第一节 风险管理概述
一、宝龙集团商业物业管理风险调研说明
（一）调研目的
本章以福州宝龙商业经营管理有限公司为主要研究对象，从宝龙集团商业地产发展的历程入手，分析宝龙集团现有部分项目的发展现状，从市场分析、集团内部及外部归纳可能引发损害的风险因素，并对风险进行识别分析后，参照我国现有法律法规制度，对比目前行业先进做法，从而建立商业物业管理企业的风险管理防范机制，提高企业风险警惕与管理水平，有效规避风险。由此旨在有效促进我国商业物业管理市场和谐与发展，促进包括物业公司、业主、商户在内的各方主体的稳定。希望能够起到抛砖引玉的效果，引起法学理论界、实务界对商业地产及物业管理的关注，提出适用整个商业物业行业的风险防范与纠纷解决办法，以期能在立法上进行规制与完善，建立一个合理引导、有效管理、促进良性发展的长效机制。
（二）调研流程及方法
由福州宝龙商业经营管理有限公司与福建师范大学法学院建立合作课题，对宝龙集团旗下福州、盐城、无锡、郑州项目进行有关商业物业经营法律风险防范与纠纷解决的调研。
1.国内外文献资料收集
搜集国内已有的研究成果，相关书籍、期刊论文及网络新兴资源；查询国内相关的法律政策规章，发现法律空白；找寻商业物业经典案例，分析诉讼成因、诉讼过程、诉讼结果；了解发达国家相关立法及国际领先公司的先进做法；制作工作人员、商户、消费者调查问卷。
2.实地走访调查宝龙集团福州、盐城、无锡、郑州项目
针对当地商业物业市场分析，对宝龙城市广场的定位、组成、发展史、企业文化、服务特色、未来规划等进行了解；针对商业经营管理内部风险调研，从企业基本运营模式、员工管理制度、项目决策管理、基础设施保障、诉讼纠纷处理、地区差异对比、企业未来发展瓶颈进行分析；针对商业经营管理外部风险调研，从企业与开发商，企业与消费者，企业与投资者、商户，企业与政府、物业管理协会，企业与供应商、同行业竞争者、潜在竞争者之间的关系进行探讨。
3.调查分析商业物业管理的纠纷及解决
走访人民法院、律师事务所了解商业物业纠纷比例、法律适用、证据保全、处理结果的典型案例，归纳出重点风险及应对措施。
4.整理分析素材，撰写专著与调研报告
5.调研方法
（1）文献研究。寻找现有法规政策，对国内外文献资料汇编整理。
（2）实地走访。实地考察商业地产全面状况，发现问题。
（3）针对性采访。针对企业管理人员、基层人员，专项服务人员做针对性问题采访。
（4）调查问卷。主要针对消费者、租户、投资者展开。
（5）实地拍照。主要对物业基础设施环境等存在问题，进行取证。
（6）数据分析。对收集的素材归类整理，制作图表，依据风险评估方法进行后期细化。
二、风险因素识别
（一）风险的概念及要素
企业管理风险是指企业在实现其目标的经营活动中，由于各种结果发生的确定性而导致行为主体遭受损失的大小以及这种损失发生可能性的大小。简单地说，就是人们所期望的目标与实际结果之间的差异程度。可以看出，风险是一个二位概念，以损失发生的大小与损失发生的概率两个指标进行衡量。风险具有客观性、普遍性、确定性、可识别性、可控性及损失性等性质。
风险包含三个要素，分别是风险因素、风险事故以及损失。风险因素指的是增加风险事故发生的频率或严重程度的任何事件。影响损失产生的可能性和程度的风险因素有两类：有形风险因素和无形风险因素。有形风险因素是指导致损失的物质方面因素。比如财产所在的地域、建筑结构和用途等。无形风险因素是指文化、习俗等非物质形态的因素，具体又可包含道德风险因素和行为风险因素两种。道德风险因素是指人们以诚实，或欺诈行为故意促使风险事故发生或扩大已造成的损失的因素。行为风险因素是指由于行为上的疏忽或轻信，引发风险事故发生和扩大损失程度的因素。风险事故是造成损失的直接的或外在的原因。损失是指非故意的、非预期的、经济及其他价值的减少。通常我们将损失分为两种形态，即直接损失和间接损失。直接损失是指风险事故导致的财产本身损失和人身伤害；间接损失是指由直接损失引起的其他损失，包括额外费用损失、收入损失和责任损失。总的说来，风险是由风险因素、风险事故和损失三者构成的统一体，风险因素引起或增加风险事故；风险事故发生可能造成损失。
（二）风险因素判定
商业物业管理风险因素指的是在企业经营管理过程中增加风险事故发生的频率或严重程度，从而导致损失的情况。进行风险识别时，仅要辨认所发现的风险因素是否存在确定性，还要确认这种确定性是否客观存在，只有具备这两个条件才能视为风险。因此，在进行项目调查时有必要针对项目环境及运营管理提出问题，进行分析，将识别出的风险一一列出，该风险清单必须客观全面，并将风险进行分类，为之后的风险评估奠定基础。
根据对宝龙集团项目的调研及数据分析，笔者将宝龙城市广场可能面临的风险因素进行划分，将其分为市场风险、安全风险、管理风险、服务风险以及其他风险，并对各种风险事故可能导致的风险因素进行判断，得出以下风险。
三、风险分析
（一）风险评估
风险评估是指在风险事件发生之前或之后，该事件给人们的生活、生命、财产等各个方面造成的影响和损失的可能性进行量化评估的工作。风险评估的主要任务包括：识别评估对象面临的各种风险表现形式，对风险的概率范围进行评定，评估风险因素可能带来的负面影响，确定风险因素的严重等级，根据企业自身状况制定风险防范措施。
（二）基于风险矩阵方法对风险因素的评估
1.风险矩阵方法介绍
风险矩阵是项目管理中识别风险隐私的一种结构性方法，也是对项目风险潜在影响进行评估的一套方法论。这种方法最早于1995年4月由美国空军电子系统中心9ESC0的采办工程校正提出，后在美国军方武器系统研制项目风险管理中得到广泛的推广应用，被用于识别项目风险、评估风险潜在影响、计算风险频率、确定风险等级，为风险防范提供举出数据。
运用风险矩阵方法能对风险来源、可能结果、预期发生概率等进行全面有效的初步识别，然后对风险进行分级整理。风险矩阵方法关于各风险因素即评价因子的权重系数的确定采用了专家咨询法确定风险影响和风险概率，进而生成风险示意图，能够为企业提供直观的认识。
原始风险矩阵由需求栏、风险栏、技术栏、概率栏、影响栏、等级栏和风险管理栏7栏组成。风险矩阵通常在项目组织中由风险管理小组来完成，其成员主要包括项目管理经理、项目执行人员和熟悉项目的技术专家，由他们对风险因素的识别、影响和概率进行评估。评估的结果输入项目风险矩阵的技术报告栏中。
2.Borda序值介绍
原始矩阵图中评估风险等级可能产生一些风险结，是处于同一风险等级具有相同属相还可以继续细分的风险模块。如此多的风险结很难从对项目失败影响大的风险区域中分离出最关键的风险，为了避免这一情况，ESC的研究人员将投票利润应用到风险矩阵中，提出了Borda序值。
投票理论的方法基本原理就是对各因素进行投票排序，每当风险矩阵确定并有了一组输入值后，接下来的问题需要确定哪一种风险是最关键的，如何分配资源消除可能产生的风险，采用Borda方法根据下面提到的多个评价准则，将风险的重要性进行排序，跨类别等级评定。
设N为风险因子总个数，i为某一个特定风险因子，k表示某一准则（用k=1表示风险影响I，k=2表示风险概率Po），如果Rik表示风险i在准则k下的等级，则风险i的Borda数可由此公式给出：
Bi=∑（N-Rik）
3.构建商业物业管理风险矩阵图
风险矩阵图设计完后，就可以根据风险管理小组（包含项目管理经理、项目执行人员和熟悉项目的技术专家等）的判断输入风险影响和风险概率的值作为原始数据。需要说明的是，风险影响是数值，而是关键、严重、一般、微小、可忽略。风险概率也是具体数值，而是概率的大概方位：0～10%、11%～40%、41%～60%、61%～90%、91%～100%。在风险管理小组对风险进行初步评价时，为避免对他人意见的影响，应独立判断。将专家给出的意见根据多数原则进行结果归纳，在实际计算过程中还可以对每个小组成员和专辑根据知识背景、经验等赋予同的权重。如果根据多数原则仍然存在多个最多的选择，则可将第一轮的结果发给每位专家进行再次评价，若无法实现最多选择单一化，就需要专家相互交流意见和看法，解释评价原因，得出最后结论。
四、风险应对
风险应对就是针对风险因素评估的结果，为降低项目风险提出处置意见和办法。在商业物业项目投资决策前的风险分析和评价中，仅要了解项目可能面临的风险，提出针对性的风险应对对策，避免风险的发生或将风险损失降到最低程度，才能够提高投资的安全性。对于风险应对产生的成本，应当与其创造的收益进行综合衡量，成本和收益可以定量或定性的度量，使用的度量单位通常与确定相关目标和风险容限所使用的一致。
下文的具体章节中会对同的风险因素的表现形式具体分析，从而提出具体的风险应对措施，因此本章相应省略。
五、风险监控
风险监控的过程就是对已经识别的风险因素进行跟踪，监测剩余风险并断识别新出现的风险，对风险应对计划断修正，保证其切实执行，并评估应对措施对降低风险的效果。风险监控是项目全程中持续进行的过程，并且随着项目的断发展，风险也会断变化，旧的风险可能会自行消失，新的风险可能会产生。在这个过程中应做好以下工作：首先是跟踪已识别风险的发展变化情况，风险产生的条件和导致的后果变化，衡量风险应对措施变化需求；其次是根据风险的变化情况及时调整风险管理系统，并及时识别和分析已经发生的风险及产生的遗留风险和新增风险，采取适当应对措施，对已经发生和解决的风险应及时从风险监控列表中调整。良好的风险监控能够保证风险应对措施的活力，保证项目有条紊地进行，防患于未然。
