景气指数是目前世界上使用较为普遍的一种反映经济周期波动的指标，在西方国家它已经发展得比较成熟，也能够很好地帮助人们了解经济的发展状况。在我国，随着经济的发展和世界经济一体化趋势的不断深化，为了能与国际经济接轨，我国需要建立相应的景气指数。
一、我国景气研究的发展历史
我国在改革开放以前是计划经济体系，经济的发展完全由国家这个“大管家”包办，所以也就没有什么重视景气分析之类的观念。但是，如果经济主体没有任何经济指标作为自己制定决策的参考，政策制定者也只能是摸着石头过河，与此同时统计数据也缺少可靠性。在改革开放以后，我国的经济开始由计划经济向市场经济过渡，计划经济的弊端开始逐渐的显现出来，无论是经济政策制定者还是经济个体都开始关心经济体的运行情况，越来越多的经济指标开始引起了大家的关注。但是，不同的经济主体会从不同角度看待市场指数，从自身需要出发使用不同类型的指数，因此各种侧重点不同的指数应运而生。也就是说，我国的经济景气指数在改革开放以后已经逐渐地发展和完善起来了，现在有各种各样的景气指数被国家统计机构和民间统计机构所制定。
我国的经济景气研究是以宏观经济为研究对象起步的。它是以国民经济运行出现重大问题为实际背景，为满足经济体制改革及经济发展而进行的，尤其是当1984年出现投资失控、消费膨胀等问题后，我国更是加快了对国民经济运行进行监控和预警研究。1952～1959年，也即“一五”时期和大跃进时期，是我国景气研究的空白期。这一时期我国的经济强调高速度、有计划、按比例、平衡地发展，对经济的研究主要从定性的方面着手，只是片面强调经济的高速发展和超计划完成任务，否定经济波动。到了1960～1965年，也即三年自然灾害时期与恢复调整时期，是我国景气研究的萌芽期。这段时期强调经济发展的持久平衡，承认经济发展有不平衡现象，经济发展有暂时的低潮。1966～1976年，也即十年动乱时期，我国景气研究处于夭折期。这时期主要从定性方面研究经济问题，强调政治挂帅；不研究经济发展的起伏；认为只要革命抓好了，生产慢点也可以；承认政治生活中存在“警情”，政治斗争有周期性。1977～1978年，即改革开放前期，我国景气研究进入潜伏期。这时期主要观点是各方面的综合平衡是经济高速度发展的条件；强调合理的经济比例；承认经济发展会发现“警情”和潜在危机。1979～1980年，即改革开放开始的阶段，是我国景气研究的再生期。这时期研究方法有定性研究、平衡表、投入产出表等。主要特点是强调比例以及合理的经济结构；认为改革可以促进经济发展；对于发展要科学计划，要有预测观点；承认经济发展速度不能持续，要避免经济发展的大起大落。1981～1985年，即改革开放的发育阶段，是我国景气研究的生根期。这时期研究方法有定性研究、平衡表、投入产出表、经济计量模型、优化理论、控制论、系统论等。主要特点是承认经济存在良性和恶性循环；指出恶性和良性循环的表现形式；强调经济发展既不能过慢也不能过热；要对经济作出预测、预报；对某些经济变量变化要研究其是否有“警戒线”。1986年以后，即深化改革开放时期，我国景气研究进入生长期。这时期的研究方法有定性研究、平衡表、投入产出表、经济计量模型、突变论、非平衡系统论等。主要特点是对经济发展要监测；提出预警概念；允许经济发展有波动，有周期；开发国民经济预警系统。
二、我国景气研究的现状
我国景气监测预警的系统研究主要开始于20世纪80年代中期，其积极倡导者是吉林大学的董文泉教授，后来随着景气指数受重视程度的不断提高，国家统计局、国家信息中心等政府机构也开始了经济景气指数的研究，并于20世纪90年代初正式将其投入到应用之中。其发展过程经历了两个阶段。1988年以前为第一阶段，这一阶段以引入西方的经济发展理论和经济波动的周期理论为主，并对我国的经济波动及其动因进行了分析。这一分析可概括为两个方面：第一是研究了我国经济循环波动的长度；第二是研究了形成我国经济波动的原因，以后便迅速转向了经济波动预警理论与实证研究。从1988年开始到现在为研究的第二阶段，主要工作是寻找我国经济波动的先行指标。如1989年中国经济体制改革研究所宏观经济监测与分析研究组在35个月度经济指标中，选出了13个先行指标，13个同步指标，9个滞后指标，并采用DI法对三组指标各自的基准循环日期进行测算，寻找出了三组指标各自的基准循环日期；同年，国家统计局统计科学研究所宏观经济监测课题组设计了六组综合监测预警指数，并把指数的运行区划分为五个灯区，显示经济循环波动过程中的冷热状态。
进入20世纪90年代，这股预警之风席卷全国，一些单位和部门相继开展了宏观经济的景气调查和监测预警的分析工作，把对宏观经济预警问题的研究推向高潮。一方面，1988年国家信息中心申请了有关中国景气分析的国家社会科学基金课题，开始组织人力、物力投入宏观经济景气分析的研究开发上。在对全国宏观水平研究经验的基础上，1991年初在国家经济信息系统试点推广。另一方面，从20世纪90年代初期起，我国逐渐开始尝试开展企业景气调查。到目前已开展过景气调查或者类似景气调查的部门有国务院发展研究中心、国家信息中心、国家发展与改革委员会、中国人民银行、国家体制改革委员会等，但这些部门对于景气调查的研究与尝试，均是出于部门管理的需要，缺乏规范性和系统性。国家统计局从1992年开始设计景气调查方案，1994年8月开始全面、系统的企业景气调查，1997年12月刚成立不久的国家统计局中国经济景气监测中心建立了中国消费者信心调查制度。此外，该中心还负责监测中国经济景气走向，提供宏观经济景气监测信息及分析报告；组织企业景气、消费者信心、投资景气、就业景气等专题分析；编制并发布跟踪中国经济景气走向的“国经景气指数”（国家统计局国家经济景气指数）。与此同时，除了官方机构编制的一些景气指数外，一些民间机构也进行景气研究，如卡斯特指数和中经指数等。但是到目前为止，我国关于商务运行的景气监测预警体系的研究仍然处于起步状态，而从微观数据角度进行的研究还只是一种尝试，有待进一步的检验。
我国对经济周期波动的研究起步较晚，20世纪80年代中期，我国学者刘树成、董文泉等大胆闯入了社会主义社会是否存在经济周期的禁区，在理论上取得了重大突破，在应用上也取得了很大的进展。近年来，我国高校与政府一些部门合作，致力于开发实用的景气分析预测系统、宏观经济计量模型、政策分析模型、商情调查系统等，使得宏观经济波动的分析和预测工作取得很大发展。1987年董文泉教授领导的吉林大学科研小组和原国家经贸委合作，首次开展了我国经济周期波动的测定、分析和预测工作，编制了中国宏观经济增长率周期波动的先行、一致和滞后扩散指数和合成指数，其研究成果为国家政府机构的政策决策提供了参考意见。
目前我国在这方面的研究仍较落后，国内至今没有发布景气指数和确定基准日期的权威机构，只是民间以论文或研究报告的形式发表关于经济增长周期波动的分析和预测结果。经济周期波动的分析和宏观经济形势的分析大多以定性分析为主，较少的定量分析也大多集中在经济总量分析上，缺乏针对我国转轨时期经济周期波动的特点和经济结构变化的定量分析研究；同时，能应用于政府部门的对于经济周期波动进行分析、监测、预测的模型和软件系统很少，亟须研究更有效的、多侧面反映经济周期波动的分析预测模型和政策分析模拟模型。
三、我国主要的景气指数介绍
目前，国家统计局发布的景气指数有国民经济综合景气评分、国经指数，还有企业景气指数和消费者信心指数。我国地方政府和社会上的一些研究机构也推出了景气指数，如深圳市失业监测预警系统、中经指数、企业景气指数以及各个行业和各个省份的相应的景气指数，并进一步扩大了我国景气指数的应用范围，为我国各行各业提供导航器，以此来促进经济的健康、有序发展。以下介绍我国的主要指数。
（一）中经景气预警指数
中经经济景气指数是中国经济景气预测重要的指标之一。它是根据长期跟踪研究宏观经济走势的经验，并比较和参照国内外经济景气分析的研究成果，同时，在充分考虑了我国现行核算制度的可操作性的基础上，建立起来的一套能较好地反映我国宏观经济和主要产业运行状况的宏观经济指数体系和行业指数体系。通过宏观一致指数、先行指数的波动和预测灯号系统可反映宏观经济以及投资、消费、收入、价格等领域的走向和冷热程度。通过行业一致指数、预测灯号就可反映该行业投资、产品产量、产品价格、行业效益、商品出口、就业等方面的运行状况和波动。
1.中经指数体系简介。
为了从总体上客观、灵敏、形象地反映我国经济运行态势，为决策部门及经济研究机构提供高质量的服务，中国经济信息网经过长期跟踪宏观经济并比较国内外对经济景气的研究和实际应用，在充分考虑了我国现行核算制度的可操作性的基础上，建立了一套能客观反映我国经济运行实际情况的经济景气监测指数体系。此指数的体系主要功能有以下几点：
（1）此体系利用预测灯号系统，形象地刻画出宏观经济总体运行状况，分析经济波动的原因，并在此基础上计算中经景气指数，利用均线方法对经济短期、中期、长期波动趋势进行预测。
（2）通过相关的调查数据计算DI（扩散指数）和CI（综合指数），并以此预测宏观经济的周期变化情况，刻画宏观经济波动的程度。
（3）计算社会需求景气指数及投资、消费、出口需求景气指数对社会需求的影响，监测社会需求的景气波动，分析引起经济波动原因。
（4）用来计算政府宏观调控力度指数，观察政府财政、货币政策的调控手段，并以此来分析其对社会需求的影响力。
（5）进行产业经济的描述，对国民经济重点行业的成长情况、经营状况、市场情况等进行监测。
（6）利用反映国民经济主要活动的有关月度经济统计指标对经济进行短期预测，从而来监测短期的经济活动。
2.中经指数体系指标选取。
决定经济景气监测预测体系科学性强弱的第一个因素就是监测指标选择的好坏。指标选择的成功与否关系到整个预测结果的准确程度，也关系到依据此预测而进行经济政策的有效性。中经指标体系选择指标的原则是：
（1）一致性原则：即所选取的指标变化趋势应与所监测的总体经济运行指标（如GDP或工业增加值）的轨迹大体一致，也就是两者有大致相同的时间变化趋势。因为，只有这样才能明显地展现经济的波动情况，而不会产生由于有的指标超前于总体经济运行，有的指标落后于总体经济运行所带来的相互抵触，也就是不会因为经济序列的时间效应影响经济指标的总体趋势。这可以通过观察数据的图形及经验判断得到。
（2）重要性原则：即指标变化对总体经济发展有重要作用。在整个经济体中有众多的指标反映经济的发展，但是我们要去粗取精，分清轻重缓急，把占权重大、能反映总体经济的指标作为我们分析的参数。
（3）灵敏性原则：即选用对经济波动的反应比较灵敏的经济指标。
（4）稳定性原则：即对所选指标变化幅度进行不同状态划分后，划分的标准能够保持相对的稳定。
（5）可操作性原则：即选择现行核算制度中可以取得的指标，而不是单纯的理论探讨，这样有利于经济景气指数的计算。
中经指数体系运用多种方法经过反复比较之后，选取出以下指标作为反映整体指标体系的经济指标。
（1）景气评分灯号指标体系（共12个）。工业：现价工业增加值、工业产品产销率；农业：基础农资产品指数（复合指数，包括：各种化肥产量、农药产量、合成氨产量、农膜产量）；商业：社会消费品零售总额；投资：固定资产投资完成额、商品房销售额；交通：社会货运量；财政：财政支出（不含债务）；外贸：海关进出口总额；金融：狭义货币（M1）、金融机构各项贷款；物价：居民消费价格指数。
（2）一致合成指数指标体系（共12个）。工业：现价工业增加值、工业产品产销率；农业：基础农资产品指数（复合指数，包括：各种化肥产量、农药产量、合成氨产量、农膜产量）；商业：社会消费品零售总额；投资：固定资产投资完成额、商品房销售额；交通：社会货运量；财政：财政支出（不含债务）；外贸：海关进出口总额；金融：狭义货币（M1）、金融机构各项贷款；总需求：社会需求指数。
3.数据的前期处理。
中经景气指数不是数据的直接运算，而是经过数据的前期处理，它的前期处理主要包括如下：
（1）季节因素：所有指标都经过X－11季节调整，剔除了季节因素和不规则要素；工业、商业、投资及社会需求扣除了春节因素。现在还开始做X－12处理，比前期更加准确。这样就会得到没有季节影响的序列。
（2）价格影响因素：社会需求、投资需求、消费需求、出口需求以及宏观调控中的财政、货币指数，都是按1990年可比价口径计算的。也就是这些数据容易受到通货膨胀的影响，而我们用基期价格来计算就可以剔除通货膨胀的影响。
（3）中心线：每个时间序列（各景气指数）以中心线作为对比基期值。
（4）社会需求：用支出法的GDP来计算，投资需求是固定资本形成总额的范畴，消费需求是最终消费的范畴。
（5）宏观调控力度（财政、货币指数）的计算：从统计数据的实际出发，用社会需求的发展速度与财政、货币的发展速度计算后而得到。
4.中经指数的计算。
中经指数体系主要包括中经景气指数、一致合成指数和景气综合评分。这里主要是介绍一致合成指数和景气综合评分。
中经一致合成指数严格按照合成指数的计算步骤，对经过季节调整后的时间序列进行相关的处理后计算得到。
景气综合评分是通过状态区域的划分后，进行相关的评分而得到的。状态区域划分就是事先将宏观经济波动状况分为几个判断区间。临界点就是判断各监测指标和综合景气状态的数量标准。状态区域的划分和临界点的确定是决定预测系统科学性强弱的另一个重要因素。
（1）区域划分：根据改革开放以来我国经济运行的轨迹，我们将判断区域分为“过热”、“偏热”、“正常”、“偏冷”和“过冷”五个域，分别以“红灯”、“浅红灯”、“绿灯”、“浅蓝灯”、“蓝灯”表示。“绿灯”区居中，代表常态区或稳定区。根据监测理论，总体评分出现在该区域的概率应为50%左右。“浅红灯”区和“浅蓝灯”区为警告区，总体评分出现的概率应各为15%左右。“红灯”区和“蓝灯”区为极端区，总体评分出现的概率应各为10%左右。
（2）单个指标临界点的确定：单个指标临界点的确定在编制预测信号系统中起着很关键的作用，而且是件很复杂、很细致的工作。在确定单个指标临界点的时候，必须遵循以下两个原则：第一，要根据每个指标的历史数据的实际落点，确定出指标波动的中心线，并以此作为该指标正常区域的中心；然后根据指标出现在不同区域的概率要求，求出基础临界点，即数学意义上的临界点。第二，在数据长度过短或是经济长期处于不正常状态的时候，必须通过经济理论和经验判断，对该指标剔除异常值，重新确定中心线并对基础临界点进行调整。在这里需要我们注意的是，其他指标临界点的确定一定要与基准指标挂钩。此外，还要注意它是根据经济理论和实践来确定的。
中经景气综合评分在确定状态区域的概率时，主要出于以下考虑：①“绿灯”区居中原则。“绿灯”区属常态区域，其落点概率应在40%～60%之间。我们选定50%。②“红灯”区和“蓝灯”区属于极端区，经济含义为“过热”和“过冷”，概率一般定为5%～10%。由于我国经济时常出现大起大落，所以，我们定“红灯”区和“浅红灯”区的区域落点概率各为10%。③“浅红灯”区和“浅蓝灯”区为相对稳定区，即为可控区域，表示经济的“偏热”和“偏冷”，落点概率应比极端区为大，我们确定这个区域的落点概率分别为15%。
在判定了各指标的运行区间后，便可以计算出景气综合评分。再根据景气综合评分临界线的计算方法，可得到红灯、浅红灯、绿灯、浅蓝灯和蓝灯的临界线分别为48、42、30和24.随后根据景气综合评分的落点，便可以对经济总体景气状况进行评价。
（二）国房景气指数
国房景气指数也称国房指数，也就是我们所说的“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，这是国家统计局在1997年研制并建立的一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系，该指数体系是由8个分类指数合成运算出来的综合指数。其中，综合指数值100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。通过对景气所处空间、景气值波动幅度、趋势的评估发布，可为国家宏观调控提供决策依据，也为社会提供统计信息，引导中国房地产业健康、有序发展。“国房景气指数”是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，它可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况和波动幅度，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预测机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息。
“国房景气指数”的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法。它选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。“国房景气指数”的计算分为8个部分：①确定指标体系；②建立原始指标数据库；③消除量纲的影响；④确定权数；⑤确定基准对比时期；⑥消除季节、价格因素的影响；⑦建立分类指数和“国房景气指数”计算数学模型；⑧“国房景气指数”计算结果的分析报告。通过分析报告可综合反映全国房地产业运行的景气状况，政府可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房地产健康发展的有效措施；投资者可以接受信息的正确导向，权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为。这样就对房地产业的健康发展起到了信息导向作用。
1.国房景气指数指标体系的确定。
（1）国房景气指数指标体系确定原则：
① 指标选择要能满足反映房地产业发展特征的需要，即指标体系中同时包括土地、资金和市场需求三个方面的代表性指标。
② 指标的选择要按照景气分析原理，满足区分出先行、同步、滞后指标的需要。
③ 指标的选择要符合精练、适用、客观的要求。
（2）指数指标体系的确定：
① 参与计算的指标包括：土地出让收入指数；本年完成开发土地面积指数；房地产开发投资指数；本年资金来源指数；商品房销售价格指数；新开工面积指数；房屋竣工面积指数；空置面积指数。
② 用于分析报告的指标包括：新开工面积指数；房屋施工面积指数；国有单位投资指数；国内贷款指数；利用外资指数；自筹资金指数；住宅销售价格指数；办公楼销售价格指数；商业营业用房销售价格指数；个人商品房销售额指数；竣工房屋价值指数；住宅空置面积指数；办公楼空置面积指数；商业营业用房空置面积指数。
2.国房景气指数指标数据库的建立及数据的调整。
按照“国房景气指数”指标体系确定的参与计算的4个方面8个分类指数，要建立历史资料数据库。有些指标如房地产销售价格指标必须先计算后才能得到。有些指标如资金来源、空置面积等必须先进行推算，以保证有必要的数据长度。数据主要来源于各个部门，如由土地、银行、开发商、房地产管理部门上报到各级统计局，最后在国家统计局汇总。应该说，数据来源基本上是真实可靠的，但不排除某些部门上报的数据有水分。我们国家的《统计法》已经颁布，虚报统计数据是要负法律责任的，所以，数据来源基本上是可信的。
3.量纲的消除。
参与“国房景气指数”计算的指标分别由工作量、资金、价值量和实物量指标构成，由于各指标的计量单位不同，不能直接相加综合平均，那么这就是量纲的影响。所以，必须采用消除量纲影响的方法来对数据进行同度量处理，同时也满足了合成指数编制中对指标进行标准化处理的要求。“国房景气指数”采用功效系数法，消除量纲的影响比较符合“国房景气指数”的特点。因为，相对化处理中标准值的确定容易引起争议，而标准化处理必将产生负值，影响下一步季节调整的计算。
4.权数的确定。
权数就是8个指标在最终指标中的重要性不同而占的比重不同，亦称权重。按照景气指数系统原理中，在编制合成指数的方法中，为使综合指数的计算结果更加合理，需要对各参与计算的指标进行加权处理。“国房景气指数”指标体系四个方面需要确定参加计算的有8个指标的权数。其确定一是根据我国房地产开发业的发展状况，二是征求部分专家意见来初步确定国家级各分类指数的权数值。此外，还要考虑在一定的时间内重新确定参加计算的8个指标的权数。
5.基期的确定。
基准对比时期是依据基准循环时期原理，结合房地产开发业投资指标特点确定的，与基准循环时期原理相比有很大不同。
基准对比时期的确定应遵循三个原则：一是要选择房地产业发展比较平衡的时期，以便于对比分析，过高、过低都会影响景气指数对比的可信度；二是要考虑统计资料的衔接，选择的基准循环时期再好，无法取得前后可比资料也会影响对比的合理性；三是按照景气指数原理，根据经济指标的转折点来判断基准对比时期。按上述三个原则，结合我国房地产业发展的实际情况，“国房景气指数”计算的基准循环时期应确定在1995年3月为宜。
6.季节和价格因素调整。
（1）季节因素的调整。因为房地产季节因素明显，所以指数数值需要进行调整。
（2）价格因素调整。要对涉及国房景气指数价格的指标进行价格的调整。
7.国房景气指数的计算。
（1）分类指数的定义和计算方法。
① 分类指数。分类指数是参与计算的指标报告期与基期的比值，用百分数来表示。国房景气指数的月报中主要公布了6个分类指数。通过分类指数的计算可以得到初始国房景气指数。各分类指数除了反映自身变动情况外，还可以对国房景气指数进行说明以及作为参与计算的分类指数的依据。
② 分类指数的计算公式：
I＝1，2，3，…，12
其中，PT，I为第T年第I月的分类指数；YT，I为第T年第I月的分类指数值。
③ 分类景气指数计算公式。分类景气指数是以各年各月分类指数为报告期，以1995年3月的分类指数为基期，计算得到的定基综合指数，用百分比表示。该综合指数除反映自身变动状况外，主要说明国房景气指数升降的原因。其计算方式如下：
I＝1，2，3，…，12
其中，FT，I为第T年第I月的分类景气指数；P95，3为1995年3月的分类指数。
（2）初始国房景气指数的计算。初始国房景气指数是指各分类指数加权平均后所得到的总体指数，其权数可以是实质性权数或估计性权数，也可以采用固定权数或非固定权数。初始国房景气指数采用固定的估价性权数来计算综合指数。其计算公式为：
I＝1，2，3，…，12
其中，CT，I为第T年第I月的初始国房景气指数；W为经过调整计算的一种不变权数，对指标数值越大越不好的分类指数采用倒数处理方法计算，使权数起负面作用，即W／PT，I。
（3）国房景气指数的计算公式。国房景气指数是以初始国房景气指数为报告期，以1995年3月的初始国房景气指数为基期，计算得到的定基综合指数，用百分比表示。该综合指数的大小，将反映房地产开发业发展景气状况的好坏。其计算公式为：
I＝1，2，3，…，12
其中，GT，I表示第T年第I月的国房景气指数。
8.如何解读国房景气指数。
各指数体系发布的数字与实际生活中的感受差距很大，这是因为，类似国房景气指数这样的房产综合指数与股票大盘是有相似性的，宏观的指数对于置业基本没有直接和明确的指导意义。看房产指数，要把握好中长期的大趋势，了解市场的一般规律即可，再具体到自己的投资领域去看；如果要异地置业，不妨看看地方性指数或者中房地方城市指数，比较一下两地的价格差，估算出大概的利润空间；要买二手房，可以看二手房抽样报告或者二手房指数；老百姓买商品房一般看房地产交易中心的预售价格指数就可以了，这样能比较纯粹地了解近期当地市场的动态。
中国目前的房价版本之多、之乱，可能连价格统计部门都难以心中有数。其中官方最主要的有三个版本，其一为国家发展与改革委员会公布的70个大中城市房屋销售价格指数；其二为国家统计局公布的“国房景气指数”，并分别为国家统计局的城市司、投资司负责编制。此外建设部内部也有各个省份的价格指数，分别由各个地方的建设部门发布。这些指数之间由于标准、样本不同，因此给出的数据有时差异很大。据悉，建设部门的数据与统计局的数据不同，原因是前者是平均算法，后者是加权算法。
国家统计局投资司所作的“国房指数”，2007年的指标与2006年比已经作了一些调整，主要是为了更加符合实际，未来也会进一步修正。不过，多方专家指出，统计部门内部的统计标准协调只是一方面，关键是需要与税务部门、建设部门、国土部门、中央银行等合作，才能得到更加全面完整的信息。
“国房指数”的编制规则是先在35个大中城市选定近四千个采价点，以1997年末季度为基期，以采价数据经处理后为基准，定为100点，然后将报告期价格水平与基期比较得出相应报告期的国房指数值。同时，市场上同时存在的还有一些中介机构和销售代理公司推出的指数（比如：伟业房地产指数、中原房地产指数、国泰房地产指数，等等），上海40指数、别墅指数、租金指数、办公楼指数等，它们都能从一个角度和方向反映市场的趋势和状态。
9.我国目前国房景气指数作用。
以下我们将讨论“国房景气指数”对政府、开发商和消费者的作用。
（1）政府宏观调控的依据。房地产一个行业占有这么多的资源，对其他产业关联度、依赖性又那么大，带动作用强，但市场化时间却很短，房地产业经不起任何“大起大落”，若出现问题，后果将是“灾难性”的。房地产发展不能走股市老路，等到出现问题再调整就晚了，所以必须要加强房地产宏观调控和市场监管，而该指数体系为政府宏观决策提供了依据，政府的作用就是“缓冲器”，避免大起大落，要用经济杠杆以及其他必要的手段对经济周期的波动“削峰填谷”，从而使该行业步入健康的发展轨道。
（2）影响开发商、投资者的预期。对开发商来说，国房景气指数走势是一个影响投资的“晴雨表”，开发商可以根据指数的走势，来确定公司的发展战略。一般来讲，指数上扬时卖楼，指数下跌时买地，这样的运作，公司才可能获得最佳的收益。但要注意，房地产开发的周期比较长，一般一个项目至少要两年，甚至更长，这就有可能会出现项目启动时候指数在上扬，而开盘的时候可能指数已在下跌了，为了尽量避免这种情况的发生，开发商要对国房景气指数的走势、大势把握好，避免投资失误。
但据我们所知，开发商对国房景气指数有所研究的还很少，而根据景气指数引导投资的就更少，开发商更关心的是政策，显然，开发商尤其是本土的开发商还应该加强这方面的研究。
（3）影响消费者。房地产价格也是影响指数的一个重要的指标，指标上升了，肯定价格也要上涨，但这个价格是全国的平均价格，具体到地方，还要看各地的具体情况。作为消费者，如果是买房自住，那么越早越好，因为从走势图上可以看出，指数上扬是大势所趋，每年都比上一年有不同程度的上升，所以买房宜早不宜迟，看准了尽快下手。对于买房投资来说，可能要到指数调整时期，即指数较低时介入比较好，这时的上升空间要大些，投资回报率要高些。
另外，原来的房地产价格指数存在三方面的问题：其一是代表性不强，全国35个大中城市，尽管覆盖了房地产投资的70%，但所调查的城市行政色彩浓厚，反映的数据有限，因此其样本的代表性不强；其二是按季公布的房价指数，周期太长，满足不了决策和分析的需要，而施行按月公布，政出多门的房地产价格数据已经严重地影响到了政府对经济形势的判断，同时，这个备受各界关注的数据，也影响到了每个意图购房者的投资决定；其三，在样本价格采集过程中，还需要改进同质可比的原则。
而现在的房地产价格指数在原有35个大中城市的基础上，选择经济发展较快、房地产开发投资金额占所在地区比重较大的35个城市为新增调查城市，使房地产价格统计城市由35个扩大到70个，样本城市房地产开发投资额占全国城市房地产投资开发总额的份额由原来的70%提高到80%以上。另外，指数的公布周期缩短为1个月。新的房地产价格调查方案已于2005年7月份开始执行，8月将公布2007年7月的房价指数。
（三）企业景气指数
1.企业景气调查的概述。
企业景气调查，也称为经济周期调查或短期经济观测调查，它是以企业家或企业有关负责人为调查对象，采用问卷调查方式，定期收集企业家对宏观经济运行和企业生产经营景气现状的定性判断和对未来经济景气状况变动预期的一种统计工作。
（1）企业景气调查的产生和发展。企业景气调查是通过对部分企业负责人定期进行问卷调查，并根据他们对企业经营状况及宏观经济环境的判断和预期来编制景气指数，从而准确、及时地反映宏观经济运行和企业经营状况，预测经济发展的变动趋势的一种调查统计方法。它起源于20世纪30年代的西方国家，当时，西方国家对于短期经济信息格外关注，人们对于短期经济信息的需求迅速增大。在此情况之下，一些经济学者就开始寻找与探索一种新的收集短期经济信息的方法，以试图从时间上来满足这种需求，从内容上填补这一空白。
企业景气调查产生于20世纪40年代末，是由联邦德国的伊弗经济研究所（IFO）研究并创立的。1949年，联邦德国伊弗经济研究所在德国首次采用了世界上常规统计所没有的一种全新的调查方式，即通过进行企业景气调查来搜集企业家对经济运行的定性判断和预期信息。紧接着，法国国家统计与经济研究所在1951年实施了法国的第一次企业景气调查。不久，欧洲其他国家也相继开始采用这种新的收集短期经济信息的方法来搜集全新的短期经济信息，并同时逐步扩大到世界上的其他国家。参与国家的数量也从初期的15个国家扩展到60多个国家，其中也包括中国。值得注意的是，欧盟各成员国均根据《欧盟各成员国联合进行的景气调查协调方案》，用基本统一的调查时间和调查内容来进行企业景气调查。不仅如此，随着时间的推移，企业景气调查领域在逐步地扩大，企业景气调查的应用也在不断地深化，企业景气调查的技术也变得日臻完善起来了。另外，由于经济的发展，企业景气调查开始出现国际化的趋势。
中国的企业景气调查大致可分为三个阶段：①研究和尝试阶段，大致是在20世纪90年代初至1996年，它首先是在工业领域开展的企业景气调查。1994年8月起，国家统计局开始进行企业景气调查工作，调查主要是借助信息公司的技术力量，开展对工业和建筑业企业的直接问卷调查。②全面开展阶段，大致是1996～2002年，此后我国的企业景气调查作为国家统计的一项重要工作内容全面展开。1998年在统计系统正式进行全国范围的企业景气调查，由国家统计局各级企业调查队组织实施。③深入发展阶段，是在2003年以后，在此阶段我国的企业景气调查在调查领域上不断扩大，在统计的方法上有了很大的改进，调查的内容开始面向全社会，已经开始系统地研究并提出了企业景气调查资料的开发和应用，预计我国企业景气调查资料的开发和应用将进一步深化。
（2）企业景气调查的科学性。企业景气调查是科学的，其科学性概括起来有以下几点：
① 基于经济现象是人们生产经营活动的反映。众所周知，在决定经济现象的诸要素之中，人们的生产经营活动及其效果决定于企业生产经营决策者对当前经济形势的正确判断、科学预期和对企业生产经营活动的精心组织。企业景气调查正是根据这一因果关系，从收集企业家对当前宏观经济活动运行态势和企业生产经营状况的定性判断，对未来宏观经济发展变化和企业生产经营变化的定性预期入手，经过科学地加工、整理，以判断当前的经济形势和预期未来经济发展变化的趋势。
② 描述经济活动的状态。对经济活动的状态抽象的定性概括为：“好”、“一般”、“不好”或“上升”、“不变”、“下降”。利用企业家对当前宏观经济运行态势和企业生产经营状况的定性判断，对未来宏观经济发展变化和企业生产经营变化的定性预期，对经济活动的状况及经济行为过程中的不同问题进行客观、真实的描述。
③ 定性指标定量化。与一般调查相比，企业景气调查的独特之处在于，问卷中的问题主要以定性判断的选择题形式出现，极少有数量指标。调查对象只需就调查内容的“好”、“一般”、“不好”或“上升”、“不变”、“下降”3个答案作出选择即可，最后经过定性判断将其定量化。
（3）企业景气调查的特点。企业景气调查不同于常规的统计调查，它具有以下特点：
① 企业景气调查为非强制性调查。企业景气调查是一种意愿性调查，调查目的是为了获取企业家关于宏观经济和企业经营状况及其发展趋势的真实想法和预期，调查结果是否准确、有效，依赖于被调查者合作的意愿以及他们作出回答的真实性、彻底性与可信赖性，因此需要加强与企业家的交流与沟通，使企业家了解景气调查的意义和益处，自觉自愿地配合调查。
② 实用性。企业景气调查对取得的调查资料进行科学的分析和概括，在把握宏观经济和微观经济运行状况及发展趋势并进而提出决策咨询建议方面，确确实实发挥着重要作用。
③ 超前性。所谓超前性，即通过现有的资料，根据企业家的判断预测经济将来的发展方向，当然这个将来不是长期的而是短期的。它的超前性对于经济的指导作用是非常大的。
④ 可靠性。所谓可靠，是指调查得来的资料是可靠的，用起来是可信的。因为这些资料来自基层单位的企业家，企业家们对本企业的生产经营情况基本上有一个正确的判断和把握，对宏观经济运行有一个估计。根据企业家群体对宏观经济运行情况和企业生产经营情况的判断来进行分析和预测，其基础是扎实的，从统计的意义上来说，得出的结果是可靠的。
⑤ 连续性。它是指整个调查资料是连续起来研究的，也就是说根据调查资料可以进行时间序列分析，通过时间序列来看整个景气的发展变化情况，归纳概括出整个经济运行的规律。
⑥ 定性判断。景气调查方法采用适合市场经济特点的抽样调查方法，经济活动的状态被抽象地定性为：“好”、“一般”、“不好”或“上升”、“不变”、“下降”的状态，它们是定性的变量。
（4）企业景气调查方法。企业景气调查方法，是指企业景气调查与景气分析方法的概括和综合，它是通过企业景气调查定期取得企业家对宏观经济运行态势和企业生产经营状况所作出的定性判断和预期，据以编制景气指数，以此及时、准确地反映宏观经济运行态势和企业生产经营状况，进而分析、研究和预测经济发展变动趋势的一种科学的调查和分析方法。
企业景气调查采用抽样调查的方法，但是又不同于一般的抽样调查。它是部分采用全面选取，部分采用抽样选取，并且根据调查企业的不同经济特征，采用不同的抽选方法。所谓抽样调查通常指概率抽样调查，是按照随机原则从调查总体中抽取一部分单位（即样本单位）进行观察，并根据样本测算出一些指标的数值，对总体相应指标作出具有一定可靠性的估计或推断，从而达到认识调查总体目的的一种统计调查方法。简而言之，抽样调查就是调查部分、推断总体的科学方法。
进行抽样调查，首先要界定调查总体并需要有完备的抽样框，以便使所抽样本对调查总体有足够的代表性。景气调查的抽样框就是企业名录库。该名录库完备与否，是否存在重复、遗漏等现象，对确保景气调查的精度十分重要。另外，企业景气调查的抽样方法又有其独特的一面。总的来说，就是要求大企业被抽中的可能性大，小企业被抽中的可能性小。
对于大企业，因其经济总量较高，个体之间差异大，对本国或本地区的经济总量和该企业所在行业的发展具有举足轻重的影响，各国都进行全面调查。从抽样的角度来说，即100%抽样。对于中小型企业，则可以采用多种抽样方法。有些国家采用分层抽样，将企业按规模分成若干层，分别确定各层的抽样比（企业规模大的层抽样比高，企业规模小的层抽样比低）。我国在景气调查制度中采用的是PPS（PROBABILITYPROPORTIONALTOSIZE）方法，即“与样本单位规模成比例的概率抽样”的方法。这种方法是从多阶段整群抽样方法中沿用过来的。
（5）企业景气调查内容。企业景气研究是通过了解微观经济活动来把握宏观经济的景气动向的一种统计方法。它既能对现状进行判断，也能对将来进行展望；既能了解宏观经济景气动向，也能掌握微观经济活动某些方面的具体信息。企业景气调查的调查内容，就是调查企业家对宏观经济运行态势和企业生产经营状况所作出的定性判断和预期。具体主要为以下5个方面：①企业基本情况；②对宏观经济景气状况的判断和预期；③对企业生产经营状况的判断和预期；④对企业生产经营的重点和问题的判断；⑤企业家的建议和要求。
（6）企业景气调查的目的。我们进行企业景气调查，主要的目的是出于以下四点：
① 为宏观决策提供参考依据。进行企业景气调查的主要目的之一，就是通过调查企业家对宏观经济运行态势和企业生产经营状况所作出的定性判断，以及对未来宏观经济运行和企业生产经营的发展变化的确定性预期，为宏观经济决策提供重要的参考依据。
② 进行短期经济预测。所谓的经济预测，是指根据一定的经济理论，采用比较系统的方法，对一定形式的经济活动的未来发展变化作出表述。短期经济预测，则是指预测时间为一年之内的经济预测。
③ 研究经济周期和经济波动。在市场经济的条件下，经济周期和经济波动是客观存在的，是不以人的意志为转移的。而我们最终的目的就是要研究这种客观的周期，以此来判断经济的发展方向。
④ 为企业生产经营服务。企业可以根据企业经济调查的相关结果制定企业发展战略，进行生产经营决策，确定投资方向，等等。
2.企业景气调查的景气指数。
在这里我们将给出企业景气调查的景气指数有关的一些概念和内容，具体包括企业景气指数的概念、景气指数的数值表示形式、景气指数的体系、景气指数的分类和企业景气指数的计算方法等。
（1）企业景气指数概念及数值表现形式。景气指数（BUSINESS SURVEYINDEX），又称为景气度，它是对企业景气调查中的定性指标通过定量方法加工汇总，综合反映某一特定调查群体或某一社会经济现象所处的状态或发展趋势的一种指数。
其中的计算原理是，在调查的各类企业中，通过问卷的形式让企业法人回答本企业本期经营状况相对于前期是“上升”、“持平”还是“下降”，然后经过加权、汇总，求出企业景气指数。更通俗地讲，企业景气指数＝回答“上升”的企业家占调查的企业家总数比重－回答“下降”的企业家占调查的企业家总数比重。
其公式为：企业调查的景气指数。
式中，当企业家回答“上升”时，DJ＝1；当企业家回答“持平”时，DJ＝0；当企业家回答“下降”时，DJ＝－1；N为调查的企业家总数。
总之，“企业调查的景气指数”是根据企业家对企业综合生产经营情况的判断与预期而编制的指数，用以反映企业的综合生产经营状况。企业景气指数也称“企业综合生产经营景气指数”。与其他指数一样，企业调查的景气指数也是有经济意义的。从景气指数的基本计算公式，我们不难得到景气指数的经济意义：
第一，当企业调查的景气指数大于0小于等于1时，表明企业家判断经济运行在景气区间之内；当企业调查的景气指数等于0的时候，表明企业家判断经济运行在景气区间与不景气区间的结合处；当企业调查的景气指数小于0大于等于－1的时候，表明企业家判断经济运行在不景气区间。
第二，当企业调查的景气指数上升的时候，表明经济运行的景气状况上升或得到改善，经济运行向好的方向发展；当企业调查的景气指数不变的时候，表明经济运行的景气状况不变或基本不变，经济运行处于不变的状态；当企业调查的景气指数下降的时候，表明经济运行的景气状况下降或转为恶化，经济运行向坏的方向发展。
景气指数的数值表示形式。通常的情况下，景气指数的数值表示形式一般有以下四种：
① 以纯小数表示：企业调查的景气指数的数值范围表示为［1，－1］，0为其临界值。
② 以百分数表示：企业调查的景气指数的数值范围表示为［100%，－100%］，0为其临界值。
③ 以带小数表示：企业调查的景气指数的数值范围表示为［100，－100］，0为其临界值。
④ 以正数表示：企业调查的景气指数的数值范围表示为［200，0］，100为其临界值。
（2）企业景气指数体系。企业景气调查作为一种全新的定性调查，其景气指数较多，而且所揭示的景气状况也随着经济运行各方面、各环节的不同而不同，基本上囊括了国民经济运行的各方面和各环节。
由于企业景气调查包括综合企业景气调查和产品企业景气调查两种，而且是不同的、相互对立的，因此，每种企业景气指数也均构成自己的景气指数体系。
（3）企业景气指数分类。所谓的企业景气调查的景气分类，就是指按照某种划分要求，将企业景气调查的景气指数进行分门归类。通常的情况下，企业景气调查的景气指数有六种主要的分类。
我们可以清楚地了解企业景气调查的景气分类情况。以下简要介绍在通常情况下的最重要、最常用的景气指数。
（4）常用的综合企业调查的景气指数。
① 企业家信心指数，也称宏观经济景气指数。它是根据企业家对当前本企业所在国民经济行业当前经济运行态势所作出的定性判断和对未来发展变化所作出的定性预期而编制的景气指数。
② 市场需求景气指数。它是根据企业家对当前市场所在国民经济行业产品需求的景气状况所作出的定性判断和对未来发展变化所作出的定性预期而编制的景气指数。
③ 企业景气指数，也称为企业生产经营综合景气指数。它是根据企业家对当前企业生产经营状况所作出的综合定性判断和对未来发展变化所作出的综合定性预期而编制的景气指数。
（5）常用的综合企业景气调查的单项景气指数。
① 企业生产景气指数。它是根据企业家对当前企业生产总量所作出的定性判断和对未来企业生产变化所作出的定性预期而编制的景气指数。
② 企业订货景气指数。它是根据企业家对当前企业所接到的企业生产经营的各种产品的订货数量所作出的定性判断和对未来企业生产经营的各种产品的订货数量变化所作出的定性预期而编制的景气指数。
③ 企业劳动力需求景气指数。它是根据企业家对当前企业对劳动力需求情况所作出的定性判断和对未来企业对劳动力需求变化所作出的定性预期而编制的景气指数。
④ 企业销售利润景气指数。它是根据企业家对当前企业销售利润所作出的定性判断和对未来企业销售利润变化所作出的定性预期而编制的景气指数。
⑤ 企业销售景气指数。它是根据企业家对当前企业生产的各种产品在市场上销售的情况所作出的定性判断和对未来企业生产的各种产品在市场上的销售变化所作出的定性预期而编制的景气指数。
⑥ 企业销售价格景气指数。它是根据企业家对当前企业生产经营的各种产品的平均价格所作出的定性判断和对未来企业各种产品的平均价格变化所作出的定性预期而编制的景气指数。
⑦ 企业生产成本景气指数。它是根据企业家对当前企业生产成本情况所作出的定性判断和对未来企业生产成本变化所作出的定性预期而编制的景气指数。
⑧ 企业固定资产投资景气指数。它是根据企业家对当前企业固定资产投资情况所作出的定性判断和对未来企业固定资产投资变化所作出的定性预期而编制的景气指数。
⑨ 企业科技投入景气指数。它是根据企业家对当前企业的科技投入情况所作出的定性判断和对未来企业科技投入变化所作出的定性预期而编制的景气指数。
本章是本书的重点部分，主要介绍了中国商品市场研究的基本方法，是本书的理论基础。本书的模型建立、分析方法都是建立在本章的基础之上的。本章分为三节，第一节是数据处理的基本方法，第二节是商品市场景气循环的测度方法，第三节是商品市场景气指数的编制方法。每一节除了介绍基本的理论方法以外，还列举了一些例子，希望以此帮助读者更好地理解、掌握这些方法，同时还指出了运用这些方法需要注意的地方。
