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第58章 投资房产如何增值

由于近几年房价居高不下,因此许多上班族投资房产的欲望越来越强烈。据相关调查显示,投资买房已成为中国高收入阶层的投资理财首选方法。然而,与其他投资一样,上班族选择投资房产时,首先要对自己的实力、投资规模、投资风险有一个正确的认识;其次要对市场进行认真调查研究,找到市场需求量大且适合自己投资的切入点,充分发挥自己的优势,以确保投资成功。

欧阳小姐曾在市区租了一套一居室的住房,租期一年,月租金400元,一次性将4800元租金交齐。住了三个月后,她打算到外地发展,于是请房主退还9个月房租,房东当然拒绝了。就在欧阳小姐苦恼之际,有一天路过房屋中介,看到有很多人求租房屋。她灵机一动:何不把房子转租出去?就这样,欧阳小姐把房子转租给别人,自己顺利地拿回9个月的房租。

从此欧阳小姐踏上了“炒房”之路。她先是用较低的房租把房主的房子租下来,再以租房者可以接受自己又有赚头的价格,把房子租出去,从中赚取差价。有一次,她在市中心以每月800元的价格租到了一套建筑面积85平方米的两室一厅住房。后来海南一家公司的办事处以每月1800元的价格租用为办公场地。欧阳小姐一下子就赚了1.2万元。凭借这种方法,欧阳小姐一年就收入6万元。

2000年,欧阳小姐又抓住一个偶然的商机,她先后在某市3个旧城区投资6万元,买了四套小户型的平房。一年后,这些平房顺利拆迁,欧阳小姐净赚了28万元。

到2001年底,欧阳小姐依靠转手租房与购买平房再转卖这两项业务,赚了60万元。2002年3月,欧阳小姐所在的城市西部进行开发改造,要建一批建筑面积为30平方米的商品房楼群。由于远离市中心,商品房的售价偏低,每平方米仅在1500元左右。即便如此,也很少有人问津。欧阳小姐却觉得商机无限,于是用32万元预定了总建筑面积为200平方米的两套商品房。该年10月,商品楼群竣工,与此同时,立交桥、医院、小学、10多条公交线路交付使用。在短短的几个月后,这里便成了全市一大“亮点”。商品房价格直线上升,一直飙升到每平方米2900元。欧阳小姐马上出手,将手中的两套商品房卖了出去,又赚了27万元。此后,虽然欧阳小姐有过“马失前蹄”的时候,但总体来说还是赚了不少钱。

欧阳小姐的炒房经历告诉我们,只要抓住时机,操作得当,投资房产是一种利润空间巨大的理财方式。有关专家指出,房产投资增值10%,一般比较合理;如超过20%,则属于成功投资,收益可观;小于5%则属于失败投资,因为5%虽然高于银行存款收益率,但折腾来折腾去,费时费力不说,也挣不到多少钱。那么,如何才能达到增值的目的呢?上班族需要从以下几个方面加以努力。

1.选择最佳地段

在投资房地产上,香港地产大鳄李嘉诚说:“买房最重要的第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”也就是说,房地产投资增值离不开地段的选择。一般而言,投资于中心城区的房产,由于具备地段的稀缺性,出租、出售均可获得较高的收益。

2.低价购进

现在,市场上房产项目非常多,容易影响购房者的判断力,不知是取还是舍。但是,只要把握住一些基本的判断方法,即使非专业人士也能慧眼识“房”,在众多项目中找到“住着很舒适,投资增值”的好房子。一般来说,开发商预售时价格很低,在信得过开发商的情况下,不妨选择一只“绩优股”,即户型、朝向等都不错的房子。

3.看好社区周边的环境

上班族在选房子时,需要注意三原则:安全、卫生、方便。通常情况下,那些商场较多、交通方便等成熟地段的房子,增值空间较大。

4.长线投资

选择短线投资,房价至少上涨10.3%才能与交易税收成本互相抵消为零,再加上贷款购房的利息支出,如果想要保住自己的本钱,房价涨幅不得低于20%。

相反,我们可以通过以下计算证明房地产长线投资能得到更多利润。

假如你手上有15万元现金,打算存5年定期。5年后,共得利息为24840元。如果拿这笔钱投资房地产,可以在市区购买一套40多平方米的现房,总价为50万元。首付三成为15万元,另外贷款35万元,还款期为20年,一共需要还贷款59.3万元。等到你买下这套房子的时候,将其出租给他人,每月租金2000元。按一年有一个月的空置期来考虑,这套房子的回报率为6.57%。除了租金收益之外,以保守数字每年升值5%来计算,5年之后这套房子便升值为64万元。

近几年来,随着国家房地产调控政策的不断出台,投机炒房者的市场越来越狭小,短线投资者受到了一定的影响,获得的利润也越来越少。可是,那些长期房产投资者却没有什么损失,主要是因为他们选择了长线投资。

5.选择抗跌的精品

每一个投资领域都有涨有跌,但是只要有眼光,选择抗跌性的精品进行投资,便能获得可观的利润。如果在投资过程中,一味贪图便宜买一些“处理货”,一旦市场不稳定,它们就会迅速下跌。

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