普通住宅是住宅市场的主体，也是住宅市场最有代表性的品种。普通住宅市场风险的大小在很大程度上决定整个住宅市场风险的大小。预防和遏制住宅市场金融危机的发生与蔓延，首先需要政府对普通住宅市场进行必要的干预。
政府对普通住宅的有效管制，对当代社会政治、经济和社会生活都具有极其深远的影响。管制普通住宅的必要性，不仅反映在普通住宅是社会公众获取住宅效用的主要来源，还反映在普通住宅的财务风险最大，最容易诱发房地产金融危机。普通住宅作为优质住宅和政府公房的联系纽带，解决好普通住宅问题，不仅有利于整个社会的稳定与和谐，而且有利于促进优质住宅和公共租赁住宅产业的良性发展。
一、普通住宅是现代住宅市场的主体
普通住宅是现代社会住宅市场的主体。有效解决普通住宅问题，事关整个社会的和谐与稳定。普通住宅市场的基础和核心地位，是由普通住宅的经济特征决定的。
第一，普通住宅是供给数量最能满足社会公众需要的住宅品种。
住宅是社会公众生存和发展最基本的消费资料，其重要性仅次于维持个体生存最低需要的吃穿而位居人类需要的第三位。这就意味着住宅需求在人们的日常生活中具有极大的刚性，不仅人人需要住宅，而且人人要维持最低需要的住宅面积。从住宅的供给可能看，由于优质住宅的供给受到地理位置的限制，既不可能无限供给也不可能加以完全复制，这就决定了优质住宅不可能成为所有社会公众都能够争取的对象。普通住宅与优质住宅相比，不仅住宅地基的供应量大大扩展了，而且普通住宅对经济、社会和自然环境的复制要求也不高，普通住宅的地基供应几乎可以用无限制来形容。因此，从住宅的供给可能上看，最能满足社会公众住宅需要的只能是普通住宅，而不可能是优质住宅。
第二，普通住宅也是社会公众有效需求的主要对象。
从购买力看，满足社会公众住宅需要的同样只能是普通住宅，而不可能是优质住宅。优质住宅不仅数量少，而且每套住宅带给消费者的效用总量尽管很大但差别也较大，因而优质住宅遵循的都是价高者得的原则，优质住宅市场销售的最终结果是只有少数高收入者获得了优质住宅的使用权。对于一般普通公众来说，不是他们的购买力不足以弥补优质住宅的生产成本，而在于普通公众的购买力竞争不过高收入者，因而普通民众不可能获得优质住宅。普通住宅的供求接近于完全竞争，即普通住宅的供给成本是相对稳定的，普通住宅的销售价格也是相对稳定的，只要普通民众的购买力足以支付普通住宅的价格，普通民众就能获得普通住宅。尽管市场经济运行的结果造成社会公众收入的两极分化，但在政府的宏观调节下，公众的收入差距会被限制在一定的范围内，加上政府优惠的融资政策，客观结果是社会上大部分的普通民众都能通过市场购买到自己属意的普通住宅。
第三，普通住宅能够满足消费者基本的生存和发展需求。
与优质住宅相比，普通住宅在向消费者提供居住效用方面没有质的差异，通常只存在量的不足。如普通住宅有最低限度的建筑面积和使用面积，尽管优质住宅的建筑面积和使用面积更大；普通住宅一般都成套，有厨房、卫生间、客厅、阳台、卧室等，尽管优质住宅通常有一个以上的卫生间、阳台、客厅、卧室等，而且它们面积更大；普通住宅通常采光不足，视野不开阔，优质住宅则是阳光充足，住宅周围风景优美。因此，普通住宅与优质住宅相比，舒适度一般较差，但基本都能保证消费者的生存和发展需求。因为住宅所能满足的生存和发展需求只与独立的生活空间有关，如没有雨、雪、寒、暑、风、雷等自然灾害的侵袭，没有人为的打扰，无论是有形的物体还是无形的声音，有足够的空间满足个体自然和生理的需要等，显然这些要求只与住宅是否成套、有没有最基本的建筑面积和使用面积、有没有最基本的采光条件有关，而与住宅的美观和舒适度的大小无关。
第四，普通住宅是最能反映市场经济特征的住宅品种。
通过价格来引导供求是市场经济的基本特征。当住宅价格上升时，住宅的供给量也应该随之上升，住宅的需求量应该随之下降；当住宅价格下降时，住宅的供给量应该随之下降，住宅需求量应该随之上升。普通住宅与优质住宅相比较，显然更具有市场价格与市场供求互动的特性。普通住宅基本克服了地理位置的限制，相对于人们的有效需要而言，无论是建造住宅所需要的人力、物力还是地基，都是可以无限制供应和复制的，因而具有完全竞争的市场结构特征；优质住宅囿于对社会环境和自然环境的特殊要求，地理位置不是难以完全复制就是复制的成本太高而在经济上根本就不可行，因此优质住宅的供应数量完全取决于现有的住宅法律法规。一般来说，优质住宅供应的数量与优质住宅的市场价格关联度很小，优质住宅的供应数量更多取决于优质住宅拥有的地基，优质住宅的价格更多取决于优质住宅的市场购买力，它们是相对独立的两个变量。
二、普通住宅的财务风险是最大的
普通住宅尽管是现代社会住宅市场的主体，但在现代社会住宅市场体系中，普通住宅的财务风险却是最大的。如果说优质住宅的财务风险可以采取加强监管的方式有效控制，普通住宅的财务风险则很难依靠商业手段来预防，普通住宅的财务风险一旦恶化极易成为难以遏制的系统性金融风险。
第一，普通住宅是典型的资金、劳动和资源密集型商品。
人类社会为了生存和发展，所需要的消费资料种类是很多的，消费的时间要求也千差万别。有的消费资料要求瞬间消费，有的可以长达几天、几个月，有的长达几年、几十年。长达几年、几十年的消费资料通常被称为投资品或耐用消费品，如大型家用电器、高档成套家具、住宅等。消费时间越长的消费品一般价值量越大，市场价格越高。住宅作为一种典型的投资型耐用消费品，不仅要耗费大量的劳动力，更要投入大量的原材料、中间品和资金，因此住宅的价值量和市场价格远远高于一般的消费品。如果说优质住宅的市场价格高昂是因为供需严重失衡、地价狂飙的缘故，普通住宅的市场价格不菲则完全是建筑物本身制造成本极高导致的。在20世纪80年代的中国转轨经济体制下，由于市场价格体系遭到扭曲，一辆普及型轿车市场价格相当于5套以上住宅市场价格的总和。随着中国加入WTO的进程不断加快，中国扭曲的价格体系迅速得到纠正，至2010年，一套住宅的市场价格开始相当于5辆以上普及型轿车的市场价格总和。住宅到目前为止称得上是社会公众最昂贵的消费品。
第二，分期付款是消费者购买普通住宅最常见的支付形式。
不论优质住宅，即使是普通住宅的市场价格，对消费者的收入特别是对购房者的积蓄而言都是一个天文数字。这不仅是因为普通住宅的购买者一般属于社会的工薪阶层，他们的主要收入来源是他们的劳动收入，扣除自主性消费，他们的剩余本就不多，能够用于买房的储蓄总额就更少，即使政府采取宏观调控的措施加以干预，这一现状也不会从根本上得到改变，还因为普通住宅本身是耐用性消费品，从收支对应的原则出发，住宅消费应该与消费者的收入流对接，住宅能消费多长时间，为消费住宅所进行的支付就应该分散在多长的时间内进行，一次性付清房款等于拿现在的收入支撑未来的消费，从理性的角度来看也是不明智的，因此在现实生活中，消费者购买普通住宅通常都采取分期付款的方式，如此也较容易获得银行贷款的支持。
第三，受经济波动、身体健康等因素的影响，消费者的支付能力是不断变动的。
受经济波动的影响，消费者的支付能力不是恒定不变的。当经济繁荣时，消费者的收入会比较高，其分期支付房贷的能力会比较强；当经济衰退时，消费者的收入增长乏力甚至会大幅下降，其分期支付房贷的能力也会急剧下滑。事实上，消费者的购房冲动往往发生在经济景气时期，这意味着大部分购房者在面临经济衰退时都存在不同程度的还贷困难。这种还贷困难的解决依靠挤占消费者其他方面的正常消费，有可能加深已经发生的经济衰退。如果考虑到意外因素导致消费者的健康受损，劳动供给的质量和数量下降，甚至不能提供劳动，消费者的财务状况会更为恶化。因为消费者的收入总是与消费者稳定的身体素质联系在一起的，尽管正常情况下消费者的身体健康状况发生意外的可能性很小，但确实有部分消费者由于身体原因退出优质劳动者行列甚至彻底退出劳动者序列。
第四，普通住宅的超前消费倾向更为明显。
与其他消费品相比，住宅的超前消费行为更容易发生。住宅价值量大、市场价格很高本身就反映了住宅供给的不易和受经济资源束缚的住宅供给的有限性，优质住宅如此，普通住宅也是如此。经济资源的有限性决定了耗费经济资源极大的住宅供给总是落后于住宅的意愿需求，人们为了获得必要的住宅面积和住宅质量必然耗尽最后一点购买力，甚至透支未来的积蓄。为了给住宅的超前消费寻找理由，消费者总是一相情愿地认为未来的个人财务状况一定会比现在好，特别是住宅超前消费给消费者提供的及时效用确实比较明显，这最终刺激消费者脱离自己的收入状况去购买面积过大、单价过高的普通住宅。这意味着即使消费者的预期正确，其个人财务风险也已经处于危险的临界点上。
第五，现行抵押贷款规则往往加大消费者的融资风险。
在经济增长与经济发展阶段，住宅的市场价格不仅稳定，而且呈现稳步的上升态势，因此住宅往往被人们视为极佳的投资品和财富存在形式。事实上，住宅作为一种财富形式能够稳定增值，只有在经济不断增长、对住宅需求不断上升的前提下才能实现。一旦经济势头不稳甚至出现经济衰退，住宅的市场价格必然会出现滑落。因此如果以住宅作为银行融资的抵押对象，在经济增长与经济发展势头得以维持的时候，银行贷款的质量可以得到十足保证；一旦经济势头转衰，住宅市场价格的滑落就与银行贷款的质量成正比，即住宅市场价格越高，银行贷款的质量越好，住宅市场价格越低，银行贷款的质量越差。特别是住宅融资成为经济增长的重要动力时，住宅融资市场的衰落势必加剧国民经济整体的衰落。
三、普通住宅的产权最复杂
政府对普通住宅管制的必要性还反映在普通住宅的产权是所有住宅类型中最复杂的，普通住宅产权的复杂性主要体现为：
第一，普通住宅的共有产权比比皆是。
普通住宅与优质住宅、豪宅的重要区别之一是，在同一块面积大小的地基上有更多的成套普通住宅，普通住宅与普通住宅之间有更多的共有产权。普通住宅一般拥有共同的走廊、共同的承重墙、共用的附属设施、公共的绿地等。由于交易成本的存在，共有产权的运转效率一般都比较低下。要提高共有产权的运转效率，政府的适时干预必不可少。例如，如何确保共有设施的合理使用，如何确保承重墙得到切实的保护，如何确保公共走廊不被私人占用，如何平摊小区绿化的成本，小区设施的经营性收入如何分配等等诸如此类的问题，都需要政府制定明确的规章制度加以约束。否则，不仅普通住宅小区的生活环境陷入混乱，整个社会也会因为纠纷不断而付出巨大的成本。
第二，普通住宅包含大量的社会福利。
普通住宅虽然是完全竞争的产物，但一方面由于普通住宅的市场价格相对于个人所拥有的购买力而言还是太高，另一方面由于普通住宅的获得是一种社会刚性需求，事关社会的安定，因此各个国家都有针对普通住宅的社会福利政策和福利措施。1994年12月15日中国建设部、国务院住房制度改革领导小组、财政部发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》，一方面规定，“经济适用住房建设要体现经济、适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活需要”，另一方面规定，“地方人民政府要在计划、规划、拆迁、税费等方面对经济适用住房的建设制定政策措施，予以扶持。地方人民政府根据经济适用住房建设计划，优先安排建设用地。经济适用住房建设用地的供应原则上实行划拨方式”。在普通住宅含有大量社会福利的前提下，普通住宅虽然含有某些市场的成分在内，但不完全是一种可以在市场上自由买卖的商品，它的某些产权属于提供众多优惠的各级地方政府。
第三，普通住宅的地价受地方政府经济和社会发展规划的影响很大。
对住宅性质的判断，它是普通住宅还是优质住宅，具有相对性。一套住宅，此时是普通住宅，彼时可能是优质住宅；过去是优质住宅，现在可能是豪宅。普通住宅之所以普通，仅仅是因为其周围可以提供很多住宅地基，必要的经济和社会环境即使通过人造的办法来解决，也可以很廉价地做到形似而神不似，确保人们生活的基本需要。然而，普通住宅的这种特性不是一成不变的。如果说住宅性质的改变过去是经济和社会长期演变的结果，现在则和地方政府的经济和社会发展规划有很大的关系。现代社会人们对经济增长和经济发展的规律认识深入了很多，主动促进经济增长和经济发展，利用经济增长和经济发展改善人们的生活环境，是现代社会发展的重要特点。地方政府通过制定科学严谨的经济和社会发展规划，完全可能改变普通住宅周边的经济和社会环境，也许新的经济和社会环境与原有的存在较大差别，但新的经济和社会环境的与众不同也许会让普通住宅的档次更上一层楼。普通住宅的地价与地方经济和社会发展规划相互之间的良性互动关系，注定了受惠于地方发展规划的普通住宅，其产权也不具有完全的排他性。
总之，普通住宅的市场主体地位和财务的高风险性，以及产权的复杂性，决定了政府很有必要对普通住宅市场加以必要的管制，确保普通住宅的市场价格和供给数量都能满足社会公众的需求，普通住宅的财务风险即使有也不至于恶化到引发全国系统性金融风险的地步，普通住宅的内部管理和外部使用能够以一种非常有秩序、有效率的方式进行。
一方面站在社会的角度，政府管制普通住宅是必要的，另一方面站在公权力的角度，政府有效管制普通住宅也是可能的。首先，政府是公权力拥有者。政府作为公权力的拥有者，天生具有对国民经济进行宏观调控的责任。住宅市场的健康运行不仅直接影响国民经济的稳定，而且事关社会公众福利水平的高低，理所当然成为政府宏观调控的重点。其次，政府能够有效监控社会公众对普通住宅的购买力。社会公众对普通住宅的购买力分为两块，一块是自有购买力，一块是借入购买力。自有购买力政府即使不能调节，但因其规模小也无妨大碍。借入购买力是普通住宅购买力的主要组成部分，政府可以通过规定融资条件和融资利率将其牢牢监控在手中。再次，政府实际上是普通住宅某些产权的共有者。普通住宅具有相当程度的市场化特征，但它不是完全的商品。普通住宅的价格是政府根据普通社会公众的承受能力确定的，内含大量的社会福利，体现了政府的社会保障责任。因此，个人拥有的普通住宅的所有权是不完整的，必须在一定条件下接受政府的调控。最后，政府还是土地和土地开发权的所有者。要不要提供普通住宅，按照什么规格提供普通住宅，提供普通住宅的规模要多大，所有这些都掌握在政府手里，由政府进行决策。从这种角度看，政府不仅将普通住宅的供求控制了，本身也是普通住宅某些产权的所有者，因此政府对普通住宅市场实施有效的干预是完全可能的。
