④意向性担保。意向性担保指担保方有可能对项目提供某种支持的意愿。其特点突出表现在不具有法律约束力上，但意向性担保由于内容宽泛弹性很大，权利责任不明确，经常无法产生实质影响，不过现代社会商业信用和承诺对于任何机构或个人的发展都有广泛的影响，因此担保人为了维护自己的资信等级一般还是会遵守担保条款的基本精神。
（4）房地产项目融资的财务定量分析。在房地产项目融资过程中，开发商必须通过收集大量的原始数据，对项目成本收益进行预测来判断项目的经济可行性。银行等金融机构也要对贷款的收益和风险做出估计，因此我们将介绍一些常用的财务方法和指标说明定量分析的重要性。一般构成项目投资成本的因素包括获取土地的费用、项目建筑施工费用（工程设备和原材料采购）、管理和财务费用、项目投融资带来的相关税费。习惯上，项目发起人对收益的估计应本着谨慎客观的原则。
首先，根据财务管理学中的折现公式计算投资的净收益率，在计算过程中要特别注意利率的变动幅度和税费成本的影响。其次，房地产开发企业的资产负债率必须明确。另外，房地产企业的流动比率和速动比率也是很重要的指标。银行对于借款企业的还款底限要非常清楚。须要考察的财务指标还有：①债务覆盖率，又称为债务偿还率，是指项目净现金流和当年应还款额之和与当年应还款总额的比率。②贷款价值比率，是指贷款金额和房地产内在价值的比率，不同贷款人对于愿意发放的贷款有不同的贷款价值比率要求，但是该指标的测算存在一个问题，即房地产价值的确定，即使依靠专业的资产评估机构也难以避免主观性。
作为房地产开发商，为确保项目的可行性研究更具备现实指导意义，通常要仔细完成项目的敏感性分析。敏感性分析是指在项目投资额、成本、产量、工期、税率等一系列变量发生变化时，导致项目经济效益的主要指标发生变动的敏感程度，这些指标主要涉及项目内部收益率、净闲置、投资收益率、投资回收期等。敏感性分析是为了满足金融机构和借款人对相关风险的共同要求并设计出最合理的融资结构。进行项目的敏感性分析，一般先要确定分析指标，然后再选择需要重点分析的不确定因素，并设定这些因素的变化范围，最后结合敏感性分析的各项结果对项目的收益和风险做出判断，并验证所设计的融资结构是否可行及如何改进。
（5）房地产项目融资中的贷款结构分析。一般来说，贷款结构的基本组成要素包括初始贷款金额、贷款期限、名义利率、定期支付额、分期偿付期限与方法及贷款余额等。
初始贷款额是指在项目融资协议中贷款人同意提供的资本数量。对于金融机构而言，追求资金的安全性是开展业务的基本前提，一般美国多数银行要求申请贷款的数额不得超过该项目价值的75％-80％，而我国央行在文件中反复强调房地产行业自有资金不得低于开发项目总投资的30％。
贷款期限指在融资协议中借贷双方议定的存续期限，根据房地产项目开发商在建造和经营房地产的不同方式，贷款期限的选择也有明显差别。项目融资中一般都是指长期负债，即使项目运行中的流动资金需求也都在长期负债的贷款协议内完成。美国房地产经济学家布鲁格曼指出，当房地产开发商在项目建设完工后就将其出售给有关客户和投资者以获得利润时，开发商和融资机构会选择短期的融资结构，如果开发商在项目完工后仍希望拥有继续管理运作这些房地产的权利，就会寻求长期融资结构。当然，我们应该注意到中、美两国房地产市场运行状况是有差别的，短期与长期的划分标准也不尽相同。债务期限的合理搭配既可以提供融资便利，又能降低融资成本。
名义利率是银行公布的各种利率，是指包括补偿通货膨胀风险的利率。在通货膨胀的条件下，市场上各种利率都是名义利率。
定期支付一定金额有利于发放贷款的金融机构逐步分解贷款风险，同时可以随机灵活地监督项目的进展情况，一旦项目建设出现问题，银行可以马上采取应变措施。
分期偿还是房地产项目开发上通过定期付款的方式在指定期限内全部偿还贷款的制度，分期偿还的期限可能与贷款到期时间相同甚至更长。根据项目特点、房地产开发商的资本运营是按金融机构的不同要求，贷款的分期偿还方法也有许多种形式。贷款余额指在一定时间范围内房地产开发商未偿付的金额，不同的贷款期限和还款方式直接影响着贷款余额的数量。在贷款协议中，大多数房地产企业都争取保留提前还贷的协议，目的是为了增强融资协议的灵活性。
贷款结构的选择决定了房地产项目开发商的融资成本，也对金融机构的资产报酬率产生重大影响，因此需要借贷双方结合相关中介组织做出严密合理的安排。
（6）房地产项目融资的风险因素及控制手段。由于房地产开发周期长、投入资金大、涉及合作方多等方面的复杂环节，而且具备明显的地域特征。从市场研究到土地获得、投资决策、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务和物业管理等一系列因素都孕育着风险。而且开发过程涉及计划局、规划土地局、住宅局、消防局、环保局等多个政府工作部门，这就使得房地产项目周期拉长、成本上升，有可能影响预期盈利。
①完工风险。所谓完工风险是指可能出现无法按时保质保量将项目投入到生产运营当中的情况。在项目开发过程中，包括勘察、设计、施工、材料、监理等诸多环节，如果开发公司以出包方式委托建筑商完成工作，就会由其负责赔偿事宜，在出现问题的情况下，可能对公司产生不良影响。因此，银行经常要求工程承包商提供完工担保或履约保函，并为建筑设备等购买保险；另外开发上还必须注意建立有效的监控制度，保证材料采购和招标选择及施工监理等事项的妥善安排。
②原材料和能源供应的风险。建筑原材料的价格水平波动和供应渠道的通畅对项目的顺利实施会产生重大的影响，所以开发商与工程承包商要尽可能选择最有实力的供应商并签订有约束力的协议，使供货价格和数量能稳定在合理的水平上。
③市场需求风险。个人购买者的偏好日益多样化，增加了房地产公司的开发难度和销售费用。开发商要想避免出现需求不旺产品积压滞销的局面，要尽可能做好前期的项目广告宣传活动，不断开发新品种，注意学习国外优质项目的设计经验并结合我国的建筑风格，摸清潜在目标客户的消费心理。
④利率与汇率风险。项目的借款成本和采购进口建筑材料成本受利率和汇率影响很大。房地产开发商应争取签署灵活的贷款协议，或通过利率互换等金融工具化解风险。汇率风险亦可委托投资机构在外汇期货市场中实现锁定成本的目标。
⑤土地风险。土地储备是房地产开发企业的生存基础，也好似不可缺少的非再生资源。土地成本对房地产开发商来说非常重要，获得土地的价格受国家宏观经济形势、土地政策、供求关系及所处位置的直接影响。国家有关部门对土地以公开市场拍卖、招标等形式出让，这给房地产企业带来很大资金压力，而且政策变更对公司已有储备土地也带来很大不确定性，因为土地储备过多，占用资金量太大，影响企业的资金周转率和利润率。假如不能及时开发储备土地，企业还要交闲置费。因此，房地产开发商要加强对土地市场的政策研究，尽可能降低土地价格的波动性，对已有土地的开发要有计划有步骤地进行。
⑥行业风险。房地产开发项目融资中，开发商要注意所在行业的特性带来的风险防范。房地产开发受经济发展周期和宏观经济政策影响大，而且该行业严重依赖其他行业，例如对金融业的高度依赖，尤其是银行的住房抵押贷款业务，另外，建筑业、建材行业、机械工业、化工行业等作为房地产业开发中必不可少的环节，都对项目的实施有显著影响。房地产开发商在项目建设过程中，要加强与金融机构的沟通，建立长久的战略合作伙伴关系，在筹集资金时要采取直接融资与间接融资相结合的手段，在原材料这方面，要选择实力强大的战略供应商并实施有计划的集中采购，只有这样才能有效化解行业依存度高的风险。
⑦其他风险。比如政府政策法规的变化导致的风险，包括财政政策和货币政策、环保要求和税率水平的变动等因素造成的风险。这些属于不可预见和控制的风险。
本章小结
在这一章中，我们从房地产项目融资的概念入手，结合房地产行业的经营特点，对房地产项目融资的资金来源进行了分类阐述。通过考察房地产项目融资不同方式之间的优劣特征，有助于我们更加灵活地安排融资结构。本章重点介绍了房地产融资活动的一般程序及相关的问题，提出了房地产开发商应充分考虑的融资原则。我们注意到，在房地产项目融资过程中，具体项目的可行性分析对融资活动成败产生重要影响。因此，本章将定量分析和定性分析相结合，对房地产项目融资的财务可行性进行了详细阐述。在综合考虑房地产开发商、政府及各种金融机构的利益下，我们详细分析了项目融资活动可能产生的各种风险，并提出了相应的风险控制手段。通过对房地产项目融资的理论和实务的分析和评介，我们期望能对房地产行业起到一定的推动和指导作用。
