19世纪末资本输出开始成为帝国主义对华经济侵略掠夺的重要内容和手段。八国联军侵华后尤其是第一次世界大战后，帝国主义特别是日本帝国主义的势力开始全面侵入华北特别是平、津、青地区。天津的外国租界扩展到8个，进一步成了帝国主义国家策划入侵中国北方阴谋的巢穴。外国商人在津从事商、贸活动的机构又有了较大发展，1935年在津外商银行达到17家，1926年在津外商洋行达到900多家。英商太古、怡和两大航业及在华日商航业垄断和控制了中国沿海与远洋航运；1900年前后成立的天津海河工程局对海河航道及其水系全方位综合治理以及19世纪末出现的铁路和公路建设，把天津变成了华北水陆交通枢纽。民国前后在天津兴起的华商贸易行与航业，也积极参与对外贸易活动。这样，1900年后近代天津外贸进入了一个比较快的发展时期：1902年进出口贸易净值为89478464海关两，大大超过1900年水平；1912年为102258118海关两，比1902年增长14.28%；1931年为350229937海关两，是1912年的3.42倍，增长近2.5倍。增长速度之惊人说明1900年后，列强以贸易为手段对华经济侵略掠夺并未因资本输出而有所放松，相反加强了对中国及天津掠夺性的贸易。
九一八事变后天津外贸呈下降趋势，1932-1937年间直接进出口贸易货值年均低于1931年水平，与1931年相比各年分别下降情况是：1932年为15.46%，1933年是32.18%，1934年达42.40%，1935年是42.84%，1936年为38.27%，1937年达30.99%。然而实际情况是：1934年和1937年直接进出口贸易货值还高于1931年水平，原因是日、鲜浪人在华北进行了猖獗走私贸易。走私贸易货值则是正常贸易减少的货值，若将走私贸易货值计入正常贸易，那么1933年只下降24.08%，1934年还上升了1.67%，1935年下降是31.14%，1936年达29.45%，都比海关册上统计数字要少，1934年和1937年比海关册上统计数字要多，1934年多1.67%，1937年多了7.84%，多的数目虽不大，却说明了九一八事变后天津外贸并非一直在下降，也有上升之年。重要的是九一八事变后天津外贸基本上保持了1900年以来的发展水平，仍处在近代天津外贸发展时期。
九一八事变到七七事变天津外贸呈现下降原因，除日、鲜浪人在华北走私贸易外，还有：
第一，1929-1933年世界资本主义国家发生了空前经济危机，并在1931年后波及中国，中国外贸出现大幅度下降，1936年进出口贸易只及1931年的45%。天津外贸亦遭厄运，进口尚佳，出口极差，进出口贸易趋于下降之势。
第二，九一八事变后东北沦陷，天津口岸失去东北市场。东北向来是天津口岸进出口货物销售市场和货源基地。由于市场“可悲地缩小”“东省市场、几已封锁”，“贸易区域，逐渐蹙狭”，抑制了天津外贸发展。
第三，严峻的内忧外患事件接连发生。九一八事变后日本对华北虎视眈眈，一心要变华北为第二个“满洲国”，在华北制造了一系列政治事件和无端的军事挑衅，致使华北政局动荡不安；华北地区天灾人祸的频繁发生，也加剧了社会动荡。这些，都是1931年后天津外贸下降的重要原因。
