（二）公司主要会计政策、会计估计和前期差错
1、财务报表编制基础
记账基础和计价原则本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合新会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于2009年12月31日的公司及合并财务状况以及2009年度的公司及合并经营成果和公司及合并现金流量。
3、会计期间
本集团的会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。
4、记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司在香港及其他境外的子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币，确定港币为其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
6、合并财务报表的编制方法
子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，如果公司章程或协议规定少数股东有义务承担并且有能力予以弥补的，冲减少数股东权益，否则冲减归属于母公司股东权益。该子公司以后期间实现的利润，在弥补了母公司承担的属于少数股东的损失之前，全部作为归属于母公司的股东权益。
7、现金及现金等价物的确定标准
现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8、应收款项
9、固定资产
（三）主要税种及税率
（四）合并财务报表项目注释
1、货币资金
2、交易性金融资产/交易性金融负债
3、应收账款
4、其他应收款
5、预付款项
6、存货
7、其他流动资产
8、可供出售金融资产
9、长期应收款
10、投资性房地产
11、固定资产
12、在建工程
14、应付票据
15、应付账款
16、预收款项
17、应付职工薪酬
18、应交税费
19、应付利息
20、其他应付款
21、长期借款
22、长期应付款
23、其他非流动负债
24、资本公积
25、盈余公积
26、未分配利润
27、营业收入、营业成本
28、营业税金及附加
29、财务费用
30、借款费用
31、公允价值变动收益
32、投资收益
33、资产减值损失
34、营业外支出
35、所得税费用
§4备查文件
资料二：招商局地产控股股份有限公司2006—2009年财务报表
1、资产负债表
2、利润表
3、现金流量表
资料三：上市公司行业财务指标平均值
招商局地产控股股份有限公司2009年财务状况综合分析
1、行业与公司简介
本书分上下两篇：上篇为案例分析点评篇，通过两个上市公司的实际案例系统地介绍了企业财务报表分析的基本方法，重点阐述了从财务能力、财务结构等方面评价企业财务状况的一般思路。下篇为基础训练和实训篇，分偿债能力分析、营运能力分析、盈利能力分析、获现能力分析、发展能力分析和综合分析六人模块。其中，基础训练是为课程的同步训练而设计，分单项选择、多项选择、判断、计算与分析等类型，通过本篇训练，为后面的案例实训奠定基础，每个模块均设计若干个上市公司的实际案例，以此营造一个企业财务分析的实训环境，增强学生的实际应用能力。
招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地产”），成立于1984年，是香港招商局集团旗下三大核心产业（交通运输及基础设施、地产、金融）之一的地产业旗舰公司，也是国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一，公司于1993年在深圳证券交易所挂牌上市（A股000024，B股2000024），其主要下属企业包括深圳招商房地产有限公司、深圳招商供电有限公司和深圳招商水务有限公司，目前分别在北京、上海、广州分别设立区域管理总部，在天津、重庆、南京、苏州以及漳州等城市设立注册专业开发公司。
经过20多年的发展，招商地产已成为一家集开发、物业管理有机配合、物业品种齐全的房地产业集团，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。截止到2009年末，公司总股本达17.17亿股，总资产超过479亿元。分别在深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、漳州、成都、惠州等13个大中城市拥有42个大型房地产项目，累积开发面积超过1639万平方米。
在20多年的实践中，招商地产总结出一套注重生态、强调可持续发展的“绿色地产”企业发展理念，并成功开创了国内的社区综合开发模式。凭借公司治理模式与经营业绩，招商地产收获一系列殊荣：2002-2009年连续跻身中国房地产上市公司综合实力TOP10十强，2004-2009年蝉联中国蓝筹地产企业称号，以40.71亿的品牌价值荣登“中国房地产公司品牌价值TOP10”，2009年，招商地产还成为了联合国首届人居企业最佳奖的国内唯一获得者，全球仅有五个项目获此殊荣。招商地产是中国国资委首批重点扶持的5家房地产企业之一，并因旗下租赁、供电等业务所带来的丰厚经常性利润，被誉为“最具抗风险能力的开发商”之一。
本文以招商地产2006年的财务状况为起点，对其2007—2009年度的经营业绩和财务状况作一全面分析。
二、公司财务报表初步分析
（一）资产负债表初步分析
1、资产负债表总体状况的初步分析
（1）从总体上来看，2007—2009年，招商地产的资产规模保持较快的增长，环比增幅分别达到76.79%、49.11%和27.94%，虽然，增幅有所下降，但年增长达110亿元，反映出公司良好的发展势头。
（2）流动资产近三年的增长幅度分别为98.8%、49.99%和31.2%，均超过总资产的增幅；非流动资产分别增长4.18%、43.53%和6.51%，可见，流动资产的快速增长是总资产增长的主要原因。
（3）从资产结构来看，流动资产占总资产的比重近三年分别为86.29%、86.81%和89.02%，非流动资产的比重分别为13.71%、13.19%和10.98%。其中，2009末的公司资产总额中，货币资金占19.81%，存货占63.6%，其他应收款占4.02%，这是流动资产占89.02%的主要原因；投资性房地产占5.82%，长期应收款占2.22%，固定资产占0.63%，其非流动资产占10.98%。这样的资产结构基本上是比较合理的。作为房地产行业，其中存货占总资产的比重最大，说明该公司以备出售的房屋或处在开发过程中的在建房屋等供应还是比较充足的，其流动资产的比重89.02%远远高于非流动资产的比重10.98%，说明该公司的资产流动性和变现能力很强，对经济形势的应变能力较好；且流动资产的增幅远远大于非流动资产的增幅，表明公司资产的流动性增强，资金运营顺畅。
（4）从资金来源看，2007—2009年，公司负债的增幅分别为64.49%、32.55%、39.88%，其中流动负债分别增长113.37%、15.77%、66.77%，所有者权益分别增长103.32%、78.02%、12.42%。从结构来看，07到09年负债的增幅分别为64.49%、32.55%、39.88%，说明公司的抗风险能力有一定的提高但负债的增幅还是过大，09年的负债增幅大于资产增幅，应引起重视；所占比重有增有减但变化不大，保持在60%左右；所有者权益的增幅分别为103.32%、78.02%、12.42%，增幅不断在下降；所占比重也有增有减，保持在40%左右。由此可见，负债占总资产的比重大于所有者权益占总资产的比重，应引起重视，并减轻企业的债务负担，降低财务风险。
2、资产负债表主要项目的分析
（1）货币资金分析。公司近三年货币资金分别增长255.7%、105.93%和28.42%，虽然环比增幅逐年放缓，但其占总资产的比重相对比较稳定，也处在较高的水平，2008—2009年均在19%左右，说明公司资金流动性较强，有较充裕的货币资金。
（2）应收款项分析。应收帐款2009年比2008年增长11%，比2008年的增长率94.14%大幅地回落，不过其比重较低，从后面利润表分析中可以看到，2009年营业收入增长183.72%，说明公司产品销售收入资金回收迅速；其他应收款2009年比2008年上升147.46%，其比重从2008年的2.08%提高到2009年的4.02%，原因是公司预付拍地保证金及定金增加所致。
（3）存货分析。2007—2009年，公司存货的增幅逐年放缓，分别为79.22%、39.04%和27.62%，其占资产的比重2008—2009年均保持在63%左右，作为房地产开发企业，表明公司存有大量的土地和开发的房地产，为公司可持续的发展提供了后劲。
（4）长期投资分析。公司长期股权投资规模较小，其比重从2008年的2.06%下降到2009年的1.29%；投资性房地产的比重从2009年的9.47%也下降到2009年的5.82%，说明公司在收缩对外投资规模，以保证主营业务的发展。
（5）固定资产分析：07-09年来，公司的固定资产所占比重和增幅都有所下降，且比重和增幅都很小。一般情况下房地产公司的固定资产账面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。所以说，这样的结构是合理的。
（6）流动负债分析。2009年公司的流动负债占总资本的比重为49.51%，比2008年的37.98%提高了11.53个百分点，其主要原因是预售款大幅度提高所致，其所占比重由2008年的7.3%上升到2009年的19.83%；其他应付款2009年比2008年也上升了3.75个百分点，达到12.18%，主要原因是子公司少数股东投入的项目垫款及关联公司借款增加所致。
（7）长期负债分析。公司的长期负债主要体现在长期借款上，其比重近三年分别为14.52%、18.18%和11.94%。
（8）股东权益分析。公司2009年的股东权益比2008年增长了12.42%，但由于增幅低于总资产，导致其比重只有38.21%，比2008年下降了5.28个百分点。
3、资产负债表的总体评价
综上所述，企业的资产总体质量较好，能维持正常的周转。公司的资产规模扩张较快，但资产增长的效率还有待提高，应在资金的回收加强管理；资产流动性和变现能力很强，对经济形势的应变能力较好；并且近三年公司资产的流动性不断增强，资金运营顺畅。但存货和负债的比重仍然较大，应引起重视，并加强对存货的管理和销售工作，减轻公司的债务负担，降低财务风险。总的来说，公司的流动资产和负债较高，表明该公司的稳定性较差，但较灵活，公司的财务状况良好。
（二）利润表初步分析
1、利润表总体状况的初步分析
（1）从营业收入看，招商地产近三年营业收入分别增长39.88%、-13.1%、183.72%，波动幅度较大。2008年营业收入的下降，主要是由于国际金融风暴的影响，房地产陷入低迷，2009年，由于国家积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，房地产市场逐步繁荣，使到公司的主营收入大幅提高183.72%。
（2）从利润情况看，2007年，不论是营业利润、利润总额还是净利润，其增幅均超过营业收入；2008年，营业利润、利润总额和净利润分别下降2.79%、10.49%和8.63%，其下降幅度也都低于营业收入；2009年营业利润增长76.3%，低于营业收入的增幅，主要原因是投资收益大幅度减少，以及营业税金大幅度提高所致。
2、利润表主要项目的分析
（1）营业收入分析。从产品收入结构看，房地产开发销售收入2009年比2008年增长了338%，其收入占总收入的83.55%，为营业收入的大幅提升提供了重要的保障，表明公司的主营业务非常突出；出租物业经营和园区供电供水两项收入2009年略有下降，房地产中介收入和物业管理收入也有不同程度的提高；从收入的地区构成看，长三角和珠三角地区销售收入比重占了主营收入的86.47%，这两个地区的营业收入2009年2008年分别增长了26.73%和59.74%，为营业收入的增长提供了重要的保证。
