①物业管理职业经理人模式。在这种模式中，职业经理人通过一定的程序，取得国家和行业认可的资质，然后就可以独立地进入物业管理市场接受业主的委托来经营物业管理业务，也可以接受物业服务企业的委托从事相应的管理工作。一个取得资质的物业管理职业经理人，能够承担一个物业服务企业或一个物业管理项目的运作，并通过对各种资源的有效组织和配置，为业主提供专业的物业管理及经营服务，并实现委托人的管理和赢利目标。
②业主自营式。在这种模式中，当社会上专业服务公司大量出现并有成熟的市场的时候，业主就可以直接聘请专业公司分别承担相应的物业管理单项业务工作。业主也可以利用自己的力量处理部分业务，从而最大限度地节约物业服务费用。
目前我国也在摸索自营式物业管理与服务的模式，近年来，一些地方政府为改善旧住宅区环境，投入了大量的财力、物力，为其引进了高档、现代化的物业公司。但是，这些旧住宅区的居民收入普遍不高，难以接受专业化物业公司的管理模式以及高额的物业费用，一些改造后的旧小区，纷纷“淘汰”了原来的物业服务公司，又回到了“无人管理”的原始状态中。
业内人士建议，小区物业管理应根据不同居住区的实际情况，采取不同的物业服务管理收费标准，选择不同的物业管理与服务模式。鉴于一些旧住宅区内居民素质不一、收入普遍偏低的情况，应重点在住宅区推行自营式管理模式，由街道办事处牵头组建自营式物业管理组织。要建立自营式物业管理支撑体系，应对旧住宅区制订、出台自营式物业管理与服务收费等级标准和低收入群体物业服务费补贴办法，实行动态管理。
构建自营式物业管理模式，要对住宅区现有配套设施设备进行整合，即将自行车棚、社区用房、门卫房及有关部门已出租或出借的公共配套设施设备和房屋，统一纳入社区物业服务单位使用与管理。要整合人力资源，提高劳动效益。将社区现有的民办保洁队、治安联防队、绿化管护队人员、房产经营公司售后服务中心人员统一纳入社区物业服务管理体系，实行自营式物业管理，以提供基本的物业服务项目，达到市级普通住宅小区的管理标准。要整合政策资源，实现公共服务均等化。对实行自营式物业管理的单位应给予物业管理政策的支持，使推行自营式物业管理工作具有良好的政策环境支持。
任务指导1．2 完成任务情景1．2 中的工作任务。
目的：了解业主自治模式的发展。
步骤：第1步，收集业主自治模式的相关资料；
第2步，分析资料，形成自己的观点，业主自治模式是否能成为物业管理模式的发展方向；
第3步，举办研讨会或者举办辨论赛，分享各自的观点。
技能实训1．2
阅读以下资料，谈谈管家式管理模式可以提供哪些服务，以满足客户的需求？
管家式管理模式是高档物业管理发展趋势
管家式管理模式已经在北京等地部分高档住宅物业区实施，成为未来高档别墅住宅区物业管理的发展趋势。北京除了香江花园、茗都花园等几家传统的高档小区以外，包括今夏业内最为关注的高档公寓星河湾、开盘不久的威尔夏大道、即将开盘的香山81号院等都提供了类似的服务项目。龙熙顺景别墅的项目也正在筹划引进“英式管家”的服务。豪宅中的物业服务已经不拘泥于物质上的享受，而更多地扩展到了人性化的服务管理上。
真正的“英式管家”，他们衣着讲究、态度谦和、气质庄严，他们受聘于世袭贵族和亿万富翁，手下管理着一支包括家庭教师、厨师、保镖、花匠、裁缝、保姆、仆人等在内的庞大家庭服务队伍。他们不仅安排整个家庭的日常事务，更是主人的私人秘书和亲信，有着极高的自身素质和丰富的生活知识。
在我国，目前可以说基本没有如此专业化、私人化的“英式管家”，不仅仅因为雇佣这种管家的薪酬十分昂贵，而且跟现代人的生活方式有关。
专家告诉记者，在北京，“管家式服务”的概念十几年前就开始在别墅区率先实践了。发展到现在，别墅区的“管家式服务”小到叫车、遛狗，大到照顾小孩都可以交由客服人员处理。别墅区的客服队伍组成为3 ，5 ，10人，规模不等，提供“一对多户”的24小时服务。现在北京温榆河一带的别墅，有很多国外住客达到50％以上的住宅区都会提供相应的“管家式服务”。
思考练习
（1）请谈谈物业管理模式未来的发展趋势是怎样的？
（2）你认为自治式物业管理模式发展前景怎么样？
项目三 境外物业管理
任务情景1．3：
请阅读以下国家在物业管理方面的做法，总结出值得借鉴、可行的经验。
他山之石，可以攻玉。作为物业管理从业人员，应该对境外物业管理情况进行了解，丰富自己的知识，同时对我国物业管理的发展趋势有一个正确的预测，最主要是借鉴先进的经验来发展自己。境外各国和地区在完善物业管理法律法规、加强社区物业管理、规范业主委员会职责、维护业主权益等方面的经验和做法均值得我们借鉴。
俄罗斯：福利型的物业管理。
在住宅物业领域，苏联解体后，俄罗斯对住宅实行无偿私有化，将现有住房无偿转归住户所有。住宅虽私有化了，但物业管理、房屋修缮仍由国家承担，全部免费，因此也就没有业主委员会和专门的物业服务公司。但苏联时期遗留下来的住宅和公用设施早已老化，不进行大规模维修已无法正常使用，而政府根本无力承担这一巨额开支。俄政府原计划对物业实行有偿管理，但遭到全社会的反对。为了缓解低收入群体对社会改革的不满情绪，俄政府将分阶段对福利制度进行改革，目前暂时保留在公共住房和物业管理方面的优惠政策。
瑞士：物业管理与社区管理相结合。
瑞士的居民社区以地理位置划分，一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的物业管理员，负责楼内的清洁卫生，楼周围绿地的修整，管理员一家必须住在楼里的一个单元内。凡住户需要服务的，大小事情都可以找管理员，管理员则将住户诸如修门窗、换家具、粉刷房屋、修理更新电器等需要及时通知物业公司，住户也可以打电话给物业公司。物业公司接到通知后则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。有关专业公司很快便会给住户来电话约定时间，登门服务。负责此事的物业公司技术服务部一般只有一两个人，一切服务都已社会化。社区内的公园不论大小一律免费，体育健身场所对本社区居民有优惠。
瑞士物业管理的特点，就是为物业增值，为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将服务设施出租，以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，使物业管理与社区管理协调发展。
日本：一专多能的物业管理。
日本的物业管理公司由居民管理委员会雇请，一幢楼内的居民管理委员会由3～7人组成，每届委员会任期两年。委员会负责了解业主的意见，监督和检查物业管理公司的工作，同时指定专人管理账目。委员会由业主自主组成，不受任何外来权力操控。日本的物业管理公司之间的竞争十分激烈，各公司都千方百计地提高服务质量，降低服务价格。为提高效率和节约成本，公司一般只派一两个人负责管理一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等共用部分的清扫、安全和功用设备检查等工作。楼内没有保安值班，因为公共治安属于警察的事务。物业人员不得随意进入任何一户居民的房间，也不得探听居民家庭生活及隐私。一旦有哪一家居民水、电、气等发生故障，住户可以直接向有关公司拨打电话，维修人员很快就会赶到修复。日本的物业管理人员必须接受严格的培训，经过国家统一考试，并取得合格成绩才能成为物业管理士。由于日本物业管理人员必须具有丰富的专业知识，是一专多能型人员，效率很高，管理一个项目不像国内那样需要很多的人员。
知识讲解
一、英国的物业管理
英国物业管理起源最早，物业管理便是始于19世纪60年代的英国，当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护业主的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理，自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。
发展到今天，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广代理、目标客户群认定、工程咨询和监理、通信及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，其会员遍布世界各地。
英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤其令人关注。据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产法规对此也有间接规定。英国常见的与房地产开发管理有关的法律、法规就有50多种。
英国的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。管理公司（机构）人员精干、效率高、固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。
二、新加坡的物业管理
新加坡以其国土清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其物业管理工作很有实效。为了加强对居住小区的管理，物业管理部门编写了枟住户手册枠枟住房公约枠和枟防火须知枠等，把搬进新居后应注意的事项和有关知识，详尽地告诉住户，以明确住户的权利和义务，让其了解物业管理部门的权利和责任等。物业管理公司还根据所管辖区域的具体情况，设立监督部门，监督各类法规执行情况和受理住户的投诉，从而提高服务水平和管理水平。
物业管理组织系统健全。新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式，物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2～3个小区，每个小区拥有4 000～6 000个住户，区办事处一般管理10 000～15 000套（户）住宅。新加坡政府对住宅小区公共设施（设备）保养维修十分重视，要求物业服务企业提供最优质服务。
三、中国香港地区的物业管理
中国香港地区物业管理公司数量非常多，政府还没有对管理公司采取发牌制度（类似内地的资质证书），物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务。中国香港地区的物业管理市场已经十分成熟，法制、法规也很健全。中国香港地区实行大厦公契制度，物业管理公司的权利来源于大厦公契或物业管理委托合同。在中国香港地区，开发商卖房时，必须起草制定大厦公契，并报政府登记备案。大厦公契制度的推行，大大减少了前期的物业管理纠纷，保障了购房者的合法权益。
物业公司的酬金有行规。在中国香港地区，物业管理费用模式主要是“代理人制”，即“管理费用成本支出＋酬金”，酬金可以按固定数额提取，也可以按比例提取。另外，物业管理费也有采用包干制的，这一点与内地大多数普通居住小区的收费方式相似。
完善的招投标制度保障物业管理行业有序竞争。中国香港地区是一个市场经济相当发达和完善的地方，物业管理行业的竞争也相当激烈，大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料的采购，均广泛采用物业管理招投标机制，因此已形成了一套完善的招投标机制。
法规健全，操作性强。中国香港地区的市场经济发展成熟，法制健全，一切均有章可循。中国香港地区在物业管理方面的根本大法是枟香港建筑物业管理条例枠。物业管理中发生的任何问题，均能在法律条文中找到答案，本法有强制执行力度。物业管理中的欠费问题，也得到了较好的解决。
任务指导1．3 完成任务情景1．3 中的工作任务。
目的：深入了解境外物业管理方法和经验。
步骤：第1步，每组选择一个国家或地区的物业管理方式进行深入的了解；
第2步，分组进行讨论；
第3步，选举发言人，拟定回答内容。
思考练习
（1）英国物业管理的经验有哪些？
（2）中国香港地区的物业管理模式是内地物业管理的发展方向吗？
（3）你对国内的物业管理发展有什么建议？
