通过对本章的学习，你应该能够：
１．了解房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成本核算对象；２．掌握房地产开发企业开发间接费用的归集与分配的方法；３．掌握土地开发成本的归集和结转的方法及账务处理；４．掌握配套设施开发成本的归集和结转的方法及账务处理；５．掌握房屋开发成本的归集和结转的方法及账务处理；６．熟悉代建工程开发成本的核算。
第一节 开发产品成本概述
一、开发产品成本的分类
为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发产品过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其经济用途，可分为如下四类。
（１）土地开发成本：房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
（２）房屋开发成本：房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。
（３）配套设施开发成本：房地产开发企业开发能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。由于房地产开发企业在土地开发和商品房开发建设的过程中，一般承建的公共配套设施有两类。第一类是能有偿转让的大型配套设施，包括：①开发小区内非营业性公共配套设施，如医院、中小学等；②开发小区内营业性公共配套设施，如邮电所、商店等；③开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气、交通道路等。第二类是不能有偿转让的公共配套设施，如居委会、托儿所、自行车车棚等。
（４）代建工程开发成本：房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
二、开发产品成本的构成
开发产品成本包括以下六个成本项目。
（１）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
（２）前期工程费：土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
（３）基础设施费：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
（４）建筑安装工程费：土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
（５）配套设施费：在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车车棚、公厕等设施支出。
（６）开发间接费：房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。
构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也称期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。
同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损溢，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
三、开发产品的成本核算对象
开发产品的成本核算对象，是指企业在进行成本核算时，为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本核算对象，是正确组织开发产品成本核算的重要条件。一般来说，房地产开发企业应结合开发工程规模的大小、工期长短及结构类型等因素，确定成本核算的对象。
（１）一般的房屋或土地开发项目，应以每一独立编制的设计概算，或以每一独立的施工图预算所列的单项工程作为一个成本核算对象。
（２）同一地点开发、结构类型相同的群体开发项目，如果开、竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。
（３）对规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的要求，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。
成本核算对象应在开发产品开工之前确定，一经确定就不得随意更改。
第二节 开发间接费用的核算
一、开发间接费用的构成内容
开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接计入各项开发产品成本的各项费用。由于这些费用往往是多项开发产品共同发生的，因而无法将它直接计入某项开发产品成本，而应将其先记入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将其分配计入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算。
（１）职工薪酬：企业在职工在职期间和离职后提供的全部货币性薪酬和非货币性福利，包括提供给职工本人的薪酬，以及提供给职工配偶、子女或其他被赡养人的福利等。
（２）折旧费：开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
（３）修理费：开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。
（４）办公费：开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
（５）水电费：开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。
（６）劳动保护费：用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费、水费等。
（７）利息支出：开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损溢。
（８）其他费用：上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。
从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例地增减。就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反向变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。
二、开发间接费用的归集和分配
开发间接费用的归集，是在“开发间接费用”账户中进行的。房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记“开发间接费用”账户，贷记“应付职工薪酬”、“累计折旧”、“递延资产”或“长期待摊费用”、“银行存款”等科目。
如果房地产开发企业不设置现场管理部门而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的间接费用，可计入企业的管理费用。
例７１ 宝吉房地产开发公司下设开发现场管理部门，该部门２００８年５月发生各项费用合计６５４０８元，其中：职工薪酬１９２５０元，折旧费２１０００元，大修理费７３５０元，办公费４４１０元，水电费２４７８元，劳动保护费５２５０元。大修理费、办公费、水电费和劳动保护费已用银行存款支付。另为开发房地产专项借款本月利息支出４２００元，及发生的其他间接费用合计１４７０元，已用银行存款支付。
（１）该企业本月开发间接费用归集的会计分录如下：
借：开发间接费用６５４０８
贷：应付职工薪酬１９２５０
累计折旧２１０００
银行存款２５１５８
（２）登记明细分类账，如表７１所示。
三、开发间接费用的分配
每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，仅对有关开发房屋、投资性房地产、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。
开发间接费用明细分类账所归集的费用，应于月末分配计入各开发成本项目。如果房地产开发企业本月只从事一个开发项目的建设，则可将开发间接费用总额直接结转到该开发项目的开发成本明细账。如果本月从事两个或两个以上开发项目的建设，则应按一定的标准分配计入各开发项目的开发成本，并结转到相应的开发成本明细账。按采用的分配标准不同，开发间接费用可按预算间接费比例法和直接费比例法进行分配。
１．预算间接费比例法
这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：
分配率＝本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算（计划）开发间接费用总和
某项开发项目应负担的开发间接费用＝该开发项目预算（计划）开发间接费用×分配率
采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预算。
２．直接费比例法
这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：
分配率＝本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目直接费用总和
某开发项目应负担的开发间接费用＝该开发项目直接费用×分配率
例７２ 宝吉房地产开发公司在２０××年１０月共发生开发间接费用８７３６０元。
应分配开发间接费用的各开发产品实际发生的直接费用共计１０４００００元，其中：Ａ商品房１０００００元，Ｂ商品房２４００００元，Ａ出租房１５００００元，Ｂ出租房１４００００元，大型配套设施（商店）１６００００元以及商品性土地２５００００元。
按直接费比例法分配开发间接费如下：
分配率＝８７３６０／１０４００００＝０．０８４
Ａ商品房应分配的开发间接费＝１０００００×０．０８４＝８４００（元）
Ｂ商品房应分配的开发间接费＝２４００００×０．０８４＝２０１６０（元）
Ａ出租房应分配的开发间接费＝１５００００×０．０８４＝１２６００（元）
Ｂ出租房应分配的开发间接费＝１４００００×０．０８４＝１１７６０（元）
商店应分配的开发间接费＝１６００００×０．０８４＝１３４４０（元）
商品性土地应分配的开发间接费＝２５００００×０．０８４＝２１０００（元）
根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费用计入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”科目的借方和“开发间接费用”科目的贷方，作如下分录入账：
借：开发成本——房屋生产成本（Ａ商品房）８４００
——房屋生产成本（Ｂ商品房）２０１６０
——房屋生产成本（Ａ出租房）１２６００
——房屋生产成本（Ｂ出租房）１１７６０
——配套设施生产成本（商店）１３４４０
——土地生产成本（商品性土地）２１０００
贷：开发间接费用８７３６０
