“城中村”改造应该有一个广阔的视野，对其改造应当立足于城市的总体规划，而不仅仅是城市建成区以内的村庄。依据各个村庄所处的区位条件及自身发展阶段的差异，将“城中村”主要划分为3种4类，主要包括：①
一是“城郊村”，是指位于城市的郊区，尚未与城市建成区相连，也称潜在型的“城中村”。它基本保留乡村特点，对城市的影响还不明显，尚可从容地对其进行统一规划。
二是“城缘村”，是指位于城市建成区的边缘，并与城市建成区相连，也称起步型的“城中村”。其特点是这些村庄的大规模自发建设即将或正在展开，有待及时实施控制和管理。
三是“城中村”，是指被城市建成区所包围，也就是狭义的“城中村”。它又可分为发展型与成熟型两类。其区别在于：前者的内部还有发展用地，建设也正在逐步展开，急需进行规划引导；而后者的内部已无发展用地，问题十分严重，急需改造，但改造难度较大。
随着城市建设用地的不断拓展，如果不对规划范围内的所有村庄实施及时有效而又全面统一的规划与建设管理，“城中村”由潜在型、起步型向发展型并进而向成熟型演变，就是不可避免的发展趋势。而“城中村”的一系列问题也将日趋严重并逐渐由隐性向显性转化，由城市郊区向城市中心区转移，从而对城市的健康发展直接造成诸多不利的影响。
注释：①陈鹏.“城中村”改造的策略转变.规划师，2004（5）
4.根据“城中村”有没有农用地来分类
这是一种比较简单的分类，与第一种分类方法有些类似，但侧重点不同。根据有没有农用地来分，“城中村”大体可分为三类：第一类是已完全没有农用地的村，且已经被城市包围；第二类是有少量农用地的村和处于城市近期重点建设区域的村；第三类是有较多农用地的村和近期不列入城市重点建设区域的村，它一般位于城市的边缘。
各类“城中村”的发展趋势是：前两类“城中村”已经基本没有耕地，农业收入在经济收入中所占的份额逐年下降，农业人口占总人口比例已经非常低；第三类随着城市化进程也会出现类似的情况，只不过是将在前两类完成城市化进程后才能出现。
二、“城中村”的现状、特征及其问题
§§§第一节“城中村”的现状、特征
“城中村”是我国农村向城市过渡的产物。它既具有我国传统农村的一些典型特征，又具有一些不成熟的城市社区的特点。具体表现在以下几方面：
1.居民构成多元化
与我国传统农村的村民大多以血缘、亲缘相联结不同，“城中村”由于其位居城市经济中心等特殊区位因素的作用，居住人口构成十分复杂，相互之间的关系也更为多样。一般来看，在“城中村”中居住的人口主要由以下几部分构成：一是具有“村籍”的村民。二是在“城中村”租住的城区市民。因为“城中村”房源供应充足，房租相对低廉，区位交通便捷，加之管理常常游离于城乡控制之外，所以成为了千千万万外来暂住者的首选之地。因而，“城中村”除了安置当地的村民（也分农业与非农业人口）外，还成为了大批外来暂住人口的聚居地，其人口规模超过当地居民者已屡见不鲜。就“珠三角”地区而言，来自湖南、安徽、江西、四川等贫困地区农村和偏僻山区的外来工占了人口总数的绝对比重。三是职业构成十分复杂的外来人口。仅就打工者来看，除了为数不少文化素质较高、有中高等收入的“白领”和“蓝领”外，还有发廊小姐之类的“粉领”和从事非法行当的“黑领”。①
2.经济活动以二、三产业为主
随着城市化进程的加快，大多数“城中村”已经处在城市的包围之中，有些地区还成为新的商业中心，因此，这些“城中村”几乎没有了农业用地，“城中村”的村民也基本上不再从事农业活动。由于“城中村”的区位优势，例如接近城市市场，交通便利，容易受到城市的技术、信息、资金、产业活动等的影响，“城中村”一般都办有数量、规模不等的集体企业，有的“城中村”还有自己的物业公司，所以，“城中村”的产业结构多以第二、第三产业为主。村民的收入来源主要包括工资、村集体经济分红、房屋租金、自己经营的零售商业店铺、餐饮业等。
以珠江三角洲为例，改革开放后的“珠三角”地区，“城中村”及其村民的经济发展模式出现了巨大转变。随着外资的引进与“三来一补”式企业的大量涌入，“城中村”的经济已逐步替代了传统农村以第一产业为主导的产业格局。由于当地村民对这种疾风暴雨式的产业转型缺乏足够的思想、技术与物质准备，出让土地办企业和直接出租厂房便成为了一条生财捷注释
：①参见李培林.巨变：村落的终结———都市里的村庄研究.中国社会科学，2002（1）径（有许多外来工和村民都在这类企业中打工）。①
由于大批外来暂住人口的涌入，“城中村”村民逐步改变了传统农民以农业生产作为主要谋生手段的经济模式。为了从房屋出租中谋利，他们总是在压缩自己生活空间的同时尽量新建、扩建或改建私宅以供租赁。于是，除了农业收益和年终分红外，房屋租赁收入成为了村民们的主要经济来源。
这种“以地生财、坐地收租”的发展模式，在客观上推动了当地工、农、商的综合发展，并使“城中村”经济的重点逐渐由第一产业向第二、第三产业转移。
3.土地使用的过渡性、多样性、动态性
首先，“城中村”的土地利用类型表现为从农村用地类型向城市用地类型的快速变化，用地形态往往呈现农村型用地与城市型用地混杂交错的现象，是城市与农村人口、信息、资金、技术、社会观念及产业活动等生态经济要素交织的场所。其次，由于城市作用力与农村作用力的双重影响，“城中村”是城市建设用地、农村建设用地、农业用地复合构成的二元或三元结构系统，其土地利用具有明显的多样性特征。最后，城市的集聚与扩散赋予“城中村”的土地利用以鲜明的动态性特征。一是由于城市的影响，“城中村”的范围不断缩小；二是土地利用类型置换频繁。由于比较利益的影响，“城中村”各用地类型竞争激烈，不断引导土地向经济效益高的类型转化。
以珠江三角洲为例，珠三角地区的“城中村”经过多年演变，其用地已在总体上呈现出了下述特征：以居住用地为主，注释
：①吴晓.“城中村”现状调查与整合———以珠江三角洲地区为例.规划师，2004（5）同时交织混杂了相当规模的工业用地与各类公共设施用地。具体特征有：①
第一，非农化。城市用地的拓展、村落用地的出租及普遍化的建房行为，致使农业用地不断减少，一些“城中村”甚至已没有农田可用（如广州的三元里村和杨箕村）。
第二，混合性。对外城市用地与农村用地彼此交错，对内居住用地、工业用地与各类公共设施用地相互混杂，难以分离而又关系复杂，这在相当程度上造成“城中村”内外形象反差及内部空间布局混乱。
第三，无序性。主要表现为对宅基地的审批、分配与管理混乱，违章私搭乱建行为屡禁不止，各类用地的交错混杂，等等。
4.居住环境相当混乱
由于政策引导不当、管理松散和规划滞后，伴随着村民由第一产业向第二、第三产业的转移，外来人口逐渐增多，人口素质参差不齐等因素，“城中村”居住环境一般相当混乱。主要表现在以下几方面：
首先是超标违章建设行为泛滥。不少“城中村”村民无视国家法律，他们为了自己的私利，任意扩容有限的空间，肆意进行拆旧建新、擅自加层、扩大建筑面积等违章私建活动，从房屋出租中谋利。由此导致“城中村”居住环境混乱，生活环境恶化，如宅基地的乱占、滥用和浪费，建筑布局和空间组织的杂乱无章和失控发展，建筑密度和容积率的居高不下等。某注释
：①吴晓.“城中村”现状调查与整合———以珠江三角洲地区为例.规划师，2004（5）些地段甚至还出现了间距仅有1～2米的“握手楼”，有的简直就成了“接吻楼”。
其次是“城中村”房屋建设质量参差不齐。在“城中村”中虽然有一批质量和外观都不错的村民住房，但同样也有不少结构破损、质量低劣和材料简易的房屋充斥其间，它们在隔声、隔热、防潮、通风等方面存在着明显缺陷。尤其是那些沿街搭建的简易用房，居住条件十分恶劣，外观简陋，分布随意，不但挤占了有限的绿地和道路，而且严重破坏了社区的空间布局和景观环境。
5.设施配套严重缺陷
“城中村”普遍存在着设施配套不足的问题，随着城市经济的发展，大量外来人口的涌入，更是加重了现有的社区配套压力。
在商业设施方面，“城中村”中常见的有批发市场和与社区配套的零售店，但是现有经营设施的建设质量和卫生条件比较差，许多临时性的构筑物从建设到经营、从经营到管理，都未步入正规化的轨道。
在文化娱乐设施方面，“城中村”一般都比较缺乏，某些公共的文娱设施（如图书馆、影剧院等），在满足当地居民和外来人口的文化生活需求、提高其文化素质方面，存在着重大的缺陷。
“城中村”的市政设施也比较落后。各“城中村”的电线网基本上是明线，各种各样的线路互相交错，混杂无序，缺乏合理的规划，常常给生活安全留下了众多隐患。此外，有的地方没有排水管道，有的地方暗沟则变成了明沟，污水从民宅间穿过，严重影响了居民的生活环境。
“城中村”的道路系统仍沿用以往的道路体系。虽然在“城中村”有一条主干道贯穿村的出入口，路面也比较宽，但是其他支路则仍然保持了农村小城镇道路杂乱而狭窄的特点，且路面质量较差，部分路段还是土路，交通极不方便。
6.实行农村集体所有制
从各地的实际情况来看，“城中村”尽管已“身”居城市，但其所有制形式仍然是农村集体所有制，未被征收的土地及其他公共资产归村集体所有。在管理上实行的是和现代城市社区管理体制差别很大的农村管理体制。村民委员会是村民的自治组织，负责对村集体的公共事务及资产进行管理和经营，村规民约对村民依然具有相当的约束力。①
§§§第二节从生态环境角度看当前“城中村”现状
“城中村”一般都位于城市的边缘，被各地政府列入改造计划或自行改造的“城中村”大多位于城乡结合部，“城中村”的发展对当地生态环境产生了很大的影响。从“城中村”可持续发展战略的角度，了解“城中村”现状的生态特点，对于彻底地改造“城中村”具有非常重大的意义。
城市生态系统具有以下几个特点：城市生态系统的生命系统的主体是人类，而不是各种植物、动物和微生物；城市生态系统的生存环境主要是人工环境；城市生态系统是一个开放的系统；城市生态系统具有一定的负荷能力。经济发达地区目前的“城中村”的生态系统除了具有城市生态系统的共同特点外，还具有其自身的特点：①
第一，消费者组成更复杂。城市生态系统的消费者主要是人类，一方面，人的生命活动是环境中能流、物流的一部分，参与城市生态系统的物质循环和能量流动，受自然规律的制约；另一方面，人又是城市生态系统的主宰者，支配城市生态环境的发展方向和速度，对城市生态环境起调节控制作用。所以，消费者的组成在一定程度上影响到城市生态系统的发展。以珠三角“城中村”为例，在该地区“城中村”的居民中，本地村民数量一般不大，绝大部分是外来暂住人口，如广州市的石牌村常住人口只有8000余人，而外来暂住人口却有50000余人。外来人口来自不同的省份，文化背景、风俗习惯、教育程度、居住目的、从业动机等都有较大的差异，由此为“城中村”的生态环境管理和社会管理带来一定的困难。
注释：①代堂平.关注“城中村”问题.社会，2002（5）
第二，植物系统更单调。在城市生态系统中，植物在防御风沙、改善气候、调节气温、增加湿度、平衡碳氧、减弱温室效应、净化环境、美化环境、消减噪声等方面起着重要的作用。城市可以通过政府行为建设公共绿地、风景林绿地、行道树等。全国大多数地区的“城中村”受到利益的驱动，在建设房屋时，由于城市规划滞后，政府监管力度不够，村民占用了大量的农田，也没有留下绿化的空地，很多地方由于缺少光线，连盆栽植物都很难养活，区内很少见到成片绿化地。
第三，能流、物流更快。城市化改变了能量流和物质流。
能量流主要从两个方面发生了改变：一是原有地表性质的改变使得反射率发生变化，从而改变区域的能量收入；二是工业生产和居民生活从外部输入化石燃料或已经物化的产品，它们向大气释放各种物质，阻挡长波辐射的散失，从而改变城市的能量流动。物质流的改变主要是从城市外调运原材料和产品，同时又向自然环境中排放污水和废气。全国各地“城中村”一般人口密度、建筑密度都大，使得能流、物流比一般的城市生态系统更快。
第四，系统稳定性更差。城市生态系统的稳定性取决于环境因素的容量和与外界进行物质交换和能量流动的水平。由于“城中村”的能流、物流的极大改变和环境容量的有限，使得“城中村”生态系统比一般城市生态系统更脆弱，自我调节的功能下降，其主要表现在排水、卫生、消防、抗震、抗台风等方面存在着极大的隐患，也就是说能流和物流在输出方面的能力较差。
注释：①参见徐颂.解读“城中村”现象———以珠江三角洲为例.城乡建设，2004（2）
§§§第三节“城中村”的主要问题
一、“城中村”问题的总体表现
“城中村”作为城市化中一种独特的现象，在管理体制上，一方面它作为城市社区的组成部分，必须接受城市政府的领导，应当在城市社区管理体制下运行；另一方面它属于农村社区，在土地制度、户籍管理制度等方面必须执行农村社区管理体制，从而构成了管理体制的交叉性。城市与农村“二元管理体制”并行存在，共同发挥作用，构成了其“边缘社区”的特征。①在人口构成上，由于村民、市民和流动人口（暂住人口）的混合构成，形成了界限分明的社会群体，不仅不同的社会地位使其出现了社会分层现象，而且高度集中的流动人口因为地缘、血缘、职业不同等原因，又造成了社会群体细分现象，出现了不同的“亚群体”。“城中村”这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：
1.城市规划滞后，建筑密度太大，规划建设无章可循，违法建筑泛滥
