浑浑的水，个人投资者，发布于2014/07/31
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公元二〇〇九年四月三十日，就是五一国际劳动节前加餐的那一天，我独在饭堂外徘徊，遇见小良君，前来问我道：“先生可曾为房产中介写了一点什么没有？”我说：“没有。”他就正告我：“先生还是写一点罢，同事们吃完午饭后就很爱看先生的文章。”
我已经说过：我向来是不惮以最坏的恶意来推测房地产中介的。但这回却很有几点出于我的意外。一是房地产中介会如此地嚣张，一是买房者如此地无能为力，一是监管部门竟能如是之从容。
走入中介设好的圈套中，会依稀看见微茫的希望；真的买房者，将更奋然而前行……
话入正题，今天我们来聊一下和房地产中介打交道的实战技巧。其实浑浑的水并不像你们想象的那样对中介恨之入骨，只是跟他们混久了，对中介的黑比一般人有更深一层的了解而已。事实上，浑浑的水有一些朋友不巧就是在地产中介上班的，黑只是他们工作必需的态度而已，而并非都是他们的本性。说白了，房客和中介的关系，不过是相互利用的关系而已，尔虞我诈是不可避免的。在国内由于相关的规范和法律很不健全，所以中介基本上全部是没有诚信的。这个跟劣币驱逐良币的原理一样，当大部分地产公司都足够黑的时候，不够黑的地产公司是一定会最先倒闭的。
无论对于想租房的人来说，还是对于买房的人来说，房地产中介都是必须要面对的人。对于交易双方来说，想成交一个好价格，中介才是你最可依赖的人。浑浑的水当年曾天真地认为，现在网络那么发达了，直接在网上公布信息，就可以把房子卖出去或者租出去，后来发现根本不是那么回事，事实证明，直接来找你看房的人，还不到中介带来的十分之一，而且直接来找你的都是对价格非常敏感的，很难以一个好价格成交。之后每当我需要进行房产交易的时候，还是会直接挂盘到网上，不过后面都会加上一句“欢迎中介代理”，这样既省了逐家跑地产公司的劳顿，又可以通过详尽的介绍让中介充分了解房子的优点，更利于向客户推荐。不过提醒一下，如果你不希望在N年之后还被中介电话骚扰的话，最好只挂一两个常见的网就好了，一旦成交之后立即把资料删除。而对于买房或者租房的人来说，就没那么省心的事了，必须通过中介一家家看房。
中介跟我们做银行的一样，每天都穿得衣装革履的，在脸上堆满了笑容，热心地为客户服务着。而不同的是，他们每一个人的内心都是唯利是图的，为了做成一单，什么手段都能用上。下面就介绍一下我是如何跟中介打交道的。
每个地产公司门口都会贴大量的楼盘信息，价格比正常的市场价要低得多，这些房子基本上都是虚构的，或者是过时的信息，其目的就是吸引你进去谈，当你指出就要这一套的时候，就会用各种借口来搪塞你，然后给你推荐其他的房子，当然价格会比市场价更高。这一招对于没有经验的人来说，是很有诱惑力的，百试百灵，而这仅仅是忽悠你入套的第一步而已。
当中介带你看房的时候，会让你签一份看楼书，假如将来你买下了这套房而没通过这个中介的时候，麻烦就来了，你将会受到最恶毒的骚扰，还会威胁跟你打官司，直到你受不了给他们一些钱为止，这绝不是浑浑的水在恐吓你，这种事情非常多见。可能的话，我会尽量不一个人去，而带一个不真正参与交易的朋友或家人去签这份看楼书，就算自己签，也会用个假的名字和电话号码。这样的好处是，你可以委托多家中介帮你谈价格，假如你能直接跟业主达成协议，完全可以随便找一家中介帮你办手续，通常给两三千块手续费就够了，否则就要支付高达房价3％的佣金，当然，这样做也要考验你做人的道德标准，浑浑的水认为对待本来就不讲道德的地产公司，根本不需要有道德的顾虑。
当你表示对一套房子感兴趣的时候，中介通常会用各种手段让你交一笔定金，说明谈到什么价格之后就必须签约，如果到时你想不买，定金是不退的，即使这单谈不拢，有些黑地产公司也一样不肯乖乖退款，他们会让你继续看其他的房子，直到成交为止。特别注意的是，这个价格不单单只约定单价的价格，还必须约定各种手续费、中介费、赎楼费、税费等由哪一方支付，中介通常会故意不告诉你这些，然后用最不利于你的价格来判断这个约定是否成立。浑浑的水在签约之前，是从来不交任何费用的，因为即使你不交，中介为了促成这单，也一样会去跟卖家谈价格，如果交了定金，只会让你更被动，如果中介实在不配合，完全可以换一家地产公司继续谈。记住，在交钱之前，你还是爷们儿，一旦交了第一笔定金，你就变成孙子了。在交钱之前，一定一定要考虑得非常清楚，真正抢手的笋盘不是那么容易碰到的，不要担心今天不签明天就被别人签了，中介通常会虚构其他的买家来促使你尽快交定金，当然这招我在卖房的时候也经常用，而且通常都很管用。
在和中介交谈的时候，对他说的话一定不要太相信，一切都以眼见为实。例如看房的时候说一套房子有100平方米，而看到房产证的时候通常就只有90多平方米，只要相差不太多，很多买家也就认了。还有很多例如是他亲戚的房子啊，独家代理啊之类的话，绝对是假话。除了假话，中介对迫使你签约都是很有一套的，所以跟中介交往一定要脸皮够厚，不好意思的人往往就直接签约交钱了，这种买家还是不少的，如果你实在脸皮很薄，强烈建议你带一个买衣服砍价很厉害的朋友来帮忙。
签合同之后，定金是必须支付给卖家的，假如中介代收的话，也一定要开具定金收据给你。而首付款，你一定要委托银行做资金托管，不要怕麻烦交给地产公司，这里有很大的风险，中天置业事件和创辉事件就是实例。大的地产公司通常会正规一些，而很多小地产公司会千方百计地让你把首付款打入他公司的账户甚至是个人的账户中，遇到这种公司要学会拒绝。签合同的时候一定要买方、卖方和中介三方同时在场，如果卖家跟中介交易进行了委托公证的话，一定要核实清楚委托人是否跟房产证的业主是同一人，否则你很可能被骗或者被吃差价了。
再说一个中介吃差价的故事，在多年以前，浑浑的水曾经打算买一个宝安的店面，中介是一个很小的地产公司，公司经理说卖家是他的朋友，总价格是47万，浑浑的水觉得价格还可以，业主是个不识字的潮州老板，他跟中介办理了全权委托证书，于是我和中介之间直接签了一份合同。后来通过一些方法联系到业主，跟他聊起来，发现他早在我签约之前已经通过该中介跟某人签了另一份合同，合同价格是40万，这显然是一场赤裸裸的吃差价事件，完全是非法的。接下来发生的事情一波三折，我利用法律武器牵制了中介，中介利用业主胆小的性格牵制了业主，业主又希望能获得更高的卖价，这里面的故事完全可以拍一部电影了。最终的结果是，浑浑的水以44万免佣金买下了这个店面，而业主那边只拿到了我作为好处费给的几条烟，收到的还是40万，而中介在房协已经介入调查的情况下，依然还是硬生生地吃了4万的差价，可见这一行的黑，并不是孤立的事情。
最后谈一个关于打印房地产交易合同的事情。为了保证交易合同的合法性，市政府管理部门拟定了一份标准的合同，这份合同可以在任何一家地产公司打印，也可以在房地产交易中心打印，是免费的。但是后来房协管理之后，取消了在房地产交易中心的打印，这样就必须要在地产公司打印合同。这样地产公司之间就建立了一条潜规则，打印合同必须交纳高达上千元的打印费，前段时间在深圳台第一现场也报道了这个黑幕。浑浑的水教你一招，遇到这种情况，不要轻易交费，直接跟中介声明要打电话到房协投诉，投诉电话是83785630，83785851，这招通常都能搞定。
这一期节目非常阴暗，希望不会影响听众的好心情，只要把好我教的那些关键环节，交易还是能得到保障的，房事健康，从我做起。
