香港的房地产分为两大类：住宅楼宇和非住宅楼宇。其中，非住宅楼宇包括商业楼宇、写字楼、分层工厂大厦、特殊厂房、货仓、工贸大厦等。住宅楼宇一般分为两种：一种是政府资助兴建的“公共楼宇”，以优惠的价格出租或出售给居民，包括公营租住楼宇单位和资助出售楼宇单位；另一种是私人投资兴建的“私人房屋”，私人楼宇的产权属于私人所有。由私人建设和管理的房屋，一共有4大类：私人住宅单位、别墅/平房/新型屋村、简单砖石盖搭建筑物、传统村屋及员工宿舍。其中最重要的一类就是私人住宅单位。香港2011年永久性居住屋的统计数据，私人住宅单位在住宅市场上占比只略高于一半，有近一半的住宅单位是由政府或租或卖的提供给居民。
（1） 香港公共房屋政策的演变
第一阶段：公共房屋计划。20世纪50年代， “房荒”是当时困扰香港社会、经济的首要问题。政府推出公共房屋计划，主要是为救助和安置木屋区遭受火灾的灾民以及解决最贫困阶层的住房问题，为他们提供临时性房屋或公共屋村。到1972年年底，已有150万港人住进了公共楼宇。公共房屋政策解决了约一半港人的居住问题。
第二阶段：住房条件改善。1972年，香港政府推出“十年建屋计划”，计划每个家庭都拥有自己的居住单位，每个居住单位有独立的厨房、厕所、自来水设备，每人居住面积不得少于3.5平方米。1973年，香港政府专门成立了“房屋委员会”实施该计划。经过10年的努力，到1983年，“十年建屋计划”共兴建了72个屋村、约22万套公共住宅，政府以低的价格出售或出租，使得约100万人从中受益。
第三阶段：推进“居者有其屋”。自1977年开始，香港政府推出“居者有其屋计划”，加速公共屋村的建设，改变了以往只租不售的局面，旨在帮助那些无能力在市场上购买私营住宅，又不符合政府公屋扶持对象的中等及以下收入居民购房置业。居屋通常以成本价出售给中下收入者，售价只相当于私人住宅的65%到75%，不包括地价在内。而且，政府对居民提供了百分之百的还贷保证，众多金融机构为申请购置居屋的人提供按揭贷款服务。20世纪80年代，香港政府先后推出“长者住屋计划”、“长远房屋战略”和“自置居所贷款计划”，政策的重点转向提供优惠贷款帮助居民购买私人新建的住房，逐步减轻政府提供公共住房的负担，更多地发挥私人机构的积极性。
香港的公屋租金每两年调整一次，始终保持在较低的水平上。一般情况下，平均每户的房租占到家庭总开支的10%左右，相当于租住私人住宅租金的1/3左右。租金的高低也与屋村的类型及兴建的年代有关，落成于1966年—1969年间的最早的公共屋宇，2011年每平方米每月租金约为29.1港元；落成于1973年后的公共屋宇，最贵的每平方米每月租金也不过64.4港元。总之，公屋是香港政府致力于解决香港市民住房困难的重要措施，为稳定香港经济、改善市民生活条件起到了不可估量的作用。
（2）香港住宅市场的结构
从20世纪50年代初到现在，香港已告别昔日的“房荒”，香港政府的公共房屋政策解决了大部分居民的住房问题，并且它的实施重点已经从只租不售转移到鼓励香港居民自置居所。经过多年努力，截至2011年，香港公营租住房屋总计74.7万个，安置70.87万户家庭；政府资助出售单位总计39.1万个，安置37.22万户家庭。
香港政府除直接投资兴建公屋以外，更多地利用市场化手段引导私营部门优化住房供给结构。2011年，私人住宅单位有145.5万个，安置家庭125.97万户。
首先，从安置的家庭户数来看，居住在公共屋宇的家庭略低于私人住宅家庭。2011年，约有46.2%的家庭居住在政府资助的公共房屋，53.8%的家庭拥有永久性私人住宅单位。而且，从增长速度看，私人住宅单位安置的家庭住户数目近几年小幅上涨，而公共屋村中的家庭住户数目近年来较平稳。
其次，从投资的角度分析，每年政府安排大量资金用于楼宇建造，2011年度公共部门的支出占整个支出的36%。公营部门对于房地产的投资一直低于私营部门的投资额，私营部门受市场影响每年的总投资开支波动较大，公共部门相对来说每年的变化幅度不大，但近年来一直处于上涨态势。
最后，从现有市场格局来分析，政府供给的出租房和补贴出售的住房所占比重略低于私营部门，从而形成了公营和私营并存、相互补充，租与售平分秋色的市场格局。
总体而言，在香港，只有一半多一点的家庭自置居所，政府资助售卖的公营房屋所安置的家庭住户占到公营房屋家庭住户比例的1/3，大多数的政府资助对象只能选择租住公共屋宇。在私人住宅市场，居住在私人房屋的家庭住户中有70%的家庭是自置居所，另外30%的家庭住户选择租住私人屋宇。
（二）香港的房地产税收制度
香港涉及房地产的税种有利得税、物业税、印花税、遗产税、差饷，分别由香港特别行政区政府税务局和差饷物业估价署两个政府部门负责征收。
1.利得税
利得税是指香港任何人士，包括法团、合伙业务、受托人或团体，从事行业、专业或商业经济活动赚取或获得的利益被征收的税。获得于香港产生或得自香港的应评税利润（售卖资本资产所得的利润除外)均须纳税。征税对象并无居港人士或非居港人士的区别。因此，居港人士得自海外的利润无须在香港纳税；反过来说，非居港人士如赚取于香港产生的利润，则须纳税。于海外产生的利润，即使将款项汇回香港，亦无须纳税。
如任何人士出售的楼宇或物业是属于营利计划的一部分，则该人士会被视为经营一项“业务”，并须就任何赚取的利润纳税。2011—2012课税年度法团和法团以外人士的征税率维持不变，分别为16.5%和15%。税基中规定不须课税的收入包括：从香港以外所得的收入、资本增值、股息、与业务无关的利息收入、从香港金融管理局发行的外汇基金票据所得的收益，以及从获得顶级信贷评级的金融机构发行的债务票据所得的收益。
本年度应税利润=会计税前利润-豁免利润+不可扣除的开支-其他扣减
应评税利润净额=本年度应税利润-往年累计亏损
应缴纳利得税=应税利润净额×适用税率
利得税评税额90%以上为法团业务产生。在2011年—2012年度，法团业务利得税评税额为1109亿港元，占到整个利得税总额的96%。而在法团利得税评税额业务中，地产、投资及财务业务占比达到23.0%。粗略估计，2011年—2012年度，地产业贡献的利得税达到255亿港元左右。
2.印花税
香港的印花税主要向以下4类文书征收：香港物业的售卖转让契、住宅物业买卖协议、不动产租约以及香港证券转让书。除了证券转让的文书外，其他须缴付印花税的文书大都与房地产有关。在房地产交易中，有关文件必须加盖印花，这样买方的业权和利益才能得到保障。如果一份应缴印花税的文件没有加盖印花，法庭将不会接纳它作为民事诉讼的证据，土地注册处也不会接纳该文件的注册申请。《香港税务年报：2011-2012》说明，与不动产相关的印花税在2011年—2012年度达到205亿港元，在整个印花税收入中占比为46%。
香港特区政府为了保障香港楼市的稳健发展，还通过额外印花税来调节房地产的需求，于2010年11月首推“额外印花税”，却受到外围经济因素的影响而未见成效。低息环境加上资金持续流入香港，导致房地产价格再创新高。于是，香港特区政府再推出“加强版”“额外印花税”和增设“买家印花税”，遏止物业的过度炒卖活动，以及稳定物业价格。 香港特区财政司司长曾俊华于2012年10月26日宣布推出加强版“额外印花税”以及增设“买家印花税”。所谓加强版“额外印花税”，是指在2010年已推出“额外印花税”的政策下，凡于2010年11月20日或以后购入的住宅物业，在取得物业后24个月内处置（转售）该物业，便须缴交累退税率5%至15%的“额外印花税”，以遏止住宅楼宇炒风。新修订的 印花税条例，上调额外印花税的税率（10%至20%），并延长须缴交“额外印花税”的物业持有期至36个月。其具体内容如下： 6个月内转售的物业，税率为20%；6个月至1年内转售的物业，税率为15%；1年至3年内转售的物业，税率为10%。与此同时，还新增“买家印花税”。 “买家印花税”适用于香港永久性居民以外的任何人士（包括公司）于2012年10月27日或以后购入的香港住宅物业。买家印花税的应缴金额须按照相关物业的购入代价或其市值（以较高者为准）的15%计算。买家或承让人将要在现有的从价印花税及“额外印花税”的基础上，就物业转售支付“买家印花税”。
3.差饷
“差饷”最开始称为“差役的粮饷”，即警察的薪金之意。香港在1845年开始征收差饷，那时主要为维持香港警队费用开支而向辖区内的物业征税。1856、1860及1862年，政府分别对公共照明、公共消防项目、市政供水等支出加征物业税，并且在1888年制定了差饷条例。到1931年，政府开始统一征收差饷用以支付政府的一些公共服务开支，包括食水、街灯及消防等服务开支。1988年，各个名目的物业税收加以合并，统称为差饷。1995年，香港政府统一了评估和征收的责权，至此，差饷的征收系统趋于完善。目前，差饷已作为特区政府、市政局及区域市政局所提供的各项公共服务的经费使用。
差饷是香港政府对租用物业者征收的一种间接税，全香港所有物业都要评定应课差饷租值，包括空置、自用和非自用的房屋都要征税。在香港，只有少数特殊用途的物业可豁免差饷，如宗教用途的物业、农地及相关建筑物、坟场、火葬场、政府拥有的公共用途的物业、军事用地等。当物业出租时，产权人可以与使用人签订协议将纳税义务转嫁给使用人。如果使用人没有履行纳税义务缴纳差饷，产权人可以采取法律行动向使用人追讨款项。
差饷的计税依据是应课差饷租值，由应课差饷租值乘以差饷的征收率即为每年纳税人应缴纳的差饷税额。应课差饷租值是假设物业在指定的估价日期出租时，估计可获得的合理市面租金。无论物业自用或出租，其应课差饷租值是相同的。物业的租售限制(如居屋单位所受的限制)，以及差饷缴纳人的财政状况，都不在考虑范围内。评估应课差饷租值时，所有足以影响该物业租值的因素，如楼房年龄、面积大小、位置、设施、完工质量及管理水平等都必须加以全盘考虑。所有类别的房产物业，包括私人及公营房屋，都是按相同基准评估应课差饷租值。在这个公平而相同的基础上，所有物业的差饷都是根据市值租金来征收。1999年之前应课差饷租值每3年评估1次，从1999年4月1日起应课差饷租值改为每年重新评估1次，以反映物业市场租金的变化，政府可及时获取物业增值收益。评估应课差饷租值时，要考虑辖区内同类物业在指定估计日期或接近估计日期在公开市场由业主和租户双方商议的租金。差饷征收率则根据政府所需收入和所有应税物业的评估值测算得出，每年由立法会最终确定。实际上自1999年4月1日后，香港的差饷征税率一直维持在5%。以2012年—2013财政年度为例，差饷征收率为5%，估价依据日期则为2011年10月1日。
4.物业税
物业税源于1940年香港战时法的通过，从那以后开始征收物业税。香港税务条例中规定物业税属于收益税。香港政府根据房地产业的发展在1947年、1961年、1965年、1983年对物业税的内容做过多次修改。香港的物业税是对土地和建筑物的收益所课征的税，是土地税和房产税的统一。
在香港，土地或建筑物或土地连建筑物被用于出租而取得租金收入，若满足法律规定的条件，就需要缴纳物业税。自住物业、空置物业及虽用于经营但没有租金收入的物业等是不用缴纳物业税的。物业税的纳税人是拥有应税物业的业主，包括直接由政府批租的房产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、向注册合作社购买楼宇者、已占有房地的承租人等。
物业税的计税依据是每一课税年度土地（不包括农地）或楼宇的应评税净值。这里所说的楼宇包括楼宇的任何部分，也包括码头、桥墩等一般理解为非楼宇的建筑物。应评税净值是指物业租金扣减业主应缴纳的差饷及占租金20%的修理、保险、地租等费用后的余额。立法局可以通过决议案修改可扣减的费用额度。由应评税净值乘以物业税的税率即为每年纳税人应缴纳的物业税税额。
5.地租
香港的私人土地一般为政府以批地形式，即以政府租契租出的土地。承租人须向政府缴付地租，以换取在租契文件所指明的年期内拥有和占用土地的权利。所有新界及新九龙界限街以北的土地契约已于1997年6月27日届满。但根据《中英联合声明》附件三的规定，1997年6月30日前届满的不可续期土地契约可以不用补缴地价而自动续期至2047年6月30日，唯须由续期日起缴交一项新地租。此外，在《中英联合声明》生效日期后批出的土地契约，不论位于港岛、九龙还是新界，均须自1997年7月1日起缴交新地租。地租是按照物业应课差饷租值的3%征收，以后会按照应课差饷租值的变动而调整。物业的业主须缴付地租。然而，当局可向业主或差饷缴纳人征收地租。如缴付地租的人士并非业主，他可向业主索回已缴的地租，或从付给业主的任何款项中扣除有关款项，除非双方已另外订明与上述安排不同的协议。如果物业须同时缴纳差饷和地租，差饷缴纳人会受到合并征收通知书。
（三）香港房地产税的地位与作用
