在开发商、提供贷款的银行及承包商，原材料供应商之间合理分担项目风险，使项目开发商的风险最小化是融资结构的核心问题。例如，在项目建设中项目开发商要承担全部风险，但在项目完工投入使用后，房地产开发企业就只承担一定范围内的风险，其余风险则由提供贷款的银行承担，有限追索是分散风险的有力手段，在有限追索条件下，发放贷款的银行只在某特定时间或规定范围内有权对项目开发企业进行追索活动，贷款银行对于追索形式和程度的选择根据是项目本身的风险（包括投资规模、投资结构，开发商财务状况，行业经验，管理能力等因素）。房地产开发企业争取有限追索的条件是审慎考虑项目收益，设计出合理完善的融资结构。
2.坚持千方百计降低成本的原则
房地产业是资金密集型产业，投资周期长，回收慢，这些不利情况决定了房地产开发商必须严格控制成本。在开发项目时尽可能与国家产业政策相吻合；在遵守税法条件下，合理避税；同时在选择融资渠道时，要综合考虑本企业及项目的特点，尽量达成对己有利的贷款安排；在选择承包商时要仔细考虑其技术实力和资信程度等因素；在原材料采购时，要与供应商签订战略合作协议，实行集体采购，充分利用电子商务平台交易减少各项成本。
3.长期融资与短期融资相结合的原则
在房地产企业项目融资实践中，经常灵活选择不同期限的融资计划来满足项目开发，运营的资金需求，房地产开发企业要根据项目的工期、实施难度，未来的市场需求，金融市场中利率的变化来考虑融资期限的长短。一般来说，房地产项目开发企业都会尽可能结合短期与长期融资协调融资结构面临的各种系统或非系统性风险。
4.融资结构最优化原则
项目开发中的融资结构含义是在房地产企业进行项目融资时，由自有资金和非自有资金，长期融资与短期融资，不同利率及融资期限等因素形成的组合体。优化融资结构是房地产项目开发成功的基础。房地产开发企业应综合考虑融资成本和融资的潜在收益及资金使用效率等因素，尽可能使融资结构中的各要素多元化、合理化。根据开发企业自身的财务状况和经营管理能力，实行股权融资债权融资相结合，长期融资与短期融资相结合，国内筹资与国际筹资相结合的灵活策略，降低融资成本，提高资金使用效率。在设计和优化融资结构时，房地产开发企业要特别注意债务与现金流的比率关系，尽量避免不同种类的债务集中度过高形成清偿高峰，债务结构一旦恶化会对房地产开发企业造成极大压力，形成恶性循环，只要一笔小额贷款无法按期归还就会对借款企业的资信程度造成极大影响，融资企业在固定利率与浮动利率的选择对融资成本的影响也非常明显。当金融市场利率水平较高，向下波动的可能性增大时，房地产企业要尽可能签订浮动利率协议，反之如房地产企业恰好面对较低的利率水平，则宜采用固定利率贷款，因为这样可以有效地锁定贷款的利息成本，减少利率上升带来的波动风险。另外，如房地产企业选择外汇贷款时，应注意规避汇率风险，尽可能选择汇率波幅较小的两种，对于房地产类上市公司而言，要在股权融资和债权融资之间做出适当安排，可转换债券是我国房地产上市公司偏爱的融资方式，兼有股票和债券的优点，转换方式简单易行，对于发行公司和投资者都是富有吸引力的选择。
综上所述，房地产公司要始终坚持以上四种原则，结合公司和项目的具体特点，做出合理有效的融资安排，增强抵御各种风险的能力，为项目的建设、运营奠定良好的基础。
项目可行性研究与财务分析体系
一、项目的可行性研究
1.项目的可行性研究的概念
项目的可行性研究是项目参与主体分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案和经营方案的经济效果，研究项目开发的必要性和可能性，进行开发方案选择和投资方案决策的科学分析方法。房地产项目可行性研究目的就是确保投资决策的科学性、合理性和可行性，使是贷款机构同意为项目提供资金，达到投资收益最大化。
2.项目可行性研究的内容
一般来讲，房地产项目可行性研究要回答三个问题，即是否需要投资开发该项目原因是什么，实施该项目的最佳方案和具体办法，该投资项目的预期现金流及预期收益额。具体而言，项目可行性研究的内容包括：
（1）市场需求和发展趋势。可行性报告应对房地产市场的需求特点，供求状况及正在发生和可能出现的变化等因素进行深入探索和研究。
（2）项目建设地点和周边环境。项目可行性报告必须分析该项目所处地块的交通情况、公共设施、生态环境等因素，对于房地产开发商来说，项目收益和核心竞争力都取决于建设地点的选择。
（3）建筑材料供应情况。在房地产项目开发中，工程质量优劣很大程度上取决于建筑材料、设备的质量。同时，建筑材料的成本高低也直接影响着项目的未来收益。因此进行项目融资前，开发商应该对建材市场的供求状况、产品质量、销售渠道做全面细致的调查，保证项目质量。
（4）选择合适建筑方案。房型、面积、容积率、绿化率、室内装修水平等因素都是建筑方案的组成部分。
（5）选择工程承包商。房地产开发企业要明确筹建项目要求的施工技术水平，并且熟悉工程承包市场的供求状况、质量信誉等情况，结合企业资金实力和项目特点，选择经验丰富、技术优良、在业内口碑不错的公司。
（6）预测现金流量和未来收益，并分析其可靠性，选择融资方案。房地产企业的项目可行性报告中，财务经济效益是核心和关键，只有在取得合意的经济效益情况下，项目投融资才有现实可能性和必要性，通过对于现金流、收益、负债的定性和定量分析，房地产企业即可对项目潜在风险做出估计和判断，避免融资、建设、运营等环节中的决策失误。
3.项目可行性研究的程序
通常项目可行性研究可分三个阶段，即投资前、投资、生产时期。我们所分析的可行性研究主要集中在投资前时期，大致分析进度可划分为：（1）机会可行性研究，即以资源条件和原始数据为基础，建议投资方向，选择投资项目，寻找有利的投资机会，这个阶段的工作主要是对项目进行粗略估计，允许较大误差。（2）初步可行性研究，属于过渡性研究，只不过在研究结果精度和分析深度上有所提高。（3）可行性研究，在收集、占有和分析大量原始数据和资料的基础上对待投资的项目进行全面技术经济论证，研究问题涉及市场调研、环境分析规划选择、进度安排、项目成本估算、财务分析、经济收益估算评价和社会环境效益评价等。由此可见，项目可行性研究是融资活动前期工作的重点，在分析市场需求的过程中对待融资项目建设的必要性和经济社会效益的合理性做出预测来判断，为房地产开发商决策依据的准确性提供了保证，也为从银行等金融机构获得融资支持，取得政府相关部门的理解和鼓励，发挥重要的指导作用，科学合理的可行性报告为项目保质保量，按时完工提供了必要的指导依据。
二、房地产项目财务分析方法
根据国内现行市场价格和国家现行财务制度，测算项目的收益费用，并计算项目获利能力，进而对项目的财务可行性进行判断是房地产项目融资过程中的重要决策依据。
1.财务报表分析
人们要针对现金流量表、损益表和资产负债表进行分析评估，必须注意这些报表是依据项目进度、成本估算、销售收入估算和项目贷款本息的预测数据而产生的，分析的重点是现金流量表，该表反映投资项目有一个特定时期内的现金流动情况，通过制订、分析现金流量表可以对项目的财务情况、盈利能力、债务清偿能力做出判断。一般来说，我们从项目开发进度计划和投资估算中取得投资计划数据；从销售分析中取得销售收入，应缴税费；从筹资方案中取得贷款计划及还贷数据。这样房地产开发企业和金融机构，就可以比较项目不同环节的现金流量和项目总体资金回笼情况，合理安排融资方案，使得资金时间价值最优化。
2.盈亏临界点分析
我们必须对项目作盈亏临界分析，也就是收支平衡分析，所谓收支平衡指投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水产（工量）和销售水平（销售量）。当项目的生产规模达到该平衡点时，房地产企业处于保本状态。结合盈亏分析与边际利润两种分析框架，我们对项目投资规模、盈利能力及风险程度可以认识得更深入。盈亏分析的出发点是房地产开发企业对成本的全面估测及对收益的正确估算。然后，我们就可以将成本总额与销售收入置于同一时刻进行比较，将每年的投资收益和成本折现求和后，可计算出项目净收益率，比较不同计划的净收益率，有利于房地产开发企业做出正确的投融资决策。盈亏平衡点既可以用产量来表示，也可用产能利用率来表示。较低的盈亏平衡点表明项目的市场需求看好，获利能力强，生产少量产品即可消除亏损。现实中，项目的固定成本、变动成本和产品的销售额决定着盈亏平衡点，但是我们在进行项目盈亏临界点分析时要注意以上三种因素之间并不经常表现为线性关系，在产量超出一定规模时会引起房地产空置、资金积压、销售困难的现象，同时管理成本、运营成本却随之上升，因此我们要充分考虑各种不确定因素的变化，对该分析方法要灵活应用。
3.财务可行性分析
在对项目财务可行性分析时，我们必须研究项目的投资成本、价格、工期和产量等核心因素发生变化时对项目经济效果的影响程度。首先我们要确定衡量经济效果的财务指标，一般选择投资收益率、净现值和内部收益率，然后要寻找敏感性因素，即从各种不确定因素中寻找对项目经济效果有重大影响的因素，比如某项目面临激烈的市场竞争，难以保证销售量，则市场可承受的销售量成为敏感性因素。在进行敏感性分析时，要充分注意各数据之间的依赖关系，根据预先设定的变动范围计算影响效果，最后根据确定性分析与敏感性分析的结果对项目做出全面客观的评价。
三、房地产项目财务指标和比率分析
在房地产项目财务分析过程中，财务评价指标要根据是否考虑资金时间价值的影响区分为静态指标和动态指标。
1.静态指标
静态指标一般包括投资收益率、借款偿还期、财务比率和静态投资回收期等。投资收益率指在项目达到设计要求后，每年净收益与项目总投资额的比率，实践中，投资收益率常常细分为投资利润率、投资净利润率和资本利润率等指标。借款偿还期指房地产开发企业运用可支配资金来源清偿项目建设营运所借款项需要的时间，如果借款偿还期小于等于贷款机构要求的期限，则该项目具有清偿能力，否则，该项目发起人缺乏清偿能力。静态投资回收期指在不考虑资金时间价值时，用已回笼资金回收全部投资所需的时间。财务比率包含资产负债率、营运比率、两平比率、债务保障比率、流动比率和速动比率等，其中资产负债率最为常见，它是指公司负债总额与资产总额的比值，该指标反映房地产公司面临的风险程度和偿债能力。营运比率是营运费用与偿债费用之和与毛收益相比得到的数值，说明了该企业产生的税前现金流出与流入之间的比率。债务保障率又称债务覆盖率，是项目营业净收益与每年偿债支出的比值，这个比值越大，则房地产企业资金周转越灵活，财务风险越小。一般该比率用于贷款银行评估所放贷款的风险和额度。流动比率与速动比率更加细致地表现了房地产开发企业的偿债能力，流动比率反映了项目每年偿付流动负债的能力；速动比率则反映项目快速偿付流动负债的能力。
整体而言，静态指标计算方法简单，易于了解，财务成本低，在房产地项目投融资实务中使用非常广泛。存在的问题是忽略了时间价值和资金投入的机会成本。
2.动态指标
和静态指标相比，动态指标充分考虑了资金时间价值因素的影响，更加客观地反映了项目的盈利能力，因此受到融资机构和房地产开发商的高度重视。动态指标一般包含净现值、净现值率、内部收益率和动态投资回收期。净现值（IVPV）指把项目计算期内各年净现金流量按预先设定的折现率折算到项目建设初期的现值之和。净现值是动态指标体系的基本概念，揭示了项目在计算期内盈利能力，净现值如小于零，就说明该项目缺乏实施必要性与可能性；如大于零，则反映该项目实施有利可图。内部收益率指使得计算期内项目各年净现金流量现值之和为零时的折现率，内部收益率与净现值是相互对应的两个指标。动态投资回收期指在考虑资金时间价值后，用回收投资的资金回收投资所需要的时间。
通过静态指标与动态指标的介绍分析，我们可以认识到在项目财务可行性研究过程中，要收集、预测大量数据，做足够的定量分析，才能使项目开发商和金融机构的筹融资策略保持科学性和合理性。
值得注意的是，在对房地产项目的可行性分析过程中，必须使定量分析和定性分析有机结合起来。定量分析通常根据一套确定的数学模式寻找财务数据质的规律性，优点是一切靠数据说话，避免了一定程度的主观性，但是定量分析也必须依赖原始数据的可靠性、完备性和正确性，否则就会产生毫无意义的结论。定性分析中对房地产市场供求状况，融资环境，产业政策的研究是必不可少的。只有把定性分析和定量分析结合使用，才能确保项目可行性研究的质量。
房地产项目融资相关理论与实务
一、财务杠杆的分析
1.财务杠杆的概念
