通过对本章的学习，你应该能够：
１．了解房地产开发企业存货的内容和计价；２．掌握库存材料与库存设备收发的核算；３．掌握委托加工物资的核算；４．熟练掌握包装物及低值易耗品的核算；５．了解周转材料的核算；６．理解存货盘盈盘亏、存货跌价准备的核算。
第一节 存货的内容和计价
一、房地产开发企业存货的组成
房地产开发企业的存货，是指房地产开发企业在开发经营过程中持有的以备出售的产成品或商品、处于开发过程中的在产品、在开发经营过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。显然，拥有存货的最终目的是为了出售（不论是可以直接出售，还是要进一步加工才能出售），而不是自用。这一特征可以使存货区分于固定资产等长期资产。由于房地产开发企业主要从事土地、房屋、城市基础设施和公共配套设施、代建工程的开发或经营活动，开发经营活动多样，费用构成复杂，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因而其存货包含的范围较广。一般来说，房地产开发企业按存货用途的不同，大体可以分为以下八大类。
（１）材料：指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。其特点是在开发经营过程中经加工改变其形态或性质，并构成主要实体的各种原料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等。
（２）设备：指企业购入的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、电梯、通风设备等。房地产开发企业的库存设备，其性质类似于库存材料，它们都是企业的劳动对象，只能在一次开发过程中使用，并在开发过程中大都变更或消失其原有物质形态，或将其本身的物质加到开发产品的物质上去，成为开发产品的有机组成部分。由于库存设备的价值随着开发过程的投入一次性转入开发产品的成本中，因此在会计上不能作为固定资产核算。
（３）低值易耗品：指单位价值较低、容易损坏、使用期限相对于固定资产较短的，在使用过程中基本保持原有实物形态不变的各种用品用具，如工具、管理用具、玻璃器皿、劳保用品，以及在经营过程中周转使用的容器等。
（４）委托加工物资：指企业因技术和经济原因而委托外单位代为加工的各种物资。
（５）开发产品：指企业已经完工并已经验收合格，可以按照合同规定移交购买单位或可以作为商品对外销售的产品，如已开发完成的土地、房屋。
（６）出租开发产品：指企业已经开发完成用于出租经营的土地、房屋。
（７）周转房：指企业已经开发完成用于安置拆迁居民周转使用的房屋。
（８）在建开发产品：指企业正在开发建设过程中的尚未完工的各种土地、房屋等开发产品。
二、存货的确认和计价
（一）存货的确认
按照企业会计准则的规定，存货在同时满足以下两个条件时，才能加以确认：一是与存货有关的经济利益很可能流入企业；二是该存货的成本能够可靠地计量。判断一个项目是否为存货，首先要符合存货的概念，在此前提下，应当符合上述存货确认的两个条件。
会计上对存货的确认，还要注意所考虑的资产应该符合存货的定义。例如，企业准备自用的机器设备，虽然其包含的经济利益很可能流入企业且该设备的成本能够可靠计量，但购入这机器设备的目的是为了使用而不是为了出售，因而也不能作为存货确认。
存货的所有权和控制权是存货包含的经济利益很可能流入企业的一个重要标志。例如，根据销售合同已经售出的存货，由于已取得现金或收取现金的权利，该存货的所有权已经转移，因其经济利益已不能流入原企业，故不能再作为企业的存货进行核算。又如，委托代销商品，由于其所有权并未转移到受托方，所以，委托代销的商品属于委托企业的存货。
存货的成本能够可靠地计量是存货核算的基本条件。要可靠计量，必须取得确凿、可靠、可验证的证据。如企业的订货约定由于并未发生实际的购货行为，不能可靠确定成本，所以不能作为企业的一项存货。
（二）存货的计价
《企业会计准则第１号——存货》规定，存货应以其成本入账。这表明企业在持续经营的前提下，存货入账价值的基础应采用历史成本为计价原则。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。不同的存货的成本构成内容不同。
原材料、设备、低值易耗品等通过购买而取得，成本由采购成本构成；产成品、在产品、半成品、委托加工物资等通过进一步加工而取得的存货，成本应由采购成本、加工成本，以及使存货达到目前场所和状态所发生的其他成本组成。
１．存货采购成本的构成
存货采购成本包括购买价款、其他税费、购货费用。一般情况下，购买价款是指企业购入的材料或设备等的发票账单上列明的价款。发生购货折扣的情况下，购货价格是指已扣除商业折扣但包括现金折扣的金额。在折扣期内付款获得的现金折扣，作为理财收益，不抵减该项存货的成本。其他税费是指企业购买、自制或委托加工存货发生的消费税、资源税等。购货费用是指企业购入存货在入库前所要支付的各种费用，包括购入存货发生的包装费、运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用，如存货采购过程中发生的仓储费、运输途中的合理损耗、入库前的挑选整理费用等。若这些费用能分清负担对象的，应直接计入相应存货的采购成本；不能分清负担对象的，应选择合理的分配方法，如按所购存货的重量或采购价格比例，分配计入有关存货的采购成本。
从国外购买的材料、设备的购买价款，是指国外进口的材料、设备运抵我国口岸为止所发生的各项费用，根据外贸进出口公司指定的进口商品价格、订货合同价格或国外承制商订货报价单确定，包括国外海运费、国外保险费、关税、增值税、银行手续费和外贸手续费等，即通常所说的“两税四费”。
２．存货加工成本的构成
存货的加工成本包括直接人工以及企业为生产产品、提供劳务发生的按照一定方法分配的各种间接费用。
３．存货的其他成本
存货的其他成本是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。但要注意的是下列费用在发生时不应计入存货成本，而应当在其发生时确认为当期费用。
（１）非正常消耗，如因自然灾害而发生的直接材料、直接人工及制造费用。由于这些费用的发生不是使该存货达到目前场所和状态的必要的支出，不用计入存货成本，而应计入当期损益。
（２）仓储费用。企业在采购入库后发生的储存费用，应计入当期损益。但是，在生产中为达到下一个生产阶段所必需的仓储费用则应计入存货成本。
（３）不能归属于存货达到目前场所和状态的其他支出。
（三）存货核算的内容
对于房地产开发企业的库存材料、设备，采用企业会计制度的开发企业，在“原材料”科目和增设的“库存设备”科目核算。为了简化核算，对于包装物和低值易耗品，视同材料，在“包装物和低值易耗品”科目核算。对于在开发工程施工过程中可以反复周转使用的周转材料，应在“周转材料”科目单独核算。由于房地产开发企业的产成品形式特殊，不同于一般工商业的库存商品，应专门设置“开发产品”科目组织核算。
第二节 库存材料的核算
一、材料按实际成本计价的核算
材料的日常核算通常可以采用实际成本法或计划成本法，企业可以根据其经营特点和管理需要来选择。实际成本法下，从存货收发凭证到明细分类账全部按照实际成本计价。
实际成本法一般适用于规模较小、存货品种简单、采购业务不多的企业。
（一）材料取得的核算
在实际成本法下，取得原材料通过“原材料”和“在途物资”科目进行核算。“原材料”账户核算库存的各种材料，包括原料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的实际成本，并应当按照材料的保管地点（仓库）及材料的类别、品种和规格等进行明细核算。本科目的期末借方余额，反映企业库存材料的计划成本或实际成本。“在途物资”科目核算的是企业采用实际成本（或进价）进行材料等物资日常核算的，货款已付尚未验收入库的购入材料等物资的采购成本。该科目应当按照供应单位进行明细核算。本科目有期末借方余额，反映企业已付款，但尚未到达或尚未验收入库的在途材料等物资的采购成本。
１．购入材料的核算
材料的采购业务，首先由工程管理部门按照开发项目、施工进度和材料消耗定额提出需要量，由采购部门结合材料的库存情况，按期编制材料供应计划和用款计划，与供应单位签订供销合同保证及时到货。然后，经仓库部门根据供应单位的发票、运输机构的提货单、银行的结算凭证和运费账单等，办理材料验收入库和货款结算两方面的手续。会计部门根据验收入库单和供应单位寄来的发票账单进行结算和记账。
由于企业采购材料的结算方式和采购地点不同，材料到达并入库与货款支付的时间通常不完全一致，其账务处理也不相同。
（１）发票账单与材料同时达到。在企业货款已付或开出、承兑商业汇票，材料已验收入库后，应根据发票账单等结算凭证确认的材料成本，借记“原材料”科目，按照实际支付的款项或应付票据面值，贷记“银行存款”或“应付票据”等科目；对于小规模纳税人购入材料按应支付的金额，借记“原材料”科目，贷记“银行存款”或“应付票据”等科目。
（２）货款已付而材料未到。在企业已经付款或已经开出、承兑商业汇票，但材料尚未运达或尚未验收入库时，应根据发票账单等结算凭证确认的材料成本，借记“在途物资”、“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“银行存款”或“应付票据”等科目。对于小规模纳税人购入材料按应支付的金额，借记“在途物资”科目，贷记“银行存款”或“应付票据”等科目。待材料到达并验收入库后，再根据收料单，借记“原材料”科目，贷记“在途物资”科目。
（３）材料已到而货款未付。在材料已到达并已验收入库，但发票账单等结算凭证未到，款项尚未支付的情况下，企业应于月末，按材料的暂估价值，借记“原材料”科目，贷记“应付账款——暂估应付账款”科目。下月初用红字作同样的记账凭证予以冲回。待下月付款或开出商业汇票后，按正常程序重新入账，借记“原材料”科目，贷记“银行存款”
或“应付票据”等科目；对于小规模纳税人购入材料按应支付的金额，借记“原材料”科目，贷记“银行存款”或“应付票据”等科目。
（４）预付货款采购。在预付材料价款时，按照实际支付的价款，借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”科目。待已经预付货款的材料验收入库时，根据发票账单所列示的价款和税款，借记“原材料”科目；对于小规模纳税人购入材料按应支付的金额，借记“原材料”科目，贷记“预付账款”科目；预付款不足的，应补付货款，按补付货款借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”科目；退回上项多付款项时，借记“银行存款”科目，贷记“预付账款”科目。
例４１ 宝吉房地产开发公司为一般纳税人，采购工字钢一批，取得的增值税专用发票上注明的材料价款为３０００００元，增值税额为５１０００元，发票等结算凭证已经收到，货款已通过银行转账支付，应编制以下会计分录：
借：原材料３５１００
贷：银行存款３５１０００
例４２ 沿用上例资料，假设在该次采购中，购入材料的发票账单已经收到，货款已支付，但材料尚未运到。公司应于收到发票账单时，编制以下会计分录：
借：在途物资３５１００
贷：银行存款３５１０００
上述材料到达并验收入库时，再作以下会计处理：
借：原材料３５１００
贷：在途物资３５１００
例４３ 仍沿用例４１中的基本资料，假设公司该次购买的材料已经运到，并验收入库，但发票账单等结算凭证尚未收到，货款尚未支付。企业在材料入库的当月月末，应估价入账，假设暂估价为２８００００元，编制以下会计分录：
借：原材料２８００００
贷：应付账款——暂估应付账款２８００００
下月初用红字作以上相反的会计分录：
借：原材料２８００００
贷：应付账款——暂估应付账款２８００００
收到有关结算凭证，并支付货款时：
借：原材料３５１００
贷：银行存款３５１０００
２．自制并已验收入库的原材料的核算
自制并已验收入库的原材料，按实际成本，借记“原材料”科目，贷记“生产成本”或“开发成本”等科目。委托外单位加工完成并已验收入库的原材料，按计划成本或实际成本，借记“原材料”科目，按实际成本，贷记“委托加工物资”科目。
３．以其他方式增加的材料的核算
以其他方式增加的材料，在材料验收入库时，按实际成本，借记“原材料”科目，按不同方式下确定的材料的实际成本，贷记有关科目。如投资者投入的原材料，应按投资各方确认的价值记入“原材料”科目，贷记“实收资本（或股本）”等科目。
