因此房地产开发的内涵是投资资金循环的过程，开发商把从各种途径得到的投资资金，用于购买土地的使用权，然后根据市场需求进行规划设计和施工建设，使其成为可以用货币购买的商品房，在销售过程中获得自己的利润，将原先投资资金量扩大，再投入新的一轮土地使用权的购买。因此房地产的开发过程就是货币与房地产实物之间不断转换的循环过程。开发商要根据房地产市场的行情变化，把握好商机，选择货币与房地产开发作为自己在某一时期把握在手的最好形式。因为房地产市场是有周期性波动规律的，既不能一直处于高潮，也不可能一直处于低潮，许多其他政治、经济、自然的因素都会影响房地产市场的走势。然而房地产市场又有开发周期较长的特色，不是市场一热就可以拿得出手，而市场一冷就可以停止开发的。所以手中有限的资金，选择开发的最好时期，是房地产开发商需要着重思考和观察的。由此可见，房地产开发投资是具有一定的风险性的，因为房地产开发投资一方面表现为上述实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。对开发商不仅要具备房地产开发业务的知识，而且还要具备市场、财务、金融操作的知识，其决策正确与否，会给企业带来巨大成功或者致命的失误。
四、房地产开发的一般程序
由于旅游房地产开发也包含一般房地产项目开发的程序，所以为了便于读者对旅游房地产开发程序的理解，有必要先把一般房地产项目开发的程序作一简单的介绍。
（一）决策阶段
通过市场调查和研究分析，决定是否进行或者进行多大规模的房地产项目的开发建设，然后通过合法的途径取得土地资源。
根据被开发地区的经济发展趋势以及城市总体规划，同时按照本开发企业的发展战略和年度发展计划，从技术和经济两个方面进行该区域可行性研究。可行性研究报告应包括以下几个方面的内容：
1.工程概况：项目地理位置，周边环境，项目主要特点。
2.基本数据：总面积，规划要点，占地面积，拆除原有建筑的面积，产权，建筑物性质，原住人口状况，拟建项目主要参数，投资总额，其他材料。
3.成本估算：该项目所需的各项费用。
4.开、竣工日期进度。
5.市场分析：包括市场需求预测，销售价格分析，销售方式、渠道、对象及计划。
6.资源供应：资金筹措和投资使用计划，主要建材的采购方式和供应计划，施工力量的组织。
7.财务评价：效益分析，包括销售收入、税金、利润预测，还贷能力及平衡预算，现金流量分析，财务平衡分析及投资规模，规划设计修改及原材料价格变化的影响等。
8.施工手段与工程周期。
9.风险分析。
10.总体评价，对打算开发的项目做出充分评价后，提出明确意见，确定方案可行。
做完可行性研究报告后，开发商的决策者就要作出决策，是否上此项目，如果是肯定的回答，下一步就要弄得该项目的地块。
获得地块的途径如下：
（1）向政府土地管理部门提出申请，要求审批通过该项目开发所占用土地的规划使用权。
A.政府划拨农田；
B.结合旧城区改造获得动迁土地；
C.由政府有关部门组织通过招投标形式。
（2）本开发企业储备土地
主要是从原土地使用者那里通过合法手续转让取得，称为变更取得，是获得使用权。
（二）前期阶段
房地产开发建设的前期阶段，即对项目所在地进行建设规划及为动工建造进行施工场地平整工作的阶段。
（1）政府土地主管部门和城市规划管理部门批准开发单位用地申请之后，下面要做的便是对项目所在的地块实施征用，并对原地上建筑物进行拆迁和安置原住户。
我国的土地有两个所有制：农村集体所有制土地和城市全民所有制土地。出让和转让是开发商取得合法土地使用权的途径和方式。
征用土地的主要步骤如下：
A.开发商提出开发项目立项报告，经市、县政府的计委、经委批准后列入计划。
B.开发商出具批准立项文件，市、县政府的规划局申请开发选址。
C.规划局初步划定用地范围、面积，并向原用地单位发出建设用地征询意见表。
D.土地管理部门根据规划定点，拟办补偿安置方案。
E.开发商陪同规划、市场、土地等政府有关部门勘察地形，最后确定征地范围。
F.开发商与原用地单位、乡镇政府商谈征地安置方案。
G.开发商与乡镇政府商谈劳动力安置办法。
H.乡镇政府提出征地补偿安置方案书。
I.土地管理部门在补偿安置书上签署意见。
J.规划局审核征地文件、协议，筹拟征地批复方案。
K.规划局审核开发项目详细规划。
L.规划局、土地管理部将征用土地问题报上级政府批准后颁发正式文件。
M.规划局根据上级政府批文，核发用地有关文件。
N.乡镇政府组织有关部门具体办理征地事项。
O.开发商缴纳征地占用税。
P.在土地管理部门的主持下，被征地单位向开发商正式移交土地。
（2）在土地实施征用后，要对地上建筑物进行拆建，并补偿原住户。
（3）对开发项目进行规划设计，判定最优建设方案。
开发项目拆迁工作完成后，要对项目进行系统规划和综合设计，房地产项目涉及面较广，一般应符合总体规划的要求。
（4）施工现场“三通一平”或“七通一平”
在对项目进行详细规划并选择最优建设方案后，便要开始动工建造，一般从基础工程入手，而基础工程以土地开发为先导。土地开发被俗称为“三通一平”，即通水、通路、通电和场地平整。如项目规模大，基础设施要求高，则应做到“七通一平”，即通电、通路、通气、通暖、通信、通给水、通排水和场地平整。
（三）建设阶段
1.通过招投标，发包工程，进引施工建设。
2.通过招投标，引进工程监理公司。
作为开发商本身，在建设阶段要做好以下工作：
（1）项目组织与协调工作：各参建单位之间的协调。
（2）费用控制。
（3）进度控制。
（4）质量控制。
（四）竣工阶段
1.竣工验收，交付使用；2.物色或通过招投标，引进物业管理公司（在业主委员会未成立前）。
至此房地产开发的四个阶段全部完成，实际开发时不一定完全遵循以上介绍的步骤。因为我国正在从计划经济向市场经济运营模式的过渡之中，各地的做法不尽相同，以上的介绍主要是对没有房地产开发经验的读者提供一点开发知识，也为后面的内容打下基础。
（第二节）物业管理
在房地产业的内部，有一个行业——物业管理，它是随着市场经济在我国应运而生的。在计划经济时代，我国的城市居民住宅的管理是以“房管所”这样的管理形式出现的，房管所的管理模式已经不能满足人民生活水平日益提高的需要，于是就从香港引进了“物业管理”这种市场经济模式下的房屋管理新颖体制。
一、物业管理的基本概念
1.物业的定义
“物业”是指已建好的房屋建筑及相关的设备、市政、公用设施等相邻物质内容的总称。它就是我们通常认为的房地产，一般指的住宅小区是一项物业外，一幢商业大厦也是一项物业。在本书中的旅游房地产项目，工业房地产、市场房地产项目都可把它们看作是一项项物业。物业有大小之别，可以根据区域空间作相对分割，一幢楼宇，一组厂房，甚至一套住宅都可以是一个相对独立的物业。从这个意义上讲，物业也可指房地产或建筑物的单元。
2.物业管理
“物业管理”是指专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实施专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到的服务行为。在市场经济的体制下，物业管理是一种经营行为，应按照市场经济规划经营和运作。物业管理的内容一般包括：对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路管道等实施管理，向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理也属社区管理的范畴。
3.物业管理经营人
物业管理的经营人是指专门从事物业管理的企业或组织，我们所称的物业管理公司就是最为常见的一种。它是依据国家的有关法律和管理标准，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对已接管验收的物业实施统一的专业化管理和养护维修，为物业使用人提供服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益，同时收取相关的服务费用。
二、物业管理的内容
物业管理业务相当广泛，但其最基本的内容是相同的：
1.房产管理
对受托管理的房屋和设备等产业，进行接管验收，建立账目、档案资料，对其进行使用管理，为用户入住、租赁、调换房屋等项业务要求服务。
2.房屋维修管理
根据国家对房屋维修管理的有关规定，制定房屋土建工程项目的小修、中修、大修年度或定期修缮计划，对维修质量进行监督，受托主持修缮包工任务的招投标工作，按计划实施房屋维修工作。
3.房屋设备管理
设备运营服务和维修管理，受托对用户提供电梯供暖、供水、电视公用天线、消防等各类设施运营服务并进行维护保护、大中修、设备更新等工程的管理。
4.受托开展各类房屋的租赁经营、销售及相应管理，如住宅、办公楼、酒店、工商大厦等。
5.对小区或物业范围内的公共设施和环境进行统一管理、维护、修缮和提供各项服务，主要项目有环境绿化、环境卫生、交通管理、安全管理、市政设施、环境保护和环境综合治理等。
6.为用户提供多方面、多层次的服务项目，代收、代缴各种费用，实施便民措施。
7.以物业管理为主，同时要积极利用各种条件开展多业经营，以补充物业收费效益。
三、物业管理的原则
1.物业管理的原则要体现以“人”为本的原则物业管理涉及到人、财、物、技术、信息等等诸要素，人的因素是第一位，不论是从事管理的“人”，还是服务对象的“人”，都是围绕着“人”在做文章。
2.系统管理的原则
物业管理本身就是一个系统工程，它由决策系统、管理运营系统、动力供应系统、维修养护系统、环境治理系统、公共及运营系统等诸子系统所构成。
3.效益原则
物业管理是有偿服务性管理，经济效益是企业管理的核心，但也要顾及社会效益，企业的近期和远期利益的关系。
4.专群结合原则物业管理的成功与否，不仅要依靠物业公司专职人员，同时也要依靠广大的客户，需要专业人员与一般客户相结合共同的努力。
