也能形成一定的聚客力。最后，要在同类商铺或互补性商铺聚集的地区。大量的事实说明，对于SANFU休闲百货而言，若是竞争对手或是协调互补的相关商店能够集中在一个地段或是街区，则更能够招徕顾客。
从以上SANFU各连锁店的选址及最近这些年SANFU百货的快速发展来看，门店选址的聚客能力能够大大削减其他不利因素的负面影响。例如，八一七路店、中亭二店，这两个店的区域形状都不理想，门面较窄，纵深过长。但是正是凭借其所处位置的巨大聚客能力，其营业额水平都名列SANFU百货福建公司前茅。这再次证明了门店选址的聚客力是商店经营成败的首要影响因素。
八、附录：“SANFU百货店址位置图”、“客流原理示意图”（见文中）
范例二：××百货福州市场新店开发选址分析报告
一、福州市概况（同范例一）
二、顾客定位
候选店在宝龙城商圈，宝龙城商圈是福州市刚刚开发的商圈，××百货已经在其定位、概念相似（都是Shopping Mall的概念）的地方（元洪城）成功地开出了一家店，因此，顾客定位、主要经营策略和商品组织策略，基本上都可以参照元洪店。
三、新店投资回报分析
1.候选店营业额推算。
说明：
①数据为元洪店2005年的实际数据，元洪店的实际营业额是2005年营业额；
②由于宝龙城还未开业，候选店客流量、进入比率和买单率都参照元洪店；
③考虑实际经营的情况，所有计算数据是以使用面积为准；
④考虑到店面是在内街，门面宽对营业额的影响不会有公式上的比例那么大，计算时候按50%算；
⑤候选店的“实际营业额”为根据参考店实际营业额与推算营业额之间的比例乘以候选店的“推算营业额”得出。其营业额计算公式为：营业额=客流量×进店率×买单率×客单价×与参考店门面比例×与参考店面积比例（假设客单价一样）。
2.候选店开办费及营业费用预算（月总营业额为推算年营业额的平均值）。
3.新店开发投资回报分析。
（1）总投资：104.6万元
（2）投资回报率：总投资/月预计营业额×40%（毛利率）-14.51（每月总费用）=104.6/（95×40%-14.76）=6.04月
在完全参照现在元洪店情况下最理想约6个月收回总投资。
四、投资建议
由于宝龙城是全新的一个商圈，虽然从现有情况看总体业态的布局较好，且能辐射的居民人数可以达到50万人左右的规模，但一个商圈的真正成熟则最少需要三年以上的培育，因此以上各种比例的成本分析可以理解为不同阶段的商圈发展过程中（第一年30%，第二年50%，第三年70%，第四、第五年基本达到现有元洪店经营情况），我们候选店可能面临的经营状态。
结论：可考虑开发。
范例三：南昌市商圈确定及竞争分析调研报告
一、商圈确定的依据及意义
通过对商圈内资源的需求分析，争取在最小范围内为个案提出解决办法，可以有效地降低推广成本，同时准确的商圈确定可以直观地锁定顾客群，提高推广效率。
商业以满足消费需要、提供消费便利为集客原则。按照顾客消费意识的不同，我们将每个项目的商圈划分为步行商圈、主要交通工具商圈、汽车购物商圈、边缘商圈四个部分。
二、商圈类型对经营的影响分析
通过对江西经济发展及南昌市经济发展、城市规划、房地产发展的分析，我们将本项目的各级商圈作出如下确定，以便于后期分析工作的量化及准确性。
1.边缘商圈。
在消费意识的表现上，消费者总是倾向于人口更为集中、经济更为发达的城市或都市。由于区域经济发展状况的不同，每个城市均在吸引消费者方面表现不同的集客能力。城市经济发展的不平衡同时也表现为自身辐射范围的界定，城市中的商业机构在该范围受益时，即称之为“边缘商圈”。
通常影响商圈形成的原因很多，主要包括：交通条件、地理区位、外部同业渗透、人口与消费能力等。
A。交通情况：
江西的交通主要大动脉基本是以高级国道和铁路形成的大十字型格局。纵向一条是：九江-德安-永修-南昌-丰城-樟树-新千-峡江-吉安-泰和-兴国-赣州-南康-信丰-龙南-定南。纵向另一条是：景德镇-鹰潭-金溪-南城-南丰-广昌-会昌-寻乌。横向一条是：萍乡-宜春-新余-樟树-丰城-南昌-进贤-东乡-鹰潭-横蜂-上饶-玉山。横向另一条是：南昌-新建-高安-上高-万载-湖南的浏阳。
从交通路网关系上看，南昌和鹰潭是江西的两个较大交通枢纽地。为此在商品物资流、人流集散等方面具有得天独厚的优势。尤其南昌作为东西南北大动脉的十字中心位置，对于人口和商品集散作用十分显著。
B。地理区位：
南昌东北濒临著名的鄱阳湖，因此限制了这一区域的交通条件，致使上饶的部分地区和景德镇、九江等地与南昌市的社会经济往来受到一定影响。再加上江西省版图呈南北长，东西短，因此南昌的经济辐射力对赣州和景德镇地区呈梯度式递减。
C。外部同业渗透：
从江西省东南西北的四个主要门户来看，北有九江与湖北和安徽接壤；南有赣州的定南县与福建接壤；东有上饶与浙江接壤；西有萍乡和宜春与湖南接壤。因此，这些门户是江西的物资进出流通的重要节点，并已形成了自己的商业圈范围。另一方面在商品供应方面受外省的渗透性辐射十分显著。我们可以看出南昌、赣州、宜春、吉安、九江等地的年批零贸易额与批发企业个数较其他地方明显要高。
D。人口与消费能力：
在江西有一个很有趣的特点，南昌尽管首位度较高，是省会中心城市。但人口分布上并不是人口最多城市，也不是人口密度最高的城市。人口最多的城市是赣州，大约有792.96万人口，人口密度最高的是萍乡市，大约在464人/平方公里。
一个地区的消费能力和这个地区的城市化水平成正比关系。我们可以看出，除了南昌以外还有赣州、九江、宜春、上饶、抚州等城市的非农业人口比重较高。在某种意义上讲，也表明这些城市的经济状况和消费能力相对较高。
让我们看看江西各地市人均批零贸易额的比重状况，会发现人均贸易额的排序依次是：南昌、赣州、鹰潭、新余、九江、宜春。
作为江西省的中心城市，南昌一直引领着江西零售业发展的龙头，作为南昌市中心片区，多少年来一直是整个江西高档消费、享受性消费的首选区域。
随着江西省做大做强南昌经济发展战略的提出，南昌的地位得到了前所未有的提升，未来的南昌将稳步进入江西省核心消费城市阶段，南昌的零售业也将在很长一段时间内占据市场及消费时尚的前沿。
通过以上各种统计分析，我们可以看出江西省的日用工业品批零贸易业商圈分布特点集中在两个大的商圈，即以南昌为中心的赣北商圈和以赣州为中心的赣南商圈。
南昌的批零市场的辐射范围涉及：北到九江的部分地区，西到宜春和新余市较大范围，东到鹰潭抚州市，南到吉安市地区。而萍乡、上饶、景德镇等地区由于交通和地理关系，基本受外省的商圈辐射影响较大。
南昌的总体批零总额为313.83亿元，在南昌商圈辐射圈范围内的地市批零贸易总额加起来大约为299.26亿元。考虑到各种地区性商品的互补性贸易差额因素以及价格因素等原因，可以说在商圈贸易总额上基本可以持平，因此商圈范围基本成立。
2.汽车购物商圈。
汽车购物商圈是指自行驾车购物人群的可触及范围，是商业设施最为欢迎的购物群体，所以大多数购物中心都将驾车购物人群作为建筑设计、规划设计、商品结构设计、业态设计的重要参考因素。世界第一零售企业沃尔玛旗下的“山姆会员店”开创了驾车购物消费群作为主要目标客户的零售业定位先河，并取得了成功。随着人们生活水平的提高，拥有轿车的家庭将越来越多，驾车购物也将成为人们生活的一部分。
边缘商圈的确定使购物人群的交通方式变得清晰，在排除周边区域的相互渗透造成的目标客户群流失以后，汽车消费商圈将以驾车出行购物的心理承受范围作为主要参考依据。
南昌正处在史无前例的高速发展阶段，交通状况的改善及交通基础设施的建设会在后期对商圈的具体形态产生一定影响。但是，南昌的高速发展与所属郊县的相对落后形成的市场差距维护了本商圈的权威性。实测出的商圈范围显示，在1小时汽车商圈内，基本涵盖了整个南昌地区，辐射人口超过430万，社会零售品总额约160亿。
在消费倾向方面，半小时环形汽车购物商圈主要体现为耐用消费品、奢侈品、特殊用品（节日）及大宗货品，涵盖南昌整个城区，以及南昌县莲塘镇、麻丘镇、武阳镇、塘南镇、蒋巷镇，新建县长凌镇、望城镇、生米镇、乐化镇、樵舍镇、溪霞镇，非南昌市城区人口约57.5万，城区人口181万。该部分消费群对商业建筑的要求主要体现在停车设施的规划，相关货品的齐全、便利的停车或费用低廉的停车场以及购物免费停车是吸引他们的主要原因。1小时汽车购物商圈消费倾向主要体现在食品、衣着、居住、家庭设备、通讯及文化需求方面。随着生活水平的不断提高、房地产开发的高速增长，家居产品及文化娱乐呈上升趋势。
调查显示：城乡高收入人群的消费倾向则表现为：追求精神消费和服务消费，教育、文化、通信、保健、住宅等成为消费热点，追求时尚化与个性化日趋明显。具体到商品用途方面则体现为：
吃：随着生活水平的不断提高，高收入群体的饮食观念发生了转变，消费档次也逐年提高，粮食消费比重继续走低，副食品消费比重逐年上升。由于生活节奏的加快和消费观念的更新，高收入居民在外用餐支出明显增加，支出占食品支出的32.2%。
穿着：穿着上崇尚名牌，讲究款式、品质和个性。在色彩方面，更注重纯色、浅色及各种柔和的中间色调。选购衣着追求自然、舒适、浪漫。皮装、休闲装则更受欢迎。穿的消费档次也逐年提高，面料讲究柔软、精细大方，穿着讲究简洁明快，以表现与众不同的文化层次和气质。
用品：主要青睐一些科技含量高、时代感强的高档家电产品，如无氟环保电冰箱、数码纯平彩电、高保真超重低音音响及家庭影院、制冷量大和噪音低的变频式空调、具有夜视功能的微型摄像机、代表当今科技新水平的数码照相机等。移动电话拥有量增速加快，每百户中的中高档乐器、电炊具等拥有量也有不同程度增长。
通讯：网络信息技术的广泛使用，电话普及率逐年提高，手机拥有量逐年增长，使居民家庭移动电话百户拥有量比上年增长1倍以上。现代化的通讯服务已形成巨大的消费市场，涵盖面逐步扩大，对中低收入居民消费起到示范作用。
半小时汽车环形购物商圈消费倾向中，其主要客户群为高收入居民以及政府、企业管理人员。消费支出继续保持了1小时商圈的食品及文化娱乐两大增长点。
驾车购物10分钟商圈涵盖了洪都大道以西的南昌市城区大部分面积。摩托车、助力车商圈则辐射二七路、建设路、赣江形成的大片区域。公交巴士购物商圈则表现为北至阳明路、南至站前西路、东至北京西路省政府路段，西至沿江路的高密度居住区及城市行政办公区。步行商圈西起胜利路、东至八一广场，包含八一公园、西湖南至象山广场。
10分钟汽车购物商圈内，属南昌市人口密度最大的区域，人口总数超过110万，约占整个城市总人口的2/3，仅生活必需支出总额高达56亿元。
三、各商圈竞争要素分析
1.胜利路步行街区域商圈。
（1）商圈现状概况。
南昌唯一的室外步行街，已成为以珠宝、钟表、眼镜、服饰为主，商业网点密集的商业街——于2002年完成改建的胜利路步行街是南昌第一条商业步行街，路宽20米，总长1500米。目前商家总数约300余家，已形成了以经营名牌钟表、首饰、品牌服饰为主的商业街。面临的主要问题：缺乏对气候及天气等因素的考虑，季节变化对胜利路的人流产生极大的影响；旺盛的人流带动了连锁快餐及特色餐饮的发展，但车行的不便限制了大型餐饮业的发展；由于缺乏统一的规划与管理，经营特色、经营主题相对模糊。
（2）商业网点分布状况。
胜利路的商业网点多达262多家，服饰品牌专卖店近150家；19家品牌钟表、首饰、眼镜专卖店；鞋类、饰品、床上用品等专卖店近22余家；服务业、银行网点共16家；餐饮9家。基本形成了以珠宝、钟表、服饰为主的商业街。
（3）租赁情况分析。
影响商铺租赁价格的主要因素有人流、地段、主力商店、店铺形状、店铺面积、视觉可触及程度等，其中人流对于商铺价格的影响最大。另外，同等地段上，店铺面积越小，租金单价越高。
根据调查，胜利路上的人流量由南至北逐渐递减，在胜利路与中山路交汇处人流量最大，故此路段店铺租金最高，租金范围在400～600元/平方米/月，中段次之，租金范围约在230～350元/平方米/月之间，而靠叠山路一带租金在200～320元/平方米/月之间，胜利路店铺的总体均价：350元/平方米/月。
（4）商圈规划与定位。
南昌市商贸委在2002～2010发展规划中，结合西湖、东湖的发展建设设想，提出了胜利路步行街“以珠宝、钟表、服饰街的定位，并与中山路形成错位，品味上调至高于中山路”的总体发展设想。
（5）商圈交通状况。
城市公交系统：民德路、胜利路：27、29、205路公交车；中山路、胜利路：2、7路公交车、旅游精品线巴士；叠山路、胜利路：2、7、8、12、20、26路公交车。
（6）商圈配套设施。
餐饮业——地方特色餐饮：八味堂、天安食街、四季红火锅、北味水饺、上海老城隍庙、明福美食楼、特色炸鸡；国际连锁餐饮：麦当劳、麦哈姆、德克士、真锅咖啡；休闲娱乐：华纳音乐广场、步行街茶座。
公共休闲场所——8处休闲小憩场所（长椅、花岗岩椅、葡萄藤架）。
其他：商业银行、交通银行、工商银行，诊所（2家）。
（7）发展潜力分析。
扩大城市商业核心范围，形成与中山路相呼应的商业街区；商业业态发展将日益丰富，胜利路逐步成为城市消费者购物休闲的主要场所；专业、知名品牌专卖店将成为胜利路的发展重点，并全面提升胜利路经营品位、经营档次；步行街的发展日益平衡，客流量南北差异逐步减小。
2.八一广场区域商圈。
（1）商圈现状概况。
八一大道全长2900米，宽60米，南起老福山街心花园，北至青山南路，是南昌市区的主干道，交通便捷，人流车流如织。目前，八一大道上共有商业网点近230家，其中零售商店约占45%；餐饮娱乐及服务业约占30%；其他占25%。
主要特点：交通极其便利，大型百货商场及电子、通讯类专业商场云集，专卖店以经营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯及高科技产品为主，小百货、品牌服饰等专卖店较少；宾馆云集，为中高档商场提供了消费保障；人流量大，主要集中在八一广场商业中心区域。
（2）网点分布情况。
八一大道商圈商业网点近230个，大部分都集中在八一广场，其中大中型零售商店7个，包括百货、超市、专业商场等，其他沿街街铺主要是以办公设备、服饰、照相器材、通讯器材等为主。以八一广场为中心坐标，从南到北（八一广场至福州路口）主要有办公设备、照相器材、服饰、通讯器材等。
（3）租赁情况分析。
根据调查，八一大道上的人流量主要集中于广场及中山路口处，百货大楼处人流量最大，故展览馆——百货大楼——江西饭店路段店铺租金最高，租金范围主要集中在350～600元/平方米/月，个别小面积商铺租金超过1000元/平方米/月；而江西饭店——民德路、孺子路——展览馆两路段的人流量相对较少，租金也随之降低，租金范围约在250～350元/平方米/月之间。
（4）商圈规划及定位。
唯一的市级商业中心，并发展成外来消费客流占80%～90%的“超广域”商业中心；建设综合性、多功能百货商厦（购物中心），并逐步引导成为品牌集聚的购物中心型百货商厦区域商圈。
（5）商圈交通状况。
公交线路：1、2、7、11、13等众多线路。
省长途汽车站在八一大道南端，定时发往省内各地市车次。
付费停车场：洪客隆、万达、江西饭店。
（6）商圈配套设施状况。
银行：省建设银行、农行、招商银行等。
景点：江西革命烈士纪念馆、八一起义纪念塔。
餐饮：九九隆酒楼、肯德基、各宾馆自营酒楼、好口福。
医疗机构：省妇幼保健院、省二附院、省中医附属医院、黄庆仁华氏药栈、庐丰大药店、江西红十字医院、中医针灸门诊部。
娱乐休闲场所：八一广场、江西省戏剧院、东方保龄球馆、九九隆娱乐城等。
宾馆：东方宾馆、南昌宾馆、江西宾馆、瑞都大酒店、广场宾馆、凯旋门大酒店、交通宾馆、江西饭店、东方宾馆、鄱阳湖宾馆等10余家。
（7）发展趋势分析。
江西房地产行业的高速发展带动了八一广场区域商圈的全面提升，同时得到了众多国内外品牌商家的认同。在八一广场周边重点开设品牌专卖店、专业特色街，将八一大道营造成南昌的城市名片，成为南昌市展示城市形象的窗口。
现建筑面积40000平方米的大连万达购物广场、江西华特投资的建筑面积96000平方米、高128米、连同地下共32层的财富广场入驻该地段（裙楼2～4层为新洪客隆买断经营），加上原有的百货大楼、新洪客隆、丽华广场，使得该区域成为南昌大中型百货商场最为聚集的区域。
广场中心商圈经营业态相对饱和，竞争格局无法避免，在有限土地资源中不断提炼商业含金量成为今后发展重点。
大型零售企业的入驻，特别是国际知名连锁超市零售业巨鳄——沃尔玛的入驻，在南昌引起了强烈的轰动效益。凭借其强有力的品牌效益，科学的经营管理模式，“天天平价”的销售理念，沃尔玛也给南昌原有的零售业态带来了强有力的竞争，其先进的销售理念，使得南昌众零售商家之间价格之战在所难免，南昌原有的零售业态无论在面积规模、商品销售价格、经营种类、功能分区等方面都将面临一次全面的改良、调整和提升。
目前该商圈已经处于相对业态饱和状态，随着土地资源的不断开发，未来该商圈的商业发展将受到相应的限制，而进入平稳发展、局部提升阶段，未来南昌百货大楼的扩建工程就是具体表现之一。南昌百货大楼提出市中心打造一个最大的Shopping Mall，除原有的面积外，大楼内部目前的一个小停车场及周边地段将纳入新南昌百货大楼的建设范围。新南昌百货大楼面积将达到8万平方米，集休闲、购物、娱乐为一体，同时，这个犹如巨无霸的Shopping Mall将引入水吧、咖啡吧、美容吧。
本章小结
店址是零售企业确定经营目标和制定经营策略的重要依据，因为不同的地区有不同的社会经济、地理文化、人口特征、交通条件等，它制约着其所在地区零售店的顾客来源和特点，以及零售店对经营的商品种类、价格高低、促销活动的强度等，对于任何零售业企业来说，店址的选择都是具有战略性的作用。通过《零售选址分析报告》撰写训练，有助于学生认识零售选址分析在零售营销实践中的重要作用，掌握零售选址分析报告撰写步骤、内容和格式的基本技能。
