一、物业与物业管理
（一）物业的范畴
“物业”为法律意义的概念，指以产权为基础、以土地及土地上的建筑物形式而体现的不动产，既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业强调以共有所有权为纽带、以各业主的专有所有权为核心的权利体系。物业主要用以泛指各类房屋、附属设施以及相关的场地，既可以是整个住宅小区的全部与住宅相关的整体产业，也可以是非住宅用的综合大楼、写字楼、商业大厦、加工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育场馆等。
物业主要包括以下4个组成部分。
1.居住或非居住的建筑物本体（即房屋及其结构），包括自用部位和共用部位，如产权内的房屋、共用楼道等。
2.自用设备和共用设备等附属设施。自用设备指由建筑物内部业主或使用人自用的门窗、卫生洁具，以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；共用设备指建筑物内部全体业主共同使用的供水、排水、落水设施、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。
3.附属公共设施，指物业区域内业主共有、共用的设施，如道路、绿地、停车场、照明灯具、排水管道等设施。
4.建筑地块，指物业所在的特定面积的土地。
国务院于2003年颁行的《物业管理条例》第2条把“物业”界定为“房屋及配套的设施设备和相关场地”。在物业管理实践中，物业有居住物业和非居住物业之分。国内一些城市在有关物业管理法规中，已经对居住区和非居住区的物业作了区分，如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》等。
（二）物业的特征
不管是何种类型的物业，其基本特征都是相似的。
首先，物业具有持久性。物业的建造年限和使用年限都很长，多则百余年，少则数十年。我国的《物权法》规定，居民住宅建设用地的使用期限是70年，建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权消灭，建设用地使用权人需要继续使用土地的，可以在期限届满前一年申请续期。这充分说明了物业的相对持久性。特别是那些经典、具有历史意义的物业，其持久性的特征更加突出。
其次，物业具有固定性。无论是物业中的房屋，还是附属设备与设施，具有明确的区域性和不可移动性的特点，因为其总是依附于土地，需要建设在特定的土地之上。
最后，物业是一个高价值性的物质实体。物业中的房屋及配套的设施设备和相关场地，都凝聚了高额的劳动，是物质财富的体现。无论是居住物业，还是非居住物业，其使用价值和经济价值都非常可观。在城市的物业中，这一特征表现得更加明显。
（三）物业管理的含义
在我国，物业管理的历史相对较短。2003年，我国出台的《物业管理条例》对物业管理的概念做出明确界定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”根据这一界定，可以把物业管理定义为：具有法定权限的管理主体，为了维护和实现业主的利益而对物业进行有效的、专业化的组织、协调、管理服务的过程或行为。
从这个定义中，可以看出物业管理的内涵包括以下4个方面。
1.物业管理的主体具有法定资格。法定的物业管理主体是具有独立法人资格的物业管理企业。在物业管理的实践中，其主体大致由三类人组成：一是物业公司的所有者，即出资成立物业公司的股东，他们是物业公司的所有权者和决定物业公司运作的决策者；二是物业公司的管理者，他们受股东的聘请，接受公司的授权管理物业，如经理等；三是普通员工，他们受聘接受任务，完成物业管理的日常任务，如保安、保洁员、园丁等。当然，作为物业管理主体的管理人员除了具备法定的资格之外，还要有执业资格证明。我国《物业管理条例》第33条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”
2.物业管理的客体是完整的物业本身。即已经建成、验收合格而且已经投入使用的物业。在实际管理中，物业的客体以独立的单元性物业或由若干单元性物业组成的物业区域作为管理的目标。例如，体育馆的物业是独立的单元性物业，而居民小区则是若干单元性物业组成的物业区域。
3.物业管理本质上是一种服务。物业管理实质上是以服务为交换条件的商业行为，它的每项业务、每种服务都是有偿的，即以其提供的服务获得市场利润。尽管物业管理是微利的，但它仍然是以营利为目的的管理行为。物业管理公司只是承担物业区域内包括房屋、设施与设备的维修养护在内的社会职能，只为业主或物业使用人的日常生活提供全方位、多功能的服务，物业公司本身不提供任何房屋及其附属设施设备。所以作为交换条件，业主只需根据收费标准按时交纳管理费和服务费，即可获得相应的服务。这样既方便了业主，也便于社区的统一管理。
4.物业管理是一种专业性的管理行为和管理过程。物业管理作为房地产综合开发的延伸和后续完善，所提供的是专业化的管理和服务。
物业管理的专业服务体现在以下五个方面：一是分工专业化。物业管理的对象内容非常具体细致，专业分工细致有助于为业主提供专门的服务。二是服务人员专业化。各类型的从业人员须取得相关的证书，才有资格上岗，如保安须持有地方公安机关批发的上岗证。三是组织机构专业化。如负责物业安全的保安由保安公司负责培训和派遣，由物业公司聘用。四是物业管理的使用工具专业化，如保洁和管道、水电设施的维修等所使用的专门工具。五是管理制度和工作程序规范化。现代物业管理有一套行之有效的、规范的管理制度和工作程序，如维修业务需要遵循的工作程序包括业主报修申请、登记安排人员、上门服务、验收签字、回访等。
（四）物业管理与社区物业管理
物业管理本质上是一种通过提供服务而获得相应报酬的管理，是非生产性的企业管理。国际标准化组织（ISO）于1987年颁布ISO9000质量管理国际标准，其中对产品的界定就包括服务，即为满足顾客的需要，服务提供方为顾客提供服务所产生的活动以及活动后所形成的结果。
需要说明的是，社区物业管理与物业管理具有共通性。鉴于前文关于社区概念中对于区域性共同体的界定，本书把物业管理等同于社区物业管理。当然，二者的差异还是存在的，如单元物业是否等同于社区物业，还是一个颇具争议的话题。尽管如此，考虑到单元性物业管理与普通居住小区物业管理的目的、手段方法、管理资源等并无本质的差别，如果没有特别说明，在本书中所说的物业管理与社区物业管理是一致的。
二、我国社区物业管理的发展
我国内地的物业管理始于20世纪80年代初，是深圳经济特区借鉴香港物业管理的经验而进行的改革尝试，其背景是住房制度的改革。自1988年至今，物业管理不但在深圳有很大的发展，而且已经在全国推广，物业的范畴也从商品房拓展到非商品房的领域。
物业管理在我国的发展大体可分为以下两个阶段。
（一）物业管理的探索阶段
这个阶段就是通常所说的“双轨制”管理时期，其标志为福利时代的“房管”模式与物业初创时期的改革探索并行发展。此阶段自1988年深圳市的改革尝试，到1997年城市管理体制改革向纵深发展，时间跨度约为十年。在我国，这十年是发生巨大变化的十年，是从计划经济到社会主义市场经济的转型期，对管理体制改革提出了新的要求和挑战。
（二）物业管理的基本规范阶段
从20世纪末到现在，我国的物业管理逐步走上一条改革创新发展的道路。在这个阶段，标志性的事件是国家相关法律法规的出台，使我国的物业管理开始呈现规范化的特征。2003年6月8日，国务院颁行《物业管理条例》，各地方据此相继修改或制定了各自的地方性物业管理规章制度，我国的物业管理开始有法可依。在此背景下，一方面，物业管理的规范化程度有所提高；另一方面，业主和社会的认同程度也在不断提高。
从国务院颁布的《物业管理条例》来看，物业管理的规范性制度主要有以下7项。
1.业主大会制度。业主大会和业主委员会并存，业主大会决策，业主委员会负责执行。
2.业主公约制度。业主公约是业主共同订立并遵守的行为准则，对全体业主具有约束力。
3.物业管理招投标制度。提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业或者公司，鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业管理企业。
4.物业承接验收制度。物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查收检验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。
5.物业管理企业资质管理制度。
6.物业管理专业人员职业资格认定制度。
7.住房专项维修资金制度。
2007年8月26日，温家宝总理签署第504号中华人民共和国国务院令，公布《国务院关于修改＜物业管理条例＞的决定》，根据物业管理实践中出现的新问题对《条例》进行修订。我国的物业管理制度经过4年的实践，又得到了进一步完善。物业管理越发展，需要规范的领域就越多，这将是我国物业管理法制化建设的又一项长期任务。
