上述各工区可以考虑设置专业技术员。
二、物业管理部的岗位职责
（一）物业管理部
1.物业管理的早期介入
物业管理对于保证投资的效果具有重要的作用，物业管理是开发建设的延续和深入，要体现出良好的物业管理效果，必须使物业管理渗透到由物产生至消失的全过程中，早期介入物业管理是完全必要的。
物业管理早期介入应从两个方面来考虑，即：其一，选择和培养物业管理人才；其二，参加工程建设，加强对工程的监理是物业管理的另一个重要内容，也是早期介入的一个方面。物业管理单位应该选派有业务能力，有责任心的人员参加工程管理，掌握工程建设全过程，了解各类设备情况，使物业管理同工程管理相结合。
2.具体确定业务管理人员的岗位设置
根据业务管理的需要，确定物业管理部以及直属单位的人选和岗位要求，对二级法人有物业管理的人选提出岗位要求和推荐合适人选，早期应考虑要兼职，即人员要精干。
3.根据岗位设置和要求选拔人选
根据得才兼备的原则，协助人力资源部门选择人选，经过考试考核择优录用，然后进行岗前培训，此工作要在开业一年半前完成。
为了达到上述目的，最经济的办法就是建设单位在组建工程管理班子时，就有意识地将以后准备安排到物业管理的工程技术人员、各关键岗位的领班，吸收到工程管理班子，这样在工程建设期，这些人员以工种监理为主要职责，在工程竣工后及时转为物业管理人员。按此做法，一般效果都很好，而且可以节约一大笔物业管理早期开办费。
4.制订规章制度
首先要制订一部度假村的技术规程，里面概括了属于物业管理范畴内各行业的基本要求和相互间的有机联系，然后各行业在“技术规程”的基础上，制订各自的维修规程，也称修程。
制订修程，按照设备寿命的周期，制订从养护、维修、大修、更新改造的修程（包括保安和消防的管理办法）。在制订规程过程中，还要把国家、地方对环保、安全的有关法规结合项目的具体情况一起考虑进去，同时要努力通过ISO9000质量保证体系的论证。
5.根据修程管理办法组织队伍
由工作量确定各类队伍的定员、编制和业务管理细则，要在开业前半年完成进行培训。
6.物业的验收和接管
根据工程验收的技术标准对施工单位的物业进行验收包括各种书面资料，如果是二级法人单位则由本部与二级法人单位共同参加，由本部组织主持；如果二级法人单位提出委托代维修、清洁，在验收结束后立即办理委托手续。分清双方责权范围，不论是直接或间接管理均应建立档案台账。
7.编制用工计划和年度计划
按照修程技术标准和工作量的调查和年度计划，然后排出用工计划和材料计划作为与下属各队伍订立承包计划的依据或下达的任务书。
8.日常管理
为使各项设备处于良好技术状态，对直接或间接管理的单位，要建立起检查制度，对养护维修人员也要创造各种条件进行培训，使他们的业务水平不断得到提高。日常管理还包括对绿化卫生、秩序、安全的宣传工作。
9.组织协调
由于园区内涉及面广，各种专业交叉现象十分普遍，因此肯定会有矛盾产生，不及时解决会影响到整体的质量。另外，外部涉及的系统也特别多，不仅有行政管理部门，还有协作部门，组织协调工作就显得十分重要，一般下属工区不是法人不能直接对外，要由物业管理部完成这个职能。
（二）各工区的职责范围
1.土建养护工区
土建是物业管理部下属的一个单位，主要业务范围是建筑物（水电、气管道）道路桥梁的养护维修，根据物业管理部下达的养护维修任务书，编制日计划，确保上述设备处于良好技术状态。
2.机电设备工区
机电维修队按照各项机电设备的技术参数的要求，坚持巡回检查和按照修程进行定期保养和维修，并根据设备运转的技术状态，提出大修、更新改造的报告。
3.园林绿化区
按照各种植物的生长规律和条件，安排劳力进行保养。
4.环境卫生区
（1）对所有环境（包括水域）进行清扫，保证清洁的程度，并接受二级法人的委托对其内部进行清扫和清洁维修，还包括垃圾、杂物的处理。
（2）对度假村的所有公厕所进行清扫和粪便处理。
5.电工班，负责对配电间24小时管理，保证配电间设施运转正常，负责发电机保养，一旦供电发生问题，立即开动发电机，保证主要部位用电正常。
6.锅炉操作班，负责对燃油锅炉的操作，保证热能供应，坚持24小时操作。
7.空调工区，坚持24小时操作，保证客房、餐厅、会议、办公等场所达到设定的温度和湿度。
8.供水工区，负责对水库的管理，水泵房的管理，喷水池的管理以及对游泳池水的过滤和补充。
9.电话总机，坚持24小时服务，保证内外话务畅通。
三、园区物业管理的消防和治安系统消防和治安系统在整个园区的管理体系中归于物业管理系统，消防和治安的总负责人将直接归负责消防和治安副总经理或称总监领导，可将该负责人称为安全部经理。组织结构如图172。
（一）安全系统的职责范围
1.园区及其附属机构以及游客、职工的人身和财物，在本系统的控制的范围内不受侵害，上述范围的生活秩序、工作秩序、公共场所等内部秩序保持良好状态。
2.除了上述直接因素外，还要考虑到不存在其他因素导致这种侵害的发生。
3.把整个项目园区作为一个整体来考虑其安全包括生产安全、交通安全、食品卫生安全和社会治安安全等。
（二）安全系统在度假村的地位
按照1985年公安部颁发的《机关团体、企业、事业单位保卫组织工作细则》规定，机关团体、企业、事业单位保卫组织是本单位的职能部门，又是公安机关的基层组织，在单位和公安机关的领导下进行工作，因此安全部是项目的保卫组织，列入组织机构编制，又是当地公安保卫组织体系的一部分；它与公安机关的关系是保卫业务上由当地公安机关进行指导，业务指导情况的掌握研究等工作由公安机关保卫部门为主管部门归口管理，治安、刑侦、外管消防等部门按各自的业务积极配合。
（三）安全部经理的职责和权限
本系统只设安全部经理一名，如果需要可以任助理一名，因此经理的职责和权限，实际上就是整个安全部的职责和权限。实行经理负责制。
1.主要职责
（1）贯彻执行安全保卫工作的方针政策和有关法律规章，建立并健全各项安全保卫制度，督促和检查各项制度的执行。
（2）根据“预防为主”的保卫工作方针，在园区及其附属机构范围内，开展以“四防”（防火、防盗、防特、防自然灾害等事故）为中心安全教育和法制教育。
（3）贯彻安全工作“谁主管、谁负责”的原则，协助园区内各部门，把安全工作的要求，列入各项工作的岗位责任制范围中。
（4）以要害部位为重点，加强安全管理，严密防范措施，加强门卫巡逻和公共场所的安全控制工作。预防各类案件发生。
（5）贯彻“预防为主，消防结合”的方针，在园区防火委员会领导下，掌管度假村的防火系统，组织和领导义务消防队，预防火灾的发生。
（6）调查园区内发生的治安事故和游客有关安全方面的投诉，并妥善地作出处理。
（7）配合公安机关、国家安全机关以及其他执法机关、国家安全部门以及其他执法机关主管业务部门交办的有关安全工作的任务。
2.基本权限
（1）有对本部门工作及其人员的管理权，包括计划安排，力量组合和分工，考勤考绩（附表172），检查指令执行情况，本部门员工的晋升、晋级、奖惩的建议权。
（2）对项目的安全工作检查督促权
对各部门安全计划执行情况的督促检查，对员工岗位责任制有关安全责任的督促和检查。对危及安全的人、物和事件进行检查，有权采取紧急措施，提出治安处罚的建议权。
（3）对发生在园区内的刑事案件，有批准立案和开展调查取证权，以及查清后报请公安机关的惩处权。
（4）对游客的安全投诉和员工违反安全规章的调查权。
（5）公安机关主管业务部门授予的其他权限。
（四）部门职责
1.办公室
办公室是安全部经理的办事机构，处理本部门的人事、劳资、公共安全计划、行政管理等事宜，是安全中心监控的主管部门。
2.治安段
项目的专业护卫队伍，负责园区及其附属机构范围内治安秩序管理、要害部门管理内部案件的查处和完成上级及公安、安全机关交办的任务。
3.消防段
项目的消防归口管理单位，由于相对独立，离城市较远，设置小型专业消防队，还对由80%以上员工参加义务消防队进行业务培训和指导，是整个项目的消防控制中心和报警系统的枢纽，也是消防器材维修保养的中心。
4.园区安全监控中心的构成
园区安全监控中心分为五个方面：
（1）消防控制系统分中心（子系统）在会议中心、机房、别墅区、运动娱乐场所等重要场所装置烟感器、温感器等报警器材，在消防控制中心设立电子计算机管理消防系统，以其为核心，对整个度假村进行逐区、逐点的火灾监测。
在火灾发生时，经电子计算机进行判断后发出指令信号，指挥各系统对不同等级的区域采取相应的技术措施，以控制和扑灭火灾，并对人员疏散迅速作出安排，该分中心作为中心的派出机构，置于消防段与消防段长下实行双重领导，主要原因是便于专业管理，见图173。
（2）电视监视子系统
它由多台电视屏幕、摄像机、自动或手动图像切换和录象机组成，安全人员可通过屏幕控制各要害部位情况，屏幕图像切换器置于中心控制室。
（3）防盗报警子系统
园区财物相对集中部位和需要保护人身财产安全的地方，都装置报警器；报警信号显示中心控制室。
（4）通信联络和广播子系统
园区安全人员上岗持有无线电对讲机，中心控制中心室可以随时与安全人员保持通讯联络，指挥和调动安全人员开展工作。
如需向游客介绍和说明情况，可通过中心控制室广播员广播。
（5）更钟和其控制子系统
在园区各巡逻线上分段装置更钟，安全巡逻人员每在一个更钟点打时间卡，并会在中心监控如实反映出来，其他控制是电源、水泵、电梯等紧急控制。
（五）消防和治安系统的硬件和报价
1.上述各系统，从建筑上要求，请设计部门按照“中华人民共和国消防条例”、“关于建筑设计的防火标准”进行设计。
2.上述与安全控制系统有关各子系统所需要的设备，需要专业人员到位，对市场进行全面调查后，方能具体进行和提出报价。
3.组建安全部的必要装备估价后报出。
（第五节）物业管理系统的实施步骤
由于项目物业管理系统是集物业管理、保安和消防于一体的大系统。各小系统、子系统乃至各种员工的要求和选拔培养不可能在本书中全部包括，因此只能先把实施步骤提出，只要在前面的叙述中，把项目有关物业管理的业务范围全部包括，其他细节均可由今后的具体实施过程中加以充实。
物业管理系统拟可根据以下步骤加以实施：
一、在项目经营班子的前提下，首先决定物业管理部筹备组长人选，如果同时考虑两名副组长更为理想，筹备组成立。
二、组长到位后，立刻组织力量，编写项目物业管理技术规程。
三、根据专业不同的，先物色一批筹备组的工作人员，人员要少而精，尽可能一人能具备一专多能，这批工作人员在筹备过程中加以考察，最后决定留在本部还是到下属单位担任队长。
四、按照专业不同，计算管理的专业工作量，然后编制各专业的所需要的修程、工时定额、必需的备品、工具、检修设备，各工区、班的人员编配制，各子系统网络的策划。
五、在条件成熟时，把筹备组正式挂牌到物业管理部。
原组长、副组长可以考虑担任经理、副经理和总工程师。工作人员分组留下担任某一方面的业务主管或下去担任工长、领班。
六、各工区、班成立，员工的招募、培训、岗位职责的确定，各子系统管理网络的建立（即包括对二级单位的管理）。
七、对各部门、各单位的合作或者委托订立契约。
八、试运转。
