马克思把产权看作是依存于生产力的发展而不断变化的，实际上指出了产权的内涵是生产关系。马克思指出：“在每个历史时代中所有权是以各种不同的方式、在完全不同的社会关系下面发展着。因此，给资产阶级的所有权下定义不外是把资产阶级生产的全部社会关系描述一番”28。马克思不仅认为产权关系本质上是经济关系，而且指出了在现代社会中，这些财产关系或经济关系又是以法律权利的形式表现出来的，经济关系是法权关系或意志关系的基础，法权关系则是现实经济关系或财产关系的表现形式，这就是产权的两重形态29。正如马克思指出：“一定所有制关系所特有的法的观念是从这种关系中产生出来的”30，“这种具有契约形式的（不管这种契约是不是用法律固定下来的）法权关系，是一种反映着经济关系的意志关系。这种法权关系或意志关系的内容是由这种经济关系本身决定的”31。当然，法律上的权利界定对客观经济关系不仅有反映的作用，也有保护、规范和调整的作用，产权获得法权形式，使产权更明确、更规范，使产权矛盾解决更有依据和更有效32。“私有财产的真正基础（即占有）是一个事实，是不可解释的事实，而不是权利。只是由于社会赋予实际占有以法律的规定，实际占有才具有合法占有的性质，才具有私有财产的性质”33。在这些地方，马克思实际是把产权看作一种人们在经济生活中形成的人与人之间的权利关系来分析的。财产权利的归属问题在经济上是以所有制来确定的，而对财产权利的确认问题在法律上是以所有权来确认的。所有制是生产资料归谁所有的经济制度，所有权是财产归谁所有的法律制度，所有权是所有制的法律形态，二者是有密切联系的不同范畴，对所有制来说，有决定意义的是实际占有34。同时，马克思也指出，“虽然一定所有制关系所特有的法的观念是从这种关系中产生出来的，但一方面同这种关系又不完全符合，而且也不可能完全符合”35。
马克思强调所有制在社会制度及其变迁中的基础地位，认为生产资料所有制是社会经济制度的基础，产权关系发展和变更的根源在于生产关系的变革，其中最根本的在于生产资料所有制的变革。在此基础上，马克思研究了基于生产资料所有制而产生的一系列其他人与人之间的利益关系问题，以及这些利益关系的来源和变化趋势问题。所有制体现人们在生产资料方面形成的经济关系，是生产关系的基础和核心，它决定人们在生产过程中的关系以及交换关系和分配关系。一定社会的生产资料所有制的性质，决定着这一社会的产权关系的性质及其发展和变更的基本取向36，任何产权关系都是在特定所有制性质的前提下展开的。但所有制性质的确定并不等于一种所有制的建成与完善，在确定所有制性质的前提下，还必须使特定的生产资料与劳动者通过一定的方式结合起来，进行具体权利、责任的划分和界定，这就使产权关系成为所有制进一步发展和完善的具体内容，因此，产权制度是生产资料所有制的具体化37。同时，产权制度独立于所有制的变化而变化是相对的、有限度的，它的变化必然受到所有制性质的约束，如果产权关系变动超出一定限度，也必然会引起所有制性质的改变38。
马克思不仅开创了对财产关系和财产权的制度性质的研究，而且开创了对财产关系和财产权的具体结构的研究。马克思在分析历史上的土地产权形式时认为，土地财产权的具体结构和形式适应各种主体自身的和客观自然的条件而有不同，并从所有权与实际占有权、经济上的财产所有权与法律上的财产占有权、实际占有权和终极占有权等权利的区别与联系上进行分析，实际上是使用了土地财产权结构的分析方法，从权利束的角度来进行财产权的分析39。马克思不仅指出了土地产权是可以分离的，而且确立了分离的基本原则，分离和独立后的土地产权既要在经济上获得实现，又要使土地产权的分离和独立形成新的经济关系；否则，这种分离和独立就没有意义40。马克思在讲到土地使用者与土地所有者之间的关系时曾明确使用过“土地使用权”这一范畴41。马克思还对资本主义信用制度的发展、股份公司的产生所引起的所有权和经营权的分离等进行了分析。“与信用事业一起发展的股份企业，一般地说也有一种趋势，就是使这种管理劳动作为一种职能越来越同自有资本或借入资本的所有权相分离”42。这表明马克思已经认识到，产权关系并不是单一的产权所有关系，在其作用过程中，可能分解成一系列具体的产权关系，如所有权、占有权、使用权、支配权等。这些权能的统一与分离，取决于一定的社会生产力和生产关系的性质及其发展程度。
马克思认为人权和产权是紧密相关的。财产不是单纯的物，是人类生命对象化活动的产物，它一方面是外化劳动的产物，另一方面又是劳动借以外化的手段，是这一外化的实现。人的自我实现过程也就是对私有财产的积极扬弃的过程，是通过人并且为了人而对人的本质的真正占有43。对于自身劳动力产权完全的、实质的拥有是人权的基本标志，人权的基础或物质内容就是个人作为劳动者应享有的经济利益不受他人侵犯，而这一切是以生产资料所有制为基础的44。马克思继承和发展了古典经济学家的劳动价值论，认为在生产力的诸要素中，劳动者的劳动是“主体”和“财富的一般可能性”，揭示按照“天赋人权”理论建立的资本主义私有制使广大劳动者的劳动成果产权与他们本人发生了异化，论述了这种优先保护资产者非劳动生产要素及其所有权的资本主义经济的弊端，科学地指出了它的历史局限性45。
（二）马克思关于土地产权的基本观点。马克思认为，土地产权是社会生产关系的一种表现，是和社会生产方式相适应的历史范畴。“土地所有权的正当性，和一定生产方式下的一切其他所有权形式的正当性一样，要由生产方式本身具有的历史的暂时的必然性来说明，因而也要由那些由此产生的生产关系和交换关系具有的历史的暂时的必然性来说明”46。
马克思认为，“地租来自社会，而不是来自土壤”47，本质上是土地经济关系的反映。在资本主义生产关系下，地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权，以某些个人对某些地块的所有权为前提”48。地租来自土地的所有权垄断及由此造成的所有权和经营权不是同一主体，是土地所有权和使用权分离的结果，只有土地的所有权才能表明地租的特征。他还分析了地租的两种形式：绝对地租和级差地租。绝对地租是土地所有权垄断产生的、任何地块（包括最劣等地）的使用权出让都必须获得的报偿，是“土地所有权在经济上实现自己”最根本的形式。级差地租是由土地的等级决定的，它有级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形态，前者是由土地的肥沃程度、离市场位置的远近等自然状况决定所获得超额利润不同而产生的，后者则是由对地块追加投资、改善生产和用地条件而产生的。马克思是以农业地租为基础，研究地租量的规定性及其变化规律的，构成绝对地租的实体是农产品价值与生产价格的差额。地租的大小取决于农产品价值与生产价格的差额情况，地租的量取决于社会经济发展及由此引起的土地供求矛盾的尖锐程度。
马克思指出，由于人类生产和生活离不开土地，“在这里，社会上一部分人向另一部分人要求一种贡赋，作为后者在地球上居住的权利的代价”49。在商品经济条件下，要使用土地就必须首先取得土地的有关权能，这就使得土地产权被当作一种商品来进行交易。在这里，人们交换的或买卖的是一种获取地租的权利。随着商品经济的发展和土地产权有偿使用的普遍化，实际上已经表明了土地产权的商品化。既然土地产权具有商品属性，就应当通过市场进行交易和配置。由于土地不能移动，土地市场配置的实质是土地产权的市场配置，土地产权可以“借助于商品的各个部分的所有权证书，商品能够一部分一部分地投入流通”50。同时，由于地租的作用，土地产权不仅丧失了不动产的性质，而且“变成一种交易品”51进入市场，通过市场机制与其他财产进行优化重组。他还进一步探讨了土地产权市场配置的具体途径，一是出租和转租，二是买卖。
马克思认为，土地价格表现为资本化的地租，而不是土地价值的货币表现。它相当于这样一笔资本的价值，如果把它存入银行，每年的利息收入相当于这块土地地租的收入，实际上是用利息率计算的地租的购买价格。土地价格的高低主要决定于地租量和利息率两个因素。马克思指出：“土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。实际上这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率来计算的。”52从产权的角度看，土地价格上涨是由于“土地所有权的需求超过了供给”53，当土地产权的需求小于供给时，土地的价格就会下跌。因此，土地的价格主要是由社会决定的，由当时市场上土地产权的供需状况所决定。从一个较长的社会时期看，由于土地是有限的、不可替代的、不能再生的资源，社会经济发展及人口增长对土地的需求一般会不断增大，土地价格会呈现上涨的趋势，“使它可以从这个不费它一点气力就创造出来的价值中占有一个日益增大的部分。”54
综上所述，马克思的产权理论显示了一条非常清晰的思路，即产权是一种法律意义上的范畴，产权的内涵是生产关系，生产关系的基础和核心是所有制，而生产关系和所有制的发展变化又是以生产力的发展为依据的。研究产权的各种问题，必须深入到它的内涵——生产关系和所有制关系，深入到它的基础或者起源——生产力的发展。马克思关于产权理论的基本思想，对于科学分析现实经济生活中的产权关系及其运动变化，对于正确认识西方各种产权理论及其观点，具有十分重要的现实意义和指导意义。
1.2 西方产权经济学概述
自20世纪50年代兴起的西方产权经济学派，“日益注重用新的方法来取代古典的边际主义或拓展它的范围”，“一个共同特征是强调了有关所有权、激励与经济行为的内在联系的某些基本思想”55。传统的微观经济学把消费和生产理论作为分析的中心，把经济活动中人的利益矛盾之类的问题都抽象掉了，西方产权经济学则认为经济学要研究的就是资源稀缺对人的利益的影响，由此带来的人与人之间的利益冲突以及相应的行为规则，从而把产权引入到生产与交换的分析中。正如阿尔钦指出，“在本质上，经济学是对稀缺资源产权的研究……一个社会中的稀缺资源的配置就是对使用资源权利的安排……经济学的问题，或价格如何决定的问题，实质上是产权应如何界定与以及应采取怎样的形式的问题。”56
（一）西方产权经济学的基本观点。关于产权的概念，西方产权经济学家从不同角度作了定义和解释。比较有代表性的是德姆塞茨的观点，他认为“产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它们能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期，这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。产权的所有者拥有他的同事同意他以特定的方式行事的权利”，“产权包括一个人或其他人受益或受损的权利”，“产权是界定人们如何受益及如何受损，因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们所采取的行动”。57
