土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式：一是经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：（1）土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准；（2）土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。二是经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。
土地使用权划拨作为一种特殊的土地资源配置方式具有以下特征：
1.土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准；
2.土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价；
3.划拨土地使用权无使用期限的限制，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制；
4.划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限制；
5.土地使用权划拨具有社会公益性。以划拨方式取得土地使用权的使用者通常是国家机关、军队、人民团体以及由国家财政部门拨付事业经费的单位等。将国有土地使用权无偿划拨上述单位使用，其目的是为了实现社会公益事业的需要，具有社会公益性。因此，在我国上述单位的用地不仅通过划拨取得，还通常免征城镇土地使用税和耕地的占用税。
（二）土地使用权划拨的对象
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
1.国家机关用地和军事用地；
2.城市基础设施用地和公益事业用地；
3.国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
4.法律、行政法规规定的其他用地。
§§§第四节房地产转让和租赁
一、房地产转让的概念和条件
（一）房地产转让的概念
房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的主体是房地产权利人。房地产转让的法律后果是所有权转换。房地产转让的实现方式有买卖、赠与或者其他合法方式。房地产转让的种类有已经建成的房地产的转让和尚未建成，但符合房地产转让条件的在建房屋（半成品）的转让。
（二）房地产转让的条件
1.以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2.以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
3.房地产转让的限制性规定
《中华人民共和国房地产法》第三十七条规定下列房地产，不得转让：
（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的（《中华人民共和国房地产法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件是：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书）；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）依法收回土地使用权的；
（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（5）权属有争议的；
（6）未依法登记领取权属证书的；
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
二、房地产转让
（一）转让合同
房地产转让合同，是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。这种合同的签订是双方当事人在平等、自愿的基础上实施的一种民事法律行为。法律规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
1.房地产转让合同必须具备的主要条款
（1）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（2）房地产权属证书名称和编号；
（3）房地产坐落位置、面积、四至界限；
（4）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（5）房地产的用途或使用性质；
（6）成交价格及支付方式；
（7）房地产交付使用的时间；
（8）违约责任；
（9）双方约定的其他事项。
2.转让房地产一般应经过以下阶段
（1）协商
房地产转让人与受让人协商，达成转让协议。
（2）签约
签约即双方当事人正式签订书面转让合同，原受让人通过招标、拍卖或协议确定新的受让人后，与新的受让人订立转让合同。
（3）公证
公证，是国家公证机关根据当事人的申请，对法律行为有法律意义的文书和事实的真实性与合法性进行证明的非诉讼活动，转让合同的公证就是公证机关证明转让合同的真实性与合法性的非诉讼活动。
（4）登记
登记也称过户登记。不动产所有权的转移从登记时开始，土地及地上附着物属于不动产，其转移必须履行登记手续，这为各国立法所普遍接受，我国也实行不动产流转过户登记制度。
转让合同变更和解除事由有以下几种情形：土地灭失；国家强制收回土地使用权；国家提前收回土地使用权；土地使用权期限届满。
（二）土地使用权的变更
房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
（三）商品房预售
商品房预售，应当符合下列条件：
1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2.持有建设工程规划许可证；
3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
三、房屋租赁
（一）房屋租赁的概念
房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
（二）房屋租赁的种类
1.按房屋所有权不同可分为公房租赁和私房租赁
公房租赁，法律规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
2.按房屋的使用性质不同可分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁
