一、国外及香港地区物业管理的兴起与发展
（一）英、美两国物业管理的产生与发展
物业管理作为一种房地产管理的模式起源于19 世纪60 年代的英国。当时英国正处于一个工业发展高涨的阶段，劳动力需求很大，大量农村人口涌入城市，造成城市房屋的空前紧张，一些开发商相继修建了一批简易住宅并廉价出租给工人家庭使用。由于住宅设施简陋，环境条件差，人为破坏房屋设备、设施的现象时有发生，工人们也经常拖欠租金，业主的经济收益难以得到保障。这种情况下，英国第二大城市伯明翰一位名叫奥克维娅·希尔（Octavia Hill）的女士为其名下出租的物业制定一套行之有效的管理措施，要求承租者严格遵守。至此，不仅自己的收益得到保证，而且住户也比较满意。希尔的做法引起了英国政府的重视，并很快在英国推广。这样，一种新型的物业管理模式就诞生了。目前，英国国内不但普遍推行物业管理，而且成立了英国皇家物业经理学会，会员已遍布世界各地。
物业管理虽然起源于英国，但不少人却认为，真正意义上的现代物业管理模式形成于19 世纪末期的美国。19 世纪末，美国经济正处于迅速发展的时期，伴随着建筑技术的不断进步，一幢幢高楼大厦拔地而起。这种情况下，大厦管理问题越来越突出。于是专业物业管理机构就开始出现并迅速增加，物业管理的行业组织也逐渐形成。
1908 年，世界第一个物业管理组织———芝加哥建筑物管理人员组织（Chi cago Buil di ng Managers Organi zati o n，CB MO）成立。随后3 年中，CB MO 先后在底特律、华盛顿和克利夫兰举行了年会，由此推动了第一个全国性业主组织———“建筑物业主组织”（Buildi ng Owners Organization，BOO）的成立。CB MO 和BOO 的成立及其积极的工作，推动了美国物业管理的发展。在这两个组织的基础上，美国又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owners Organization and Managers Association，BOMA）。它是一个地方性和区域性组织的全国联盟，代表在物业管理过程中业主和房东的利益。成立该组织的起因，是美国专业管理人员认为，业主和管理者在一个协会中，可以加强彼此的了解，从而实现管理工作中的理解和相互合作。
目前，美国已成立房地产经纪人协会物业管理分会，它有100多个地方分会。注册物业管理师约有15000 名。在上述组织和物业管理师的影响推动下，美国物业管理已走到了世界的前列。
（二）香港地区物业管理的兴起与发展
香港的物业管理源自英国。从发展的角度来看，始于第二次世界大战后的20 世纪50 年代。战前，香港人口不足100 万，其社会经济发展和城市建设还比不上广州、上海，很少有高楼大厦，即令是最豪华的“洋楼”，也只有3~4 层，整幢楼房的业权仅属一个业主所有，因而楼宇屋村管理的概念尚未形成。
第二次世界大战后，一方面由于遭到战火摧残，房屋残破短缺；另一方面，又有大量内地人口（主要是劳工）涌入港岛，香港人口剧增。到1947 年，全港人口已增至180 万，1951 年达200 万人。急剧增长的人口需要大批量地提供住所，于是一些大型楼宇应运而生，拥有百个以上单元的大型楼宇相继推出，并由发展商分层、分单元地出租或出售。人口密集、业权分散的情况带来了治安等各种问题。一些大楼开始聘用“看更”，为居民服务，这就出现了楼宇管理的萌芽。
1953 年圣诞之夜，香港石硖尾木屋区发生特大火灾，5 万多人无家可归，形成了严重的社会问题。这就使港方当局酝酿产生“公共房屋计划”，并组织建设了一批批住宅、楼宇。同时，为筹划和管理好这些公共楼宇和屋村，政府特地从英国聘来了房屋经理，至此，专业性物业管理的概念和方法才正式引进香港。1966 年，香港从业人员成立了英国皇家物业经理学会香港分会。
同时，香港政府也注意发挥住户和业主自我管理、民主管理的作用。1970 年，香港政府制定了《多层建筑物（业主法团）条例》，使楼宇和屋村的管理更加完善起来。
进入20 世纪80 年代，香港政府倡导“良好大厦管理”，鼓励大厦小业主积极参与大厦的日常管理事务，是管理服务更具活力、更加蓬勃发展。在这期间，成立了“私人大厦管理咨询委员会”和“香港物业管理公司协会”（1989 年）。这些组织的建立，使香港物业管理更加全面、深入，更具有群众基础和权威性，因而成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。
二、我国内地物业管理的兴起与发展
（一）我国内地物业管理的产生与发展历程
现代意义的物业管理在我国起步较晚，它是随着改革开放不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业的迅猛发展，以及房地产综合开发、住房商品化的发展而产生和发展的。
我国最早开始物业管理模式探索与尝试的城市，是当时被列为沿海开放城市和经济特区的深圳和广州。1981 年3 月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司———深圳市物业管理公司正式成立。它的成立，标志着我国内地物业管理迈出了第一步，也宣告了这一新兴行业在我国内地的诞生。其后，1986 年广州东华物业管理公司成立。这些公司建立了经济独立核算、自负盈亏的运行机制，实现了房屋管理由政府派出机构实行行政管理向企业经营性管理的转变。深圳、广州物业管理公司的成立与成功运作为我国住宅小区管理提供了值得借鉴的经验。
随着房地产业的蓬勃发展，政府部门对物业管理也给予了高度重视，多次召开工作会议及研讨会，并制定了一系列政策法规，大大加强了物业管理工作的政策化、法制化，也促进了我国内地物业管理的迅猛、健康发展。
为了探索出一条适应社会主义市场经济的房屋管理模式，国家建设部在抓住宅建设的同时就注意抓管理工作，研究房屋管理体制的改革。1989 年9 月13 日，建设部在大庆市召开了第一次“全国城市住宅小区管理工作会议”，正式把小区管理工作提到了议事日程。在这次会议上，参会代表一方面交流了改革开放以后各地区的住宅小区管理经验；另一方面强调要迅速提高住宅小区管理水平，改变按产权分割管理、各自为政的体制。会议首次提出和介绍了境外社会化、专业化、企业化、经营型的“物业管理”的新概念。
1990 年后，我国朝着社会化、专业化、企业化、经营型物业管理方向发展新型的住宅小区管理工作进入了试点阶段。同年，建设部发出了《关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知》，并于1990 年6 月28 日在沈阳市召开了全国城市住宅小区管理试点工作第一次会议，对13 个首期试点小区的试点工作进行了部署。还先后颁布了《全国城市文明住宅小区标准》、《全国城市文明住宅小区达标考评办法》、《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》等住宅小区管理规章和管理工作的考核标准。
1992 年3 月6 日，第二次“全国城市住宅小区管理工作试点工作会议”在北京召开。会议明确指出：住宅小区管理要在取得成绩的基础上，向规范化、标准化、科学化、现代化方向推进；行政型管理要迅速向经营服务型转变。之后，各种形式的物业管理研讨会、培训班随之纷纷举办。
1993 年3 月26~30 日，建设部房地产业司在广州、深圳召开了一次较高层次的全国物业管理专家研讨会。来自全国20 多个城市的有关部门领导和专家，围绕着如何建立起符合我国国情的物业管理体制和发展方向，经过热烈的讨论和争论后取得了共识：我国必须走社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理道路。会议领导还指出，“物业管理”实际上就是对原来行政性、福利型管理体制的改革，不引进“物业管理”这个新的模式就无法推进改革。
1994 年3 月，建设部颁发了第33 号令，即《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》是建国以来我国有关物业管理的第一个主要规章。《办法》明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化的管理”。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了规章依据。
1995 年8 月，第一次全国物业管理工作会议在青岛召开。其主题是贯彻建设部《城市新建住宅小区管理办法》，推动和发展社会化、专业化、企业化、经营型物业管理体制，主要是解决新建住宅小区建立物业管理新体制问题，是探索建立适应社会主义市场经济的新型物业管理体制的开始。
1996 年2 月，国家计委、建设部联合颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，为规范物业管理服务收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展又向前迈出了一步。
1997 年，第二次全国物业管理工作会议在大连召开。该次会议重点在于推动旧住宅区的物业管理，提出了“环境整治、完善配套、转换机制、理顺关系、保障权益”的整体要求，将建立新型物业管理模式扩展到了老住宅区，是房地产管理体制改革的进一步深化与发展。
1999 年5 月，第三次全国物业管理工作会议在深圳召开。会上，建设部部长******在讲话中指出：“这次会议主要解决什么问题？市场问题。市场问题的核心是什么？推进竞争，规范行为。学深圳学什么？学以竞争推动物业管理市场的发展。”副部长宋春华在讲话中也指出：“这次会议着重研究培育物业管理市场，建立竞争机制问题。”“2000 年以前，必须彻底改变谁开发，谁管理的垄断经营局面。开发企业下设的物业管理机构应与开发企业脱钩，面向社会、独立经营、自负盈亏。”“推行招投标机制，引导扶植规范化经营，大力推进物业管理市场化进程。”等等。会议“培育物业管理市场，建立竞争机制”的主题已不再是单独针对新住宅区或老住宅区的物业管理问题，而是针对整个物业管理行业的发展提出的，这就把我国物业管理提升到一个全面培育与快速发展的新阶段。
（二）我国内地物业管理发展的主要成就
自1981 年我国内地开始物业管理以来，至今已有20 年。在这20 年里，物业管理发展相当迅速：从南到北，从沿海到内地，从大城市到中小城市，从部分地区到整个国家，从探索性的管理到全国性的招投标，等等。如今，我国内地物业管理已取得了较大的成绩：
第一，建立健全了比较完善的物业管理规章体系。截至目前，我国物业管理的政策规章已形成了初步的框架体系，主要有：（1）有关物业管理的基本规章。如建设部第33 号令《城市新建小区管理办法》（1994 年）；（2）有关物业管理前期介入开发管理的规章。如国家有建设部令第41 号《城市房地产开发管理暂行办法》（1995年）、******办公厅《关于城市商业网点建设的函》（1993 年）、建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》（1993 年）、建设部《房屋接管验收标准》、建设部第40 号令《城市商品房预售管理办法》（1994 年）等；（3）有关物业管理内容和收费的规定。主要有建设部第19 号令《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》（1992年）、建设部第4 号令《城市危险房屋管理规定》（1989 年）、国家计委《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（1996 年）、建设部《全国优秀管理住宅小区标准》（1995 年）、《全国优秀管理住宅小区标准及相关考评验收工作的通知》（1996 年）、《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》（1996 年）、《关于加强公有房屋维修服务管理工作的通知》（1997 年）、《物业管理委托合同示范文本》（1997 年）、《关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》（1997 年）、《物业管理企业财务管理规定》（1998 年）、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1998 年）、《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》（1998 年）等等。2000年以后，又相继颁布了一些重要的政策规章。这些政策规章的颁布与实施对于我国物业管理的规范化以及物业管理行业的健康有序发展奠定了较为坚实的基础。
第二，建立起了比较完整的物业管理学科体系。从20 世纪90年代起，我国物业管理学科建设突飞猛进，取得了很大的成绩。出版了一大批各类物业管理著作，包括理论探讨、操作指导，大中专院校和岗位培训教材四个方面。从学科体系来看，粗略地包括物业管理学、物业管理基本理论、物业管理实务、物业管理市场、物业管理法规、物业管理计算机应用、物业管理案例、物业管理与I SO9002 国际质量标准、物业服务经济理论、物业管理公关、物业管理财务、住宅小区物业管理、商厦物业管理、写字楼管理、高层楼宇物业管理、宾馆酒店管理等各个方面。
第三，物业管理整体管理水平也再向国际靠近。表现为越来越多的物业管理公司积极与国际惯例接轨，建立I S O9002 服务质量保证体系，力争获得国际认证，拿到进军国际市场的通行证。如北京的恩济花园物业管理公司、万通物业管理公司、燕侨物业管理公司等数家物业管理公司已获得了认证。北京、上海、深圳等城市也还有数家物业管理公司正在积极准备申请认证等等。
第四，物业管理市场化程度逐步提高，物业管理招投标已成为一种潮流。深圳。1994 年1 月，深圳市住宅局首先在所属物业管理公司范围内对“莲花北村的物业管理”试行招投标，开创了我国首次物业管理招投标的先河。1996 年12 月3 日，由深圳市住宅局主持的“鹿丹村的一体化物业管理”社会化招投标的成功，揭开了中国物业管理招投标市场的序幕。到1999 年5 月，深圳市通过公开招标、议标、邀请招标等竞争方式确定管理单位的各类物业管理项目已达100 多个，参加竞标的物业管理公司400 多家（次）。现在，深圳市把三化（一体化、专业化、企业化）和一招（招投标）作为把物业管理推向市场、开创新局面的主要措施，对国内物业管理行业走向市场具有极其重要的意义。
上海。1996 年11 月，上海民主花园通过招投标选聘了建廷物业管理公司作为物业管理者。同年，上海丽锦小区也通过招投标选聘了自己的管家。现在，上海物业管理招投标已成为一种物业管理权取得的主要途径，并受到行业内外的普遍重视。
北京。1997 年，城建开发集团总公司首先在集团内部引入竞争机制，用招投标方式确定物业管理单位。1999 年9 月，北京美林公寓又通过公开社会化招标的形式，选择了自己的物业管理商，首开了北京物业管理社会化公开招投标的先河。同年11 月，北京最大的经济适用房小区———回龙观文化居住区（一期），在全国范围内开展了物业管理招投标。在参与投标的物业管理公司中，选择了北京天鸿集团房产经营管理公司和深圳长城物业管理公司分别对A 区和C 区进行物业管理，开创了北京普通住宅小区在全国首次招聘物业管理公司的******。
与上述城市一样，我国其他城市也都在近几年开展了系统内、社会化或全国范围的物业管理招投标活动。物业管理招投标已经成为物业管理行业发展的一种潮流。
