①地价、城市建设费与基础设施配套费同时征收。一般而言，地价平均已达到商品房成本的30％-40％，而各种形式的公建配套费用要占成本的20％-30％。同时，在部门流通税之外又要缴纳一定比例的城市建设维护费。这都加重了房地产开发企业的负担，并且大部分将最终转移到消费者身上。
②属于政府及其部门行政管理工作的项目，也在向房地产开发经营企业频繁伸手。这既有损于政府形象，又增加了房地产企业的额外负担。
③房地产收费项目过多过滥，且征收效率低，部分的征收甚至还采用了极不规范的形式。
2.西方国家的房地产税费制度
房地产税费是政府财政收入的主要来源之一，尽管具体制度体系各有不同，但世界各国对房地产税费都极为重视。在对我国的房地产税费体系的现状有所了解的基础上，考察比较西方发达国家的房地产税费制度，能获取一些有启发性的思路，对完善我国的房地产税费制度不无裨益。
综观西方发达国家的房地产税费制度，其房地产税费制度主要有三类税、四项费构成。房地产税主要有房地产取得税类、保有税类和流转税类；房地产收费主要有房地产转移手续费和登记费、工程受益费、差饷、登记公证费。
（1）房地产取得税类。房地产取得指取得房地产必须向政府交纳的各种房地产税，主要包括以下四种税：登记许可税、不动产取得税（它是指对土地、房屋等不动产所有权的原始取得，有偿或无偿地，所课征的税）、印花税、遗产赠与税（有些国家和地区对不动产的继承赠与等无偿方式取得课征的税赋）。
（2）房地产保有税类。为了合理调节政府与房地产占有者之间的收益分配，世界大多数国家对房地产品课征房地产保有税，其主要包括以下三种：
①不动产税，这是对土地或房屋的所有者或占有者征收的税赋，其计税依据为不动产的评估价值，一般对特殊用途（如公共、教育、宗教、公益慈善等机构）的不动产实行减免征收。
②财产税，它是指在不征收不动产税的国家征收的税赋，以房地产等不动产为课税对象，其税基为不动产的评估价格。
③定期不动产比值税，它是对占有房地产超过一定年限的产权有者征由的一种税赋。
（3）房地产流转税类。房地产流转税类是指政府在房地产权利发生转移时，向各方当事人征收的税赋。房地产权益的转移分为有偿和无偿两种，大多数国家（地区）对有偿转移的房地产权益课税。由于社会经济条件的差异。房地产流转税类不尽相同，大致有以下三类：
①所得税，是对房地产的所有者或经营者，通过经营房地产或出售房地产所得收入课证的一种赋税。
②资产利得税，是指因为地产的买卖而发生的所得所征收的一种税赋。这种所得不是因为任何资本或人力资本技术等生产要素产生的结果，而是对房地产投机中的增值课税。其目的是抑制土地投机，控制地价上涨，调节土地收益分配。
③不动产转移增值税，又可称为直接征收土地增值税，是指对房际产转让时自然增值部分所课征的一种税赋。这种房地产自然增值主要决定因素是土地价值。
（4）房地产费类。
①动产转移手续费和登记费，是政府按照不动产转移金额的一定比例或一定数额收到的费。
②受益损或工程受益费，是政府进行一次土地投资，对因土地投资而使自身价值提高的周围土地的土地所有者征收的费。
③差饷，它是政府向物业使用人按照评定的应课差饷租值而收取一定百分率的费。
④应课差饷租值，指一定物业向市场上公开出租时，预期全年应得的合理租值。
⑤登记公证费，即对因买卖、承典、交换、赠与、分割或占有而取得不动产权利者，政府基层部门给予公证，并收取公证费，列入预算，充当基层部门经费。
对比我国而言，西方房地产税费制度有以下特征，这是与我国现行体系的不同，也成为能启发我们并做出改进的重要经验：
第一，从税收的分布结构来看，国外重视对房地产保有的征税，而房地产权属转让的税收则相对较少。这样的税种结构极大鼓励了不动产的流动，刺激了土地的经济供给，同时，高额的保有房地产税率则避免了业主空置或低交利用其财产，刺激了频繁的交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。
第二，国外房地产财税政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。“宽税基”，即国外除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其余的不动产所有者或占有者均纳税对象。这就为稳定充足的房地产税收入提供了物质基础。“少税种”，即国外设置的有关房地产的税收种类较少，这一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公现象的发生；另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率。“低税率”，国外房地产税率虽然不高，但能在税基较宽、征收效高的条件下，为地方财政创造相对充足和稳定的收入来源，这样的税制搭配可以代表房地产税收作为财产税的发展方向，相对而言，我国现行的房地产税制存在着税基窄、税种复杂及税收不公平等弊端。
，要缴纳的规费都很低，一般仅占房地产价值的2％左右，即使如此，在西方许多国家它也被列入地方性财政预算，明确它的使用方向和范围，而不列入预算的规费一般都被设置特定。
3.我国现阶段的税费体制改革
1998年，全国税收收入比上年增加1003亿元，增长率首次超过GDP增幅。1999年年初，时任国家税务总局局长的金人庆在全国税务工作会议上发表讲话，提出了“进一步深化税制改革和完善税收政策”的设想，其基本思路概括为“扩大税基、调整税率、简化税制、便于征管”。
1999年，时任国家税务总局稽查局局长的许善达在一次内部研讨会上指出，“现在税制的结构，必须进行根本性的调整。就是在坚持市场经济税收原则的前提下，把政策取向，从治理通货膨胀、对投资征重税的方向扭转过来。”
2001年，鉴于社会上存在对于“税收超常增长是否加重企业负担”的质疑，中国税务学会组织了“深化税制改革中的税收负担”课题组。课题组报告的“缩减本”题目被定为“关于完善税制，适当减税，提高企业投资和竞争能力的建议”。建议提出了“当前”最迫切需要完善的两大税种，即增值税、所得税。
2001年11月14日，朱镕基在携李岚清视察国税总局时明确表示，要“完善稳定税制，加强税收监管”。
2002年年底，李岚清出席全国财政工作会议和税收工作会议，再提税改。李岚清说，与发展社会主义市场经济体制和全面小康社会的要求相比，与我国加入WTO后的客观需要相比，“现行税制还有许多不完善的地方”。今后要“完善税制，调整结构，扩大税基，调整税率，公平税负，强化调控，搞好税费改革，规范分配关系，提高征管效率，增加财政收入，进一步增强税收组织收入、促进公平竞争和推动经济发展的能力”。
2003年3月的“两会”期间，全国工商联以团体提案的形式，提出了“改革我国现行税制的建议案”。其中包含“改生产型增值税为消费型增值税”、“统一内外资企业所得税”以及“消除国有企业与民营企业在税收优惠政策上的差异”的建议。8月，财政部针对该议案做了答复，表示了“认真研究”，并将“择机适时出台”。
2003年10月，十六届三中全会《中共中央关于完善社会主义市场经济体制的决定》提出，“按照简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，稳步推进税收改革。
2003年11月，财政部长金人庆与国税总局局长谢旭人同时出席“中国财税论坛2003”。从这次论坛上传出了中国下一步税制改革的要点，并公布了7大方面内容。
至此，“简税制、宽税基、低税率、严征管”——新一轮税改的基本原则乃至主要内容已经初步厘定，可以想见，作为国民经济的支柱产业，我国房地产业的税费体制将面临着不小的调整。
三、我国税费制度改革中的物业税
在我国税费制度改革的进程中，2003年下半年以来关于推行“物业税”的筹划和进展，作为房地产税制改革的重要一步，引起了广泛关注。
2003年末，中共十六届三中全会明确提出将“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。接着在2003年12月6日的“2003年中国企业领袖年会”上，中国人民银行行长周小川发表《从税收改革的趋势看城市土地管理》主题演讲时指出，十六届三中全会提出的试行财产税改革，将对未来中国城市土地管理产生重大影响：一是将来会逐步推行增值税的转型；二是将在适当的时机选择试点实行财产税（一说为地产税或物业税）。
根据他的诠释，物业税是现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税，以及土地出让费等税费的合并，是借鉴国外房地产保有税的做法，在房产保有阶段统一收取的税种。目前，我国实行的是“批租”土地使用制度，用地者向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付。这样，购房者购房时的房价中就包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。而如果推行物业税，就意味着将现行的按照房地产原值扣除一定比例的征收方法，改为每隔一定的年限就对房地产评估市值，按照评估价值按年对房地产征税。这样，开发商把第一期分摊费用计入成本中，而剩下的分摊费用由消费者在使用年限里逐年缴纳。
物业税的拟行是对房地产税费制度的试探性改革，也代表了我国城市管理方式的改变。在城市土地采用批租的形式下，政府必然希望土地能够卖出较好的初始价钱，以便于政府改善公共服务和城市基础设施；而若放宽土地的供应和交易，但作为土地的使用要定期进行评估，并在此基础上征收物业税，虽会使土地初始价格比较低，但能均衡政府土地收入，实现政府的经常性收益。另外，物业税的做法有利于对房地产在保有阶段发生的增值部分进行优化合理配置，平衡社会财富收益，抑制高档地产项目，并能协调房产经营中的利益和风险责任，限制房地产炒作行为。
在西方成熟市场经济国家中，由于土地资源及开发量的稳定和有限，因此绝大多数采取了收取物业税的方式。由于中国正处于房地产市场的初期阶段，政府通过一次性收取土地批租费用，用以进行城市其他方面的建设，这种做法有其历史合理性。但随着房地产市场的日趋成熟以及土地的有限，实施物业税的征收办法对城市的可持续发展有很大的必要性。
另外，物业税的征收还能有效降低房地产开发成本和购房成本，以抑制房地产业中的泡沫成分。据分析，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占60％，建筑成本只占40％。而在国外的房价中，建筑成本占房价的70％，税费及房产商利润约占30％。占到20％-40％的房地产税费成为抬高房价，滋生泡沫的力量之一，居高不下的土地出让金也加剧了国内房地产开发投资的风险，而最终这一风险又将加剧金融部门尤其是银行的风险。物业税的推行，在理论上，可以挤出土地出让金的泡沫，促使开发成本下降从而削低房价。这样不仅有助于加快房屋周转率，活跃二级市场，还能减少房地产投资开发风险，最终使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击，提高金融系统防范房地产金融风险的能力，规避由于房产泡沫引起的经济过热，保证市场稳健发展。
实行“动态”的征收物业税的房地产税费制度，是拓宽税基，简并税种，进行税费改革，清理现行的房地产税费体系，构建统一规范的房地产税制的必然，也是协调地方与中央的财税关系的有效手段。虽然征收不动产的物业税后面临着，诸如国内物业价值评估体系尚未建立完善、配套不完善、市场不规范等等的实际困难，目前在此情况下，开征物业税有可能引发社会问题，社会对此的争议和分歧较大，对开征物业税还在讨论阶段，其中的细则还没有出台。但作为房地产税制改革的一个试探，符合我国税费改革的要求和方向，相信将有利于发展中国的房地产市场、健全和完善我国的税费体制。
据国税总局的安排，2004年将模拟房地合一按评估值征税的工作，推进房地产税的改革试点。“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”的说法逐渐付诸于实践。广东2004年将对不动产开征统一规范的物业税，打响了土地税制改革的第一炮。
本章小结
房地产典当和典权是与房地产抵押贷款、房地产租赁所不同的另一种重要的房地产金融形式。其中，房地产典当出让的是房地产使用权，而房地产典权进行让渡的是房地产在一定时期内使用和收益的权利。
回租、回购、贷款合作都属于房地产的非全额融资方式。其中，回租是结合买卖关系和租赁关系的房地产融资方式；回购、双重身份的贷款合作主要被房地产开发商用来进行融资，但又与房地产长期贷款不同。
在我国现阶段，针对物业维修基金的金融创新与反抵押贷款的政策规定都尚未出台，但因它们广阔的金融创新空间和市场潜力，已经成为社会、房地产业和金融界热烈讨论的话题。本章对这两种我国新兴的房地产金融形式的出现背景、现状以及发展前景等进行了初探。
本章着重介绍了作为与房地产金融密切相关的重要制度——房地产税费政策的内容以及我国的现状和改革进程。其中，对房地产税费改革中的重要一环——即将出台的物业税改革的背景和基本内容做介绍。
