上面我们从宏观方面评估了店铺的价值，下面我将具体来评估店铺价值。店铺的类别、耐用年限、新旧程度、残值率是准确反映店铺价值及其增减情况的重要依据。
（一）房屋的分类
根据建设部颁布《城市房产会计制度》的规定，经营房屋结构可分为四类七等：
1.钢筋混凝土结构
全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等类的房屋。这类房屋一般内外装饰良好，设备比较齐全。
2.砖混结构一等
部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墙等，有阳台，内外设备齐全、为单元式住宅或非住宅房屋。
3.砖混结构二等
部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全、为非单元式住宅或其他房屋。
4.砖木结构一等
材料上等、标准较高的砖木（石料）结构，一般是外部有装修处理，内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。
5.砖木结构二等
结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。
6.砖木结构三等
结构简单、材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。
7.简易结构
如简铁楼、平房、木板房、砖坯、土草房、竹木捆绑房等。
（二）耐用年限
房屋耐用年限是指房屋能够正常使用的年限。各种类别的房屋耐用年限各有不同。
（三）残值率
各类房屋达到耐用年限失去使用价值后，所余陈旧建筑材料等的价值称“残值”，残值与房屋造价的比值称为“残值率”。其计算公式为：
残值率=每建筑平方米残值÷每建筑平方米造价×100%
（四）新旧程度评定标准
房屋的新旧程度不同，会影响到房屋的折旧费，进而影响到房屋现值（净值）。房屋的现值（净值）等于房屋重置完全价值与新旧程度之积。建设部制订的《经租房屋清产估价原则》和《房屋完损等级评定标准》都对房屋的新旧程度规定了评定标准。
1.完好房评定标准
（1）结构与楼地面情况。
地基基础：有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降。
承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀。
非承重墙：
①预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏；
②砖墙平直完好，无风化破损；
③石墙无内化弓凸；
④墙体完整无破损。
屋面：不渗漏（其他结构房屋以不漏雨为标准），基屋平整完好，积尘甚少，排水畅通。
①平屋面防水层、隔热层、保温屋完好；
②平瓦屋面瓦片搭接紧密，无缺角、裂缝瓦（合理安排利用除外），瓦出线完好；
③青瓦屋面瓦垄顺直，搭接均匀，瓦头整齐，无碎瓦，节筒俯瓦灰梗牢固；
④铁皮屋面安装牢固，铁皮完好，无锈蚀；
⑤石灰炉渣、青灰屋面光滑平整，油毡屋面牢固无破洞。
楼地面：
①整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起砂；
②木楼地面平整坚固，无腐朽、下沉，无较多磨损和稀缝；
③砖、混凝土块料面层平整，无碎裂；
④灰土地面平整完好。
（2）装修部分。
门窗：完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好（允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求）。
外抹灰：完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝（风裂除外），勾缝砂浆密实。其他结构房屋以完整无破损为标准。
内抹灰：完整、牢固、无破损、空鼓和裂缝（风裂除外）；其他结构房屋以完整无破损为标准。
顶棚：完整牢固、无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好。
细木装修：完整牢固，油漆完好。
（3）设备部分。
水卫：上、下水管道畅通，各种卫生器具完好，零件齐全无损。
电照：电器设备、线路、各种照明装置完好牢固，绝缘良好。
暖气：设备、管道、烟道畅通、完好，无堵、冒、漏，使用正常。
2.基本完好标准
（1）结构部分。
地基基础：有承载能力、稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定。
承重构件：有少量损坏，基本牢固。
①钢筋混凝土个别构件有轻微变形、细小裂缝，混凝土有轻度剥落、露筋；
②钢屋架平直不变形，各节点焊接完好，表面稍有锈蚀，钢筋混凝土屋架无混凝土剥落，节点牢固完好，钢杆件表面稍有锈蚀；木屋架的各部件节点连接基本完好，稍有隙缝，铁件齐全，有少量生锈；
③承重砖墙（柱）、砌块有少量细裂缝；
④木构件稍有变形、裂缝、倾斜，个别节点和支撑稍有松动，铁件稍有锈蚀；
⑤竹结构节点基本牢固，轻度蛀蚀，铁件稍锈蚀。
非承重墙：有少量损坏，但基本牢固。
①预制墙板稍有裂缝、渗水，嵌缝不密实，间隔墙面层稍有破损；
②外转墙面稍有风化，转墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀；
③石墙稍有裂缝、弓凸；
④木、竹、芦帘、苇箔等墙体基本完整，稍有破损。
屋面：局部渗漏，积尘较多，排水基本畅通。
①平层面隔热层、保温层稍有损坏，卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口不严，刚性防水层稍有龟裂，块体防水层稍有脱壳；
②平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、风化，瓦出线稍有裂缝；
③青瓦屋面瓦垄少量不直，少量瓦片破碎，节筒俯瓦有松动，灰梗有裂缝，屋脊抹灰有裂缝；
④铁皮屋面少量咬口或嵌缝不严实，部分铁皮生锈，油漆脱皮；
⑤石灰炉渣、青灰屋面稍有裂缝，油毡屋面少量破洞。
楼地面：
①整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂；
②木楼地面稍有磨损和稀缝，轻度颤动；
③砖、混凝土块料面层磨损起砂，稍有裂缝、空鼓；
④灰土地面有磨损、裂缝。
（2）装修部分。
门窗：少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光。
外抹灰：稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落。
内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落。
顶棚：无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有脱落。
细木装修：稍有松动、残缺，油漆基本完好。
（3）设备部分。
水卫：上、下水管道基本畅通，卫生器具基本完好，个别零件残缺损坏。
电照：电器设备、线路、照明装置基本完好，个别零件损坏。
暖气：设备、管道、烟道基本畅通，稍有锈蚀，个别零件损坏，基本能正常使用。
特种设备：现状基本良好，能正常使用。
以上简单介绍了完好房与基本完好房评定方法，剩下的一般损坏房与严重损坏房及危险房评定项目与上同，只是程度的不同而已，这里就不一一介绍了。
店铺租金评估
（一）租金构成
房产出租价格又称租赁价格或租金，是分期实现的房屋价值的货币表现，是房屋承租人为了得到房屋的使用权，按契约规定定期支付给房屋出租者一定数量的货币额。在房屋租赁关系中，房屋的所有权仍属于出租者所有，承租人只购买了一定期限内的使用权，是房屋使用价值的零星买卖，而在房屋出租期间，承租人却要占用房屋的全部价值。这相当于房主把房屋的价值贷放给承租人。因此房主要求承租人支付利息。
房屋租赁价格主要由折旧费、地租、修缮费、管理费、保险费、利润、税金和利息等构成。
1.折旧费
它指房屋建造企业所预付的房屋生产费用的平均转移部分（其中包含着房屋建造企业的赢利）。也就是房屋的“出厂价格”所反映的房屋价值在一定时期（年或月）内的损耗部分。简单地说折旧费就是生产企业生产费用及其利润的一部分。它包括房屋建筑成本、勘察设计费、土地开发使用费和建筑企业赢利。计算公式为：
年折旧费=房屋造价×（1－残值率）耐用年限
2.修缮费
房屋有耐用年限，说明房屋在使用过程中会发生各方面的磨损，这就需要修缮。修缮费属于流通过程中的生产性劳动费用。修缮劳动的耗费和一般劳动一样，包含有原材料、燃料、电力、生产设备折旧以及同生产相关的开支和工人工资。修缮劳动还会创造赢利。房屋租赁流通过程与一般商品流通过程、一般商品租赁流通过程最大的区别就是房屋租赁中修缮劳动的存在。
3.管理费
房屋需要管理，管理劳动也是房屋流通过程中的一种劳动形式，这样就必须为劳动付出报酬。管理劳动分为两种。第一种情况下的管理劳动是生产性管理劳动。表现为房屋在待租之前的看管房屋商品的劳动；房屋在租赁时的经租经营活动；房屋在租赁之后的长期消费过程中所需要的管理劳动等等。这种性质的管理劳动与修缮劳动一样，都是社会必要劳动，都创造价值和剩余价值，即增加房屋价值。这种劳动在流通中的耗费表现为生产性流通费用。生产性管理劳动是管理总劳动中的主要内容。第二种情况下的管理劳动和一般商品流通的纯粹流通劳动差不多。这种管理劳动不创造价值，也不增加房屋价值，但这些劳动需要支付报酬。
4.保险费
保险费是由房产所有权人向房产承保单位支付的，房屋在长期使用过程中难免要遇到各种非人为的损失，致使房屋使用价值达不到消费者要求的标准。这就使保险成为房屋租赁经营的一项不可缺少的内容，出租人所支出的保险费就成为构成租金内容的一项因素。在这里，保险费就转化成了租金的一部分。
5.利息
房屋所有者通过收取租金，逐年收回建筑房屋的资金。在房屋租赁关系中，出租者不能一次全部实现房屋的价值，从而预付在房屋上的资金及其应带来的利润不能立刻收回。而承租人虽只购买了房屋的一定期限的使用权，但却占用房屋的全部价值，因此承租人要支付资金占用费，即利息。在房屋租赁中，利息计算可用下列公式：
利息=12×（房屋造价＋折旧费＋残值）×年利息率
利息率应该等于银行存贷款利率。如果房屋租赁利息率低于银行存款利率，房屋所有者可能就宁愿将房屋出售，把钱存人银行获取利息，而不愿将房屋出租；而房屋需求者则宁可将货币存入银行，以存款利息来支付房租，而不愿去购买住宅。相反若租赁利息率高于银行贷款利息率，承租人宁可从银行获得贷款来购买房屋，而不去租用房屋。这样就会产生一系列矛盾。在我国，房屋租赁中的利息率与银行存款利息率和贷款利息率之间的变动，主要由国家依据和运用经济规律来确定的，市场供求关系调节较少。
6.税金和利润
房屋所有权人付出大量的资金和一定的劳动，必定应产生一定的利润。利润是指在房屋租赁过程中，房屋经营收入减去经营支出所得的部分。房屋所有权人获得利润后，要按照国家规定向国家交纳税务，即税金，这些都成为租金的一部分。
7.地租
土地使用者向土地所有者交纳的土地使用费，不同的城市，不同的地段，地租是不一样的。
（二）其他条件对租金的影响
一般说来，房屋租金由折旧费、地租、修缮费等部分构成，但由于房屋新旧程度、朝向采光、楼层、辅助设施、地段环境等会对房屋价值产生影响，同样也会影响到租金水平。
1.房屋朝向对租金的影响
房屋的朝向，对房屋租金的影响很大，一个朝向好的房屋，冬暖夏凉，能够吸引大量的生意，相反，则会鲜有人上门。我国位于赤道北部，阳光从东南方向照射而来，从经济地理学角度看，朝南或朝东方向是我国商业企业理想的选择。在冬季，店铺背风、向阳，消费者在和煦的阳光中浏览橱窗；而在夏季，人们趋凉避暑，消费者在习习凉风中走进商场。有人把整个街面的朝向分成阳面和阴面，朝南、朝东的商铺位于阳面，朝北、朝西的店铺位于阴面，阳面店铺因其朝向的优势，冬暖夏凉，采光条件又好，故易吸引大量的潜在购买力，而阴面店铺则相反。这样，阴面和阳面店铺就会产生价值差。
2.店铺租金与面积的关系
在房屋交易中，人们都会考虑到面积，习惯上，人们把面积视作房地产价值最主要的参数。在传统观念中，商业企业以营业面积来划分企业的规模。在店铺租赁过程中，一般规律是面积大、租金高。但从店铺价值来看，应以店铺的单位面积产生的商业利润与面积数量同时来考察店铺的房地产价值。这时，房屋租金与面积就有了一个明朗的关系。
状。500～1000平方米的店铺符合连锁超市企业所需求的门店规格，价格的走势也变得平坦起来。1000平方米以上的店铺价格总体呈平缓下降趋势。同地段店铺因面积大小差异而租金价格相差几乎数倍。
以上事实表明：店铺的面积越大，吸纳投资量越大，有投资能力并有投资意向者越少，因需求者少，则租金下降；店铺面积越小，吸纳投资量越小，有投资能力者多，则店铺租金价格上扬。这是市场供求关系对店铺租金的影响。
3.店铺租金与配套设施关系
建筑物的配套设施包括：电力、上水、下水、煤气、电话、暖供、市政、污水处理、邮政、消防、安保、垃圾处理等，配套设施齐全，有利于店铺的顺利开张和经营，故也是店铺价值的有机组成部分。
各种类型的店铺在水、电、电话、煤气、排污、卫生等辅助设施得到基本满足后，可以用于普通要求的业态，但一些特殊业态会有特殊的配套设施要求。在租赁中应注意考察。
关于配套设施对店铺租金的影响，有很多实例，例如，1993～1995年期间，上海正值房地产热，但因供电、输电线缆等原因，某些区域的电力配套十分困难。曾有一家企业在北京西路、万航渡路附近租地开发一处商业设施，因电力设施无法配备，致使多家企业遭受损失，店铺空置达两年，损失租金数百万元。
配套不全或辅助设施供应的额定数量过小，均会对店铺的租金造成一定影响。随着国家对基础设施的投入不断加大，以及公用事业单位改革后配套能力的大大加强，辅助设施供应的状况已经有了质的变化，电、水、通信设备的配置已是很方便，一般说来，不会再影响店铺营业了。
但随着经济的高度发展，就店铺而言，配套设施也已增加了许多新的内容。如控制火灾的烟感报警与消防喷淋系统，治安报警系统，有线电视与网络进户等。尤为重要的还有泊车位置与网络的配置。
以上几个方面是建筑物本身对房屋租金的一些影响。总的说来，房屋租金由折旧费、地租、修缮费、管理费、税金和利润、利息、保险费等组成，将以上项目综合起来后，再用房屋朝向、采光条件、面积、地段、配套设施等条件加以修正，即可得房屋租金。
