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第10章 房租与房价的真正关系

舒颜,个人投资者,发布于2013/03/07

原文链接:http://xueqiu.com/8528235036/23217738

废话少说,直奔主题。

一、

可乐兄原话如下:

“我假定房租每年上涨17%,直到房租收益率达到6%,而房价增速下降到4%(潜在的通货膨胀率),成为一个稳定状态。进入稳定状态后,房价和房租都将以4%的增速增长。

“当前的房租收益率差不多是2%,从2%到6%,增长了2倍,按照17%,需要8年时间。而8年后房价累计上涨了63%,复合增速6.3%。

“我很疑惑长达8年的17%、6.3%的租金和房价增速是否可以实现,从而支撑起房产的净现值。”

对于这表格,可乐兄自己也表达了疑惑,我想是有道理的。

我的房租相关言论如下:

“当然,我刚才的计算没有考虑房租。唉,我极为讨厌房租,因为好几个家人被收房租麻烦着,我即使旁观着也觉得麻烦。我仔细看你的测算表,似乎第8年的时候,房租就涨5倍了:从2万涨到10万。我怎么觉得未来五年有可能房租一分钱都不会上涨呢?当然我的说法肯定偏激了。但是现在北京100万的房子,估计也就地段不好的30平方米的一个公寓,8年后,租金可能到10万?我想这个表肯定偏激了。

换套房子,北京现在120平方米的房子,现值500万,够一家三口住。按照表格,八年后,变成800万,房租是50万。我猜想,如果是这样,大多数拥有自住房的人家,就搬离北京去三亚得了,仅仅收房租,不用工作,也可以在三亚用度有余。不,去美国,10万美元在美国是一户中产的年收入。

还是倒过来算吧。

对于房租,我觉得,一个合理的未来是这样的:一个中产家庭,八年后,年收入达到六七十万(即现在20万,八年后实际收入翻番,变成40万,考虑通胀因素,达到60万~70万。)。然后,房租是收入的30%,大概20万,这样比较正常。因为一个正常的以中产阶级为主,经济需要内需消费拉动的国家,房租高于30%是不可想象的。在美国25%的收入用于居住,足以把房子以按揭的方式买下来了。在日本,看1996年到2006年间的统计显示,住房加上水电气在一起的费用,不到支出的25%。

而这样的家庭,在中国北京,应该有能力租或买120平方米的房子(高层里,实际面积也就90平方米)。八年后,20万的租金对应6%的预期出租收益率,靠,只有330万,跌了!那么4%吧,仍然是500万!现在,你是希望出租收益率高好呢,还是低好?这样的情况下,还要扣除20%,恐怕肉痛的。

二、

我真心希望中国,尤其是北京的房价不要跌。这两天王石说:“这是一个泡沫,非常危险,甚至是个‘灾难’,我相信最高领导层有智慧来解决这点。希望如此,但存在不确定性。”

我真心希望,未来10年新产生的M2能够不流入房地产,而都进入实体领域,然后社会生产率能快速提高,人们收入能实际翻番。这样情况要是能发生,我想王石担心的问题会基本解决。所以,我假设了几个条件:

1.一个中产家庭,10年内,年收入达到六七十万。即从现在20万,10年后实际收入翻番,变成40万,考虑通胀因素,达到60万~70万。

2.该中产家庭有条件租一个120平方米的房子,同时房租占家庭收入是30%。该房子目前的价格是500万,房租是2%,即10万。10年后,房租变成20万。

3.房租收入从现在的2%,上涨到10年后的4%。

由于我设置了房租在10年内收益率翻番,同时,也设置好房租的绝对值从10万上升到20万,所以刚刚好,资产价格保持恒定。

中间的数字就是用“房租/出租收益率”计算出来10年后的房价。

几乎可以确定,10年后,一套120平方米的高层,实际面积仅有90平方米左右的三居室,刚刚适合三口之家居住,一户中产家庭可以拿出的天文租金是50万,我前面说过,如果能有50万租金,有产家庭可以拿着租金不用工作环球旅游去了,而未来10年,租金收益率达到6.5%,可能也是极致。

所以,这个表格大致可以覆盖未来房价的可能性。可乐兄可以自行取用。然后在计算一下总收益率。我就不做这个工作了。

还有一种房价的算法是。用收入的25%到30%,去购买房屋,因为一个成熟的市场,房地产商的广告是简单的一句话“买房吧,比租房划算”。这计算比较简单,这里免了。

三、

有些人希望我用香港的来比较。我几年前在香港有做过几次出租车,我极为喜欢打听房价,而该司机居然刚置房,他相当有兴致,所以聊了一会儿。具体数据和意义已经有些忘了,因为房价和区位和品质息息相关,我在这里也描述不清楚。他指着远处某一楼盘说,那大概8万一平方米,最后又说,在临近深圳的地方,房价和深圳接近。

我随便拿此一说吧,因为我没真的想用香港的房价来比较。香港只是个半岛,新加坡只是个城,人口密度是非常高的,而且地理意义特殊,本身经济也发达。北京,据我所知,离开金融街100公里的外围,本地人的工资月薪可能仅有二三千,其实是个非常穷的地方,比宁波的郊区农村差远了。北京的房价无非是“外地精英移民”或“外地资本”推起来的。

同时我以为,中国去和日本、韩国比较,已经是比较的极限,因为它们的密度比中国还高。单和香港新加坡比较,实在是有些离谱了。毕竟中国是个大陆,是个有960万平方米的国家。和美国比较可能有些不当,但是中国总归是个大陆,无非现在地区差别比较大而已。

我觉得这个问题是这样的:除非是市场经济的初级阶段,有限的高级生产要素集中于北京,那么北京的房价是可以暂时特殊的。但是如果经济继续大发展,那么高级生产要素就会普及,现在这样的特殊阶段就会过去。美国的很多小镇小城,驻有很多大公司的分部,也甚至可以成为企业总部。如果长沙未来有个巴菲特,每年也开年会,长沙的房价也不一定就此飙升,对吧?我猜想,反而应该是北京的房价下降。虽然那时候北京房价还是比长沙高,毕竟房价里包含了北京的综合品质,但永远不会达到“北京的一户三口之家,不用工作,就可以用120平方米的租金所得去环球旅游”。

有人说,房价是由最有钱的人决定的,那么房租应该是没那么有钱的人确定的。可乐兄,用房租作为长期考量,就仿佛股票的未来股息和现金流一样,这是很有道理的。我做的两个表格,供可乐兄参考吧。

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