世界发达国家为了发展房地产，主要通过各类房地产金融机构融通房地产资金，拓宽房地产筹资的主渠道。其中，金融机构贷款是房地产资金的非自有资金的主要来源，而房地产抵押贷款作为一种特殊的担保贷款，是目前各发达国家普遍采用的主要贷款形式。本章首先将对房地产抵押贷款的种类、特点及作用作简单概述，然后结合我国的房地产抵押贷款发展情况，重点介绍商业银行住房抵押贷款和政策性住房贷款（住房公积金）的运作。随着我国房地产业近几年的高速增长，住房抵押贷款市场的许多潜在风险也不断积聚和显现，本章将就这一问题做初步的探讨，并从完善和健康发展中国房地产抵押贷款市场的角度，借鉴发达国家的先进经验，以发展住房抵押贷款保险和住房储蓄银行业务为重点，提出我国房地产抵押贷款市场的发展构想和创新思路。
房地产抵押贷款概述
一、房地产抵押贷款及其种类
1．房地产抵押贷款
房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容。房地产抵押人在抵押期间不得随意处置受押房地产，受押房地产的贷款银行作为抵押权人有权在抵押期间对抵押物进行必要的监督和检查。在贷款债务履行期届满，贷款人未清偿贷款本金和利息的，贷款银行可以与借款人协议以抵押的房地产折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款偿还贷款本金和利息；协议不成的，贷款银行可以向法院提起诉讼，通过法律途径清偿贷款银行的债权。
设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法处分该房地产后，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，贷款银行方可优先受偿。
抵押的房地产折价或者拍卖、变卖后，其可用于清偿的价款超过贷款银行债权数额的部分归借款人所有，不足部分由借款人清偿。
2．房地产抵押贷款的种类
房地产抵押贷款按不同的分类标准可划分成多种类型。
（1）按贷款对象分类，主要有：
①企事业法人房地产抵押贷款。这是贷款银行向实行独立经济核算并能承担经济责任和民事责任，符合房地产抵押贷款条件的企事业法人发放的房地产抵押贷款。
②个人房地产抵押贷款。这是贷款银行向符合房地产抵押贷款条件规定的个人发放的房地产抵押贷款。
（2）按贷款用途分类，主要有：
①房屋开发抵押贷款。房屋开发抵押贷款是指贷款银行以房地产开发经营企业拟开发土地的土地使用权作抵押而发放的贷款。房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款又称房地产建设贷款。
②购房抵押贷款。购房抵押贷款是指贷款银行以上述企事业法人和个人所购房屋作抵押而发放的贷款，包括职工住房抵押贷款、商品房抵押贷款等。
③其他用途的房地产抵押贷款。它是指贷款银行所发放的不是适用于所抵押房地产的开发建设和购买的贷款，而是用于其他生产性或消费性贷款的抵押。
（3）按贷款利率确定方式和计息方法分类，主要有：
①固定利率房地产抵押贷款。这一抵押贷款的主要特色是在固定利率条件下，定期、定额还本。也就是在贷款后，每期（通常为一个月），借方除了按一定利率缴还贷款利息外，还须定额摊还本金。
②浮动利率房地产抵押贷款。这一抵押贷款允许贷款利率能在短期内（每半年或1年）随利率上升压力而作相应调整。
③可调利率房地产抵押贷款。即可根据资金市场供需情况调整贷款利率的房地产抵押贷款。
上述三种贷款在具体计息上有复利计息和单利计息之分，还款方式有固定还本和固定付款等之分，有关的详细内容将在下节予以介绍。
二、房地产抵押贷款的基本特征
房地产抵押贷款的基本特征是指房地产抵押贷款的本质属性，这是它与其他贷款的区别所在。房地产抵押贷款有以下三个基本特征。
1．以抵押为前提建立的贷款关系
从融通资金的方式来说，抵押贷款是以抵押物的抵押为前提而建立起来的一种贷款关系，其他贷款关系则不以抵押物的抵押作为前提。抵押贷款是按一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估发放的贷款。与抵押贷款不同，保证贷款是主要以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证或者连带责任保证为前提而发放的贷款；质押贷款则是按一定的质押方式经借款人或第三人动产或权利作为质物发放的贷款。
在这里，尤其要注意抵押贷款和质押贷款的区别与联系。抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利；在抵押的情形下，债务人或第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有；在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人；应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。
2．以房地产抵押为条件的贷款
通常情况下，房地产抵押贷款的借贷双方都不是为了直接取得房地产资产，而是以作为抵押物的房地产作抵押为条件而发生资金的借与贷的行为。房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系，对于房地产抵押贷款的借方而言，其目的是通过借款融资而取得购买房地产等资产的资金，实现对房地产等资产的拥有，而不是为了出售出押的房地产；对于房地产抵押贷款的贷方而言，其取得房地产抵押权的目的并不是要实际占有房地产，而是为了在贷出资金未能按期收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。一旦借方不能按期偿还贷款时，贷方只是为了维护自己的权益而被迫依法处分抵押的房地产，此举措不是房地产抵押贷款方的本意。
3．房地产抵押贷款的现实性
房地产抵押贷款的现实性主要体现在它与保证贷款相比较之中，保证贷款方式中保证人所承担的实际责任发生在贷款偿还时，而不是发生在保证贷款时，因此是一种未来责任，是未来而非现实的责任担保，这种未来责任可能是一种虚拟的保证责任。这是因为如果借款人债务到期不能如数归还贷款本息时，保证行为才可能实际发生，因此在办理保证担保时，保证方并不一定需要提供实实在在的保证财产。而房地产抵押贷款一般是现实的责任担保，房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为，虽然抵押的房地产是否会实际转移到作为抵押权人的贷款方手中将视贷款能否偿还也有两种可能，但借款方在获得房地产抵押贷款的同时，抵押人必须提供实实在在的抵押财产，否则，借款方就不能获得贷款。可见抵押责任是现实的，房地产抵押贷款具有现实性。
三、房地产抵押贷款的作用
近年来，我国房地产抵押贷款迅速发展，在房地产经济和金融领域的作用正不断地表现出来。
1．增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展
房地产抵押贷款的出现和发展，是以银行业务经营多样化和房屋买卖与房地产市场的发育为基础的。购房可以说是大部分人一生中最重大的投资项目，但是住房消费面临的问题是消费者短期支付能力与昂贵的住房价格之间的矛盾。房地产抵押贷款的推出，可以增强工薪阶层的购房能力，使得那些达到一定收入水平的工薪阶层，只要能支付一笔数额较小的首期款（一般为住房全价的20％或30％），就可将拟购房产的产权作抵押，获得贷款银行的融资，提前实现住房需求，促进住房自有化和商品化，扩大房地产消费市场。
2．增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展
房地产抵押贷款的发放为房地产开发经营企业获得债务资金提供了有利条件。房地产开发经营企业可以在支付了拟开发地块的地价以后，以拟开发的地块作为抵押物，取得贷款银行的融资，从事该地块的开发。在土地开发完成以后，房地产开发经营企业仍可以将该地块上将建成的房屋与该块土地一起抵押给贷款银行，获得资金融通。房地产开发经营企业以少量的自有资金，吸收大量的外来资金投入，增强了房地产开放经营企业的经济实力。在房地产开发建设的报酬率大于债务成本率水平的情况下，房地产开发经营企业向银行进行举债筹资，将产生正的财务杠杆作用，从而会导致房地产开发经营企业的盈利增加。同时，举债开发，也增强了房地产开发经营企业对借款需求的风险约束，促使房地产开发经营企业强化按期偿还房地产抵押贷款本息的能力和自觉性，以利于按时赎回出押的房地产，促进房地产业的正常运行。
3．发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展
房地产抵押贷款尤其是住房抵押贷款具有储蓄的功能，这种功能的体现有两种情况：一种情况是，居民一旦获得住房抵押贷款，随即实现住房消费，但同时为了以后分期偿还住房抵押贷款本息，需要进行储蓄，积聚资金，以保证按期偿还本息，这是一种先购买了住房而后必须参加储蓄的情况；另一种情况是，居民要想获得住房抵押贷款，首先要参加住房储蓄，在存足一定金额和一定期限后，可以获得数倍的住房抵押贷款，而后须按期储蓄偿还住房抵押贷款本息。可见，住房抵押贷款具有较强的储蓄功能，从总体上讲，住房抵押贷款可以节约储蓄时间，把居民长期储蓄的购买能力，通过住房抵押贷款方式变为现实的购买力。房地产抵押贷款还可以调节居民的消费行为，有利于居民建立较为合理的消费结构。而且，通过住房抵押贷款的推广，可促进房地产业及其相关行业的发展，由此也可促进国民经济的全面平衡发展。
4．确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展
房地产抵押贷款的发放，借贷关系人要按照《担保法》和《贷款通则》等法律、法规的规定先行签订借款合同和房地产抵押合同。通过借款合同和抵押合同，明确规定各项借贷条件和一般作为抵押人和抵押权人的借贷双方的权利和义务，这就从根本上保障了贷款的本息偿还以及作为抵押物的房地产的处分有法可依。银行贷款以房地产作抵押，改变了贷款以信用为主的传统贷款方式。银行发放了房地产抵押贷款，在该贷款本息收回之前，拥有对该抵押房地产的抵押权。无论是居民个人还是企事业单位包括房地产开发经营企业，一旦不能按期归还贷款本息，贷款银行可以依法处置抵押的房地产，以偿还贷款本息。我国《担保法》明确规定：“债务履行期届满抵押人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”这样，就使房地产抵押贷款的风险降低到最低程度，最大限度上确保了贷款的安全。同时，也给贷款银行本身带来了较为稳定的贷款收益，有利于房地产金融贷款业务的良性循环和相关金融服务的扩大，促进房地产金融业的发展。
商业银行住房抵押贷款的运作
一、住房抵押贷款的利率
购买房地产，牵涉资金庞大，必须大量融资。因此，融资成本和借贷条件包括年限、还本方法、利率等，成为投资者的重要考虑因素之一。利率是资金成本，利率的任何变动都将对投资的价值产生影响。在市场经济体系下，市场利率取决于货币市场供给和需求的相互作用。在贷款市场上，房屋贷款的需求是由对房屋的需求引申而来的。在供给方面，人们可以把贷款看作贷方的一种投资决定。
从经济学的角度来看，购买或投资于一种资产的需求量大小应该由该资产所含的报酬率及风险而定。资产所含风险越高，则补偿这些风险所需要的风险贴水就越高。因此，发放贷款所要求的利率可以表达为
I＝r＋p＋f
式中：I是贷款利率；r是实质利率或实际利率；p是预期通货膨胀率；f是风险贴水。
实质利率是指贷方牺牲现在消费的机会，而将资金让给借方先使用所应该获得的报酬。在贷方收回贷款之后，可能因为通货膨胀而使贷方所收回的本金无法购买到借贷之前的物品，为了弥补购买力的损失，贷方会要求相当于通货膨胀率的补偿。
实质利率加上通货膨胀率，一般称为名义利率，是购买政府公债的报酬率，这一部分可以认为是不含风险的。
风险贴水，是对贷方所承担的风险的补偿，这些风险包括：
①违约风险。因违约后求偿的法律程序复杂，抵押品往往无法完全补偿贷方的损失，从而违约风险也就无法完全避免，但是却可以采取技术手段将其控制在一定范围之内，用一定的附加利率予以弥补。②利率风险。即因未来市场利率水平波动而使投资者蒙受损失的可能性。资金市场上的利率不是一成不变的，例如通货膨胀率上升后市场利率就会相应上升。而房地产贷款通常都是长期的，如果贷款利率是固定的，其他利率因通货膨胀率上升而上升，则其所发放的房地产贷款会受损失。③流动性风险。即贷方有时会因遭遇财务困难而必须出售其所持有的贷款合约。为了在市场上及时出手有时必须降价销售，可能受到损失。
我国现行的商业银行住房抵押贷款最高期限为不超过30年，贷款利率以5年为界，分为两档，1至5年为4．77％，5年以上至30年为5．04％。住房贷款利率可以按照央行规定在下年初进行调整。
二、住房抵押贷款的首付款
