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第31章 兵马未动,粮草先行

2002年初,中国的房地产市场不温不火,商业化程度不是很高。北上广深房价3000-5000元/平方米,众多省会城市房价大多为2000元/平方米左右。县城更低,仅为700元/平方米左右。

许多房地产企业及建筑企业要死不活,苦苦支撑。但是,一批商业嗅觉敏感的企业,率先进行专业市场或综合市场的开发,快速完成了财富积累。

“你们远离公司总部,千里迢迢来到广西拓展市场,辛苦你们了。”严总回去之前,邀请谭总、绪超两人喝茶。也可以说是组织广西公司前期仅有的两个人开会,黄姐参与。

“这是我们应该做的!我们一定不会让严总失望。万一不成功,大不了我们再回去,一人分管一楼宾馆。”谭总开了个玩笑,雷厉风行的他,是公司创业元老,也是股东之一。

“将在外,军令有所不受。你们不要有太多顾虑。”黄姐是个很慈祥的贤内助,不希望大家在外有太多的思想包袱。

“那也不能完全这样。”严总打断了黄姐的说话,“有所为,有所不为。日常事务完全由谭总负责与决策,但涉及重大事项,如项目总体规划、工程价格等,必须报我批准。”

严总希望从根源上要做好风险把控,防止出现吃回扣、有意抬高成本等事项发生。

“严总请放心,我跟你这么多年,我的为人你也是知道的。再说,严总这个项目给了我16万元的股份指标,我也会千方百计降低成本的。”谭总说。绪超顿时觉得严总很英明。

严总虽然文化程度不高,但通过让管理层入股,从经济利益上完全把大家捆在了一起,根本不用太复杂的制度,就把中国民营企业管理的最难题——管控给解决了。

“有的副总认为不公平,说他们只有8万指标,为何给你了16万?我说你亲自在外负责整个子公司与项目,付出的艰辛程度大得多。而且,我也和他们直说了,等于是你在给他们赚钱,所以多给你一倍指标,根本就不算多。”

绪超觉得,严总解决管控问题,说来说去,就一个字:钱!用上档次的话来说,叫“利益共同体”。用现代管理学词语来说,叫“事业共同体”。

“绪超年龄小,跟着谭总多学习。”黄姐说。

“绪超很不错,是我的得力干将!”谭总拍了拍绪超肩膀。

“谭总,我对你是相当的放心与信任,但你不能带着绪超搞小团队哟。”严总开玩笑地说。

“分公司的管理层,凡经理及经理以上的岗位,除公司委派的除外,其他人由你报批,经总公司批准后任命。”严总对分公司的管理,重点突出总体规划、成本和人。

严总与黄姐走后,谭总立即与绪超投入繁忙的工作中。经过讨论,两人认为房地产有明显的区域性,不能照搬以前的模式。兵马未动,粮草先行,做好调研是基础。

“阿美,我们公司决定在这里投资开发项目,现在要做详细的市场调研,你是本地人,能带我到处转转吗?”绪超一个人做市场调研,想到让拉阿美作伴。

阿美很热心,连续一周,带着绪超大街小巷的转,连小角落都不放过,也把当地的风俗习惯全说给了绪超。然后,他们又到周边临县县城跑了几天,发现没有一个纯商品房项目。

跑完之后,阿美又陪着谭总、绪超在柳州市、桂林跑了几天,弄了一大堆数据。

绪超把市场调研及各项数据做了个总结,然后做了个绪超版的可行性方案给谭总。经过三四次修改后,两人认为差不多了,回总部汇报。

“下面,请绪超就广西项目,给各位做一个详细的汇报。”。严总、各位副总,以及中高层全部到场后,谭总示意绪超开始。

“那里还没有一个纯商品房项目,我们公司将是第一个吃螃蟹的人。”绪超开门见山,直入主题。

“螃蟹有多种吃法,虽然好吃,但弄不好,也咬人。”严总插了一句话,引起哄堂大笑。

“为了好吃螃蟹,又防止它咬人,我们跑遍了县城每个角落,又去柳州、桂林进行市场调研。”谭总接着严总的话说道。说完后,他要绪超继续。

“房地产有明显的区域性,广西与我们湖南完全不一样。他们买房,从地买到天,也就是从一楼买到顶楼,而且很少谈价。”当时,县城居民楼没有电梯房,大多房子都是五层楼。

“那就是要控制好总价。”坐在会议室里的高管都跟随严总身经百战,可以说是中国第一批做专业市场与综合市场的人。他们不喜欢太多理论,更不喜欢太多规矩。绪超每次话到关键处,他们就马上打断,进行讨论。

“要控制好总价,就得控制好单价,以及每层的面积。”黄姐没等严总开口,就抢先定格了。

看到大家叽叽喳喳的讨论,场面显得很热闹,严总显得蛮开心。谭总与绪超也乐意大家讨论,因为讨论得越深入,说明他们的工作做得越到位。

“我们赞同严总之前定位开发商贸城的决策,具体理由请看调研。绪超,你继续。”谭总要大家安静下来,听绪超详细汇报。

“我们跑了几个县城,都一样,没有一个专业市场与综合市场。我们现在计划拿项目的县城,处于五县中心,也是最大的县城。因此,如果我们做一个综合商贸城,不仅可以填补本县没有商贸城的空白,而且还可以辐射周边五县。”绪超说,看着严总。

“绪超的市场调研,印证了我的判断。所以,项目决定做商贸城。”严总打开广西地图,画了又画。

“做商贸城是我们的专长,但我们也得升级,做我们独特的模式。”绪超接着说。

又开始讨论了。大家认为公司现有的模式很好,轻车熟路,不用更改。严总说,绪超都没汇报如何改进,讨论太急了,要绪超接着汇报。

“我们现在开发的这个市场,有个明显的缺陷,就是内部马路太窄,没有停车场。去年还勉强够用,今年明显不够用了,运货高峰时,到处堵车。如果这样下去,别的公司开发一个更大、更高级的市场,会把我们的市场淘汰掉。”绪超说到这里,有点激动。

“对,我们就是要开发一个永远不搬离的市场。”谭总站了起来大声说,一边把可研报告递给严总。

“原来政府计划给我们80亩地开发,我们认为,要至少120亩地。”谭总给在坐的每位发了一张规划构思图,要绪超接着说下去。

“我们要打造新的商业模式,那就是物流地产。”绪超一激动,站起来汇报。

绪超所说的物流地产,分五大部分:商贸城区、停车场区、仓库区、步行街区、景观休闲区。商贸城区、停车场区、仓库区用于日常百货批发、物流,步行街区、景观休闲区主要用于服装零售、精品店、餐饮等业态。

严总快速的翻完了可研报告,看到最终财务收益是他原先预估的五倍后,嘴角上露出了浅浅的微笑。项目如何弄,他有了更加清晰的思路。

大家讨论了两小时,最终认可这模式。尤其是步行街区,是因地制宜而来的,项目位于老城区商业中心与国道交合部,特别适合做步行街。

“我们的房子,全部做四层比较合适。”大家在会议室边吃盒饭边讨论。

“每层60平,第一层做展示交易门面,第二层做办公、仓库,第三层做宿舍,第四层赠送,业主可以把三四楼打通,弄成复式房,做住房来用。”绪超建议具体详规。

“项目总面积不到11万平方,就分两期开发吧。第一期商贸城区,第二期步行街区。”严总进行决策。

“所有建筑物全部弄四层,二三四楼具体如何用,那是业主的事。但我们的规划方案要便于业主打墙,如果有业主买两个连在一起的门面,要能够让上面每层楼方便打通,每层楼形成120平方米的大房间。”严总最终决定,以谭总、绪超提供的方案为主,适当进行修改、调整。

修改后的方案送到县政府,很快就有了回复,完全支持公司开发该物流地产项目,打造五个县的物流中心。县政府提供土地150亩,比公司计划的还要多30亩,同时希望公司能够修建一个星级宾馆。

对修建宾馆,公司持反对意见的多,毕竟跨省不好管理。

“建宾馆是好事。宾馆不仅可以带动步行街,有利于物流城商业氛围的形成,还可以促进市场的培育。宾馆建好后,我们公司不经营,用略高于成本的价格,打包卖给当地人或专业酒店就行了。”严总同意政府建宾馆的意见。

谭总对绪超非常照顾,每次外出去市里时,他都让绪车无证驾驶,学会了开车。后来绪超轻松获得了驾照。

一天,两人开着皮卡车,从县城开车到柳州,买售楼部的建材、办公家俱等。车装得满满,后重前轻,车头明显往上翘。

“完了,灯坏了,看不见了!”从柳州回来时,已晚九点。走到半路,车灯无缘无故坏了。几十里路不见一户人家,漆黑一片。

两人步行五六里路,终于买到两把手电筒。用手机筒当车灯,两个小时车程,开了四个小时,终于回到县城。

售楼部刚开放,总体规划一公布,前来咨询的人便络绎不绝,不到一个月,就正式接受预订。绪超带领几个人到周边县城巡展了两周。

“真是出乎意料,项目只是出了规划,尚未动工,才两个月,第一期全部预订完了,全是从地到天的。就连宾馆,也被人真金白银预订走了。”谭总兴奋的向前来视察的严总汇报。

“根本不用银行贷款,现在仅预订款,都有两千多万了。”绪超掩饰不住内心的喜悦。

“不,银行贷款一定要。”严总说。绪超很纳闷。

“小伙子,搞不懂,是吧?”严总看穿了绪超的心恩。

“银行只贷款给有钱的单位,越有钱,他们越想放贷。我们做这个项目虽然不用货款,但我们也要贷,一是对银行的照顾,二是万一公司以后缺资金,需要贷款,如果没有建立良好关系,银行也不会放货给我们。”严总说。

通过一番讨论,严总下了指示:一是做好工程进度,二是做好开业筹备。

“原以为会有一番恶战,没想到做个项目,不用销售,直接就进入开业筹备期了。”绪超觉得很不过瘾,也有种不战而屈人之兵的快感。

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