房地产学是旅游房地产学产生的必要条件，旅游房地产学的出现也大大地丰富了房地产学的宝库。要研究旅游房地产学就必须对房地产学最基本的知识有所了解。如果把旅游房地产比作一幅绚丽的油画，房地产就是这幅油画的画布，没有房地产，旅游房地产就失去了基础，成为空中楼阁。考虑到本书的读者有不少是非房地产专业的师生和工作者，同时即使是房地产专业的师生，对房地产开发和管理的具体操作实务也不一定熟悉，为了使本书更具有实际的参考价值，也便于非房地产专业的读者，对旅游房地产有一个由浅入深的理解，本书安排了房地产开发和管理有关基本理论的章节，还将在叙述旅游房地产开发过程中，介绍一些实务操作的知识。这些章节既为全书的内容展开作铺垫，又可作为读者今后学习工作中查阅参考之用。
（第一节）房地产开发
一、房地产与房地产所有权的概念
房地产亦称不动产，房地产及其所有权，是指土地和附着在土地上的所有建筑物以及使用它们的权利。
（一）土地
一般我们都认为土地是地球表面的那一部分，但在我们房地产学的概念中，土地不仅仅指这一部分，是指从地球中心开始，越过地球表面一直延伸至空间的那部分。这个概念很重要（图111），因为对于一块特定的土地，可以是一个人拥有它的表面使用权（地面权），另一人拥有它的地下开采权（次地面权），还有一个人拥有它的空中使用权（空域权）。
（二）地上建筑物
任何永久性附着在土地上的东西都认为是土地的一部分，也就是房地产。住宅、校舍、厂房、仓库、围墙、道路、管道、景物等等都是房地产，作为一个组群，统称为地上建筑物，因为它们都开发或改变了土地原本的面貌。
（三）动产与不动产
我们称房地产为不动产，那么相应之下应有动产这一概念。
辨别地产与不动产在房地产经济中是一件十分重要的事情，从广义上讲，动产就是指不动产以外的一切东西。在转让不动产的所有权时，契约中只描述地块，不必要描述住房本身或景物、道路、管道等这些内容，它们都属于地块转让的一部分。而不属于土地，如桌椅、家具、农机具等这些物品，理应划为动产。如果这些物品的使用权也同等转让的话就要在契约中明确，或另订动产转让协议。
（四）固定附着物
一件原来属于动产的物体被附着在土地（或建筑物）上的目的是使其变成不动产的一部分，这种动产被称为固定附着物。一般说来当土地转让给新业主的时候，固定附着物自动包括在转让土地范畴之中。
树木、栽培多年生植物和任何种类非栽培植物，都被认为是土地的一部分，如景物、假山之类就是房屋销售或租赁的组成部分。
（五）房地产的性质
房地产从不同角度去研究，具有不同的含义。上述是从房地产物质形态的角度来认识的，如果从经济的角度来认识是一种财产；从法律的角度来看，房地产是寓含于土地、房屋实体中各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等；对于一座城市来看，房地产是其社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和载体，是生产要素和生活必需的消费品。房地产还是一种特殊的商品，具有以下特殊性：
1.稀缺性
在地球上，土地是有限的。作为一种自然资源，土地不可能再生，因此其供应也是有限的。
2.固定性
土地具有不可移动性，固定在土地上的房屋同样不可移动，因而称为不动产。
3.耐久性
土地具有不可毁灭性，其寿命几乎是永久的。建造成于土地上的各种房屋，其使用寿命至少几十年，多则上百年。
4.高价性
相比于其它商品，其商品价值是巨大的，少则几万、几十万，多则上百万、上千万甚至上亿万。
5.异质性
由于房地产具有固定位置的特性，使得每一件房地产商品，都是独一无二的产品，即使是两幢结构、外型、内饰完全相同的房屋，由于位置不同，本质上仍是有区别的。
（六）我国土地制度的有关规定
我国是社会主义国家，在土地的归属权方面与其他国家、地区有所不同，这对土地开发者或从事开发过程中的其他人士尤其重要。因此本书把我国有关土地制度的知识，作一简单介绍，对读者了解开发内涵很有必要。
按照我国宪法规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
1.土地权属
城市市区土地全部属于国家所有。
土地的劳动群众所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有；矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。
国家实行土地有偿有限期使用制度，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。
2.土地使用权
由于我国土地实行社会主义公有制，因此开发者或购买房屋者只有可能获得的是土地使用权，而不是土地所有权。从这个意义上讲：土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位或个人不得出让土地使用权。土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动。
3.地产性质的划分
土地在房地产中称为地产，可划分为农业用地、建设用地和未利用土地等三类，其中与房产紧密相连的是建设用地。建设用地主要包括商业、金融业、旅游业、服务业用地，工业、仓储用地，城市基础设施及绿化用地，文体教卫用地，机关事业用地，住宅用地，铁路、机场、港口码头等交通用地，军事、宗教等特殊用地等。
4.土地使用权的出让年限
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；
（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
（5）综合或其他用地50年。
二、房地产业的定义和相关产业
房地产业是从事房地产开发建设、经营、管理、租售以及与其相关的中介服务、评估、维修、信托、抵押等经济活动的行业，是第三产业的重要部门。在国际把房地产业与钢铁、汽车并列为三大产业。房地产业的发展能带动和推进相关建筑、建材、家电、家具、旅游、商业、园林、运输以及水、电、燃、交通通信等数十个行业的发展。在我国房地产开发建设耗用相关材料占全年总量：钢材25%、木材40%、水泥70%、玻璃70%、塑料25%，同时房地产业的发展又为其他行业发展提供了最基本的载体和空间条件——房屋和场地。由此可见，在房地产业中，房地产的开发又是各业的龙头。
三、房地产开发及其内涵
（一）房地产开发的定义
指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
（二）房地产开发的本质和特点
房地产开发是一项以经济效益为杠杆的投资活动，具有投资量大、建设周期长、涉及面广的特点，因此《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发必须严格按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
（三）房地产开发的方式
房地产开发按其内容可分为土地开发和房产开发，按开发方式可分为成片开发和单项开发等。
（四）房地产开发的内涵
房地产开发投资的形态是开发商从购买土地使用权开始，通过规划设计、施工建设等一系列活动，建成可以满足某种使用需要的房屋，然后租售给房屋租购者的过程，其目的是获取投资利润最大化。
