中心城市日益严重的社会问题，尤其表现在贫困人口聚居的社区中。由于租金昂贵，这类社区往往居住密度极高、生活设施奇缺、环境卫生恶劣，社区居民陷入居住隔离、教育隔离和就业隔离互为因果的恶性循环之中。城市中衰败建筑物增多，造成一种潜在的无序和失去控制的状态，也极容易诱发犯罪。中心城市的高失业率导致以各种非法活动为核心的“地下经济”泛滥，带来了大量的犯罪行为。由于生活的每况愈下和日益孤立隔绝的环境，中心城市种族之间的紧张关系也有增无减。贫困社区中种族冲突时有发生，20世纪60年代和90年代的洛杉矶骚乱甚至演变成大规模种族冲突。城市环境恶化、社会问题横生、贫困和犯罪的集聚，使得城市对投资和高收入阶层的吸引力减退，加深了城市的困境。
面对严峻的形势，中心城市并不甘心坐以待毙，而是开始寻求摆脱危机的对策。要摆脱困境必须从两方面着手：一是吸引中、高收入者和经济活动重回城市，改变城市的贫困面貌；二是必须正视贫民区贫困群体的需要，改善他们的社会经济状况。为此，中心城市采取了两个对策：一是发展地区经济，重点是中心商业区（Central Business District，简称CBD）的发展，二是社区发展，重点关注贫穷群体的发展。20世纪80年代，美国中心城市CBD发展十分迅速。老中心城市的核心区修建了大量新的写字楼。据统计，从1980年到1984年，全美33个最大都市区的中心城市修建的办公空间比过去30年中任何一年都多。甚至在那些最萧条的城市如纽瓦克，处处是许多年来第一次修建的新商业区建筑。随着办公楼的发展，新的饭店、零售中心、会议中心和文化设施也修建起来。（Teitz，1997：782785）中心城市在社区发展方面也做出了许多的努力，包括建立社区发展组织，提供就业培训、住房援助、福利救济、社区自治等多方面内容。例如，芝加哥1976年开始的援助住房项目就是一个比较成功的例子。这是一个提供完善的再迁居咨询，帮助黑人迁居到黑人集中程度低的社区的项目。它帮助迁居户评估其需求和位置适宜的住房，参与户被要求迁入黑人住户少于30%的社区。迁居带来了就业参与率的提高、子女教育和就业前景的改善。这种致力于消除居住隔离的项目当时被许多美国城市采用。
（二）新城市主义与精明增长理念的兴起
自1950年以来，美国郊区化的大规模发展使城市用地不断扩张，进而产生交通阻塞、环境污染、侵占农田、传统社区文化丧失等一系列问题。城市规模的不断扩大要求城市公共设施、市政设施、环境设施等不断向外延伸，这使地方政府的开支日益增多，很大程度上加重了政府的财政负担。至20世纪90年代，这些问题得到前所未有的关注，政府、城市规划设计者、环保机构等发起了一系列运动来阻止这种蔓延，提出了诸如可持续性社区、新城市主义、绿色城市主义、精明增长、绿色开发等新的发展理念，其中新城市主义和精明增长思想的影响最为显著。（王丹、王士君，2007）新城市主义的核心思想是主张把二战前美国城市设计的理念与现代环保、节能的设计原理结合起来，建造具有人文关怀、用地集约、适合步行的居住环境。新城市主义以城市宪章的形式提出27条原则，从区域、都市区、城市，邻里、分区、交通走廊，街区、街道、建筑物三个层次对城市规划设计与开发的理念给予阐述。尤其是邻里、分区与交通走廊这一层次，对城市规划和设计进行了详细的说明，包括建立紧凑的、适合步行的邻里，日常活动布置在步行范围内，提供适合不同年龄、种族、收入水平的住宅类型，合理配置轨道交通等。新城市主义宪章融入了两个新的特性，即经济多元性及区域性，使城市规划和设计突破了传统的形体设计领域。新城市主义强调不同收入水平、不同种族的人对住宅的支付能力。这需要邻里内既包括较昂贵的单体住宅，又包括较廉价的公寓；既能为购房者提供住宅，又保证租房者能租赁到房屋。同时，新城市主义还强调各种收入阶层的住宅混合布置，以此解决原有的贵族化（Gentrification）问题和贫困及犯罪问题。对于区域性，除了提出税收公平及住宅多样化之外，新城市主义还主张划定都市增长区，也就是指出增长应该出现的位置及如何与区域整体融合在一起。总体上看，新城市主义注重经济、社会及社区特性，但对于环境问题考虑得不多。
关于精明增长，美国规划协会对其定义是：“精明增长是旨在促进地方归属感、自然文化资源保护、开发成本和利益公平分布的社区规划、社区设计、社区开发和社区复兴。通过提供多种交通方式、多种就业、多样住宅，精明增长能够促进近期和远期的生态完整性、提高生活质量。”（王丹、王士君，2007）精明增长理念与新城市主义有许多重叠，例如土地的混合利用，采用集约型建筑设计，住房多样化，创建宜步行社区，培育具有强烈地方特色的社区，保护公共用地、农用地、自然美和环境敏感区，提倡多样化的交通工具，使开发决策更易于预测、更公平、更节省成本，鼓励社区和利益相关者合作等。但与新城市主义相比，精明增长对环境问题考虑得更多。
新城市主义发展理念的实现主要通过市场的运作，从规划设计到实施都十分注重与市场的结合，这种结合表现在两个方面。首先在理念上，面对多种城市问题，新城市主义只是为居民提供一种新型的工作和居住方式，居民有权利去选择究竟是否要在这样的社区中生活。这一点对于崇尚自由、反对政府通过严格的土地利用法规对其居住地进行控制的美国人是十分重要的。其次在规划设计中，新城市主义注重建筑的价值和销售。一方面使不同的收入阶层都能支付得起住房费用，另一方面从形体设计的角度使住房外表美观、舒适、实用。新城市主义实践一定要把传统步行邻里与当代的居住、商业、交通紧密融合，维持二者的平衡，从而有能力与原有的郊区开发模式竞争。事实上，新城市主义在市场上也获得了很大成功。调查显示，美国有2/3的人愿意购买采用新城市主义理念设计的住房。（Hirschhorn and Souza， 2001）精明增长发展观主要是通过政府的引导性、限制性政策法规实现。从原则上看，精明增长和新城市主义似乎差别不大，但原则并不能反应精明增长组织进行的活动与采取的策略。与新城市主义及类似的城市增长管理运动、可持续发展相比较，精明增长具有四个特征。第一，有鼓励性政策促进其实施。例如，根据《马里兰州精明增长法案》，一个城市可以蔓延至任何地方，但只有在州政府希望开发的区域内，州政府才会提供财政支持；地产拥有人有权不清理自己拥有的地产或者不再对自己的弃置地再开发，但州政府为清理和再开发提供津贴；居民有权利在任何地方生活，但政府为那些在工作地附近购买房屋的人提供补助等。第二，号召法规政策革新。精明增长是对传统土地利用准则的革新，因而其实施在很大程度上需要对原有的区划法、土地细分规章、综合规划进行革新，这也是精明增长与其他运动的区别之一。例如在马里兰州，虽然州规划部为实现精明增长创立了一套新的规程，但土地利用仍需要接受州内原有的综合规划和区划法的管理。第三，呼吁机构改革。机构改革虽然不是精明增长的重点，但精明增长呼吁州政府和区域政府加入到土地利用决策中来。《精明增长立法指南》不仅提出建立州级规划机构、州域规划、州政府对土地利用进行控制等，还提出建立区域规划的专门机构。第四，土地利用政策和交通政策的融合。在美国，交通政策和土地政策的结合虽然始于20世纪50年代，但精明增长运动使二者紧密地交织在一起。精明增长十项原则中的两项都把交通方式与土地利用作为核心。也正是由于精明增长运动，在美国，任何高速公路和轨道交通的修建都会引起公众关注。（王丹、王士君，2007）精明增长促进者和新城市主义的促进者分别建立起成熟的组织机构网络体系，各自的组织机构拥有不同的资金来源。对于精明增长，最有影响力的组织是“美国精明增长协会”（Smart Growth America）；对于新城市主义，最有影响力的组织是“新城市主义协会”（Congress for New Urbanism）。美国精明增长协会成立于2000年，是一个旨在促使城市更好地增长的全国性联合会，这种更好的增长方式的内涵包括：保护农田和空地，复兴传统的邻里，让人们买得起住房，提供更多的出行交通方式。美国精明增长协会与美国政府许多高层机构关系密切，如“参议院精明增长工作组”、“住宅可持续开发领导小组”、“国会宜居社区工作组”等，并在多个高层项目中发挥过重要的作用。2002年美国精明增长协会成立了一个分支机构“精明增长领导研究所”，由EPA资助，为多个城市提供精明增长的技术支持。
