法院审理后认为，房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管平面示意图未附属在双方签订的《上海市内销商品房预售合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。示意图中明确注明“荣辉阁”为点式高层建筑，开发商未经业主们的同意，却在“金鼎丽舍”二期施工中，改成了板式建筑，使得“朝阳阁”与“荣辉阁”之间的间距缩小至30.4米，明显违反了小区规划，属于违约行为。开发商提到规划经过市计委批准同意，但法院查明，变更规划也是由开发商先行提出的。有关部门是根据开发商的报告再作出批准意见的，并不是政府有关部门强制要求变更。归根到底，是开发商根据自身发展的需要而变更了小区的规划。
在1997年和2000年版本的合同中，双方约定了违约金的数额。法院遂作出了一审判决，对持1997年版本购房合同的业主们，开发商需以购房总价款的5％的违约金赔偿；而对持2000年版本购房合同的业主们，以双方约定的总房价款的3％的违约金赔偿。
【证据提示】
根据《民事诉讼法》关于举证责任分担的原则，结合本案的具体案情，本案原被告双方分别应当承担下列举证责任：
（一）原告38位业主应承担的举证责任
在本案中原告38位业主提出了请求房地产开发商承担违约责任的诉讼请求，因此应当对该诉讼请求及有关事实和理由进行举证。具体来讲：
1.原告应当证明房地产开发商的广告宣传具体明确，应视为合同的一部分。房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区楼房间距有50米、小区绿化率为50％的小区规划平面示意图可作为证据使用。
2.原告应当证明房地产开发商擅自更改广告宣传中的设计方案是其单方面的行为，并非政府有关部门的强制性行为，构成违约。房地产开发商在对二期房屋向上海市计委申报建设工程规划许可时的变更立项资料可以证明变更规划是由开发商先提出的，并非政府强制要求变更。
（二）被告房地产开发商应承担的举证责任
被告房地产开发商否认自己应承担民事责任，因此应当对该抗辩及有关事实和理由进行举证。
1.被告房地产开发商应当证明其发布的广告宣传资料并非具体、明确，因而不构成其商品房预售合同的组成部分。
2.被告房地产开发商应当证明其更改广告宣传中的设计规划并非自己的行为。被告虽提供了上海市计委的批准文件，但不足以证明政府强制行为的存在。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日）
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
对于拆迁补偿安置协议纠纷应该如何处理？
审判关键
拆迁补偿安置协议纠纷案件中，对于拆迁范围、拆迁期限、拆迁的补偿形式和补偿标准等当事人有不同主张的，应提供证据证明自己的主张，否则就应承担举证不利的后果。
【案情】
座落于惠州市桥东新南路1号之一的房产是原告黄某的私有房屋，于1984年9月1日领取房产所有证（编号为：房证字N0194744号），载明用地面积60.14平方米，建筑面积72.70平方米，建筑种类为二层混合结构楼房。1987年9月，原告向惠州市规划局申请修建楼梯间及一房，后将底层房屋出租给别人。2001年3月14日，惠州市规划局证明同意原告修建的房屋面积为31.2平方米。惠州市惠发城建发展有限公司（以下简称惠发公司）依据惠市经贸委资字（1998）008号《关于外资企业“惠州市惠发城建发展有限公司”的章程的批复》、惠旧改办（1998）1号《关于对桥东区新南路新公房改造工作的批复》、惠市府计资字（1997）189号、惠市经贸委字（1997）391号《关于独资经营惠州市惠发城建发展有限公司项目可行性研究报告的批复》文件，按照惠州市规划局联审图的范围，于1998年3月18日向惠州市房产管理局提出拆迁申请，于1998年3月25日依法领取了《房屋拆迁许可证》（编号为：拆许字（98）第12号）。1998年10月9日，被告惠州市房产管理局以惠市房拆（1998）02号《城市房屋拆迁公告》就拆迁范围、实施拆迁的拆迁人、拆迁期限、拆迁的补偿形式、标准等予以公告。原告所有的惠州市桥东新南路1号之一的房产被列入拆迁范围。此后，惠发公司与原告就拆迁补偿安置问题进行协商，未达成协议。2000年9月6日，惠州市惠发城建发展有限公司向惠州市房产管理局申请裁决。2002年2月4日，惠州市房产管理局作出惠市房裁（2002）1号《拆迁房屋裁决书》，裁决：申请裁决人拆迁被申请裁决人的房屋，属住宅用房，应补偿给住宅用房。以其房屋合法住宅建筑面积103.9平方米为依据，回迁安置按1：1的比例补偿，由拆迁人把在惠州市桥东新南路3号“惠展大厦”建筑面积为101平方米的A栋B梯303房屋补偿给被拆迁人。拆迁人补偿给被拆迁人房屋面积不足部分面积为2.9平方米，由拆迁人按照惠州欣力房地产评估事务所惠欣房估字（2001）第3601号的房地产估价报告，“惠展大厦”A栋B梯303房屋商品房价为1800元/平方米结算，即补偿5220元给被拆迁人；被申请裁决人提出的补偿要求不符合国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，不予接受。原告不服被告作出的惠市房裁（2002）1号《拆迁房屋裁决书》，向法院提起行政诉讼。
原告提出下列诉讼请求：1.其房屋底层出租给他人作为商铺使用，并已将房屋租赁合同拿到房地产管理部门备案，拆迁时应按商铺补偿安置；2.其已向惠州市规划建设局提出关于请求确认72.44平方米建筑合法性的申请报告，在未经确认之前，被告超越行政权限范围认定72.44平方米为非法建筑。原告使用的未经确权的其余房产建筑面积72.44平方米应当予以补偿；3.其与原租户之间的房屋租赁关系解除，惠发公司应该对自己进行补偿；4.对于惠发公司补偿给原告房屋面积不足部分，被告在裁决中没有采纳原告委托评估的被拆迁房屋价格，而采纳惠发公司委托评估的拟调换房屋价格违法。
被告惠州市房产管理局答辩称：1.根据建设部建房函字（1993）23号的规定，原告私有房屋底层出租给他人经营，使用性质实际已变更，但没有办理房屋使用变更登记，在其私有房屋被划入拆迁范围后，被告作出房屋拆迁裁决之前，也没有补办房屋使用性质变更登记手续。原告持有的《房产所有证》标明被拆迁房屋使用性质是住宅，被告在裁决中据此认定被拆迁房屋属住宅是正确的，应予以认可；2.原审判决查明原告的房屋建筑面积是72.70平方米，有原告的房产所有证为证，2001年3月14日市规划局证明确认面积为31.2平方米，因此原告合法建筑面积为103.9平方米，对于未确认的72.44平方米建筑面积，市规划局未予以认可，原告要求补偿没有依据；3.原告与原租户之间的房屋租赁关系的解除达不成协议，按照《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条的规定，不存在补偿的问题，原告坚持要调换铺面面积，毫无事实和法律依据；4.对于原告被拆迁房屋调换后面积不足部分的补偿金，被告根据房屋市场价格，确定采纳惠发公司委托评估的拟调换房屋价格补偿给原告，并不违反法律、法规。
【审判】
法院在审理后认为：首先，原告将底层房屋出租给别人的事实，可以认定。但是原告持有的《房产所有证》标明被拆迁房屋使用性质是住宅，被告在裁决中据此认定被拆迁房屋属住宅是正确的，应予以认可。原告将房屋租赁合同拿到房地产管理部门备案，不能作为房屋使用性质变更的法律依据。因此，原告提出拆迁其房屋必须以商铺作为补偿条件没有法律依据。其次，被告在作出拆迁房屋裁决之前，已书面通知原告提供其余房产建筑面积的合法有效证明，原告未能提供合法有效的法律依据。因此原告使用的未经确权的其余房产建筑面积不应该予以补偿。再次，因原告没有向被告提供与房屋承租人解除租赁关系或者对房屋承租人进行安置的有关证据，被告作出按1：1的比例在住宅楼房中调换产权面积的裁决是合法的。最后，对于原告被拆迁房屋调换后面积不足部分的补偿金，被告根据房屋市场价格，确定采纳惠发公司委托评估的拟调换房屋价格补偿给原告，是被告依法行使自由裁量权，并不违反法律、法规。
【证据提示】
根据《行政诉讼法》关于举证责任分担的原则，结合本案的具体案情，原被告双方分别应当承担下列举证责任：
（一）原告黄某应承担的举证责任
在本案中原告黄某提出了一系列的诉讼请求，因此应当对这些诉讼请求及有关事实和理由进行举证。具体来讲：
1.原告应当证明自己将私有房屋底层出租给他人经营，使用性质实际已变更，已经办理房屋使用变更登记；或者在其私有房屋被划入拆迁范围后，被告作出房屋拆迁裁决之前，已经补办房屋使用性质变更登记手续。上述两种情况原告均无法证明。
2.原告应当就其余房产建筑面积提供合法有效证明，但原告未能提供。
3.原告应当证明其与房屋承租人解除租赁关系并且对房屋承租人进行安置，但是原告无法提供相关证据。
4.原告应当证明对于被拆迁房屋调换后面积不足部分的补偿金，被告根据房屋市场价格，确定采纳惠发公司委托评估的拟调换房屋价格补偿给原告是违法的。
（二）被告惠州市房产管理局应承担的举证责任
针对原告黄某提出的一系列诉讼请求，被告惠州市房产管理局进行了反驳。因此，被告应就以下事实负举证责任：
1.被告应当证明原告私有房屋底层出租给他人经营，使用性质实际已变更，但没有办理房屋使用变更登记，在其私有房屋被划入拆迁范围后，被告作出房屋拆迁裁决之前，也没有补办房屋使用性质变更登记手续。因此，原告的房屋应该按照住宅而非商铺进行补偿。这一点原告标有的《房产所有证》可以证明。
2.被告应当证明对于未确认的原告72.44平方米建筑面积，市规划局未予以认可，原告要求补偿没有依据。这一点市规划局的相关文件可以证明。
3.被告应当证明原告与原租户之间没有就房屋租赁关系的解除达成协议，因此不存在补偿的问题。原告坚持要调换铺面面积，毫无事实和法律依据。鉴于原告对此相反主张未提出证据证明，被告自然可以不满足其主张。
4.对于原告被拆迁房屋调换后面积不足部分的补偿金，被告根据房屋市场价格，确定采纳惠发公司委托评估的拟调换房屋价格补偿给原告，并不违反法律、法规。2002年2月4日，惠州市房产管理局作出的惠市房裁（2002）1号《拆迁房屋裁决书》和惠州欣力房地产评估事务所惠欣房估字（2001）第3601号的房地产估价报告可以作为有利证据。
【法律依据】
《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月13日）
第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
第二十五条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
