时下，房价已经成为街头巷尾人们最津津乐道的热门话题，它的上涨成就了一个个一夜暴富的神话，同时也让无数百姓为此怨声载道，甚至成为许多年轻人通往婚姻之路的巨大障碍，这使得政府的威信大打折扣。
应该说，在发展中国家，房价总是在不断上涨的，这是因为，随着国家经济的发展和人们生活水平的提高，城市化进程日益提高，百姓的住房需求也不断增长和升级。在经济发展的初级阶段，人们的住房需求几乎都是首次置业，由于收入的限制，对住房的质量和环境几乎没有特别的要求，首次置业的人们往往用较少的资金和低廉的价格购置一套狭窄拥挤且周围设施不是很成熟的住房，而在收入提高以后，这些人便有了改善居住环境的欲望，他们渴望更加宽敞、通风采光更加优良、周围配套设置更加完善的居住环境。而如果城市开始发展中央商务区，那么位于CBD的商品房虽然没有相对宽敞的居住环境，却可以凭借优越的地段实现价值的增长，因此满足了人们的投资欲望。从首次置业型需求，到改善型需求，再到投资型需求，商品房为了满足不断升级的需求自然要不断升价，而随着城市的日益完善，地价成本也必然上升，从而推高楼市，这是经济发展的必然结果。
我国的楼市理应按照上述需求的不断升级而不断增长，但它的发展却存在着很大的区域性，不可一概而论。不同城市由于经济发展水平的不同，房地产市场上表现出来的主要需求特征也各不相同。以珠三角城市群为例，广州是珠三角最为发达的中心城市。2010年，广州市GDP总值为10604元，人口约1270万，人均GDP为1.3万美元，一手商品房均价为12000元/平方米。广州是个早已完成工业化的城市，2000年之后政府致力将广州打造为宜居城市，并进行了广泛的基础建设和生活设施建设，大量完成首次置业的市民有了改善住房的需求，他们离开狭窄拥挤的旧城区，纷纷搬到宽敞明亮生活便利的新社区，而随着城市CBD的建设，拥有闲散资金的市民也表现出了强烈的投资欲望，他们在地段优越的地方购置房产，通过地价的升值来满足自己财富增长的梦想。
珠三角的二线城市佛山，2010年楼市均价为7100元/平方米，作为全国民资最为活跃的城市，佛山的经济实力堪称全国二线城市之最。2010年，佛山市GDP为5651亿元，常住人口720万，人均GDP为1.2万美元，市民的平均富裕程度几乎可以与广州媲美，但大部分市民的住房需求仍处在改善性阶段。这是由于政府为了鼓励民资的发展，普遍实行权力下放，这使得市政府的资源整合能力较弱，且财政收入不高，佛山市的基础建设长期落后于其经济发展的水平，使得佛山的楼市在生活配套实施不健全的情况下并没有得到全面的发展。而随着广佛同城的深入，基础建设完善、生活便利的广州大大吸收了佛山的财富，这造成佛山虽然富甲一方，但缺乏资金汇聚能力。2010年，佛山市居民存款余额与GDP的比值仅为150%，作为广东省第三大经济城市，这一数据明显低于省内平均水平180%，更低于广州的230%。所以与广州相比，佛山的房价处在一个相对低廉的水平。
2010年，三线城市中山市商品房成交均价为5300元/平方米，作为同样发达的工业城市，中山的人均GDP为0.9万美元，这在全国来说仍是一个比较发达的水平。但由于经济总量较小，中山在人均富裕程度较高的情况下，其住房需求仍介于首次置业和改善置业之间。2010年中山常住人口312万，GDP总值为1826亿元，在财政总收入的限制下，政府用于城市建设的投资仅为400亿元，同年佛山的投资大约为1000亿元，这使得中山的城市风貌十分落后，改善型住房对客户并没有显而易见的吸引力，富裕的中山市民的住房需求还停留在三线城市的水平。
这种高低不平的房价是由不同城市的发展水平决定的。而城市也无需担心房地产市场会饱和，因为城市化的进程为城市的房地产发展提供了源源不断的需求。
但有些城市的房价却完全不受上述三种需求约束，而表现出了与当地经济发展水平不相适应的增长速度，珠海便是珠三角城市群中最典型的例子。它的城市规模小，人口少，经济发展非常落后。2010年，珠海市GDP仅为1203亿元，它用了五年的时间才实现经济总量的翻番，常住人口为156万，人均GDP为1.2万元。虽然珠海的人均富裕程度可与佛山媲美，但它的财富却长期被少数人占有，经济发展主要依赖于国企或集体企业，这与民资繁荣的佛山完全不同。2010年，佛山民资创造的GDP为3419亿元，占GDP总量的60%以上，民富市穷是佛山的真实写照，所以广大富裕的市民对房地产表现出了巨大的需求。但珠海确是典型的市富民穷，相对贫穷的广大市民对住房的需求完全表现在首次置业上。在经济总量很小的情况下，政府用于基础建设的投资仅为200亿元，但它的房价却超过了佛山，与广州持平。2010年，珠海住房均价为1.1万元/平方米。
大多数百姓的购房需求主要为首次置业型，但它的房价却直追广州，这显然是不合常理的。这是因为，珠海作为全国宜居城市，以旅游城市的身份吸引了全国的投机客，外省客户购房的比例高达70%，而珠海的房价最后只能为本地市民所消化。在全国的闲散资金以投机为目的疯狂涌入时，它的每次流出势必会带动一次房价的上涨，使房价完全脱离当地居民的购买力可以承受的范围。楼市与经济不同，经济越开放、越包容，其发展水平就越高，但楼市越开放，它就极易招致投机势力的攻击，因为最终只能被本市市民所消耗的住房价格受全国的资本大鳄所左右，而不能建立在最终消费者的购买力上。在热钱的炒作下，珠海的房地产市场逐渐迎合了全国的投机需求，而非本市的实住需求，所以它的房价明显高于经济发展水平。这种由扭曲的置业需求造成的房价上涨是造成全国房地产市场过度繁荣的主要原因。
除了珠海的房地产市场表现出巨大的投机性以外，全国大部分城市也表现出投机引导房地产走向的显著特征，其中尤以浙江为最。在民间资本最为活跃的温州，2011年它的GDP仅为3229亿元，人均GDP为3.7万元，这与广州相比有着巨大的差距。2011年，广州GDP为11500亿元，人均GDP高达9.7万元。但这种对比悬殊的经济实力却造成了两种几近相似的商品房价格。2011年温州的住房均价为16115元/平方米，明显高于广州的15101元/平方米，在温州的经济发展明显落后于广州的情况下，它的房价却高于广州，这只能归为投机炒作的结果。浙江的省会城市杭州的房价同样表现出巨大的投机性。2011年，杭州市GDP总值为7011.8亿元，人均GDP为8万元，与广州相比仍有较大差距，但是它的楼市均价为20772元/平方米，比广州平均高出5000元！浙江的每个城市的房地产市场几乎都渗透着投机的影子，这些城市汇集了大量的无法通过其他手段消耗的闲散资金，只能以楼市作为泄洪口。当一个城市的房地产市场以投机为主导时，这些城市的闲散资金（通常被称为热钱）的流通速度有多快，那么楼市的增长速度就有多快，因为热钱在房地产市场的每次流入和流产势必会引起新一轮的房价上涨。
除此之外，北京、上海这些集中了全国资源的城市的房地产市场也表现出了与自身经济实力不相称的过快增长，这并不是当地的热钱只能以楼市为泄洪口的结果，而是由于全国财富的疯狂涌入使得这些城市的房地产市场成为富人专属的俱乐部，在城市优越的资源配置的作用下，这些生活便利性明显高于全国其他地区的城市吸引了全国的富人前来置业，使得这些开放的房地产市场仅依靠富人群体就能将它们消化完毕，普通的市民只能对此望而生畏。所以，在北上广GDP总值和人均GDP极为相似的情况下，北京、上海两市的楼市均价普遍高于2.5万元/平方米，远远超出广州1万元以上。
当然，这并不是说广州的房地产市场就是健康的，与全国其他城市相比，它只是相对健康一些，普通市民虽然也存在住房压力大的问题，但还不至于完全负担不起。在全国投机之风盛行的情况下，相对比较健康的广州房地产市场虽然努力保持自身的健康性，却也很难不被波及。自2007年之后，广州房价的上涨速度逐年加快，并与市民的收入水平越来越不相称，房地产市场在投机势力的攻击下越来越走向泡沫化，这从2007年之后开发的商品房的空置率和二手房的交易量中便能得出结论。在广州的荔湾区、越秀区等老城区，由于房地产市场的开发几乎饱和，许多小区的住房空置率甚至接近于0；而在珠江新城以及近郊的豪华住宅，住房空置率甚至可以高达80%以上。由于中国房地产市场自形成以来始终存在的供应不足问题，新开发的商品房也总会被售罄，空置率的存在只能说明这些住房是为了满足人们的投机需求而非居住需求。据民间调查资料显示，相对于全国来说比较健康的广州房地产市场，人们在短短10年间已经多建了未来50年的住房，这等于是透支了未来50年的财富。
另一方面，一个城市楼市的发展，可以说主要取决于一手房的交易量，因为二手房交易是老百姓之间的资金转移，与这个行业并没有太大关系，对社会财富的增加和国家经济的发展也非头等重要。那么二手房的交易量越大，则表示这个这个行业的热钱越多。2010年，广州十区二手房交易量为835.42万平方米，一手房的成交量仅为630万平方米，二手房与一手房成交量的比例为1.33∶1.楼市的换手率极高，那么用以实住的客户就比较少。而如果二手房的交易全部被用来改善住房，那么二手房的交易量只能等于或小于一手房的交易量，因为人们只有买进新住房才能卖掉旧住房，而二手房的成交量却明显高于一手房的成交量，这表示广州的楼市交易上，也许至少有25%的二手房被用作盈利为目的的投资或投机（两者往往很难区分，但都以交易为目的）。考虑到并不是所有的首次置业者都需要第二次甚至第三次置业来改善自己的住房质量，那么进行多次置业的人数必定少于首次置业的总人数，再加上即便进行第二次置业的人，他们也并不是总是卖出自己的首套房产，而是用于出租或留给子女居住，更何况新推出的楼盘并非仅用来满足人们的多次置业要求。即使开发商在推出住房时主要为了满足人们的再置业要求，也总会有首次置业者前来置业。所以真正的改善型置业量一定远远低于一手房的成交量。那么在每年推出的一手房都满足人们的实住性需求的条件下，大约有35%的客户是不需要卖出自己的旧有房产的，这就等于在二手房的交易市场上，至少有51%的二手房交易被用来套利，这就意味着房地产市场存在着极大的泡沫。广州且是如此，那么投机更为盛行的全国其他城市，其房地产泡沫程度很可能更为严重。
那么，我们不禁要问，为什么热钱会大量涌入房地产市场，造成房产泡沫呢？
