任务描述
房地产规划是人生大事，买房首付款的筹备与买房后贷款偿还的负担，对个人及家庭现金流量及以后生活的影响可以延续到十几年甚至几十年。通过本模块的学习，熟悉房地产基本知识、掌握家庭理财中应租房还是购房的决策、了解房地产投资的技巧等内容及操作技能。
步骤一 认知房地产及房地产理财
一、认知房地产
房地产是指个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基，以及依托于房屋、地基物质实体上的资产。房地产是一种耐用消费品，它与其他消费品相比，有其独特的特点：
1.房地产属于不动产，具有不可移动性。所有的房屋都是与大地连在一起的，不像其他消费品可以随意携带或移动。这种特性决定了房屋所坐落的地理位置对房屋价格起很重要的作用，即相同的房屋由于处在不同城市，或在同一城市的不同地段，其价格往往相差很多。因此，地段较好或者该地段属于规划中的发展区，其房屋增值的潜力会很大。
2.房屋属于耐用消费品。一般的消费品基本只是一次使用或使用期限很短，有些消费品经过使用后，其价值会大打折扣，甚至会卖不出去。而房屋是用水泥、钢筋等材料建成的，坚固性强，使用过程中损耗小，可长期使用。
3.新技术的发展对房屋价值的影响较小。一般消费品会因科技的发展和推广而显得过时被淘汰，失去价值。而房屋则不同，新工艺、新技术的产生对房屋的价值影响并不很大，房屋经过改造、装饰、照样整洁如新，在使用中与新房几乎没有区别。
4.从长远来看，随着我国经济的不断发展，随着传统家庭观念的转变，随着人口增长，以及目前我国城镇居民现有人均住房面积偏小、农村人口城市化趋势等因素的变化，可能都会导致居民对住宅的需求量逐步增加，目前乃至今后一段时间房屋的供不应求。
二、了解房地产理财
根据理财目的的不同，房地产理财可以分为房地产消费和房地产投资两大类。房地产消费是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，这种消费形式的实现可以是租房也可以是买房，按照国际惯例，房地产消费价格通常是用租金价格来衡量的（对于自有住房则用隐含租金来衡量）。房地产投资，是指将房地产视为投资增值的工具，以一定的资金量投入房地产领域，以期在一定的期限内，通过房地产的租金收入及价格上升获得一定的预期回报。国际上，房地产投资是重要的避税工具，而根据我国目前的税收制度，其避税功能不明显，大多数家庭在购买房地产时消费目的和投资目的并存。
步骤二 购房与租房的选择
购房还是租房的选择，与个人的财务状况、对未来房地产市场的预测以及喜好、购买途径等都息息相关。购房不像子女教育与退休一样具有不可替代性，对买不起房子的人而言，租房也是不错的选择。购房与租房的居住效用相近，差别在于购房者有产权，因而有使用期间的自主权，而租房者有时会面临房东要求搬家的窘境。
租房与购房何者更加划算，牵涉到拥有自己房地产的心理效用与对未来房价的预期。因购房者可期待房地产增值的利益，而租房者只能期待房东不要随时涨房租。因此同一个标的物可租可售时，不同的人可能会在租购间作不同的选择。购房与租房应如何抉择，可以用年成本法与净现值法来计算。
一、年成本法
购房者的使用成本是首付款的占用造成的机会成本，以及房屋贷款利息，而租房者的使用成本是房租。购房（或租房）者在进行决策时就会比较购房和租房成本的大小，选择成本小的方案。其决策考虑因素举例试算如下：
例如：李先生看上一处60平方米的房产，屋主可租可售。若租房，房租每月1000元，押金预付3个月；若买房，总价25万元，可获得20万元、利率6%的房屋贷款，购房首付款为房屋总价的20%，即5万元。李先生租房与购房的成本分析如下（假设押金与首付款机会成本以5%，1年期存款利率以3%计算）：
租房年成本：1000×12+1000×3×5%12150（元）
购房年成本：50000×3%+200000×6%13500（元）
看起来租房比购房年成本低1350元，每月少支付112.5元，因此租房比较划算。不过还要考虑以下因素：
1.房租是否会每年调整。购房后成本固定，租房与购房成本只差112.5元，只有月租的11.25%，因此只要房租在未来的调整幅度超过11.25%，则购房比租房划算。
2.房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题，考虑了契税后购房比租房更贵。
3.房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年居住成本率为4.86%（12150÷250000×100%），购房成本率为5.4%（13500÷250000×100%），差距只有0.54%。如果计划住5年，只要房价可能在5年内涨2.7%（0.54%×5）以上，购房仍然划算。不过如果房价低落，则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。
4.利率的高低。利率愈低，购房的年成本愈低，购房就会愈划算。如果预期房贷利率进一步降低，而房租保持不变，则租房与购房的居住成本的差异会逐渐降低，可以考虑通过购房满足居住需求。
二、净现值法
净现值法是考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原为现值，比较两者的现值，支付的净现金流越小越好。
例如：陈女士看中广州市中心一套商用房产。若是租，房租每年30万元。陈女士确定要在该处住满5年。购则总价800万元，假设5年后售房所得为1000万元。以存款利率6%为机会成本的计算依据。请分析陈女士是租房划算还是购房划算。
首先计算租房的净现金流现值。由于房租每年30万元，陈女士租房5年，以存款利率6%为机会成本的计算依据。所以按照净现值法有关计算可得出租房净现金流量现值为：P 年金30万元×年金现值系数（n5，i6%）
30×（P/A，6%，5）
30×4.2124
126.37（万元）
其次计算购房净现金流现值。购房净现金流量现值应该等于5年后售房净所得的现值减去购房现值，而5年后售房净所得的现值：P 5年后售房所得1000万元×标准复利现值系数（n5 i6%）
1000×（P/F，6%，5）
1000×0.74726
747.26（万元）
购房净现金流量现值5年后售房净所得的现值-购房现值747.26-800-52.74（万元），购房净现金流量现值远远小于租房的净现金流现值，因此购房比租房划算。
做一做购房与租房的选择
张先生看上了一套80平方米位于广州市天河区的房产，房产开发商可租可售。若是租，房租每月3000元，押金3个月。若是购，则总价80万元，首付30万元，利率6%的房屋抵押贷款。假设押金与首付款的机会成本是一年的存款利率3%，请帮助张先生计算分析租房和购房成本，并分组讨论租房和购房的优劣。
步骤三 消费性住房选择
如果决定购房，则应该首先衡量自己的负担能力，关注购房所要支付的相关税费，为了减轻现阶段家庭财务压力，还需要选择合适的住房贷款。
一、衡量自己的负担能力
1.按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价。
可负担房屋总价可负担首付款+可负担房屋贷款
可负担房屋单价可负担房屋总价÷需求面积
例如，张女士年收入为10万元，预估收入成长率3%，目前净资产2万元，储蓄首付款与负担房屋贷款的上限为40%，打算5年后买房，投资报酬率为10%，贷款年限为20年，利率以6%计，可以负担买房贷款的目前房价为：
首付款部分：10×40%×（F/A，10%，5）+2×（F/P，10%，5）
10×40%×6.105+2×1.610527.641（万元）
贷款部分：10×（F/P，3%，5）×40%×（P/F，6%，20）
10×1.1593×40%×11.469953.188（万元）
可负担房价：首付款（27.641）+贷款（53.188）80.829（万元）
购买多大面积的房子，取决于家庭人口数及对空间舒适度的需求。如果5年以后才买房子，应以届时的家庭人口数计算所需面积。在刚成家之时，由于储蓄积累有限，且家庭人口比较少，一般都是夫妇两人，这时并不需要大面积的住宅，一般两室一厅即可满足需求。如果为小孩考虑，且想一次性购买较大的房屋，所需面积可能在100平方米左右。假设张莉女士准备买100平方米的住房，则可负担的房屋单价为：
808290÷1008082.9（元/平方米）
2.按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。
欲购买房屋总价房屋单价×需求面积
需要支付的首付款部分欲购买房屋总价×（1-按揭贷款成数比率）
需要支付的贷款部分欲购买房屋总价×按揭贷款比率
每月摊还的贷款本息费用需要支付的贷款部分÷年金现值
年金现值年金×（P/A，n离买房年数，i投资报酬率）
如果想购买100平方米的房屋，假定市面上的一般价格是3000～6000元/平方米，则购买100平方米房屋所需要的费用为30万～60万元。假设按7成按揭，30万元的房屋需要支付首付款9万元，60万元的房屋需要支付首付款18万元。30万元的房屋需要贷款21万元，每月需要摊还的本息费用大约为1526元（注：210000÷（P/F，6%，20）÷12，其中（P/F，6%，20）为11.4699）；如果是60万元，则需要贷款42万元，每月需要摊还的本息费用大约为3052元[注：420000÷（P/F，6%，20）÷12，其中（P/F，6%，20）为11.4699]。因此，如果每月除了应付日常生活外还能节余3000多元时可以买6000元/平方米的房子；而当每月收入结余只有1526元左右时，就只能负担3000元/平方米的房子了。
购房时除了要支付购房款之外，还涉及许多其他费用，以上的例子为了方便计算，并未考虑到装修费用以及各种相关税费。在我国，涉及房地产交易的税费主要包括契税、印花税、个人所得税、营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费、公证费、律师费、中介费等，具体均视房屋买卖的具体情况并根据合同的约定或有关的法律规定来确定。
二、住房贷款的选择
对多数人来说，买房的花销太大，大部分人不能一次性付清所有购房款项，因此，房贷的选择是购房必须考虑的重要因素。
1.商业性个人住房贷款。商业性个人住房贷款，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其购买的产权住房（或者银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。商业性个人住房担保贷款有三种贷款担保方式可供借款人选择，这三种贷款担保方式为住房抵押、权利质押和第三方保证，借款人可以根据自己情况选择其中一种。贷款期限一般从15～30年不等，各家银行规定有所不同。
2.住房公积金贷款。住房公积金制度是为解决职工家庭住房问题的一种政策性融资渠道。住房公积金由国家机关、事业单位、各种类型企业、社会团体和民办非企业单位及其在职职工各按职工工资的一定比例逐月缴存，归职工个人所有。住房公积金专户存储，专项用于职工购买、建造、大修自住住房，并可以向职工个人住房贷款，具有义务性、互助性和保障性特点。
个人住房公积金贷款为政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。
与商业性个人住房贷款相比，住房公积金贷款有以下几个显著的特点：住房公积金贷款利率比商业银行住房贷款利率低；对贷款对象有特殊要求，即要求贷款人是当地公积金系统公积金缴存人；对贷款人年龄的限制不如商业银行个人住房贷款那么严格，没有年龄上限的限值；贷款额度大于商业银行个人住房贷款。后者最高可以贷到房屋总价的80%，而根据所购住房性质不同，住房公积金贷款可以贷到房屋总价的90%或95%等。
住房公积金贷款的对象是在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。住房公积金的贷款期限与商业性个人住房贷款相类似，一般从15～30年不等，各家银行规定有所不同。住房公积金贷款的还款方式与个人住房商业贷款相类似，主要以一次性还本付息、等额本金还款法和等额本息还款法为主，等比累进还款法、等额累进还款法、增本减息法和宽限期还款法用得较少。
案例分析
低收入家庭如何实现购房规划
陈先生在一家私企工作，月薪2000元，妻子月薪大约是1800元。家庭每月结余2000元。他们暂住在父母家里，有一个10岁的男孩。夫妻俩每月公积金合计有700元，现有存款4万元，想5年后在郊区买一套70平方米的二手房。
“财务分析”
财务方面陈先生家庭属于偏保守型，财务结构尚属安全，但主动性不足，应加强投资方面的考虑。从陈先生与妻子的年龄阶段与工作来看，预期未来收入还有一定的增长空间，而随着孩子的成长，在支出方面也会有一定的增加。
“理财建议”
1.现金规划：从前述分析可以得知，陈先生平均每月支出为1800元。从科学的现金规划来说，个人或家庭持有的流动性资产作为日常备用金，应该能够满足其3～6个月的生活支出，建议陈先生家庭的流动资产保持在6000元左右，作为家庭生活的备用金。这部分备用金应可以作为银行存款，也可以将一部分流动资产配置为货币市场基金来保持。
2.消费支出规划：陈先生家庭希望5年后在郊区可以买一套70平方米的房子，根据房地产市场的形势，预计5年后郊区的房价在每平方米5000元左右，则房屋总价将为35万元。建议陈先生从现在开始每月可以拿出一部分资金来积累购房需要支付的首付金，从结余状况看出每月可以投资1500元，另外从银行存款中也可拿出3万元投入。投资工具可以选择债券基金与偏股类基金的组合，虽然目前处于熊市，但从5年的时期来看还是会有一定的收益。假定平均收益率为每年6%，经过理财计算器计算出5年后这笔资金能够积累到145120元，于是陈先生可以拿出14万元作为购房的首付款。其余房款采用公积金贷款方式取得，建议采用等额本息还款法，贷款额为21万元，假定贷款利率为5%，则每月还款额为1383.91元，每月还贷支出占收入的32%，尚处于合理水平。
3.投资规划：从陈先生家庭状况来看，子女教育与退休养老问题都应当开始着手考虑。陈先生每年至少还有3000元可以进行较为稳健的投资，如果投入基金组合，按照每年收益率6%计算，8年后当孩子上大学时可以积累29692元教育金。在未来收入增加以后可以继续追加投资，只要注意控制风险，从长期来看能够达到稳定增值的效果，并同时满足退休养老金的需要。
步骤四 投资性住房的选择
一、选择合适的房地产投资模式
投资房地产市场的方式很多。大体可分为实物投资和金融投资。金融投资主要是指房地产投资券、房地产证券和住房贷款抵押贷款证券等。通常我们所说的房地产投资主要是实物投资。房地产实物投资有多种不同的方式，各有优劣。
（一）直接投资购置住房
直接投资购置住房是指用现金或分期付款的方式直接从房产主或房地产开发商那里购买房屋后出售或出租以获取利润的投资方式。
（二）以租代购
房地产开发商将暂时没有售出的商品房出租，并与租户签订购租合同。如果租户在合同约定的期限内购买该房，即可享受以出租时约定的房价购买，所付租金可充抵部分购房款。待交足余额后，即可获得该房的所有权。这种方式最大的优势在于可以以租金冲抵部分购房款。对现今众多没有能力买房只能租房居住的人们而言，只要想在将来购房，这是一条很好的可供选择的方式。
（三）以租养贷
一般只需付全部房款20%～30%的首付款，其余房款通过银行贷款解决，然后将所购房屋出租，以租金偿还贷款。直到将贷款还清并收回首付款后，投资者就几乎不费分文地拥有这套房屋。这种方式一般适合于手中有一定数额的资金，但以后的收入不是十分稳定的投资者。
（四）买卖楼花
“楼花”是被人称为香港“土地爷”的霍英东发明的，属于引进名词。一般情况下，房地产开发商在预售房屋前，是将未建成的住房分套出售给投资者。在楼盘刚开始动工时，投资者只需要根据开发商制订的价格支付房款的10%，待到楼房建成一半时，再支付10%，到楼房建成时交纳剩下的80%。这种投资的好处在于，资金成本低，首期付款只为楼价的10%；其次是利润高，楼价只要上涨10%，与所付的首期款相比，资本报酬就高达100%。但其缺点是风险大，主要是来自市场方面的风险。通常从购买楼花到建成要有一段较长的时间，谁也不能预料这期间房地产市场会发生什么样的变化。一旦市场走向与预测的方向完全相反或房市不景气，投资者手中的楼花就很难售出，甚至会遭受很大的损失，另外就是来自房地产开发商方面的风险。由于只是预售，投资时不可能看到实实在在的房子，所看到的只是一片整理好的空地，一些印刷精美的图片文字，一些宣传品、说明书等，因此最终交付使用的房屋是否与宣传一致，就难说了。
做一做分组讨论商品房预售制度
商品房预售制度，俗称卖期房、卖楼花，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
由于此行为发生在楼宇真正落实前，就像在果树开花阶段，买家交钱买那个“花”，然后在花结成果时再摘那个“果实”一样，于是香港人就把正在兴建中或计划兴建还没有动工的楼宇或其中的单元，形象地喻为“楼花”。1983年，深圳在国内首推商品房预售概念，1992年，“楼花”销售也登陆广州，随后在全国逐步推广。
2010年年初，广西住房和城乡建设厅宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售（楼花）制度的试点。引发广泛争议。你如何看待“楼花”？试分组讨论。
到目前，在中国的房地产市场发展中，预售制功不可没，但也暴露出很多问题，如面积增减问题、质量问题、配套问题等。如何申请公积金贷款、减少家庭支出，是百姓理财的一个焦点。
二、判断好房地产价格走势
决定房地产价格的最终因素是供给和需求，其他的一切因素，或者通过影响供给，或者通过影响需求来影响价格。供大于求，则房地产价格降低，需求大于供给，房地产价格则升高。
要想全面了解影响供给与需求的因素必须先了解房地产价格构成。商品房价格构成主要包括：土地开发费；工程设计费；建筑安装工程费；设备工程费；其他工程开发费；商品房流通费用；房地产企业利润和税金。房地产企业在商品房售价计算中，都大体包括了上述构成内容。以上所述各项费用的高低与合理性直接影响到房屋的建造成本高低，即影响到房屋售价的制订。除了上述硬指标外，还有一些软指标也影响到房屋价格。
（一）社会因素
社会因素对房地产价格有着很大的影响，主要包括以下几项：
1.人口分布：社会因素最主要的是人口分布状态。某地区人口增加则房地产需求增大，或人口在某地区比较集中，则该地区房地产需求也会增大，该地区房地产价格一般会上升。
2.家庭构成状态：传统家庭构成观念的变化对房地产价格也有一定的影响。如现在以父、子、孙这种纵向连结为轴心的大家庭制基本上已没有了，取而代之的是以夫妇为中心的小家庭构成，这样就增加了对于居住单位的需求，特别是在城市，这种需求增加比较明显。
3.城市状况：城市的发展会使住宅地的需求提高，地价水平上升；公共设施的建设也会使该地区地价水平上升；教育及社会福利的状态，会影响社会文化水平、生活水准，进而影响房地产价格。
4.建筑风格与质量：建筑风格、质量的高级化，使建造的成本增加，房地产价格必然提高。
（二）行政因素
行政因素是政府从公益的角度扶持房地产发展或限制其发展，大体包括如下内容：
1.土地利用规划及管制：我国有关土地利用的法规很多，主要有土地法、建筑法和城市规划法等，基于这些法规之上的土地利用规划及管制，对房地产价格影响非常大。如随着现在土地被指定为工业区、住宅区、商业区等不同类型，土地价格会发生很大变化。
2.土地和建筑物结构、防灾等管制状况：房地产本身必须注意安全，而且还要确保公共的安全，如房地产开发时不允许发生崩塌，建筑物要设防火等，这些规定对房地产价格也产生影响。
3.房地产租金及税制：国家对地租、房租的管制，会影响到房地产价格、房地产税收制度，对房地产供求都会发生直接或间接的作用，从而使房地产价格发生波动。
4.住宅政策：国家实行何种住宅政策，金融机构与地方公共团体等是否协助土地与住宅的供给，国家对个人住宅建设的管制与援助动向必然会影响房地产价格。
（三）经济因素
经济活动的变化，直接影响到房地产的价格。经济活动的影响一般有以下几个方面：
1.储蓄及投资水平：储蓄投资水平的增长，表明中国城镇居民总支出的增长，居民支出中很大部分是花费在住房上的，所以经济增长一定程度上影响到房地产的需求。
2.财政与金融情况：财政与金融状况的好坏直接影响房地产价格。经济下滑，会导致银根紧缩，如果这种情况长期持续下去，不但房地产需求会减退，房地产供给量也会紧跟着下降，这对房地产价格的影响是非常大的。
此外，国家通过财政与税收手段调节经济的政策，对房地产价格也有很大影响。
3.技术革新与产业结构的变化：技术革新不仅是投资活动的原动力，而且是经济增长的基础，产业结构变化对设备投资和企业投资有重大影响，因而二者对房地产价格会有一定影响。
4.租税负担：租税负担变化影响企业财务，租税负担增加，通常会抑制产业活动，导致房地产价格变动。
5.物价、工资及就业水平：物价变动导致货币价值变动而波及房地产价格。从工资及就业水平看，人均收入高的城市，房地产价格也高，反之则低。
6.交通体系状况：交通体系状况如何，直接影响一个地区的发展与衰退，新交通的开辟，必然促进土地的开发和地区经济的发展，从而使房地产价格上升。
（四）区域因素
区域因素是指具体的房地产所在地区的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的地区特性，对该地区房地产价格水平的影响。根据房地产的类别不同，其所应重视的条件也有很大差别。
1.工业区：对下列区域因素应加以重视：与产品市场、原材料采购市场及相关产业的位置关系；道路、港口、铁路等运输设施建设状况；动力资源及排水费用；劳动力市场的供求；水质污浊、空气污染等公害发生的危险性；行政上的管制状况。
2.住宅区：住宅区应重视的区域因素有：日照、温度、湿度、风向等气候条件；当地居民的职业、教育水平、社会阶层等居住环境；街道的宽度、构造；离市中心距离及交通设施；商业街的配置；水、暖、电、气的供给设施；学校、公园、医院的配置；洪水、地震等灾害发生的几率；噪声、空气污染、环境污染等公害发生的程度；自然景观等。
3.商业区：商业区应重视的因素有：腹地的大小及顾客的质与量；顾客的交通手段及交通状况；营业类别及竞争状况；该地区经营者的创造力与资信情况；繁荣程度与盛衰状况；收益程度等。
（五）个别因素
房地产价格的个别因素是指其个别特性对房地产价格的影响因素。
土地个别因素：主要指土地的位置、面积、地势、地质与地基情况；土地的宽度、深度、形状；日照、通风、干湿状况；与其相邻街道、公共设施、水电设施的关系等；建筑物的面积、构造、材料、设备、施工质量和费用；各种法规对建筑物的限制；建筑物与其环境的配合等。
综上所述，可以看出影响房地产价格的因素很复杂，对大多数房地产投资者来说想判断房地产价格走势是很困难的，最佳的办法就是分析当地房地产的供求发展趋势，我国政府目前的房地产政策及当地房地产市场的详细情况。
三、准确把握房地产投资的最佳时机
虽然投资房地产有很多方式，但是目前对于大多数人来说，直接投资购买依然是使用率最高的。买房与炒股一样，只有把握科学的介入时机，才能获取较好收益。
1.国家的经济增长率高的时候，是房地产市场景气的时候。当一个国家的经济增长水平快的时候，说明国家的经济发展速度快和经济状况景气。因此经济增长率高且持续发展，必然会带动房地产业的快速发展，使房地产的建设和成交量十分活跃，有效供给不断增加，新楼盘不断涌现，使房地产业一片繁荣。如果国家把房地产业作为经济增长点和国民经济的支柱产业，那么一定会在政策上予以支持，使商品房大量上市，给购房者充分选择的余地，可以用相对较低的投入获得比较满意的住房。这个时候就应该投资房地产市场了。
2.看房地产开发商的平均利润。当市场不够成熟、不够规范的时候，开发商的平均利润一般较高，市场上存在大量的投机机会，但是随着房市愈加成熟和规范，房地产开发商牟取暴利的时代已经渐渐远去。未来市场的投机机会越来越少，投机成本越来越接近国际平均的利润率（6%～8%）。
3.把握好国家政策。国家政策对于房地产市场有非常大的影响。例如，早在2001年，国家鼓励购房的政策非常明显，蓝印户口政策、契税减半政策等都让上海居民李立看到了房地产业发展的前景。尽管浦东的房价已经启动，但他发现外销房还在跌，有些房子甚至跌到了开盘价的一半以下，李立动心了。经过调查，他发现有一条路上的外销房只有1000美元/平方米，在之前该房子曾经到过1800美元/平方米的高价。2001年6月份，他以125万元人民币的总价买下了151.59平方米的房子，自己出了37万元的资金，贷款70%，买下了第一套投资房。仅过了两个多月，李立就以1700美元/平方米出手。扣除各种交易费、契税以及利息成本，第一套房子净赚70多万元。
4.关注利率的变化。大多数购房者，不论是买房自住的还是用来投资的，大都离不开银行的支持，而利率的高低直接影响到还款额度，如果能够在利率低的时候购房，无疑能够减轻自己的负担，对于投资者而言则是降低了成本。
5.从销售量判断购房时机。房价总是跟着销售进度走的，不管是现房还是期房，如果销售量不到30%，那么开发商的成本还没有收回；在销售业绩不佳的时候，开发商有可能降低房价。若销售量有50%，表明供销平衡，房价在一定时间内不会变化；如果已经卖出70%，表明需求旺盛，有可能涨价；当卖出90%以后，由于开发商想尽快发展其他项目，再加上可挑选的房源少，房价也会有所回落，这时候也是购房的好时机。
6.重视比价效应。比价分横向比价和纵向比价。纵向比是与前几年的房价做比较，看看涨跌空间有多大。横向比是与同地段的房子做比较，看看有没有利润空间。地段是决定房价的很重要因素。当你决定在进行房地产投资的时候，一定要考察其相同地段的房子的价格，看看有没有利润空间。
7.寻找法院抵债房地产。因为各方面的原因，抵债房地产在过去并不为人所关注。由于急于出售抵债，法院拍卖的房子一般产权都比较清楚，不需要复杂的过户手续。并且法院急于要把房子出售以获取现金，所以该类房地产具备其特有的投资潜力。
8.利用房价上涨的轮动效应。房价上涨的轮动效应是指房价先从高价房再到中价房，最后到低价房，然后再到高价房这样轮回。房价基本是几年翻1倍，而且按照规律，开始是房子先涨，租金同时涨，到一定程度时，房价就开始滞涨，带动相关产业价格上涨，然后就是物价上涨。
