方案概述
债权出售
不良资产债权出售是指为了最大限度保全银行利益，采取公开竞争出售交易方式，将不良资产对应的债权全部或部分以收回现金为对价转让给第三人的一种不良资产处置方式。
不良资产债权出售应由法院主持拍卖或由银行采取公开竞争性出售方式进行招标拍卖。采取协议方式进行债权出售的，应参照市场价格拟定成交价格，并在适当的范围内进行公告处置，在无其他意向竞买人出具更高价格的情况下，方可办理债权出售。
案例026：城中村改造项目失败，企业倒闭
拍卖债权收回
案例简介
2000年8月8日，甲银行某某支行向某房地产有限公司贷款发放短期贷款1000万元，期限一年，以某房产发展有限公司名下的位于某某市前山**山北45000平方米土地作抵押担保，该抵押物同时为关联企业某土石方有限公司、某房产发展有限公司的贷款担保，借款人承诺用“某轩山庄”销售收入作为还款来源。2001年8月8日贷款到期，该公司无力偿还贷款，经某某支行多次加大力度催收，该公司分三次还款113万元，2002年5月30日，继续由上述房产做抵押的前提下，为其办理887万元贷新还旧手续，期限6个月。
借款人某房地产有限公司因某某市政府对该市的“城中村”进行改造并合理规划城市，投资参与建设此项工程因而可享受多项优惠政策，某房地产有限公司与其关联企业某土石方有限公司、某房产发展有限公司三家共同参与开发属“城中村”改造项目的某某前山“某轩山庄”住宅小区房地产项目的建设，上述三企业由于将全部资金压在“城中村”改造项目中，擅自转移专项资金，造成企业资不抵债，负债累累，被多家债权人起诉，目前借款人已人去楼空，其法人代表也身陷囹圄，企业倒闭，已于2005年11月被某某市工商行政管理局吊销营业执照。
成因分析
1、借款人自有资本金很少，高负债经营。自有资金不足以开发整个楼盘，在支付了地价款和部分村民的赔偿款后，企业就无开发资金，项目开发全靠各银行贷款的支撑，因资金不足擅自挪用专项资金，法人代表身陷囹圄，企业倒闭；
2、盲目投资决策失误。开发城中村项目前未作详细的评估准备工作，对村民补贴款及赔偿款数额估计不足，项目开工后，出现了大的资金缺口，到处向银行贷款，因银行资金无法保证项目的完成，项目形成烂尾，无法形成效益；
3、内部经营管理不善，当项目因资金不足面临停工时，未能及时将楼盘转让出去或寻找投资合作伙伴，造成项目无法如期竣工；
4、企业法人代表又因涉及案件被拘捕，企业停止经营，因此丧失了还款能力。
清收措施
2002年11月贷款到期，甲银行某某支行经多次催收无果后，遂向某某市中级人民法院提起诉讼。某某中院以《民事判决书》，判决某房地产有限公司偿还甲银行贷款本息及抵押有效。判决生效后，某某支行于2003年8月申请执行，法院委托评估机构对抵押物及地上建筑物进行评估，评估抵押物总价值为6888.81万元。因借款人在抵押土地上开发的“某轩山庄”项目，已成为烂尾工程，拖欠某某建筑工程总公司工程款约3900万元；某某港口查验单位购买的商品房因逾期交付，已将部分地上建筑物抵债；“城中村”项目众多回迁房无法实现，村民们集体上访游行给政府造成很大压力。2003年12月，某某中院就上述问题专文向某某市政府汇报，希望协调解决，某某市政府召开了多次的协调会，也无法处理这些问题。当年12月17日，某某中院又以市政府未予正式批复和被执行人无财产可供执行为由，裁定中止执行。2005年，甲银行针对该案长期在某某中院无法执行状况，特向某省高级法院申请提级执行。2005年5月10日，某省高级人民法院以《民事裁定书》裁定《民事判决书》由某某铁路法院执行。同年7月广铁法院以第一查封顺序的法院对该财产尚未处理，现被执行人暂无其它财产可供执行，以《民事裁定书》裁定中止执行。
由于项目成为烂尾工程，众多村民无法回迁，政府干预，众多债权人参预诉讼等因素，案件长期执行不下去，只有引入开发商继续开发，才能保障各债权人的利益，2005年甲银行向总行请示，协议转让某房地产开发有限公司、某土石方工程有限公司、某房产发展有限公司不良贷款债权，总行同意甲银行以人民币2687万元为底价转让上述不良债权。2006年3月24日，甲银行举行债权公开拍卖会，某某投资有限公司以2688万元价格竞得，甲银行与某某投资有限公司签订《债权转让协议书》将上述债权转让给该公司。对方已将全部转让款项2688万元转入甲银行，2006年6月，甲银行扣收了案件涉及的相关费用238497.48元，收清某土石方工程有限公司、某房产发展有限公司贷款1800万元，又扣收某房地产有限公司贷款本金863万元。
案例启示
1、这是一个失败的房地产贷款项目。银行向高负债经营的企业放款。企业自有资金不足，在支付了地价款和部分村民的赔偿款后，企业就无开发建设资金，因资金不足造成企业倒闭；
2、项目成为烂尾工程，法院裁定中止执行。众多村民无法回迁，政府干预，众多债权人参与诉讼等因素，案件长期执行不下去，最后银行以债权转让方式解决。
案例027：开发项目烂尾，营业执照吊销
实行债权转让收回
案例简介
2000年3月16日，某某市某集团有限公司为开发 “某轩山庄”住宅小区项目，向甲银行某某支行申请流动资金贷款600万元，期限一年；并以番禺某土石方有限公司名下的位于某某市香洲人民西路新城花园1-4栋第2层办公室（面积899.24平方米）及某某市前山明珠路翠珠工业区31栋第6、7层厂房（面积4374.84平方米）做贷款抵押担保。承诺用“某轩山庄”商品房的销售收入作为还款来源。2001年3月贷款到期，因受国家宏观调控的政策影响，该公司无力还款，某某支行给予办理借新还旧600万元，期限一年；2002年3月，贷款再次到期，该公司仍无法还款。经请示，某某分行批复同意该公司在偿还120万元、继续由上述房产做抵押的前提下，为其办理480万元贷新还旧手续，期限9个月。但因该公司因项目无法按期完工，没有资金回笼，加上其内部管理混乱，亏损严重，无力筹集资金还款。迫于无奈，某某支行为降低不良率，在借款人还清利息的情况下，于2002年6月26日再次借新还旧，期限9个月。
成因分析
1、借款人内部管理混乱，经营不善，资金不足。所开发的项目计划性较差，没有根据自身的某渐进开发，未处理好回迁房与商品房的关系。在严重缺乏后续建设资金的情况下，致使工程停工和烂尾；
2、受回迁房村民和小业主上访、游行的影响，当地政府的干预、压力，使工程项目停滞；
3、该公司的法定代表人因涉及诈骗案件被司法机关羁押、判刑。使该公司业务停顿、解体，人员解散；加上各债权人、村民、小业主纷纷诉讼，政府的干预等，加速了借款企业的倒闭。
清收措施
甲银行某某支行在多次追收无结果的情况下，于2002年6月对某集团有限公司提起诉讼。经某某市中级人民法院（下称某某中院）开庭审理，以《民事判决书》，判决借款人偿还贷款本息及抵押有效并享有优先权。判决生效后，某某支行申请强制执行。2004年3月，经某某中院委托对上述抵押房产进行拍卖，收回拍卖款4177276元，在扣除相关费用后实收本金4126095元，回收率为68.77%。剩下贷款余额1873904元，因无法查找到借款人的其它财产线索，2004年某某中院以《民事裁定书》，裁定中止执行。经总行批准，2006年3月甲银行对债权实行公开转让，结果以100万元成交。
案例启示
1、向没有实力的房地产企业贷款。企业没有根据自身的能力渐进开发，在严重缺乏后续建设资金的情况下，致使工程停工，形成烂尾；
2、抵押房产拍卖处置回收率低。贷款时过于乐观地认为有抵押物，贷款就有保障；忽视了对抵押物日后市场变现情况预测分析。甲银行最后只好通过债权公开转让方式收回贷款。
