其次，充分考虑利率变动的影响，规避利率风险。在贷款利率上调、还款压力大的情况下，可以考虑如下投资策略：在没有高于银行房屋贷款利率的投资回报项目和没有大额开支计划的情况下，将多余资金提前归还银行的按揭贷款，从而减小不必要的利息支出，降低月分期还款额占可支配收入的比重，同时要降低预期的房租收入在还款来源中的地位，从而对自己的家庭综合理财规划做出调整。
3.退休族置业升级：首选房屋品质
为追求更高居住与生活质量而准备再次置业的中、老年人具有以下特点：家庭处于成熟阶段，子女已经就业；财务状况良好，可积累的净资产将达到最高点，而且支出随着家庭成员数的减少而下降。此时是他们储蓄准备退休金的黄金时期。
此类购房者进行置业升级首先需要考虑房屋的自身品质，然后考虑位置与交通的便利性，最后考虑财务上的承受能力。通过将多余的住房在适当的时候套现，然后将套现的钱用于一次性支付购房款，这样可以使得退休之后的支出大幅度降低。另外，可以将一部分资金适当地投资于收益型股票基金上，以期获得长期稳定的收入；将另一部分资金投资于固定收益证券，可以根据每一个时间段的财务支出情况来适当地选择短期债券、中期债券和长期债券，从而获得既定风险情况下的最大收益。
此外，房产投资中还需要注意以下几个方面的问题。
（1）购房者首先应考虑自筹资金，不足部分办理公积金与商业性贷款的组合贷款，从而降低借贷成本。
（2）银行贷款利率执行的是一年调整一次的政策，如果预期存贷款利率将上调，应该提早办理贷款手续，从而使贷款利率相应较低。
（3）根据自身的收入、支出情况选择不同的还款方式，打算提前还清贷款的可以选择等额本金还款法，否则就选择等额本息还款法。
（4）投资性房产的流动性较差，受宏观经济政策和经济周期等方面的外因影响较大时，应该适当地降低房产投资比重，提高货币资产的比重，增强资产的流动性，这样既可以规避政策性风险，又可以兑现房产增值收益。
选择适合你的购房方式
房产投资中，如果不能把握投资方式、投资品种、投资地点和投资时机，投资的回报就很渺茫，甚至像股票进入熊市一样被套牢。而在房产市场解套无疑要比在股市解套更难。因此，如果要投资房产，就要把握以下几点。
1.投资配套设施齐全的小区
从未来发展来看，所住小区里就能满足生活的需要，周边交通、教育等设施齐全，这会成为理想化的生活模式。这样的房屋比较容易出租，即使要转手出售，也会十分容易。
2.投资前进行考察
有些房屋易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另一些房屋恰好相反。因此，投资者在投资前应该对目标房屋所在地段进行考察。考察内容包括三个方面：一是了解目标房屋所在地段未来的规划；二是了解目标房屋的升值潜力；三是了解租户的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。
3.分散投资
尽管逆势而为会有投资前景，但投资者也需要考虑到国家宏观调控带来的风险，建议总的房产投资比率不要超过个人总资产的60%，鸡蛋还是不能放进一个篮子里。目前金融产品也比较丰富，投资者可选择分散投资。
4.兼顾短线和长线
房价不会只涨不跌，楼市普遍上涨的机会也不会一直出现。所以，投资者要兼顾短线和长线的关系，优化投资组合，在确保稳定收益的前提下，抓住机会搏短线，这样方能在楼市投资大潮中做到游刃有余。
5.学会砍价
对于消费者而言，一定要把握住以下四种砍价机会，争取用最低的价格买到房屋：一是期房开盘之初，为了吸引购房者，开发商往往有一些优惠；二是在购房者一次性付款时，此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率；三是团购，因为开发商不仅节约了宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向的调配，当然会让利销售；四是已经买了房的人再带一个客户来买房屋，一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报。
房屋形态较多，有别墅、洋房、新房、二手房、商铺，究竟哪类房屋最适合于投资？从户型上来说，无论是长线投资还是短线投资，小户型都比较适合。投资一手大户型，较易出现空置风险；年代久远、单价较高的二手房，建议不要投资。商铺投资潜力大，回报率较高，可出租、可经营，方式较为灵活，但资金投入较大，具有房产和商业双重风险。
不少人怀着“一铺养三代”的良好愿望进行投资，但稍不留神也会误入“一铺套三代”的陷阱。凡事开始都不能有太高的期望，所以投资时心态要好。
房产投资是个人理财中资产配置的需要。作为收益稳定、保值增值的投资工具，房产在稳健型投资者的资产组合中应当占有一定的比例。并且在我国经济不断上升的大趋势下，只要避免投机心理，房产投资还是有可能获得稳妥收益的。
如何核算房产投资成本
随着人们投资渠道的增多，房产投资已成为百姓追逐的热点，其中不乏跟风炒作者。对普通投资者而言，房产投资是一种重大的投资行为，任何盲目和冲动都是不可取的。在房产投资之前，投资者必须进行成本测算。
房产投资成本包括首期付款、按揭还款（包括本金和利息）、保险费、公证费、契税、二手房交易费用，还包括首期付款和按揭还款的利息损失（即机会成本）。首期付款目前最低为两成，一般要求在签订购房合同时付清。银行按揭是指房款不足而向银行贷款的部分，贷款期限最长为30年，还款方式主要有等额还款法和等本金还款法等。保险费根据按揭年限计算，提前还清贷款可以按年限退还。房产每交易一次要缴纳一次契税。二手房交易费用由中介公司收取。
在弄清房产投资成本构成的基础上，投资者就可以对房产投资进行成本测算了。由于按揭还款本金部分已经包含在房屋总价之内，在计算按揭贷款成本时只要计算按揭还款利息即可。利润的具体计算公式是：
利润=卖出价？买入合同总价？交易费用？按揭利息支出？利息损失
首先，如果投资者的资金有限或有意加大投资规模，则必须依靠银行贷款，按月支付按揭利息。重要的是，要正确选择还款方式，从上面的计算公式中不难看出，减少按揭利息支出就可以降低成本。由于等额还款法是采取递增还本金、递减还利息的方法，即存在“前还后息”的现象，而等本金还款法每期偿还的本金固定，按实际贷款余额计息，不存在“前还后息”的情况，所以同样一笔银行按揭贷款，采用等额还款法的利息支出要大于采用等本金还款法，但等额还款法前期偿还的本金要少于等本金还款法。
因此，准备提前还贷的投资者应采用“等本金还款法”，以减少利息支出。以投资一套50万元的商品房、首付20万元、30万元按揭20年的情况为例，等额还款法的第一年利息支出约为14916元，等本金还款法的第一年利息支出约为14774元，相差142元，以后年份相差更大。
其次，要计算投入资金的利息损失。投入资金包括首付款和按揭还款，主要部分是首付款，一般参照银行利息计算。如果按照一年期定期利率3.50％计算，20万元首付款的年利息损失近7000元。
最后，需要估算一次性的交易费用，包括两次契税、保险费、公证费和中介费等。一般来说，一套50万元的商品房两次的交易费用在1.7万元左右。
不难看出，在以上按揭贷款条件下，投资者第一年房价年涨幅的保本点为7.16%，第二年房价年涨幅的保本点为5.46%，第三年房价年涨幅的保本点为4.89%。在一次性付款的情况下，投资者第一年房价年涨幅的保本点为5.4%，第二年房价年涨幅的保本点为3.7%，第三年房价年涨幅的保本点为3.1%。也就是说，如果房价上涨低于上述幅度或出现下跌，房产投资者将出现亏损。
在房产的投资过程中，单纯以收入与前期支出计算投资收益并不是完全可取的，而是应该牢记机会成本的存在。
2009年3月，王女士贷款30万元购买一套房产，其贷款资金的成本为5.51%；而其拥有一套45平方米左右的已购公房，如果出售，其售价为30万元；如果出租，年收益为4.2%左右。
按国际惯例，如果房产投资的收益能够达到4%～5%，说明具有较强的投资收益。因此，简单地看投资收益，王女士可以将房产出租而非出售。但是，结合5.51%的机会成本，相信当前出售则更为合理。
各种形势下房产投资的风险与优势比较
