内容提要：银花公寓51户个人住房贷款是信达公司2004年收购的中国银行可疑类资产，债权总额2901.28万元。该51户贷款均为假按揭贷款。为此，项目组综合运用打包、公开招商、拍卖等手段进行处置，最终以高出拍卖保留底价52万元的价格公开拍卖成功，回收现金852万元，购入债权回收率达42.2%。
一 收购债权，厘清处置重点
2004年，信达公司商业化收购了中国银行湖北省分行可疑类零售贷款项目共391户，涉及本金5456.52万元，主要为个人购房贷款、住房装修贷款、汽车消费贷款、教育助学贷款和信用卡透支等五类贷款项目。财政部出于多方面因素的考虑，2006年同意由信达公司全面处置2004年所收购的中国银行不良资产。针对中国银行零售贷款项目金额小、户数多、分布地区广、难以寻找借款人等特点，自2007年开始，项目组用了近一年时间将零售贷款项目进行了全面的分类和调查。
信达公司在湖北地区需要处置的个人购房贷款有122户，涉及贷款本金3684万元，主要分布在武汉、黄冈、京山等地区的几个小区。其中位于武汉市武昌区的银花公寓是最大的一个小区，共有住户54户，涉及本金2069万元。相对于那些比较分散和偏远的项目，银花公寓块头最大，住户集中，且位于武汉市区，不管是找开发商还是逐户上门清收，成本低，渠道广，见效快。如果先将这个项目拿下，不但可以实现个贷处置“零的突破”，也能给其余房贷项目处置提供参照和处置经验。因此，项目组决定将银花公寓小区项目作为2008年的重点处置项目。
二 历尽艰辛，逐户登门拜访
2008年开春以后，项目组对银花公寓进行全面摸底调查，从中发现了重要情况，为后期妥善处置债权奠定了良好的基础。
（一）走访险象环生
项目组复制了有关借款合同、借据和抵押权证，制作了催收通知书，邀请专业律师随行。并且，项目组均着正装，带上工作证，由女同志先行敲门问候。然而，项目组上门走访第一天就出师不利：银花公寓的住户白天大都上班不在家，关门闭户；个别家里有人，也主要是老人小孩，一问三不知，基本上无法沟通。
项目组改变策略，利用晚上和节假日登门走访。然而，业主的反应却给项目组当头泼了一盆冷水。只有个别较有素质的住户开门聆听项目组的来意和要求，愿意与项目组寒暄；绝大多数住户连门都不开，隔着防盗门听清是来催收债务和收回抵押房屋，要么表示不关自己的事，购房款已向开发商付清，要么干脆“砰”的一声关上房门，不再理睬；有一家的老人，觉得已向开发商缴清购房款，又有人拿着抵押权证上门催收，便断定是一伙骗子，驱赶不成就打电话报警；有一家户主是干警，认为项目组屡次上门催收干扰了其私生活，并认为项目组在给他抹黑，扬言要联合其他住户状告信达公司；更有一户，认为“这群不速之客”影响了他的休息，干脆放出狼狗。
面对这些唾骂、白眼甚至人身威胁，项目组迎难而上，毫不退缩。大家都深知：个贷处置迟迟难以推动，一个主要原因就是面对千家万户，阻力大、情况复杂。万事开头难，如果不迈出这第一步，个贷处置就难有进展，所以硬着头皮也要上。
（二）化解业主情绪
随着项目组日复一日、锲而不舍地向业主们逐户宣讲政策，渐渐地，业主们的情绪也发生了微妙的变化。一部分人对项目组由抵制转为怀疑，继而开始陆陆续续有人向开发商委托的物业公司核实情况。当业主们从物业公司得知项目组所言非虚，立刻明白是开发商从中做了手脚，遂把矛头指向了物业公司。
一天，项目组正在走访时，忽然听到小区里吵吵嚷嚷、人声鼎沸。还有人喊：“打人了！打死人了！”项目组赶忙过去一看，发现原来开发商委托的物业公司经理恰好到小区办事，与业主不期而遇。愤怒的业主立即将其团团围住，要讨个说法。该经理推托说自己什么都不知道，更激怒了业主情绪，遂遭到围殴追打。
项目组立刻意识到这是一个化敌为友的好机会，马上挺身而出劝开了愤怒的业主，保护了物业公司经理，并对在现场的业主详细宣讲政策，争取到了住户的理解。至此，项目组的坚持不懈终于有了一个突破口：业主对信达公司的态度从怀疑转为信任，并给项目组提供了很多有价值的信息。甚至，有几个住户主动联络，与已被吊销营业执照的开发商委托人辗转取得了联系。
（三）真相水落石出
在细致调查住户情况后，2008年7月，项目组委托律师事务所，对以上54户银花公寓的债务人、担保人、现有住房人以及抵押房屋进行了法律调查和评审。通过两条线的明察暗访，当初由开发商一手炮制的“假个贷”真相渐渐显露出来。
其一，54户抵押贷款（对应为57套抵押房屋）中，只有3户借款人（对应为4套抵押房屋）与住房人相符，另外51户抵押贷款（对应为53套抵押房屋）的借款人与住房人不符。
其二，借款人与住房人不符的51户住户分别于1999～2005年与开发商签订了购房合同，除4户留有尾款56万元左右外，其余47户均向开发商良昌房地产公司支付了全部购房款，但以上房产均未办理产权证。
其三，54户贷款均由良昌房地产公司提供全额不可撤销的连带保证担保。经项目组调查，该房地产公司在2005年6月4日已被武汉市工商局吊销营业执照，公司原法定代表人已无法联系。
项目组通过各种渠道，联系到良昌房地产公司的临时负责人。在与其进行了多次沟通后，对方认可了其虚假借款的行为，并专函信达公司：因公司法定代表人2002年患脑溢血至今瘫痪在床，公司停业多年无收入来源，工作人员解散，加上官司和债务缠身，对于偿还信达公司贷款心有余而力不足。
51户银花公寓个人住房贷款户，名为个人贷款，实为非真实个贷，购入债权2019万元。这一事实，开发商已书面承认。2008年9月，律师事务所以《法律见证书》和《法律评审意见书》的形式，对此进行了确认。
三 群策群力，拟订处置措施
2008年10月，确定了51户项目的性质和处置权限后，项目组经过认真分析，最终决定以打包和公开拍卖的方式进行处置。理由如下：
第一，51户银花公寓个人住房贷款项目均位于湖北省武汉市武昌区银花公寓内，在地域上有关联性；担保人均为开发商——良昌房地产公司，信达公司2008年10月27日召开会议，同意认定银花公寓51户个人住房抵押贷款属于非真实个贷，因此上述51户债权属于同一性质债权；资产包内51个项目，金额都不大，最小金额为十几万元，最大金额为七十几万元，如果采取单户处置的方式，会导致成本高、难度大、时间长、效果差，而组包处置则可降低处置成本，缩短处置时间，提高处置回收率，有利于处置回收最大化。
第二，采取公开拍卖的方式进行处置，潜在购买者的报价均在500万元以上，最高报价达到800万元。如采取诉讼方式，律师事务所认为：借款合同约定的按揭人与实际居住人不相符，诉讼时只能以借款人与担保人（开发商）为被告。因按实际借款人的身份证地址寻找借款人均无法找到，所留电话也无法联系，故诉讼需公告送达，诉讼时间较长；在诉讼阶段，如对方提出借款主观故意具有欺诈性且被法院认可，则裁判机关可能判决借款合同及抵押无效，开发商及借款人承担赔偿借款的民事责任；而在执行阶段，借款人及开发商虽有支付债务的义务，但开发商资质已被吊销，借款人无从寻找，债权实现没有保障。
因此，项目组认为，通过诉讼方式实现债权有很大难度，而公开拍卖省时、省力、省费用，明显优于诉讼的处置方式。
四 审时度势，选择最佳时机
项目组通过走访调查银花公寓的住户和开发商的委托代理人，掌握了第一手资料，在与专业律师团队进行多次沟通后认为，必须尽快处置银花公寓项目，以免节外生枝。原因有二：
第一，律师事务所出具的法律意见书认为，51户抵押贷款均为假按揭贷款，即按揭人并非该按揭房产的实际占有使用人，且开发商（担保人）又将按揭房产转让给第三人并收取了相关款项，信达公司的抵押无效。如果诉讼，法院很可能会作出与律师事务所相同结论的判决，信达公司的抵押会就此悬空。因此项目组认为，这51个项目现已成为烫手的山芋，处置该51个项目已刻不容缓。
第二，银花公寓的住户认为自己在不知情的情况下，购买了已被抵押的房产，自己也负有部分责任，因此愿意在可能的范围内承担属于自己的损失，即部分购房人为了早日解除抵押，办理自己所购房屋的产权证，愿意在办证费用之外拿出部分现金作为解除抵押的费用。这给处置银花公寓项目带来了希望。
五 心理博弈，寻价一锤定音
处置思路确定之后，项目组就对资产包公开招商。在招商期内，先后有三个投资人表达了购买意向，且报价均在500万元以上，最高报价为800万元。因此，项目组在处置方案中建议，拟将投资人的最高报价800万元定为拍卖保留底价，并获得批准。
公开拍卖前，项目组多次对该资产包进行分析判断，同时邀请拍卖公司的有关人员座谈，以充分了解三个投资人的详细情况。通过这些工作了解到：投资人甲社会关系广，资金实力最强，而且志在必得；投资人乙意愿强烈但资金实力平平，所报底价中等；投资人丙的资金实力最弱，投资意向勉勉强强。
分析了这三个投资人的情况后，项目组认为：如果按800万元起拍，极可能按底价成交，难以形成竞争，达不到现金回收最大化的目的。因此，项目组来了个逆势而为，将拍卖保留底价提高50万元，按850万元起拍，如果成功，则提高了现金回收率，如果失败，最坏的结果是无人举牌，但可以在第二次拍卖时再按800万元起拍，除了在时间方面稍有耽误外，回收金额无损失，信达总公司批复的方案仍然可以实施和贯彻。
果不出所料。2008年12月16日，拍卖当天，原本出价最高的投资人甲见底价临时抬高了50万元，以为该项目炙手可热，遂第一个举牌，直接举出了852万元的价格。因无人再跟，最后以852万元的价格一锤定音。
在2008年世界经济不景气的特殊时期，一般项目要么以底价拍卖成交，要么流拍。而银花公寓个人住房贷款资产包的拍卖一枝独秀，以高出拍卖底价52万元成交，不但实现了对中国银行个人住房零售类贷款项目处置和回收的突破，而且提升了项目的价值，实现了现金回收最大化的目标。
六 处置效果和体会
2009年3月5日，随着银花公寓项目拍卖后最后一笔成交款45万元的到账，银花公寓个人住房贷款包项目共852万元资金全部回收，按购入债权计算的回收率为42.2%。该项目的处置，既获得了良好经济效益，也开辟了个贷处置的新思路和新手段。通过处置，不仅充分体现了信达公司服务社会的理念，也充分体现了信达公司为社会和谐稳定做出的努力。回顾该资产包的处置过程，主要有以下几点体会：
第一，处置项目前，要做好周密的调查走访工作，对项目的所有情况做到成竹在胸，了然于心。
第二，处置项目时，要群策群力，集思广益，穷尽所有的处置方法和手段，比较权衡，选择最合适的方案。
第三，处置项目的时机和火候，要把握准确。既要审时度势，精心策划，又要做到出其不意，攻其不备，确保优化项目处置效果。
第四，处置项目的关键时刻，敢于剑走偏锋。运筹帷幄，控制住风险，则能使处置效果锦上添花。
项目组主要成员：饶佳、许迎峰
案例整理：饶佳
齐州陶然股份有限公司等43户资产包转让案例
