对于本案，有的人认为，经委托有关部门评估，诉争房屋的造价为214920元，明显高于村委会的投资，虽然卫某未能就其主张的共建及出资行为提供充分证据，但不认定卫某与村委会存在共建关系，无法解释村委会建房拨款与房屋造价之间的巨大差别；故应认定共建成立，支持卫某的给付请求。
我们认为，在案证据既不能证明卫某与村委会之间存在共建合意和共建行为，也不能证明卫某确为村委会垫付投资，其诉讼主张不宜支持。因为：
第一，共建是当事人有意识的合作投资行为。要认定卫某与村委会之间存在共建关系，就必须有证据证明卫某与村委会具备共建合意和共建行为。否则，即使卫某能够证明其曾为建房投入自有资金，也只能根据相关情况，酌情认定为垫资或赠与，而不宜认定为共建。
本案中，卫某没有提供证据证明村委会与其存在共建合意，其诉称也是：建房系其个人行为，而非与村委会的共同投资行为。村委会则辩称：共建事实不存在，建房是村委会单独投资，卫某受其指派组织施工，系职务行为。
第二，评估的造价与实际造价是两个不同的概念。
评估标准、环境、技术、方式及评估者的能力、品性、工作态度等主客观原因，都有可能导致评估结果与实际造价之间的不一致，不能将评估的造价简单等同于实际投资总额。
而且，小投入大产出，既是人们追求的目标，也是客观存在的现实。而造价评估的根据则是建设同一建筑通常所需的等值成本。科学管理、废旧物资再利用、节减支出、降低通常的物资损耗水准，都可能导致房屋评估造价高于建房投资。实践中，客观存在的赞助、资助现象，更使“花小钱办大事”成为可能。
如果，以房屋评估造价高于建房投资作为认定共建的重要证据，那么，所有在职期间承办过“花小钱办大事”的公职人员，就都可以此为由，享受单位的科学、有效投资收益。而这显然既不合理也不合法。
第三，建房拨款作为现金投入，有时只不过是房屋造价的一个组成部分，尤其是农村折旧建新时，更是如此。而房屋造价则包括现金投入在内的所有建房成本。可能导致房屋实际造价大于建房拨款的因素很多。
村委会在本村范围内建房，本身享有水、电、人力资源、废旧物资再利用等多种便利，房屋造价高于村委会建房拨款是可以理解的，也是完全可能的，不能单纯的将两者之间差异作为卫某的投资份额。
第四，卫某受村委会指派从事建房的组织施工工作，根据现行法律和在案证据，卫某应视为村委会的建房委托人，其职务行为的法律后果只能由村委会承担。如果因管理失当、浪费严重等原因，导致建房投资高于房屋市值，其不利后果依法只能归于村委会。基于同样的理由，如果因卫某出色的职务行为、科学的施工管理等因素，导致房屋造价高于村委会的建房直接拨款，其有利后果也应当归于村委会。
如有证据证明卫某在履行职务过程中确曾垫资，其收回垫资的主张，人民法院可予支持；如卫某不能提供确曾垫资的直接证据，人民法院不宜将房屋评估造价与建房拨款的差额推定为卫某的垫资或投资。
技巧提示
要减少房屋共建纠纷，当事人双方应当通过合同将房屋建设价格、土地使用权转让价格、产权归属、代办产权证的时间、责任约定明确。
11.房屋认购阶段，如何保留商谈合同的证据？
周某看中一套商品房。在与开发商签订的认购书中。双方约定“买方应在签订认购书之日起15日内前来与开发商签订正式的预售合同。如双方因对预售合同中的条款有分歧导致合同未能签署，开发商应在一周内退还定金。”在15日内，周某依约前往售楼处商谈预售合同，但因对房屋交付时间存在分歧而未能签署合同。在15日后，当周某拿着认购书去找开发商要定金时，售楼处的小姐却以他未在约定的期限内前来商谈合同为由拒退定金。周某这下急了，因为他没有足够的证据证明自己前去商谈过合同。
依法分析
“认购书”在民法理论上叫做“预约”，即在签订合同之前，当事人约定将来签订合同的约定，所以，“认购书”也是合同。
目前，开发商使用的“认购书”的名称五花八门，有叫“认购书”的，有叫“协议书”的，有叫“房号保留协议书”的，有叫“订购房屋协议书”的等等。
“认购书”应具备的内容：1.将来要签订的购房合同；2.“认购书”的当事人做出的在将来的某个条件具备时签订购房合同的承诺；3.如在某个条件具备时不签订购房合同，“认购书”的当事人应承担的违约责任。
开发商目前所使用的“认购书”，不管名称叫什么，一般都有前述第2和第3项内容，但没有第1项内容。购房人吃亏往往正是在这一点上。如果购房人没有与开发商达成购房合同的“补充协议”而未能与开发商签订购房合同，开发商便以购房人未在约定的期限内签署购房合同为由扣下购房人的定金。所以，在签署“认购书”之前，你必须就将来要签订的购房合同的全部条款（包括你想与开发商签订的“补充协议”）已经与开发商达成了一致并且写进“认购书”，双方在这样的“认购书”上签字以后，你再支付定金。如果你尚未就将来要签订的购房合同的全部条款与开发商达成一致并且写进了“认购书”就支付了定金，那么，你以后与开发商谈成“补充协议”的可能性就大大降低，除非你已经支付的定金的数额较小。
其实，本案中周某认购书中的有关条款已约定得很完备，但他有一个小小的疏忽是，没有保留相关证据，以致无法拿出自己曾在约定期限内前去与开发商商谈预售合同的书面材料。尽管这种情况在目前的楼市中已比较少见，但还是有极少数不讲诚信的售楼人员会采用这种伎俩获取不当收益。
技巧提示
对购房者来说，在房屋认购阶段，应注意保留商谈合同的书面证据，如签约会谈记录，或让售楼人员签署购房者前去商谈合同的确认书等。我们认为，购房者在整个购房阶段都应当注意对证据的收集与保留。如果出现问题，购房者应及时向开发商主张自己的权益，并可以通过挂号信、让开发商签字确认等方式留下证据。如此一来，购房者就不会遇到因口说无凭而吃哑巴亏的情况了。
12.如何认定商品房买卖中的认购书的效力？
2003年5月，黄某通过朋友介绍得知某房地产开发公司正在开发一住宅套房，名曰“曲苑风荷”，在进一步了解了该房地产公司以及开发的该套楼房后，决定购买其中一套商品房。但是由于房地产公司刚开工不久，尚未全面推向市场，于是黄某和销售人员签定了一份商品房认购书。认购书中约定，黄某购买商品房一套，价款暂定为每平方米6500元人民币，但是房地产开发公司可以在正式签定商品房销售协议时根据市场行情提出变更。在2004年5月该房地产开发公司正式向市场推出了自己开发的此项目商品房，市场行情一直看好，购房者颇多，黄某于是要求与房地产公司签定正式的商品房销售协议，但是房地产公司告知只能将另外的商品房卖给黄某，而在认购书中约定的商品房不再销售，黄某认为房地产开发公司违约，应该与自己按照认购书的约定签定正式的销售协议。当事人双方协商不成发生纠纷。
依法分析
在现实生活中的商品房销售时，房地产开发商或销售商为了能够尽快的将房屋售出，往往会在签定正式的商品房销售合同之前与买受人先签定一个认购书。目前认购书是广泛存在的一种实践文书。商品房的认购、订购、预定等协议是指，商品房买卖合同的双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签定的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认和约定。认购书的内容一般包括双方当事人的基本情况、商品房的基本情况、购房款的交纳、签定正式的商品房销售合同的时间约定等。在实践中认购书分为两类，其中之一为内部认购书，就是指在开发商的楼盘项目尚未取得商品房预售许可证之前就开始销售时签定的认购书；而外部认购书是指具备预售资格和现售资格后，房地产公司进行销售时与购房者签定的认购书协议。
从一般理论上看，认购协议书属于一种商品房买卖预约合同。认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。所以，一般认为在性质上这属于商品房买卖预约合同。
在合同的分类中有预约与本约之分。预约是指当事人之间约定的在将来签定合同的合同，而将来要签定的合同就是本约。预约的内容不同于本约。预约的内容主要的是为了在将来签定本约，预约具有独立性，其是独立于本约的合同，与本约不存在从属关系。商品房买卖合同中尽管当事人在认购书中明确了双方当事人的身份、标的物的基本情况等，但是认购书签定的目的并不是使当事人双方直接根据认购书而承担债权债务，只是为了约束双方当事人在将来签约。预约的效力主要的就是使当事人负有在将来履行签定合同的义务，而不能违反预约的约定将房屋销售给他人。预约的成立生效与本约没有任何关系，两者只是在内容上有所牵连，但是并不涉及法律效力问题。当事人一方如果违反预约的约定也要承担相应的违约责任。预约当事人的主要义务就是在将来签定本约，这是当事人为特定行为的一种义务，而不是对直接结果的确认。如果一方当事人没有正当理由而拒绝履行该义务，那么对方当事人可以请求法院直接强制执行。本约签定时，预约自然就丧失了其应有的效力，因为本约签定正是预约存在的目的和效力目标。
商品房认购书在满足特定条件下，应该认定为正式的商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条规定了商品房买卖合同中应该具备的基本条款，但这主要是针对商品房买卖的本约来规定的。但是第16条的要求是比较完备的，在实践中很难或者要在后期当事人之间才可能签定如此完备的合同，因此在实践中当事人一般会在签定正式文本的合同存在事实和法律上的障碍时而事先签定一份认购书。在双方谈判过程中和房屋建设相关手续办理的过程中，逐步消除事实和法律上的障碍而使预约转化为本约。所以在实践中认购书就是当事人之间的权利义务的根据和主要约定，因此应该在一定条件下承认认购书的正式合同效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这里需要从两个方面来理解，一方面要通过司法实践回答什么是主要内容的问题，另外还要首先清楚，认购书即使被认定为正式合同也显然是不需要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部内容的。在实践中由于事实和法律上的困难，当事人不可能在认购书中把所有的内容写明。譬如，交付使用条件和日期条款，根据《城市房地产管理法》第26条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。开发商交付房屋时应当向买受人提交住宅质量保证书和住宅使用说明书等很多的手续和材料需要齐全，所以在预约合同中不可能就该条款作出细致的约定，所以通常在预约合同中房屋交付时间是有浮动幅度的。
出卖人已经按照约定收受了购房款。在这里出卖人收受购房款，可以是部分购房款，也可以是全部购房款。在实践中买受人购买房屋支付房屋款项一般有一次全部付清和分期付款以及个人住房贷款等方式。根据这一条件，那么只有在买受人已经支付购房款的情况下，认购书才有可能被认定为正式合同；如果认购书具备了合同的主要内容，但是仅仅是买受人没有支付购房款，就不能认定认购书为正式合同。如此看来这样的规定似乎太过于严格。出卖人收受购房人的房款，实际合同就已经进入了履行阶段。另外如果当事人之间仅仅签定了一份认购书，而且该认购书并不具备商品房销售合同的主要内容，但是当事人之间已经开始了实际履行而且其中一方也已经接受了，此时应如何认定呢？《合同法》36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”所以在买受人支付了购房款而尚未签定正式的商品房销售合同时，当事人之间的买卖关系仍然合法有效。所以，有学者指出，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条中认定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件时，才能被确认为正式的买卖合同过于严格苛刻，实际上这两个条件应该是选择性的而不是并存的就足够了。
具备合同实际履行的条件。认购书被认定为正式的合同，那么就必须具有实际履行的条件，也就是说在合同的实现上，已经不存在法律或事实上的障碍和困难。
技巧提示
实践中当事人之间签定认购书应该注意的问题：
