1.什么是物业？
和“楼花”一样物业也是从香港那边传来的名词，指的是已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。房屋包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。
2.什么是物业管理？
物业管理是由专业服务机构通过先进的科学管理方法，根据与房屋居住者的合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。简单说物业管理的对象是物业，服务对象是人，是一项集经营、管理、服务三方面为一体的服务行业。一般居民小区的物业管理服务大致包括三个方面的内容：一是居民小区内的房屋设施的维护及修缮管理；二是小区内环境的绿化维护管理；三是为小区内居民提供多层次、全方位的便民服务。
3.什么是物业管理费？
物业管理费即物业管理服务收费，是指物业管理单位接受产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他居民生活相关的服务所收取的费用。
4.物业管理公司应具备什么条件？
物业管理公司是一种信托代理机构，属中介组织，是执行信托职能的服务性企业。物业管理公司与住户之间是一种有偿服务与被服务的关系。设立物业管理公司，应当具备以下四个条件：
(1)有公司名称和固定的办公场所；
(2)有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员、技术人员；
(3)有规定的注册资金；
(4)有维修服务和管理的章程。
符合上述条件的物业公司，必须先向所在地县以上房地产管理部门提出申请，取得《物业管理资质合格证书》，才能向工商机关申请办理注册登记，取得《企业法人营业执照》后才能对外营业。
5.什么是物业管理委员会？其职责是什么？
物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员主要由房屋产权所有人选出的代表构成，代表广大业主的利益。同时，管委会也应吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。物业管理委员会的主要职责有：
(1)负责制定管理委员会章程；
(2)负责今后召集并主持业主大会；
(3)负责考察、选择招聘物业管理公司；
(4)与物业管理公司签订委托管理合同；
(5)有权审议住宅区物业管理服务费的收费标准；
(6)保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金(启动基金)的使用；
(7)审议管理公司上年的财务收支状况和来年的财务预算；
(8)审议管理公司制定的年度管理计划、配套工程和重大维修项目(锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等)；
(9)监督物业管理公司的管理工作；
(10)审议新的物业管理公约及各种管理规章制度等。
6.物业管理委员会与物业公司之间是什么关系？
物业管理委员会与物业管理公司之间是聘用关系。物业管理委员会是物业的主人、所有人，物业管理公司是为之提供服务的。物业管理委员会一般应设常务工作人员一至二名，费用一般应从管理启动基金里拨付。
7.什么是业主大会，有什么作用？
业主大会即房屋产权所有人大会，是由开发商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集全体业主参加的会议。当入住率达到50%时，物业管理公司或开发商有责任牵头组织召开业主大会。
业主大会的主要职能是选举出自己的代表机构——物业管理委员会。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权力让给选出的代表，由他们代表自己去行使权力，维护自己的合法权益。
业主大会主要行使以下职权：
(1)选举、罢免物业管理委员会的组成人员；
(2)监督管委会的日常工作；
(3)听取和审查管委会的工作报告；
(4)对住区或物业(写字楼、商厦)内有关业主重大利益的事项作出决策；
(5)修改业主公约；
(6)改变或撤销物业管理委员会的有关决定；
(7)批准管委会章程。
8.如何签订物业管理公约？
物业管理公约是业主(房屋产权所有人)和使用人与物业管理公司共同签署并承诺共同遵守的行为守则，也称之为住用合同。
管理公约由管理委员会与物业管理公司共同起草、制定，主要内容包括：
(1)管理者名称，管理物业的法律依据；
(2)所管物业、范围；
(3)业主名称、物业位置；
(4)管理者提供的种类；
(5)各种收费标准，缴费的时间；
(6)业主应遵守哪些具体规则；
(7)公共设施和地区的使用；
(8)业主的权利与义务；
(9)管理者的权利与义务；
(10)违反公约的处罚条款；
(11)法律纠纷的解决方法等。
9.如何签订物业委托管理合同？
委托管理合同是小区内广大业主选举出来的管理委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的委托物业公司对小区进行综合管理的法律文件。其内容如下：
(1)双方当事人的姓名或名称、住所。
(2)管理标的。即所管理物业的名称、坐落、位置、面积、四至。
(3)管理内容。即具体的管理事项，包括房屋的使用、维修、保养；消防、电梯、路灯、车棚、绿化、卫生、清洁、道路等公用设施的使用、维修、保养和管理等。
(4)物业收费。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。写清项目和标准。
(5)双方的权利义务。
(6)违约责任。
10.物业公司管理费用的来源渠道有哪些？
物业管理公司的管理费用来源主要在五方面：
(1)公用部位、公共设施、设备提取的维修基金；
(2)物业公司按物业管理合同约定向小区内住户收取的管理费用；
(3)物业管理公司在合同约定之外为满足小区住户的需要而提供的个别服务。如车辆清洗、家庭护理、接送小孩等特约服务；
(4)小区内经营用房的经营收入。物业管理委员会将小区内的经营用房交由物业管理公司经营，取得的收入以补充小区的管理费用；
(5)物业管理公司在小区内开办第三产业的收入。如电信邮政、理发、书店、医疗站、商场、食堂等服务收入。
11.物业管理公司的收费项目和标准是如何规定的？
根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定，物业管理公司向小区住户的公共性服务收费项目主要包括：
(1)小区内安全、消防费。物业管理公司聘用安全保卫人员，24小时全天候巡视小区，保证小区内社会治安。
(2)公用水、电、暖气、排水、通讯等设备的支出费用。
(3)道路及物业内公共设施的维护、保养费。
(4)小区内绿化，包括栽草坪、植物、养花及整体环境的治理、美化。
(5)小区内卫生，包括垃圾清除、环境打扫、灭虫等。
(6)小区物业外部及公用部分的维修费用，包括电梯、中央空调、送暖、热水锅炉、通风、停车场与维修等。
(7)管理、服务人员工资、奖金、劳保、福利。
(8)管理公司应纳税金及公司各种行政支出等。其收费标准由物业公司按照政府的规定及物价部门备案批准的价格标准收取。如北京市规定，管理服务费一般住宅为每年2.4元/m2，乙级的每年2.82元/m2，甲级每年3.5元/m2.广州市规定高层住宅(10层以上)一级按优级优价的原则确定，二至五级的分别为每年18、14.4、12、9.6/m2，九层以下的分为二至四级分别为每年7.2、4.8、3.6元/m2；上海市规定多层住宅每月每户4.5—7.5元，高层住宅每月每户5—10元；西安市规定了四个服务等级分别为每月每户14、11、8、5元。
12.物业公司何时开始收取物业管理费？
物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋、签字认可后，开始计收物业管理费。购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计收另有约定的除外。
13.物业管理公约中制定的处罚条款是否合法？
根据《行政处罚法》的规定，只有法律、法规及行政规章才能设定行政处罚。只有国家司法机关和行政机关才具有行政处罚职权。而住宅小区的管理公约是一种自律性公约，是绝对不能设定处罚的。物业管理公司也非行政机关是没有处罚权的。因此小区管理公约中规定的诸如罚款、扣押或没收等处罚性措施是违法的。
14.因事外出还需缴纳物业管理费吗？
按有关规定，对已纳入物业管理范围的待销房和业主购买后暂未入住的房屋，产权人应缴纳住宅维修基金和物业综合管理费。因此因事外出要缴纳住宅维修基金和物业管理综合费。
15.物业管理公司与业主的维修责任应如何划分？
业主是物业的所有权人，对其所有的物业承担维修养护责任。但由于在小区实行统一的物业管理，业主已把物业的一部分维修责任委托给物业管理公司。因此，业主与物业管理公司之间就物业的维修就有了各自的责任范围。根据有关规定：业主的维修责任主要是房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台。物业管理公司的维修责任主要是房屋的共用部位和公用设施、设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体公用设施。住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，一般由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。
业主可以自行维修养护其自用部位和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，物业管理委员会可以授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的应当赔偿损失。
16.物业管理公司因对房屋及公用设施维修养护不及时而造成业主损失的，物业管理公司是否承担责任？
根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，如果物业管理公司因计划不周、工力不足或服务态度差等原因造成房屋及公用设施、设备修缮不及时的，房地产产权人和使用人有权向物业管理委员会或房地产行政主管部门投诉，管委会有权制止，并要求其限期改正。房地产行政主管部门可根据情节对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款。因管理、维修、养护不善，造成房地产产权人和使用人损失的，物业管理公司应当赔偿损失。对于严重不负责任的物业管理公司，物业管理委员会也可以就其严重违约事实提出终止合同，另聘其他物业管理公司。
17.购买的公有住房物业管理是如何规定的？
根据建设部颁布的《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》的规定，公有住房的售后管理，也应逐步推行社会化、专业化的物业管理，即由住房产权人选举代表组成物业管理委员会，由它选聘物业管理公司进行管理。现阶段不具备物业管理条件的地区，应由售房单位负责管理，也可以由售房单位委托房地产经营管理单位承担维修养护责任。
公房售后管理的服务对象是中低收入住户，物业管理应坚持微利经营原则，管理费应低于商品房售后管理的收费标准。并按“购房自愿、产权归己、维修自理”的原则，售后管理的维修责任和费用由业主承担，其室内自用部位、自用设备的修缮更新费用，由业主个人自理；公用设备、共用部位以及公共设施的修缮更新费用，按建筑面积的比例由业主分摊。为使维修自理有一个缓冲的过渡期，首期住宅共用部门和共用设施的维修养护费用，由购房人和售房单位共同筹集，即由售房单位按照规定比例向购房人收取，不足的费用暂由原售房单位承担。维修养护费用应当专户存入银行，由物业管理公司专项用于住宅共用部门和共用设施设备的维修养护。为了减轻购房人的负担，有关文件还规定：职工购房后的供暖费用，以及高层住宅电梯、高压水泵的维修管理费用，可以按照国家和地方原有规定执行，由售房单位负担。
18.物业公司在向住户收取自来水、电、煤气这些能源费用时，是否可以自行加价？
自来水公司、供电公司、煤气公司是上述能源的供应者，住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的经营者，物业公司只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托代收这些能源费的。水、电、气这些能源的收费是由政府定价，不能随意加价。至于物业公司的代收劳务费，应按当地物价部门备案批准的价格收取。
19.在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？
物业管理收费的计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，建筑面积包括两部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。
20.公共区域的照明费用，谁来负担？
公共区域的照明一般指楼房楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用的能源费用外，还应缴纳应分摊的能源费用。
21.底层用户因不用电梯就不用缴纳电梯费用吗？
电梯是楼内全体产权人的共有财产，是公共设施，因此电梯运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担，不能因为在底层就不承担电梯费用。法律救援中心？
