房产买卖
1.房产案件中，法官司如何依举证责任规则进行裁判？
海某于2002年与一家房地产公司签订了购买商品房的合同，合同约定同年12月底交房，逾期交房超过30天，海某可以解除合同。房地产公司到了交房时间通知海某去收楼，却没有竣工验收合格证，于是海某拒绝收楼。2004年初，海某向人民法院起诉，要求解除合同，退还购房款。海某诉称：2003年9月他曾书面致函该房地产公司，要求解除合同并退还其已交的购房款，遭到拒绝；之后，海某每年都致函、致电、发传真给该房地产公司要求解除合同（有邮政及电信的收据为凭），对方均置之不理。此间海某还向建设局、公证处进行了查询和投诉。在诉讼过程中，房地产公司承认收到了海某的信函、电话及传真，但否认海某在信函、电话及传真中提出了解除合同的要求。海某让对方把收到的信函、传真拿出来看，对方说没保存。在这种情况下，房地产公司认为海某只能证实向其联系过，不能证实在与其联系的信函、传真、电话里提出过解除合同的要求，故请求法院驳回海某的诉讼请求。
依法分析
在本案中，有重大探讨价值的问题是：当海某已举证证明自己曾多次与房地产公司就该合同进行交涉，并且房地产公司也承认收到了海某的信函、传真和电话时，法官如何认定和判断海某与房地产公司之间合同解除的事实，以及如何依举证责任进行裁判的问题。
举证责任，是指当事人对于不能提供证据证明或者所提供的证据不能充分证明其主张的案件事实存在，而使该案件事实真伪不明的情况下，所应当承担的败诉危险。举证责任不仅制约着裁判结果，也规制着案件事实的证明和证据的提出。比如，法院向当事人送达举证通知书、展开案件事实的调查，当事人则依举证责任提供证据、进行证据交换，可以说，从诉讼伊始到裁判作出的整个事实认定过程，举证责任如同诉讼行为的定向机制，在事实认定上起到了统合各方诉讼行为（包括法官裁判行为）的向心力作用。
这里必须强调的一个基本观念是：法官在案件事实真伪不明时，依举证责任进行裁判只是迫不得已的做法，只是在无其他方法认定案件事实真相时的一种无奈的最后的选择。本案中，法官可能面临以下几个选择：
第一，直接依举证责任进行裁判，在海某不能充分证明合同已解除时判决其败诉。
第二，法官基于海某的初步举证，结合本案实际情况，依申请或依职权进行调查。比如向电信局等机构调查传真的内容，向曾受理过海某投诉的建设局等机关调查投诉事项等。另外，鉴于房地产公司实际控制着其所收到的信函和传真，法官也可命令其出示该关键证据。然后，法官依据查清的事实再作出判决。
第三，在法院调查后仍然不能确认信函、传真、电话内容，并且房地产公司以种种借口拒绝提交信函、传真时，法官依据经验法则，结合海某提供的初步证据作出符合常理的事实推定。
本案中，在被告已经承认收到原告信函和传真的情况下，仅仅简单的否定信函中的内容是原告通知其解除合同，这是远远不够的。因为，即使作为一个普通人，也不会愚蠢到这种地步：即相信一个房地产开发公司与一个购房者之间的信函和传真，不是谈论他们之间的合同问题，而是谈论其他毫无意义的话题，尤其在购房者与房地产开发公司之间除了该房屋买卖关系外不存在任何其他法律关系的情况下。如果房地产公司说，原告在信函和传真中与其闲聊一些合同之外的话题，谁会相信这种托词呢？
既然海某已就本案事实提供了初步证据，即在诉前曾与对方有过多次的信函、传真、电话联系，对方也承认有此联系，但是否认涉及合同解除的事实。因此，法官此时就要判断：海某与对方之间的多次联系是否涉及到合同解除。法官应根据海某提供的重要的初步证据，结合生活常识和经验法则作出相应的判断。如果海某连此前与对方就合同问题进行交涉的初步证据都不能提供，并且法官通过必要的调查手段也不能获知该事实，那么毫无疑问，法官应依举证责任进行裁判，判决海某败诉。
技巧提示
本案涉及收楼时的竣工验收合格证。目前一般不再对建设工程颁发验收合格证而改为竣工验收备案表，而有些地方要求开发商交房时既要建设工程颁发验收合格证也要竣工验收备案表。因此如果开发商未能在交付房屋时具备建设工程颁发验收合格证或竣工验收备案表，则房屋并不符合交付的法定条件，作为买受人可以根据合同的约定追究开发商的违约责任。
2.怀疑购房文件的形成时间有问题，对书写时间能否鉴定？
原告刘某诉称，我于2003年7月在被告处购买商品房一。套，所有款项都已向被告付齐，但被告只向我出具了收据，我多次找被告讨要发票，被告一直以种种理由拒绝。
被告某房地产有限公司辩称，购房发票我公司早已经准备好，但原告当时未按合同规定的时间交纳首付款，至今拖欠我公司利息及违约金6000余元。由于双方多次协商，我公司才同意原告给付利息及违约金2000元，原告也曾认可并出具过欠条，但由于原告一直未按时履行该义务，故购房发票一直未交给原告。现仍要求原告在给付欠款后，将购房发票交给原告。
原告刘某认为，欠条上面的欠条部分不是我的笔迹，但底下的签字是我的。那么，本案中欠条和购房收据的证据效力如何判定呢？原告可否要求笔迹鉴定证明欠条的虚假性？
依法分析
在本案中，虽然刘某有收据作为证据，但最关键的是对方有欠条在手，欠条上有刘某的亲笔签名，因此，刘某手中的收据并不能证明其不欠对方钱。如果刘某想证明这一点，还需要其他相关证据予以证明。即刘某要想办法证明其手中的收据就是欠条上所称的“违约金”。否则，刘某很可能会败诉。
对于笔迹鉴定笔者认为并不起多大的作用。因为签名毕竟是刘某的亲笔签名。如果能鉴定出欠条上的内容与签名的书写时间顺序的话，对刘某还是较为有利的。即如果能鉴定出该欠条上是签名在先、书写内容在后，这是违背常规的，如果这样的话就能够支持刘某的主张。
技巧提示
由于书写时间鉴定的高复杂性、高风险性，目前全国只有少数几家能作书写时间鉴定，所以收费较高，也可以说有时是有价无市，当事人愿意出很高的鉴定费，还找不到地方鉴定。一般鉴定费都是几千元以上，所以准备做这项鉴定时要有思想准备。
3.面对房屋缩水，打官司司如何找证据？
原告称2003年购买的一套商品房面积为109.54平方米，购买房屋后原告请有关部门对房屋的实际面积进行了测量，结果实际面积只有106.71平方米，缩水2.58％。原告多次与开发商交涉，要求其退回多收的房款，但是遭到拒绝，因此原告请求法庭判决被告房地产开发总公司退回多收的购房款13584元，并按照银行相关利率标准支付利息。
依法分析
2001年6月1日开始施行的《商品房销售管理办法》规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。
（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
以上关于“面积缩水”的合同约定的处理办法和合同未约定的处理办法，为更好地解决“面积缩水”问题提供了一套行之有效的规则，这必将大大地减少这方面的法律纠纷。
技巧提示
国家《房产测量规范》推行预售面积的核准制度，开发商在预售商品房之前，必须先到房地产商品房管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到房地产测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售。无论是商品房销售面积还是商品房的使用面积，只有通过产权登记来得到国家的认可与法律的保护。商品房销售面积或建筑面积经产权登记后成为商品房产权面积，而在登记前，都要经过房地产测绘部门重新核测。因此，专门测绘部门的核测结果是重要证据。
4.业主认为房高不足，举证责任由谁承担？
2003年3月，业主何小姐同某房地产开发有限责任公司签订商品房买卖协议，购买期房房屋一套。在合同附件中对房屋情况做了约定，但却对房高没有做约定。何小姐按约缴纳房款后接受房屋，但是后来她发现该房卧室高度仅2.4米就搬了出来。
何小姐认为，房屋房高仅2.4米，不符合建设部颁发的住宅设计规范的设计要求。为此，她于2004年5月将开发商告上法庭，要求法院判令开发商为她更换符合住宅设计规范且质量合格的房屋，赔偿其在外租房的经济损失。
依法分析
此案关键在于有关房高的设计规范，因为双方在买卖协议中对楼房房高并没有进行约定，因而从合同约定上看，无法证明开发商存在违约。而开发商认为其交付的房屋符合设计规范，其房高也没有违反有关的强制性规定。何小姐要证明自己的主张，应该拿出证明有关房屋层高设计的强制性规范，并出具鉴定结论。
根据国家质量技术监督局和建设部联合发布的《住宅设计规范》的有关规定，普通住宅层高宜为2.80m；卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1／3；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1／2面积的室内净高不低于2.10m；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。这里的层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
技巧提示
这里提醒购房者需要注意的是，今后在在签订房屋买卖合同时一定要将自己的权利考虑周全了，将自己的主张白纸黑字写进合同里，避免今后遭受与何小姐同样的经历。
5.对房屋面积发生争议，测量标准如何确定？
2003年8月5日，原告向被告交纳购房款38万元，购买了被告的商品住房一套。当时被告称该房面积为97平方米。2004年初，该楼其他购房户发现所购房屋的实际面积与被告售房时规定的面积不符，原告为此起诉要求退还该房，由被告返还购房款38万元。
依法分析
根据国家标准《房产测量规范》，房屋面积测量标准如下：
1.商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
2.套内建筑面积由以下三部分组成：（1）套（单元）内的使用面积；（2）套内墙体面积；（3）套内阳台建筑面积。
3.套内建筑面积各部分的计算原则如下：（1）套（单元）内的使用面积。住宅按《住宅设计规范》规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅设计规范》计算。（2）套内墙体面积。商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共甩墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
（3）套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
（4）套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。
4.公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯问、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积等；（2）套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
5.公用建筑面积计算原则。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计人公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
技巧提示
因为测量过程漫长、计算复杂，业主参与测量的可能性不大。为增强透明性，开发商应有公摊部位的详细资料供业主查阅。如果购房人确实有证据感觉户内面积小，可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查。
6.造成房屋面积“合法”缩水的原因是什么？
徐某两年前买了一套期房，合同约定的建筑面积是76平方米。产权登记时发现，房屋总的建筑面积与当初约定的没有变，但是使用面积由59平方米减为56.8平方米，公摊面积由17平方米增加为19.2平方米。徐某气愤地认为，公摊面积是否增加了，我无法测量；使用面积少了2.2平方米，是我们实实在在的损失。根据合同约定，开发商并没有违约，不需要承担违约责任。房屋面积缩水是合法的，购房者只能是哑巴吃黄连，有苦无处说。
依法分析
