（3）信用增级机构。信用增级是指由某一机构出面对抵押贷款证券的现金流支付作出担保或保证，以增强投资者的信心。信用增级机构一般由具有最高信用等级的大商业银行、保险公司或政府机构来担任。
（4）信用评级机构。投资者通常不大了解各抵押贷款证券的不同投资风险。因此，发行住房抵押贷款证券通常要由被投资者认可的信用评级机构进行评级。在该抵押贷款证券续存期间，评级机构一般会持续进行评级，并且在必要的时候调整证券的信用等级。信用评级机构不仅帮助发行人确定信用增强的方式和规模，并且对投资者设立一个明确而又可以接受的信用标准，同时其严格的评级程序和标准为投资主体提供了保护。
（5）证券承销商。证券承销商负责向投资者销售抵押贷款证券。在证券上市之初，证券承销商起着连接SPV和投资者的桥梁作用。一方面证券承销商通过承销SPV的证券，可以加速SPV的资金回笼，使其专注于抵押贷款证券的设计和日常管理；另一方面，它可以向投资者提供各种咨询或向他们推荐抵押贷款证券。在一项成功的证券化过程中，证券承销商的作用至为重要。
（6）投资主体。房地产抵押贷款的投资主体可以是个人投资者，也可以是机构投资者。对于个人投资者，持有抵押贷款证券可以获得较高的投资回报率；对于机构投资来说，还可以优化投资组合，提高资产的质量。
（7）监管机构。监管机构负责拟定房地产抵押证券的操作规范。同时，监控抵押贷款证券市场的运作，确保市场交易的公平、公正和公开。
（8）受托机构。它是受发行人和投资者的委托，作为抵押品受托人和证券权益受托人对发行人和投资者的账户进行管理。具体地讲，其职责是：代表证券持有人的利益而持有抵押品；定期监察有关合约的履行情况；向投资者偿付本金和利息；违约时实施补救措施等。
除了上面提到的八类机构外，在抵押贷款证券化过程中还有可能涉及会计师事务所、律师事务所和资产评估事务所等有关社会中介机构。
2.住房抵押贷款证券化的工具
根据被证券化的抵押贷款所有权转移与否和投资者是否承担房地产抵押贷款提前偿付而面临的再投资风险的不同，住房抵押贷款证券化所使用的金融工具可分为过手证券、抵押债券和转付证券三种。
（1）过手证券（PassthroughSecurity）。过手证券代表着对一个抵押贷款组合及其还款流量的直接所有权。它是指住房抵押贷款的所有权经SPV受让并随以后证券的出售而转给投资者。由于相应的抵押贷款组合归投资者所有，因而过手证券不是发行人的债务，不出现在发行人的资产负债表上。抵押贷款的管理人按月收取借款人偿还的利息和本金，在扣除合理费用后，将剩余部分“过手”给投资者。
（2）抵押债券（MortgagebackedBond）。债券以住房抵押贷款（组合）作为抵押担保，由抵押贷款的放款机构发行，是发行人的负债，抵押贷款和抵押债券分别保留在发行人的资产负债表上，相应的抵押贷款（组合）所产生的现金流量不一定用于支付抵押债券的本息，发行人也可以有其他来源的资金偿还抵押债券本息。
（3）转付证券（PaythroughBond）。转付证券兼有过手证券和抵押债券的一些特点。发行机构用于偿还转付证券本息的资金来源于相应抵押贷款组合所产生的现金流量，这又与过手证券相同。转付证券与过手证券的区别主要在于抵押贷款组合的所有权是否转移给投资者，与抵押债券的区别则主要在于两者偿还的资金来源不同。
3.住房抵押贷款证券化的基本运作模式
住房抵押贷款证券化的基本做法是：发起人对其抵押贷款资产进行打包组合，出售给为抵押贷款证券化而特别设立的机构（SPV），然后由SPV通过一定的信用增级手段使其达到要求的信用级别。SPV通过分析、核算，在某一特定时间，在资本市场上，通过证券承销商发行以其所购的抵押贷款为基础的证券。具体来说，住房抵押贷款证券化的基本运作模式包括：资产池的形成、证券化特别机构的设立与证券设计、信用增级、信用评级、证券发行、后续服务等六个基本步骤。
（1）资产池的形成。发起人根据自己所要达到的融资要求，确定其证券化的目标，在综合考虑房地产抵押贷款的期限、利率、规模等因素后，对能够进行证券化的抵押贷款资产进行清理和估算，最后将这些资产汇集组建资产池。汇集到资产池的抵押贷款必须符合一定的条件：具有明确可预见的未来现金流；信用特征相似；资产具有良好的记录，违约率低；多样化的借款人。
（2）证券化特别机构的设立与证券设计。证券化特别机构是专门为完成资产证券化交易而设置的特殊实体，它是证券化交易中的一项关键制度建设。SPV设立后按照“真实出售”的标准从发起人处购买资产，然后根据资产池的住房抵押贷款情况，估算抵押贷款未来的现金流，在考虑市场投资者需求的基础上，对不同的现金流进行适当的组合，设计成为不同的住房抵押贷款证券品种。
（3）信用增级。重组后形成的抵押贷款资产的信用仍是原来的信用，这一信用并不高，为了增强投资者信心，吸引更多的投资者，便于在资本市场上进行交易，还需要对重组后的抵押贷款资产进行信用增级。信用增级可以通过两方面来进行：内部信用增级和外部信用增级。内部信用增级主要有两种途径：一是超额抵押，即贷款库的总资产要大于以此为基础所发行的证券的总值；二是优先结构安排，即把贷款库的资产分成不同的偿还顺序结构，保证在发生风险的情况下优先偿还安排在前的证券。外部信用增级则是指由信用等级较高的机构为证券提供担保或由保险公司提供相关的保险。
（4）信用评级。在进行完信用增级后，SPV将聘请信用评级机构对将要发行的证券进行正式的发行评级，并且向投资者公布最终评级结果。房地产抵押贷款证券在进行信用评级时一般不考虑市场利率变动等因素引致的市场风险，也不考虑抵押贷款资产提前偿付引致的风险，而主要考虑抵押贷款的信用风险。
（5）证券发行。在完成信用增级和信用评级后，即可安排抵押贷款证券的发行。房地产抵押贷款证券的发行一般由SPV通过证券承销商来发行。
（6）后续服务。抵押贷款资产所有权转移后，贷款本金和利息的回收、违约处置、证券到期的偿付等日常管理工作一般仍由发起人即抵押贷款银行承担，贷款银行所需按月回收贷款本金和利息，在扣除贷款发行费用后转给SPV，再由SPV付给证券投资者，也可以由SPV委托银行直接付给投资者。待证券全部被偿付完毕后，如果资产池产生的收入还有剩余，那么它们将被返还给交易发起人。至此，抵押贷款证券化交易全部过程宣告结束。
二、住房抵押贷款证券化的条件
住房抵押贷款证券化的实施，需要具备一些基本条件，这些条件主要有：一定规模的抵押贷款一级市场，健全的社会信用制度，完善的法律法规和专门的技术人才等四个条件。
1.一定规模的抵押贷款一级市场
抵押贷款证券化实际上是以批发形式运作在传统上属于零售业务的抵押贷款。因此，需要在一级市场上具有一定规模的抵押贷款余额以便建立抵押贷款证券化的资产池。同时，只有当达到一定的抵押贷款规模之后，抵押贷款的所有者才会有实施抵押贷款证券化的需求。
2.健全的社会信用制度
抵押贷款证券化的基础是抵押贷款的现金流。贷款的现金流有保证，以其为基础的抵押证券才安全，才能吸引广大投资者。因此，需要有健全的社会信用制度，以便使银行能够对借款人的信用情况做出准确的判断，从而提高抵押贷款的安全性。
3.完善的法律法规
抵押贷款证券化涉及发起人、信用评级机构、证券承销商、投资者等多个方面，其流程又包括多个环节，在抵押贷款的打包、买卖、评级等过程中，都需要有明确的法律法规来规范相关主体的行为。这些相关的法律法规包括商业银行法、证券法、信托法和为证券化服务的会计、税务处理和收费规定等。有了这些法规的配套，才能使住房抵押贷款证券化做到有法可依，有章可循，从而保证抵押贷款证券化的顺利运作。
4.专门的技术人才
抵押贷款是一种复杂的金融创新活动，技术性很强，在贷款资产评估，资产打包重组、信用增级、信用评级、证券风险评估等方面都需要有专门的技术人才。
三、我国开展住房抵押贷款证券化的主要障碍
1.抵押贷款一级市场还有待进一步发展
自从1997年4月中国人民银行颁布《人个住房担保贷款管理试行办法》，对住房抵押贷款的具体操作作了详细规定后，我国的个人住房消费信贷得到了迅猛的发展。但是我们也要看到，我国住房抵押贷款余额占GDP的比重还相当低，截至2003年底，该比率仅为10.09％。美国在推行住房抵押贷款证券化之前，其住房抵押贷款一级市场已经具有相当规模，住房抵押贷款余额占GDP比重达到30％。目前英、美等发达国家这一比例都超过50％。相比之下，我国的住房抵押贷款规模之小就可见一斑。没有相当规模住房抵押贷款的积累，便难以形成具有相同性质的抵押贷款群组，使抵押贷款证券化不能顺利进行。另一方面，我国住房抵押贷款在地区和机构之间的差别也很大：沿海发达城市的抵押贷款规模远远超过内陆城市。少数几家国有商业银行的业务规模远远超过其他银行。这给在全国范围内推广住房抵押贷款证券化带来很大困难。
2.相关法律法规还很不健全
近几年，我国金融法制建设的速度有所加快，但住房抵押贷款证券化的专门法律在我国还是一块空白。不但如此，由于住房抵押贷款证券化的特殊要求，现有的一些法律法规还对抵押贷款证券化的展开形成一定的束缚。主要表现在以下四个方面。
（1）组建证券化特别机构（SPV）和证券发行的法律障碍。
SPV是个特殊的法律实体，是介于发起人和投资者之间的中介机构。从规范运作的角度讲，它应该是一个公司。根据我国《公司法》的有关规定，公司是从事生产经营活动的组织机构，但SPV并不从事生产经营活动，它只是作为一个“空壳公司”而持有一些合同权益。它的资产的产生取决于原合同当事人履行合同的行为，而不是证券发行人的经营活动，因此在现行法律制度下无法确立SPV的地位。如果SPV的法律地位无法确立，那由其发行的抵押贷款证券就会缺乏法律依据。因为根据《企业债券管理条例》、《贷款通则》的规定，只有中国境内具有法人资格的企业经中国人民银行批准才能发行企业债券。这些限制使得以债权为财富基础的SPV在组建和发行证券方面遇到法律障碍，从而增加了其运作难度，其次，《企业债券管理条例》中有关“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十”的规定，又会大大降低住房抵押贷款证券的吸引力。
（2）关于债权转让的法律障碍。我国《民法通则》第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”这就是说，我国对债权转让采用的是协议转让的原则，这在实际操作中会带来两方面问题：首先，从商业角度考虑，发起人不一定愿意让抵押贷款的支付人知道贷款向SPV转让；其次，如果抵押贷款库很大，那就得花费大量的人力、物力才征集所有借款人的同意，这会加大证券化的成本。另外，我国对“真实出售”的法律界定还是一片空白，若不能有效防范住房抵押贷款发放机构的违约破产风险，投资者的权益就得不到保障，住房抵押贷款证券化就很难成功运作。
（3）信用增级的法律障碍。信用增级的方式主要有内部信用增级和外部信用增级两种。关于外部信用增级，美国联邦政府先后成立了联邦国民抵押贷款协会、政府全国抵押贷款协会、联邦住宅贷款抵押公司三个机构，为住宅消费提供抵押担保并购买住宅贷款抵押权。然而在我国，一方面《担保法》禁止国家机关充任担保人；另一方面权威的非（准）国家机关担保机构缺位，使得外部信用增级不能很好地进行。
（4）机构投资者进行证券投资的法律障碍。抵押贷款的投资者可分为两类：一类是个人投资者，一类是机构投资者。从发达国家的情况来看，机构投资者是住房抵押贷款证券最主要的需求者。由于我国金融业实行的是分业经营，这种法律制度使得我国的银行、保险公司和养老基金目前都不可能投资住房抵押贷款证券。
3.信用体系和和各类中介服务机构的发展还有待健全
市场经济是法治经济，更是信用经济。完善的信用体系不仅是实行住房抵押贷款证券化的基础条件，而且也是社会主义市场经济的根本要求。健全的信用体系是保证抵押贷款质量、降低证券化风险，增强投资者信心的关键。目前，我国的信用制度尤其是个人信用制度的建设还很不完善，存在着种种弊端和缺陷。我国目前还没有一个统一的、规范的评估标准，也缺乏一个能被市场的投资者普遍接受和认可的信用评级机构。相当的信用资料和信用记录分散地存在于社会各个部门之中。同时，我国现阶段的居民收入尚没有完全货币化，个人及家庭的财产难以透明化，缺乏明确的个人信用记录。这就大大影响了抵押贷款证券在市场上的接受程度，为抵押贷款证券的大规模发行增加了难度。同时，会计师事务所、律师事务所、资产评估机构、证券公司等中介性服务机构的发展，也明显地落后于市场发达国家的水平。
除了以上几点之外，我国金融市场体系的运作还有待进一步规范。一个成熟、高效的金融市场可以最大限度地降低证券化运作过程中的成本和风险。目前我国金融市场还存在许多问题亟待解决和完善，特别是证券市场在信息披露和运行操作上还很不规范，还存在许多违法违规现象，这会增加住房抵押贷款证券化过程中的风险。
四、关于在我国推行住房抵押贷款证券化的建议
随着我国房地产业的发展和住房抵押贷款规模的扩大，有必要在我国推行住房抵押贷款证券化。在当前诸多因素的制约下，住房抵押贷款证券化，应做好如下五项基础工作。
