唐中叶实行两税法，使得“三代之制皆不复见”，土地公有制至此完全废止。从此“田亩之在人者，不能禁其买易”，基本取消了土地买卖的禁令，国家完全放弃了土地分配的职能，推行“兼并者不复追正，贫弱者不复田业”的自由放任政策，使土地兼并由隐蔽、半隐蔽变为公开，由不合法、半合法变为合法，结果必然是土地兼并的迅速膨胀。宋代承续了中唐以来的土地私有化发展趋势，在土地政策上明确坚持“田制不立”和“不抑兼并”两大基本原则，纵容、鼓励土地兼并行为，使得宋代的土地兼并较之前代更是加速发展，先后掀起了三次土地兼并浪潮。
土地兼并第一次浪潮出现在宋真宗、宋仁宗统治期间，在以章献刘太后亲族为首的贵族官僚推动下，土地兼并日益猛烈。如王蒙正“恃章献刘太后亲，多占田嘉州”，“侵民田几至百家”，“更数狱，无敢直其事”；汴京茶商马季良，因为娶了刘太后兄刘美之女，就敢于“冒立券，庇占富民刘守谦免户役”。另一外戚柴宗庆也“性极贪鄙，集财巨万”。在皇亲国戚的带动下，各地官僚和形势户也不甘示弱，纷纷加入土地兼并行列。土地兼并与集中的情况十分惊人，“公卿大臣之占田者”有的达到了千顷以上。到宋仁宗时，土地兼并情况更加严重，“势官富姓占田无限，兼并冒伪，习以成俗，重禁莫能止焉”，这些官僚形势户大多隐瞒田产，逃避赋税，以致国家版籍登记上的田地迅速减少，宋真宗时还有五百二十四万顷田地，到宋仁宗时就只有二百二十八万顷，锐减了一大半。
土地兼并的第二次浪潮发生在宋徽宗时期，也正是与皇帝本人直接相关的西城所和花石纲，引发了这次土地兼并浪潮。
西城所是北宋末掌管公田的机构，全称“城西括田所”或“西城括田所”，由宦官杨戬在政和六年（1116年）设立。宣和初，又有张佑主营缮所，李彦主西城所，亦为检括公田机构。宣和三年（1121年），杨戬死，李彦将后苑作！营缮所的公田，皆并入西城所。西城所括公田的手段可以说是无耻之极：一种是取民间田契根磨，“立法索民田契，自甲之乙，乙之丙，展转究寻，至无可证”，即向甲索要从乙购田时的田契，如果有，又索要丙的田契，直到再也拿不出田契时，就将甲的田地指为公田，“度地所出，增立租赋”。另一种是按民契券所载顷亩，而以新颁乐尺打量，旧尺一亩约当乐尺员郾园愿远怨亩，即以其赢拘没入官，创立租课。西城所以括公田名义对平民土地的公然盗掠，自汝州开始，“浸淫于京东西、淮西北，括废堤、弃堰、荒山、退滩及大河淤流之处，皆勒民主佃，额一定后，虽冲荡回复不可减”。根括之后，更是“催索租逋，急于星火”，否则就“加威刑”。确山令刘愿“前后杖下决死良民千余人”，以致“遍诸州县，自济、郓、濮、兴仁、广济等处为之骚然。迫胁官吏，抑勒细民，有不承佃者，便枷项送狱。人人惴恐，莫保性命。蒲鱼荷芡之利，皆日计月课，纤悉无遗。遂致泺旁之人无所衣食者结集为寇盗”。根括的结果“由是破产者比屋，有朝为豪姓而暮乞丐于市者”。前后所括公田，共得田三万四千三百余顷。
所谓花石纲，就是专为宋徽宗收罗的奇花异石。由一个叫朱"的市井无赖负责。朱"在主管花石纲的过程中，趁机强取豪夺，掳掠民财，贪污中饱，“应造什物，皆科于州县，所献才万分之一，余皆窃以自润”，“招权鬻爵”，“货贿公行，其门如市”，“田产跨连郡县，岁收租课十余万石，甲第名园，几半吴郡，皆夺士庶而有之，守令为用，莫敢谁何”，朱"也从一个市侩而一跃成为新贵。在花石纲的掠夺下，两浙世庶之家，“民预是役者，多鬻田宅子女，以供其须”。《宋史》说花石纲“流毒州郡者二十年”。花石纲是激起江浙方腊起义的重要原因之一。
西城所和花石纲都是以皇帝的名义对老百姓的公然掠夺，但所掠土地和民财却不全为宋徽宗独占，以蔡京、王黼为首的官僚集团在其中更是获利丰厚。如蔡京在永丰圩的圩田就有九百六十顷；王黼更是“乘高为邪”，“凡四方水土珍异之物，悉苛取于民，进帝所者不能什一，余皆入其家”。在蔡京等的带动下，宋徽宗时的土地兼并较之宋真宗、宋仁宗时更为严重，李光在《庄简集·论制国用札子》中就说：“东南财用尽于朱！，西北财用困于李彦，天下根本之财竭于蔡京、王黼”；“天下财赋尽归权幸之家，小人乘时，无复忌惮”。宋徽宗时土地兼并的浪潮，已经激发了民众的反抗，宋江、方腊的起义已经具有相当大的规模和影响，如果不是金人南下，更大规模的农民起义也极有可能爆发，北宋政府也可能将葬身于农民起义的烈火之中。
宋代的第三次土地兼并浪潮发生在南宋高宗时期，其始作俑者就是高宗本人。宋高宗赵构派内侍建立御庄（皇帝直接占有的庄田），内侍则乘机“冒占腴田，大为奸利”。王子、嫔妃也群起效尤，纷纷建立御庄；官僚士大夫也乘机加入兼并行列，致使南宋国内兼并之风骤起，如王历“寓居抚州，恃秦桧之势，凌夺百姓田宅，甚于盗寇，江西人苦之”。南宋时，在兼并手段的无耻和残暴方面，与宋徽宗时相比，更是有过之而无不及。如陆游的不肖子陆子遹，在任溧阳县令时，为了讨好权臣史弥远，他强夺溧阳县张挺、沈成等田产凡一万一千八百余亩，献给史弥远，称之为“福贤庄”。陆子遹原答应给每亩一千钱，但在付钱时却“追田主索田契约，以一千二亩，民众相率投词相府”，竟然“会合巡尉，持兵追捕，焚其室庐，众遂群起抵拒，杀伤数十人”，“遂各就擒，悉置囹圄，灌以尿粪，逼写献契，而一金不酬”。土地兼并手段已经演变成了杀人放火，公开抢劫，官与盗已经没有区别了。
宋代三次土地兼并浪潮的共同特点都是皇帝或皇族带头兼并土地，各级官吏紧随其后，他们掌握的权势在土地兼并中体现出巨大的威力，极尽威权和无耻，其行径“甚过盗贼”。正如马端临所说：“贵者有力可以占田。”贵者在兼并土地中主要是依靠其权势强取豪夺，这是中国历代土地兼并中最常见的情况，也是土地兼并的基本途径，即使在商品经济还很不发达的原始公社解体时期，权势在占有土地方面就发挥了最大的作用，以后更是如此。秦商鞅变法确定了土地可以买卖的法则，但对于权贵来说，土地买卖实在是既繁琐又成本偏高，远不如强取豪夺来得容易简便。既然有抢夺的便利，权贵们又何苦劳神费力地讨价还价？所以“有力可以占田”是历朝历代土地兼并的最主要的法则，即使在商品经济已经比较繁荣的宋代也是如此。
马端临还说过“富者有赀可以买田”，这就又道出了土地兼并的另一条途径，即有钱人可以拿钱买地。这些有钱人可能是通过经商、经营手工业、放高利贷等活动而致富，也有少数自耕农通过勤扒苦做、省吃俭用上升为地主的，他们可能没有权势可以依靠，但同样有扩大占有土地的欲望，他们除了土地买卖，没有其他途径。宋代大量经常而频繁的土地买卖活动大多发生在这些人之中。随着宋代商品经济的发展，土地买卖日益成为了土地兼并的另一个重要途径。
在宋代繁盛的土地交易中，土地出卖方除了占多数的自耕农和半自耕农外，那些占有大量田产的地主也常常以卖方的面目出现，反映出地主阶级内部分化的加剧，地主阶级内部的浮沉升降和贫富转换变得经常而又频繁，这是宋代土地买卖中的一个显著特点。在东汉以及魏晋南北朝时期，地主庄田经济相对稳固，一些世族豪强或地方强宗大姓，往往累世基址不坠，成为名门望族。而在宋代，由于土地买卖的繁盛，土地所有者经常发生变化。一些老牌地主的不肖子孙不善经营，挥霍无度，为了填补亏空，就不得不经常性地典卖田产，直至田土售罄，而新兴的暴发户则成为了田地的买方和新的地主，出现了“千年田换八百主”，“贫富无定势，田宅无定主，有钱则买，无钱则卖”的现象。
在宋代，以土地买卖为主要途径形成的土地集中格局，较之权贵的土地兼并有明显的不同：买卖的田地很难集中连片。这是由买卖双方的不确定性决定的，买卖的土地往往既细小，又分散。如宋理宗时，吏人张洪在平江府有田一百五十六亩，分散为三十八段，佃户共二十五家；淳祐三年（1243年），常州无锡县学添置“养士田”近一百段，客户五十余家，但每段土地多者七八亩，少者仅一角、二角几十步。这是宋代土地兼并与前朝相比又一个新的现象。
§§§第四节宋代官田经营的私营化
宋代是土地私有制大发展的时代，在这一时期，地主土地所有制确立了在封建土地所有制结构中的绝对优势地位，而多种形式的封建国家土地所有制形式则日趋衰落，一些国有土地被以各种形式变为私田，国家仍然保留的国有土地，在经营形式上也被迫采取与地主相同的封建租佃制，这是宋代国有土地所有制经营形式上较之前朝的显著变化。
宋代国有土地采取私营方式的直接原因是国有土地经营效率的低下。唐代的刘禹锡在《代论废楚州营田》中就指出：“本置营田，是求足食。今则徒有糜费，鲜逢顺成，刈获所收无裨于国用；种粮每阙，常假于供司。”公有土地的产出常常抵不上支出，总是处于亏损状态，对于国家来讲已是一个极大的累赘。宋代国有土地经营情况同样也是如此。比如宋仁宗天圣年间，襄州营田历年所得课利为335906石9斗2升，折合钱计92365贯，而历年费用为133704贯13文，实际折本41342贯46文；唐州营田历年所得课利为64931石4斗6升，折合钱计25968贯534文，折本达14368贯114文。这说明，国家委派官吏对国有土地的经营管理效率极其低下，不仅未能为国家增加收入，反而成为了国家的负担。正因为如此，天圣四年（1026年）宋仁宗下诏废除了这两个营田务，“召无田产人户请射，充为永业，每顷输税五分”，这样，国有的营田也采取了普通地主“见税什五”的租佃制，国有土地的经营私营化了。此外，宋代的屯田、职田、学田等所谓的国有土地也先后采取了招佃耕种，收取地租的租佃制形式，封建土地国有制在土地分配中调节职能完全丧失，皇帝成为了在国有土地上收取地租的全国的最大地主。
宋代皇帝作为全国最大的地主，不仅在土地经营方式上采取了私营化的形式，在经营理念上也与普通地主一样，锱铢必较，还用“添立租课”、“！佃夺佃”的办法，来提高对佃户的剥削。早在哲宗元祐八年（1093年），就诏令“！佃”，要官田佃户承担“衙前”重役。徽宗宣和元年（1119年）规定，凡请佃官田者，“视乡例拘纳租课，桩充御前钱物，专一应奉御前支用”。到宣和三年（1121年），又诏令：“原所给佃，租课太轻，不足于用，诏添立租课，！佃一次，如佃人愿从添数，亦仍给佃。”
