通过对本章的学习，你应该能够：
１．了解固定资产的性质和分类；２．掌握固定资产计价方式及其计提折旧的原则、范围；３．掌握固定资产取得的核算；４．熟悉掌握固定资产折旧的核算；５．理解固定资产后续支出以及租赁业务的核算；６．理解固定资产清理和固定资产减值的核算；７．掌握无形资产取得、摊销、转让的核算；８．了解长期待摊费用的核算。
第一节 固定资产概述
一、固定资产的概念及特征
固定资产，是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。房地产开发企业的固定资产是从事房地产开发经营的重要物质条件。
作为房地产开发企业主要劳动资料的固定资产应具有如下三个基本特征。
（１）使用寿命较长。企业使用固定资产的预计期间超过了１年或长于１年的一个营业周期。因此，为取得固定资产而发生的支出，属于资本性支出而非收益性支出，从而将它与作为流动资产的包装物及低值易耗品等工具、器具区分开来。固定资产的寿命是有限的（土地除外），这说明必须将固定资产的价值采用一定的方法分摊到费用中去。
（２）能多次参加开发经营过程，保持原来的实物形态。这表明固定资产作为劳动工具和劳动条件，随着使用的时间和强度，逐渐将其价值转移到开发的产品中去，长久地维持着自己的物质形态。因而，根据配比原则必须将固定资产的价值采用一定的方法分配于各个受益期费用中去，即固定资产必须按期计提折旧。这不仅是为企业保存财力重置资产，保证房地产的再开发，而且是为了实现收入与费用的正确配比。
（３）取得目的是用于开发经营活动，而不是为了出售。这一特征是房地产开发企业在房屋建筑物以及设备的核算中区别固定资产与开发产品的重要标志。房地产开发企业开发的商品房、出租房和周转房，虽然也都具有使用期限较长、在使用过程中不改变其实物形态的特征，但是它们都是为了出售，只宜作为开发产品管理和核算。
房地产开发经营的特点，决定了对外销售开发产品可以采用出售和出租两种方式，也决定了出租房、周转房和商品房三者之间用途的不稳定性。房地产开发企业可以根据自身开发经营情况、资金情况以及房产市场销售等情况，决定这些开发产品的用途。如在楼市销售看好的情况下，就可设法将出租房变为商品房对外进行出售；如楼市销售疲软但租房风盛行时，就可将商品房变为出租房对外进行出租。对周转房也是如此，当商品房暂时未出售之前，可临时用于安置动迁户，待动迁户回迁或安置完毕之后，再将空出的周转房作为出租房或商品房用于对外出租或出售。最终目的为了出售的这类房屋显然不符合固定资产的定义，而属于房地产开发企业的存货范畴。
房地产开发企业的固定资产，除了使用期限在１年以上的主要劳动资料外，还包括不属于劳动资料范围的一些非开发经营用房屋及单位价值在２０００元以上、使用期限在２年以上的设备。通常，机器设备的备品、备件和维修设备被确认为存货，但某些备品、备件和维修设备需要与相关固定资产组合发挥效用，比如某些设备的高价周转件，应当确认为固定资产。
二、固定资产的分类
企业的固定资产种类繁多、规格不一，为了便于考核和分析固定资产的利用情况，促使企业合理地配置固定资产，充分发挥其效用，必须根据不同的标准对其进行科学合理的分类。现行房地产开发企业会计制度要求，企业的固定资产应分别经营用固定资产和非经营用固定资产，并根据管理需要选择适合本企业的固定资产分类标准，进行固定资产的核算。
通常，结合固定资产的经济用途和使用状况综合进行分类，固定资产可分为以下七大类。
（１）开发经营用固定资产：这是指直接服务于企业开发经营过程的各种固定资产，如开发经营用房屋、建筑物、机械设备、运输设备、试验设备及仪器以及办公管理设备等。
（２）非开发经营用固定资产：这是指不直接服务于开发经营过程的各种固定资产，如职工宿舍、食堂、浴室、理发室、托儿所等使用的房屋、设备和其他固定资产。
（３）租出固定资产：这是指经营租赁下出租给外单位使用的固定资产，但不包括作为投资性房地产的以经营租赁方式租出的建筑物。
（４）不需用固定资产：这是指企业因生产经营条件变化等原因而导致的多余或不适用、需要处置的固定资产。及时处理不需用的固定资产，有利于挖掘企业固定资产的潜力，加快资金周转，提高资金利用率。
（５）未使用的固定资产：这是指已完工或已购置的尚未交付使用的新增固定资产，以及因进行改建扩建等原因暂停使用的固定资产，但不包括因修理停用或季节性停用的固定资产。
（６）融资租入固定资产：这是指企业以融资租赁方式租入的固定资产。根据实质重于形式的原则，尽管租入企业不拥有该项固定资产的所有权，但在租赁期内租入企业可视同自有固定资产使用和管理。
（７）土地：这是指已经估价单独入账的土地。因征用土地而支付的土地补偿费等应计入与土地有关的房屋、建筑物的价值，不再单独计算土地的价值。企业取得的土地使用权作为无形资产核算。
三、固定资产的确认与初始计价
１．固定资产的确认与账户设置
根据企业会计准则，只有符合固定资产特征和确认条件的有形资产，才能确认为固定资产。即某项资产，要作为固定资产加以确认，在符合其定义要求外，同时仍要满足以下条件：
一是与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；二是该固定资产的成本能够可靠地计量。
为了反映固定资产的价值计量，房地产开发企业设置“固定资产”科目反映企业持有固定资产的原价，并应当按照固定资产类别或项目进行明细核算。以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应在本科目设置“经营租入固定资产改良”明细科目进行核算。企业融资租入的固定资产，应在本科目设置“融资租入固定资产”明细科目进行核算。“固定资产”科目期末有借方余额，反映企业固定资产的账面原价。
须注意的是，下列各项满足固定资产确认条件的，也在本科目核算。
（１）企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，如满足固定资产确认条件的装修费用等。
（２）企业（建造承包商）为保证施工和管理的正常进行而购建的各种临时设施。
（３）企业购置计算机硬件所附带的、未单独计价的软件，与所购置的计算机硬件一并作为固定资产。
（４）采用成本模式计量的已出租的建筑物。
２．固定资产的初始计价
按《企业会计准则第４号——固定资产》的规定，固定资产一般应按照成本进行初始计量。固定资产取得时的成本应根据具体情况分别确认。
（１）企业外购固定资产的成本包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。购买固定资产的价值超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
（２）自行建造固定资产的成本，由建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
（３）投资者投入固定资产的成本，按照投资合同或者协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
（４）改建、扩建固定资产的成本，按照原固定资产的账面原值，加上改建、扩建过程中发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入计算。
（５）接受捐赠固定资产，按以下规定确认其入账价值：
对捐赠方提供了有关凭据的，按照凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为入账价值。对捐赠方没有提供有关凭据的，按以下方法确定入账价值：
如果同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格估计的金额，加上应当支付的相关税费，作为入账价值。
如果同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值。
如果接受捐赠的资产系旧的固定资产，按依据上述方法确定的新固定资产价值，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。
（６）经批准无偿调入固定资产的成本，按照调出单位的账面原值加上发生的运输费、安装费等相关费用计算。
（７）盘盈固定资产，按照以下规定确认入账价值：
如果同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值；如果同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该项固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值。
（８）融资租入固定资产的成本，是在租赁开始日，租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者。另外，承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的、可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。租赁开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的开始日。
（９）非货币性交易中取得的固定资产，如果换入资产和换出资产的公允价值均能够可靠计量的，应以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为其入账成本的基础；如果两者的公允价值都不能可靠计量，则以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为其入账成本的基础。
（１０）债务重组中取得的固定资产，按该受让固定资产的公允价值入账，重组债权的账面价值与受让的固定资产的公允价值之间的差额，计入当期损溢。
（１１）政府无偿调入固定资产的成本，按照预计未来现金流量现值计算。
（１２）应计入固定资产成本的借款费用，若属于为购建或生产固定资产而专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益以后的金额确定；若为购建或生产固定资产占用了一般借款的，应根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率，计算一般借款应予资本化的利息金额。在固定资产购建发生非正常中断且连续中断超过３个月的，应当暂停借款费用的资本化，确认为当期费用。当购建的固定资产达到预定可使用状态时，借款费用应停止资本化，之后发生的借款费用计入当期损益。
第二节 固定资产取得的核算
一、固定资产取得的会计处理
企业取得固定资产的来源不同，它们的会计处理方法也不相同。
（一）购入固定资产的会计处理
１．购入不需要安装的固定资产的会计处理
不需要安装的固定资产在购入后即可直接交付使用，将其实际支付的价款（包括买价，支付的包装费、运输费、税金等）作为固定资产的原值，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“其他应付款”、“应付票据”等科目。
２．购入需要安装的固定资产的会计处理
需要安装的固定资产在购入后要经过安装以后才能交付使用。在核算上，对购入需要安装的固定资产的价款以及发生的安装费用，均先通过“在建工程”科目，视同自行建造固定资产进行核算，安装完毕交付使用时再转入“固定资产”科目。
３．延期付款购买固定资产的会计处理
购入固定资产超过正常信用条件延期支付价款（如分期付款购买固定资产），实质上具有融资性质的，应按所购固定资产购买价款的现值，借记“固定资产”科目或“在建工程”科目，按应支付的金额，贷记“长期应付款”科目，按其差额，借记“未确认融资费用”科目。
（二）自行建造固定资产的核算
企业自行建造（包括新建、扩建、改造）固定资产所发生的支出，应通过“在建工程”科目进行核算，并应当按照“建筑工程”、“安装工程”、“在安装设备”、“待摊支出”以及单项工程进行明细核算。企业为在建工程准备的各种物资的价值，包括工程用材料、尚未安装的设备以及为生产准备的工器具等，应设置“工程物资”科目，并应当按照“专用材料”、“专用设备”、“工器具”等科目进行明细核算。
例５１ ２０××年３月２日，宝吉房地产开发公司将一幢新建厂房工程出包给乙公司承建，按规定先向承包单位预付工程款４０００００元，以银行存款转账支付；２０××年７月２日，工程达到预定可使用状态补付工程款１７２０００元，以银行存款转账支付；２０××年７月３日，工程达到预定可使用状态经验收后交付使用。
宝吉房地产开发公司的账务处理如下：
（１）２０××年３月２日，宝吉房地产开发公司预付工程款４０００００元：
借：在建工程４０００００
贷：银行存款４０００００
（２）２０××年７月２日，宝吉房地产开发公司补付工程款１７２０００元：
借：在建工程１７２０００
贷：银行存款１７２０００
（３）２０××年７月３日，工程达到预定可使用状态经验收交付使用：
借：固定资产５７２０００
贷：在建工程５７２０００
