一、优秀管理住宅小区考评验收工作简介
为了促进物业管理行业不断发展，建设部依据《城市新建住宅小区管理办法》，参考1990 年颁发的《全国城市文明住宅小区标准》，在1995 年制定了《全国优秀管理住宅小区标准》，1997 年又制定并颁布了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，并在全国范围内开展“评优”工作。到2000 年已经树立了一大批优秀物业管理项目典型，对推动建立物业管理体制、提高全国物业管理水平，发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高，各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势，如继续执行原标准，难免出现评选优秀物业管理项目过多，失去其先进示范作用。为此，在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上，建设部本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订，新标准从2000 年即开始执行。
根据2000 年5 月建设部颁布的《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》的规定，新标准颁布后，1995 年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997 年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。而其他有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房[1995]120 号文件要求执行。具体来说，就是从2000年起，建设部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收，并授予“全国物业管理示范项目”称号；取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次，视本地物业管理发展情况自行确定。
二、物业管理项目参评申报基本条件
申报全国物业管理示范项目基本条件有以下五个方面：
（1）参评费目符合城市规划建设要求，配套设施齐全。住宅小区工业区建筑面积8 万平方米以上，别墅2 万平方米以上，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入住率或使用率达85%以上。
（2）取得“省（自治区、直辖市）级物业管理示范项目”称号1 年以上。
（3）物业管理企业已建立各项管理规章制度。
（4）物业管理企业无重大责任事故。
（5）未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。
三、评优工作申报程序
（一）自评
物业管理公司依据参评资格对本公司预申报项目进行自评，若符合申报条件，可以向所在区、县申请参加优秀或示范项目的评比。
（二）预评预验
一般在二季度内由所在区、县完成申报项目的预评预验工作。预评预验达到90 分的物业项目由所在区、县推荐到市级，参加全国评优的需由市级报到建设部。
（三）评比验收
一般在每年的10~11 月份，考评验收小组将对参评项目逐一进行评比验收。达到相应分数线的将授予荣誉称号。
四、物业管理公司创建优秀物业管理小区（大厦）的实施步骤
（1）物业管理公司领导应高度重视，确定参加评选的项目后，成立评优工作小组；
（2）评优工作小组制定评优工作计划；
（3）评优工作小组依照《全国物业管理示范小区标准及评分细则》对参评项目进行实地的初评；
（4）评优工作小组根据初评结果，制定评优工作的具体实施方案。实施方案中应包括：人员的配置及分工、资金的投入、硬件设备设施的改造等方面。
（5）向所在区县的小区办提交参加优秀小区（大厦）评选的申请及项目情况简介，由区县小区办负责对参评项目做初评。
（6）区县小区办根据初评结果，将推荐参加市级的评选。通过市级评选小组验收的，将获得市级优秀小区（大厦）的荣誉称号。
（7）获得市级优秀小区（大厦）荣誉称号1 年以上的物业项目方可由市级小区办推荐参加全国示范小区（大厦）的评选。
（8）已获得优秀小区（大厦）称号项目的每两年接受1 次复验。
五、参评单位应做的主要工作
物业管理示范大厦（小区）的考评工作从时间上可分为三个阶段进行。通常每年的五六月份开展市级考评工作，通过市级考评的公司由市推荐，1 年后参加省级考评；获得省级的单位（成绩一般在95 分以上），可于1 年后由省推荐参加国家建设部组织的全国考评，最终选出全国物业管理示范单位。
第一阶段：市级考评阶段。这一阶段指从管理公司确立考评目标至市级考评期间，时间可长可短，各管理公司应视情况而定，以3~5 个月为宜。这一阶段主要完成以下几项工作：（1）确定所管物业需达到的管理水平（考评目标），统筹安排全年的工作分段，成立考评迎检领导小组，确定考评任务分组成员名单。（2）自评自检：针对考评标准逐条自评自检，将发现的问题汇总整理。（3）将自评自检发现的问题落实到各个任务分组中，确定具体负责人、初步完成时间，验收人。（4）参观及专家辅助检测：组织成员到已获得示范称号的物业参观学习并请行内专家现场指导。（5）市级正式考评：做好市主管部门考评前的准备工作及现场具体迎检工作。
第二阶段：省级考评阶段。这一阶段指从市级考评结束至省级考评期间。工作重点是对市级主管部门提出的意见进行整改，主要是针对再次发现的问题进行专题性参观学习，并将有关工作资料补充到考评资料中去，然后迎接省级考评。
第三阶段：国家建设部考评阶段。这一阶段指省级考评结束至国家建设部考评期间。工作上基本与第二阶段类似。建设部颁布的《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》中指出，修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求，各地在进行考评验收时，在质量和数量上都应从严掌握，使评选出来的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报建设部的项目，省（自治区、直辖市）预评预验分值不得低于98 分。
六、物业管理优秀项目的复验
根据建房[1995]120 号文件要求，全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地必须认真做好自1995 年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查，对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到1995 年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目，要督促其整改，并提出撤销原称号的意见，报建设部批准。
七、全国物业管理示范住宅小区标准
根据建设部《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》，全国物业管理示范住宅小区标准分为八个方面：
（一）基础管理（32 分）
1.按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用（1 分）；
2.已办理接管验收手续（1 分）；
3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理（1 分）；
4.建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确（1 分）；
5.在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议双方责权利明确（2 分）；
6.建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定（1 分）；
7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善（2 分）；
8.业主管理委员会按规定程序成立，并按章程履行职责（2分）；
9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确（2 分）；
10.物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主管理委员会同意（1 分）；
11.小区物业管理建立健全各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法（2 分）；
12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨（2 分）；
13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率（2 分）；
14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况（2 分）；
15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善，查阅方便（2 分）；
16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册、查阅方便（2 分）；
17.建立24 小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录（2 分）；
18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上（2 分）；
19.建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录（2 分）。
（二）房屋管理与维修养护（14 分）
1.主出入口设有小区平面示意图。主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显（2 分）；
2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象（2 分）；
3.房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹（2 分）；
4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损（2 分）；
5.封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等（2分）；
6.空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀（2 分）；
7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象（2 分）。
（三）共用设施设备管理（15 分）
1.共用配套设施完好，无随意改变用途（1 分）；
2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范（2 分）；
3.室外共用管线统一入地或入公共管道、无架空管线、无碍观瞻（2 分）；
4.排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象（1 分）；
5.道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行（2 分）；
6.供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染，二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案（2 分）；
7.制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好（2 分）；
8.电梯按规定或约定时间运行。安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案（2 分）；
9.三北地区，冬季供暖室内温度不低于16 度（1 分）。
（四）保安、消防、车辆管理（10 分）
l。小区基本实行封闭式管理（1 分）；
2.有专业保安队伍，实行24 小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责（2分）；
3.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施（1 分）；
4.消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急方案（2 分）；
5.机动车停车场制度完善。管理责任明确、车辆进出有登记（2 分）；
6.非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序（2 分）。
（五）环境卫生管理（14 分）
1.环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站（1 分）；
2.清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁（2 分）；
3.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀（2 分）；
4.房屋共用部位共用设施设备无蚁害（1 分）；
5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物（2 分）；
6.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净（2 分）；
7.商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象（2 分）；
8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜（1 分）；
9.排放油烟、噪音等符合国家环保标准、外墙无污染（1 分）。
（六）绿化管理（7 分）
1.小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当（1分）；
2.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象（2 分）；
3.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃（2 分）；
4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物（2 分）。
（七）精神文明建设（3 分）
1.开展有意义、健康向上的社区文化活动（2 分）；
2.创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设（1 分）。
（八）管理效益（5 分）
1.物业管理服务费用收缴率98%以上（2 分）；
2.提供便民有偿服务，开展多种经营（2 分）；
3.本小区物业管理经营状况（1 分）。
复习思考题：
1.什么是住宅小区？住宅小区有哪些功能？
2.住宅小区有哪些管理模式？
3.简述住宅小区物业管理的目标、内容和特点？
4.住宅小区物业管理应遵循哪些原则？
5.住宅小区物业管理资金有哪些来源？
6.如何使用和管理好住宅小区的物业管理资金？
7.住宅小区物业管理服务费由哪几部分构成？
8.如何测算住宅小区的物业管理服务费用？
9.住宅小区物业管理服务费的收取原则是什么？
10.住宅小区物业管理服务费有哪些收费模式？
11.优秀物业管理项目参评申报的基本条件与程序如何？
12.优秀物业管理项目参评申报单位的主要工作有哪些？
〔内容提要〕
智能型住宅小区是建筑艺术与当代科技完美结合的结晶，是我国住宅小区发展的方向。智能型住宅小区的物业管理是住宅物业管理的理论与实践前沿。本章介绍了智能住宅及智能型住宅小区的产生与发展、智能型住宅小区的基本功能、功能等级以及智能系统，重点阐述了职能型住宅小区物业管理的特点、要求、内容与具体实施，并简要介绍了住宅小区智能系统示范工程。
