超额利润就是超过正常利润的那部分利润。一般而言，超额利润的来源主要有三种，即创新的超额利润、承担风险的超额利润和垄断的超额利润。经济学认为，超额利润来源不同，其性质也不一样。前两种超额利润，对社会是有益的；只有垄断的超额利润是垄断者对消费者、生产者或生产要素提供者的剥削，是不合理的。垄断的超额利润也是市场竞争不完全的结果。也就是说，那些具有市场垄断地位的企业，有能力通过控制产量而将价格定在高于市场均衡价格的水平上，由此获得超额利润。中国的房地产行业获得的超额利润就是来源于垄断供应。
由于房地产的特殊属性，房地产企业之间的竞争主要是项目区位邻近企业之间的竞争，与区位较远的企业之间的竞争大为弱化，其他区位市场的产品替代性大大下降。现阶段房地产商以区位竞争为基础，以产品差异化竞争为中心，房地产市场基本不打价格战。结果形成了房地产市场类似寡头垄断的区位市场结构。
房地产商通过默契合作，互相比照定价，不打价格战，实现了一种非正式协议的价格合谋，通过这种默契合谋定价获得了区位市场企业群体利润最大化的价格，从而使整个房地产业获取了垄断利润。而房地产的这一现象与经济学中的“价格合谋”概念十分相似。即一定区域内的开发商会自觉采取“价格领袖制”的形式，由第一家开发商首先定价，后来者都跟随定价。
从全国来看，有不少房地产商现在开发的楼盘大都是过去通过协议或低价拿的地，并不存在炒作性的高地价，为什么房价还这么高？据有关部门负责人坦言，这与价格跟进对高房价的影响有关。一个区域内假如只有5%的开发商是通过高价买的地，另外95%的开发商不管是多少钱弄来的地，都会往现在的高价上靠。据业内人士透露，某市目前开发的楼盘绝大部分是通过协议或低价取得的土地，地价一般每平方米不超过600元，有些每平方米两三百元就拿走了。而市内某区域一个通过高价取得土地的楼盘，现在均价卖到5900元/平方米，周边其他楼盘便跟风而上。
保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等因素，成为开发商价格合谋的动力。这种价格合谋行为加剧了国内住宅市场的垄断。对住宅市场的价格垄断使房价快速攀升，开发商攫取了大量超额利润。可以说，就目前国内房地产市场的情况来看，商品房的价格基本上是房地产开发商主导与合谋的结果，购买者对房价影响很小。这种垄断性的开发和价格上的合谋，造成了整个房地产业的集团性。而集团性的产生，使得房地产业产生了一定的垄断性。就如同所有垄断性行业一样，是不利于消费者的，并且可能影响国家经济。就是基于这一点，一些发达国家才纷纷制定《反垄断法》。
由于房地产的特殊属性，如区位的差异性、房地产建设周期长等，造成房地产供给呈现刚性，不能随着需求的变化及时调整，当房地产出现投机炒作时，使房地产价格脱离其价值虚高上涨，形成房价高企。
