造园亭未成先卖图产业欲取姑予
诗云：
茅庵改姓属朱门，抱取琴书过别村。
自起危楼还自卖，不将荡产累儿孙。
又云：
百年难免属他人，卖旧何如自卖新。
松竹梅花都入券，琴书鸡犬尚随身。
壁间诗句休言值，槛外云衣不算缗。
他日或来闲眺望，好呼旧主作嘉宾。
这首绝句与这首律诗，乃明朝一位高人为卖楼别产而作。卖楼是桩苦事，正该嗟叹不已，有甚么快乐，倒反形诸歌咏？要晓得世间的产业，都是此传舍蘧庐，没有千年不变的江山，没有百年不卖的楼屋。与其到儿孙手里烂贱的送与别人，不若自寻售主，还不十分亏折。即使卖不得价，也还落个慷慨之名，说他明知费重，故意卖轻，与施恩仗义一般，不是被人欺骗。若使儿孙贱卖，就有许多议论出来，说他废祖父之遗业，不孝；割前人之所爱，不仁；昧创业之艰难，不智。这三个恶名，都是创家立业的祖父带挈他受的。倒不如片瓦不留、卓锥无地之人，反使后代儿孙白手创起家来，还得个不阶尺土的美号。所以为人祖父者，到了桑榆暮景之时，也要回转头来，把后面之人看一看。若还规模举动不像个守成之子，倒不如预先出脱，省得做败子封翁，受人讥诮。
从古及今，最著名的达者只有两位：一个叫做唐尧，一个叫做虞舜。他见儿子生得不肖，将来这分大产业少不得要白送与人，不如送在自家手里，还合着古语二句，叫做：宝剑赠与烈士，红粉送与佳人。
若叫儿孙代送，决寻不出一个好受主，少不得你争我夺，构起干戈。莫说儿子媳妇没有住场，连自己两座坟山也保不得不来侵扰。有天下者尚且如此，何况庶人。
我如今再说一位达者，一个愚人，与庶民之家做个榜样。这两分人家的产业，还抵不得唐尧屋上一片瓦，虞舜墙头几块砖，为甚么要说两分小人家，竟用着这样的高比？只因这两个庶民，一家姓唐，一家姓虞，都说是唐尧、虞舜之后，就以国号为姓，一脉相传下来的，所以借祖形孙，不失本源之义。只是这位达者，便有乃祖之风；那个愚人，绝少家传之秘。肖与不肖，相去天渊，亦可为同源异派之鉴耳。
明朝嘉靖年间，四川成都府成都县有个骤发的富翁，姓唐号玉川。此人素有田土之癖，得了钱财，只喜买田置地，再不起造楼房，连动用的家伙，也不肯轻置一件。至于衣服饮食，一发与他无缘了。他的本心，只为要图生息，说：“良田美产，一进了户，就有花利出来，可以日生月大。楼房什物，不但无利，还怕有回禄之灾，一旦归之乌有。至于衣服一好，就有不情之辈走来借穿；饮食一丰，就有托熟之人坐来讨吃。不若自安粗粝，使人无可推求。”他拿定这个主意，所以除了置产之外，不肯破费分文。心上如此，却又不肯安于鄙啬，偏要窃个至美之名，说他是唐尧天子之后。祖上原有家风，住的是茅茨土阶，吃的是太羹玄酒用的是土硎土簋，穿的是布衣鹿裘。祖宗俭朴如此，为后裔者不可不遵家训。
众人见他悭吝太过，都在背后料他，说：“古语有云：‘鄙啬之极，必生奢男。’少不得有个后代出来，替他变古为今，使唐风俭不到底。”
谁想生出来的儿子，又能酷肖其父。自小夤缘入学，是个白丁秀才。饮食也不求丰，衣服也不求侈，器玩也不求精。独有房屋一事，却与诸愿不同，不肯安于俭朴。看见所住之屋与富贵人家的坑厕一般，自己深以为耻。要想做肯堂肯构之事，又怕兴工动作，所费不赀。闻得人说“起新不如买旧”，就与父亲商议道：“若置得一所美屋，做了住居；再寻一座花园，做了书室：生平之愿足矣。”
玉川思想做“封君”，只得要奉承儿子，不知不觉就变起常性来，回复他道：“不消性急，有一座连园带屋的门面，就在这里巷之中，还不曾起造得完，少不得造完之日，就是变卖之期。我和你略等一等就是了。”儿子道：“要卖就不起，要起就不卖，那有起造得完就想变卖之理？”玉川道：“这种诀窍，你那里得知。有万金田产的人家，才起得千金的屋宇。若还田屋相半，就叫做树大无根，少不得被风吹倒。何况这分人家，没有百亩田庄，忽起千间楼屋，这叫做无根之树，不待风吹，自然会倒的了，何须问得。”
儿子听了这句话，说他是不朽名言。依旧学了父亲，只去求田，不来问舍，巴不得他早完一日，等自己过去替他落成。原来财主的算计，再不会差，到后来果应其言，合着《诗经》二句。
维鹊有巢，维鸠居之。
那个造屋之人，乃重华后裔，姓虞名灏，字素臣，是个喜读诗书，不求闻达的高士。只因疏懒成性，最怕应酬，不是做官的材料。所以绝意功名，寄情诗酒，要做个不衫不履之人。他一生一世没有别样嗜好，只喜欢构造园亭。一年到头，没有一日不兴工作。所造之屋，定要穷精极雅，不类寻常。他说：“人生一世，任你良田万顷，厚禄千钟，兼金百镒，都是他人之物，与自己无干。只有三件器皿，是实在受用的东西，不可不求精美。”那三件？日间所住之屋，夜间所睡之床，死后所贮之棺。
他有这个见解列在胸中，所以好兴土木之工，终年为之而不倦。唐玉川的儿子等了数载，只不见他完工，心上有些焦躁，又对父亲道：“为甚么等了许久，他家的房子再造不完？他家的银子再用不尽？这等看起来，是个有积蓄的人家。将来变卖之事，有些不稳了。”玉川道：“迟一日，稳一日，又且便宜一日。你再不要虑他。房子起不完者，只因造成之后看不中意，又要拆了重起，精而益求其精，所以担搁了日子。只当替我改造，何等便宜。银子用不尽者，只因借贷之家与工匠之辈，见他起得高兴，情愿把货物赊他。工食欠而不取，多做一日，多趁他一日的钱财。若还取逼得紧，他就要停工歇作，没有生意做了。所以他的银子还用不完。这叫做‘挖肉补疮’，不是真有积蓄。到了扯拽不来的时节，那些放帐的人，少不得一齐逼讨，念起紧箍咒来，不怕他不寻头路。田产卖了不够还人，自然想到屋上。若还收拾得早，所欠不多，还好待价而沽，就卖也不肯贱卖。正等他迟些日子，多欠些债负下来，卖得着慌，才肯减价。这都是我们的造化，为甚么反去愁他？”儿子听了，愈加赞服。
果然到数年之后，虞素臣的逋欠，渐渐积累起来，终日上门取讨，有些回复不去。所造的房产竟不能够落成，就要寻人货卖。但凡卖楼卖屋与卖田地不同，定要在就近之处寻觅受主。因他或有基址相连，或有门窗相对。就是别人要买，也要访问邻居。邻居口里若有一字不干净，那要买的人也不肯买了。比不得田地山塘，落在空野之中，是人都可以管业。所以卖楼卖屋，定要从近处卖起。唐玉川是个财主，没人赛得他过，少不得房产中人先去寻他。
玉川父子心上极贪，口里只回不要。等他说得紧急，方才走去借观，又故意憎嫌，说他起得小巧，不像个大门大面。回廊曲折，走路的担搁工夫；绣户玲珑，防贼时全无把柄。明堂大似厅屋，地气太泄，无怪乎不聚钱财；花竹多似桑麻，游玩者来，少不得常赔酒食。这样房子，只好改做庵堂寺院，若要做内宅，住家小，其实用他不着。
虞素臣一生心血费在其中，方且得意不过，竟被他嫌出屁来，心上十分不服。只因除了此人，别无售主，不好与他争论。那些居间之人劝他不必憎嫌，总是价钱不贵，就拆了重起，那些工食之费也还有在里边。玉川父子二人少不得做好做歹，还一个极少的价钱，不上五分之一。虞素臣无可奈何，只得忍痛卖了。一应厅房台榭，亭阁池沼都随契交卸；只有一座书楼，是他起造一生最得意的结构，不肯写在契上，要另设墙垣，别开门户，好待他自己栖身。玉川之子定要强他尽卖，好凑方圆。玉川背着众人努一努嘴，道：“卖不卖由他，何须强得。但愿他留此一线，以作恢复之基，后面发起财来，依旧还归原主，也是一桩好事。”众人听了，都说是长者之言。那里知道并不是长者，全是轻薄之词。料他不能回赎，就留此一线，也是枉然。少不得并做一家，只争迟早。所以听他吩咐，极口依从，竟把一宅分为两院。新主得其九，旧人得其一。
原来这几间书楼竟抵了半座宝塔，上下共有三层，每层有匾式一个，都是自己命名、高人写就的。最下一层，有雕栏曲槛，竹座花，是他待人接物之处，匾额上有四个字云“与人为徒”。中间一层，有净几明窗，牙签玉轴，是他读书临帖之所，匾额上有四个字云“与古为徒”。最上一层，极是空旷，除名香一炉，《黄庭》一卷之外，并无长物，是他避俗离嚣，绝人屏迹的所在。匾额上有四个字云“与天为徒”。既把一座楼台分了三样用处，又合来总题一匾，名曰“三与楼”。未曾弃产之先，这三种名目虽取得好，还是虚设之词，不曾实在受用。只有下面一层，因他好客不过，或有远人相访，就下榻于其中，还合着“与人为徒”四个字。至于上面两层，自来不曾走到。如今园亭既去，舍了“与古为徒”的去处，就没有读书临帖之所；除了“与天为徒”的所在，就没有离嚣避俗之场。终日坐在其中，正合着命名之意，才晓得舍少务多，反不如弃名就实。俗语四句，果然说得不差：良田万顷，日食一升。大厦千间，夜眠七尺。
以前那些物力，都是虚费了的。从此以后，把求多务广的精神合来用在一处，就使这座楼阁分外齐整起来。虞素臣住在其中，不但不知卖园之苦，反觉得赘瘤既去，竟松爽了许多。但不知强邻在侧，这一座楼阁可住得牢？
第二回不窝不盗忽致奇赃连产连人愿归旧主
玉川父子买园之后，少不得财主的心性与别个不同，定要更改一番。不必移梁换柱，才与前面不同。就像一幅好山水，只消增上一草，减去一木，看不成个画意了。经他一番做造，自然失去本来。指望点铁成金，不想变金成铁。走来的人都说：“这座园亭大而无当，倒不若那座书楼，紧凑得好。怪不得他取少弃多，坚执不卖，原来有寸金丈铁之分。”玉川父子听了这些说话，就不觉懊悔起来，才知道做财主的，一着也放松不得。就央了原中过去撺掇，叫他写张卖契，并了过来。
虞素臣卖园之后，永不兴工，自然没有浪费。既不欠私债，又不少官钱，那里还肯卖产。就回复他道：“此房再去，叫我何处栖身？即使少吃无穿，也还要死守；何况支撑得去，叫他不要思量。”中人过来说了。玉川的儿子未免讥诮父亲，说他：“终日料人，如今料不着了。”玉川道：“他强过生前，也强不过死后。如今已是半老之人，又无子嗣，少不得一口气断，连妻妾家人，都要归与别个，何况这几间住房。到那时节，连人带土一齐并他过来，不怕走上天去。”儿子听了，道他虽说得是，其如大限未终，等他不得，还是早些归并的好。从此以后，时时刻刻把虞素臣放在心头，不是咒他速死，就是望他速穷。到那没穿少吃的时节，自然不能死守。谁想人有善愿，天不肯从，不但望他不穷，亦且咒他不死。过到后面，倒越老越健起来。衣不愁穿，饭不少吃，没有卖楼的机会。玉川父子懊恼不过，又想个计较出来，倒去央了原中，逼他取赎。说：“一所花园，住不得两家的宅眷。立在三与楼上，那一间厅屋不在眼前？他看见我的家小，我不见他的妇人，这样失志的事，没人肯做。”虞素臣听了这些话，知道退还是假，贪买是真，依旧照了前言，斩钉截铁的回覆。玉川父子气不过，只得把官势压他。写下一张状词，当堂告退，指望通些贿赂，买嘱了官府，替他归并过来。谁想那位县尊，也曾做过贫士，被财主欺凌过的，说：“他是个穷人，如何取赎得起？分明是吞并之法。你做财主的便要‘为富不仁’，我做官长的偏要‘为仁不富’。”当堂辱骂一顿，扯碎状子，赶了出来。
虞素臣有个结义的朋友，是远方人氏，拥了巨万家资，最喜轻财任侠。一日，偶来相访，见他卖去园亭，甚为叹息。又听得被人谋占，连这一线窠巢也住不稳，将来必有尽弃之事，就要捐出重资，替虞素臣取赎。当不得他为人狷介，莫说论千论百不肯累人，就送他一两五钱，若是出之无名，他也决然推却。听了朋友的话，反说他：“空有热肠，所见不达。世间的产业，那有千年不卖的？保得生前，也保不得身后。你如今替我不愤，损了重资，万一赎将过来，住不上三年五载，一旦身亡，并无后嗣，连这一椽片瓦少不得归与他人。你就肯仗义轻财，只怕这般盛举，也行不得两次。难道如今替人赎了，等到后面又替鬼赎不成？”
那位朋友见他回得决烈，也就不好相强，在他三与楼下宿了几夜，就要告别回归。临行之际，对了虞素臣道：“我夜间睡在楼下，看见有个白老鼠走来走去，忽然钻入地中，一定是财星出现。你这所房子，千万不可卖与人，或者住到后面，倒得些横财也未见得。”虞素臣听了这句话，不过冷笑一声，说一句“多谢”，就与他分手。古语道得好：“横财不发命穷人。”只有买屋的财主，时常掘着银藏，不曾见有卖产的人，在自家土上拾到半个低钱。虞素臣是个达人，那里肯作痴想。所以听他说话，不过冷笑一声，决不去翻砖掘土。
