我不理解地反问，新房为何非得买呢？在北美，大多数新人结婚时住的都不是买来的新房。而且，据亲友告知，现在国内新房的设计寿命一般定在30到40年，也就是说，最多40年后房子就将变成一堆废墟。花300万元（别说还要付银行利息了）住40年，每年合着也要75万元，已经超过租金了；其次，假设将300万存入银行，一年利息收入付房租足够有余；第三点最重要，从投资的角度来看，所谓拥有房地产，指的是拥有土地。然而在目前的中国，个人是不能拥有土地的，即使买了房子也只拥有最多70年的住房使用权。所以，对中国人来说，不管是买房还是租房，其实区别只在租用时间的长短而已，谁都不是房子的真正主人。
吉米说：“这些我也都知道的呀，我也解释给堂弟听了。但我叔叔第二天来电话开口就说‘我们这一房不能断子绝孙，借还是不借给句痛快话’。”看来吉米要“胸闷”一阵子了。这钱借了出去就别指望还回来了，成了房奴的人，哪还有钱还吉米呢？
道格拉斯的遭遇
房子问题真是害人不浅，将太平洋两岸的老百姓折磨得死去活来。在这一轮经济危机中，无数的美国家庭因无力继续支付房贷，被银行或贷款机构强行没收房产。屋主因此丧失抵押房屋赎回权，但银行没收房产并非完全合法。不久前，美国银行发生的“机器人签名”丑闻，暴露了这一问题的普遍性及严重性。
CNN报道过一个故事，16年前，道格拉斯从牙买加移民美国，落户在奥兰多市。他的贷款噩梦和大多美国中产阶级一样，至今仍被困在糟糕的贷款政策和经济危机中。6年前他办理房贷按揭时，由于信用背景差，无法获得银行的固定利率，结果只能从其他金融机构获得相当高的贷款利率，头两年81%，今后每半年上调一次，且只能上调不可下调。
不料经济危机袭来后，他丢了工作。在没有收入的情况下，银行同意“重整贷款”。道格拉斯原以为重整后每个月按揭会减少，结果却不减反增，他唯有停止供款。给他发放“高利贷”的金融机构是Seminole Funding。就像许多次贷那样，他亲手签字的贷款借据被7个金融机构转手“证券化”，经华尔街重新包装后，变成了“贷款债券”。这个债券被购买和出售了5次，“游历”了纽约、加州和明尼苏达州后，最终落脚在佛罗里达州的坦帕市。
在道格拉斯违约拖欠两年房贷之后，银行向道格拉斯发出“没收房屋”的通告，并雇用廉价的“催搬手”，在地区警长的协助下，以冷暴力的方式把他赶出家门。当然啦，拖欠了两年房贷，道格拉斯一家早已处于惶惶不安的状态，哪里有胆量要求银行出具原始借据来研究“没收房屋”的合法性。一家人在惊恐中把房屋钥匙老老实实地交出去，然后哭泣着收拾家当，离开曾经温馨的家。
道格拉斯只是数千个“机器人签名者”之一。他的原始贷款凭证，在历经美国境内的“游历”后“失踪”了。法律专家认为，这种程序背后，银行没收房屋其实是非法的，但又有多少人知晓呢？在经历了数月的追踪后，美国银行的办事员到富国银行仓库，花费4小时，终于找到由道格拉斯签字的借据。美国银行重新检查了贷款，看能否给道格拉斯另一个重组方案，但审查结果他不符合资格，此时银行有了原始凭证，看来道格拉斯注定要失去房产了。
截至2010年，有280万户美国家庭在法院的快速判决中丧失了住房。现在，银行强行收回房屋的平均时间为484天，而2008年年初是251天，延长处理时间的主因就是丢失原始借据。由于银行不能及时强行收房，每个月的损失约为60亿美元。这个问题拖延越久，对金融和法律体系的危害也就越严重。
虽然道格拉斯的遭遇令人同情，但对未来潜在的购房者，不能不说是个警示。无论在北美还是中国，很多人都以为买房是积累财富的最佳方式。大家觉得拥有一套住房既能自住又能增值，而租房则亏大了，付出去的真金白银全在为他人作嫁衣裳。而事实上，买房自住完全只是一种生活方式的选择，是极其奢侈的一种消费，至少在北美就是如此。不信的话，就请看购买一栋独立洋房30年还清贷款的消费成本：假设2007年一栋独立洋房的市值为：$290000
首付款为20%$58000
贷款额为 $232000
利息按641%=$291000（税后）
地产税$195000
保险费（$6000/年） $180000
保养费（$300/月） $108000
30年的屋顶维修费和装修费 $300000
成本： $1074000
从上面的计算可以看出，买一栋30万美元的独立洋房，居住30年的成本超过了100万美元。如果是公寓大楼的话，因为管理费的因素，成本将更高。从投资的角度来说，即便30年后房价涨至100万美元，也并没有带来投资回报。
在中国，一套像样的公寓动不动两三百万美元，在北京、上海、杭州更超过人民币500万元，购房者非但不拥有土地，而且最多只有70年的住房使用权。所以对中国人来说，买房和租房的区别只在于租用房产的时间长短，不管是买房还是租房者，谁都不是房子的真正主人。因此，你在不曾拥有土地的情况下购买房子，实际上比买钻石更奢侈。一旦人们失去对土地的所有权，房子本身与一堆水泥、钢筋之类的建筑材料没什么两样，就像购买汽车，钥匙一到车主的手里，车便立刻折旧。
事实上，在欧美，租房而住者比例甚高，特别是在大城市，租房者超过50% 。普通百姓切忌被“买房是最好的投资”的论调所误导，不要令自己一辈子成为房贷的奴隶。对于是否拥有自住房，应该摆正心态：有能力就买来住，为的是改变生活品质，享受拥有的快感；经济能力不够的话，千万别勉强，为房子丢了爱情更是不值得。没有房子也完全可以有自己的生活。换一种生活态度，租房住也可以活得潇洒快乐，而且在财务上还将获得更多的自由度。 泡沫啥时破？
——北京、上海房价会跌多少？就在著名独立经济学家谢国忠发表文章预言“中国房地产2012年下半年可能将崩盘”后没几天，美国银行-美林证券（Bank of AmericaMerrill Lynch）发布最近对中国市场的调查称，“几乎未发现有泡沫迹象”。
这几年，对中国房地产是否存在泡沫的问题，正反两派阵营里的专家各执一词、互不相让。楼市到底有没有泡沫，一旦下跌会跌去多少？
中国租金已远超“合理租售比”
在回答这些问题之前，让我们先来了解一下相关概念。
什么叫泡沫？泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么，该如何计算？对此，就像股票的P/E值一样，国际上有很多计算尺度，如“收入房价比”、“月收入每平方米价格比”以及“租售比”等。由于中国居民的收入来源繁杂，比较难得出准确的金额，这里就暂且用租售比来对房子的价位作个衡量吧。
所谓租售比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万元的房子，假如月租金为5000元的话，那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说，当租售之比为160时，房价就是合理的，当租售之比高于160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。
有人忍不住会质疑，为何租售比要定在160这个节点上，这一数据从何而来？首先，这是因为欧美房价的上下起伏，在过去的两三百年间与通胀的幅度相似。 美国自1890年之后的120年间，扣除了通胀（平均每年2%）的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。
举一个具体的例子。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万元的房子，假设他们口袋里都有100万元。甲君以100万元买下了房子，乙君以一个月6250元租了下来。
以欧美每年平均2%的地产税来计算（按当年的房价征收），这里为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等，他实际拥有的依然是100万元。而乙君把100万元拿去投资理财，他的投资（按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回报至少8%）的回报率，正好支付房租。
因此在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看，在房价没有泡沫的时候，其实租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是欧美的大城市长期以来租房和买房的比例各占一半的根本原因。
然而，由于中国目前不用支付地产税，所以160的租售比，可以提高至200。还是以市值100万元的房子为例，假如月租金为5000元，那么从金融角度上来看，房价就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，房价就有泡沫之嫌了。
但事实上，当今中国房价的租售比已经普遍超过了200，特别像京、沪、穗那样的大城市，租售比平均为500，超出800到1000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价800万元的公寓楼，每月租金7500元，租售比超过了1000！按先前那个甲乙二君的例子来看，在中国租房简直太合算了！
“有没有泡沫”和“何时调整”是两个概念
我发现北京、上海的亲友们，要么没房子，要么就有好几套。对于那些有钱人来说，房价还不算贵。因为他们认为高房价是“刚性需求”的结果，房地产又是中国的支柱产业，所以房价肯定不会跌。而对于那些普通工薪族来说，如果没有房子的，哪怕降一半价格，他们还是照样买不起。越等越无望的人们好像也都快断了买房子的念想了。很显然，在国内一线城市，楼市基本是富人们的游戏。
在这种情况下，如果还有专家坚称中国楼市毫无泡沫，我倒同意这个说辞，因为再以“泡沫”来形容中国的房价已经不准确。犹如普通的秤最多到达300斤，如果一个人体重超过了600斤的话，在医学上已经不适合再用“胖”来形容了，而是可以归属到疾病类的“肥胖症”上了。
每次和国内亲友电话聊天，房子越来越成为我们的中心话题。每次他们都反问我，你不是说国内的房价已经高得不合理了，已经有泡沫了吗，那怎么房价还在涨呢？看来你那套理论不适合中国。
我每次都得解释，其实有没有泡沫和何时调整是两个概念。像耶鲁大学教授希勒曾准确预测了美国网络股泡沫的破灭。可他第一次提出网络股的泡沫是在 1996年，离真正破灭还有5年之久。而就在这5年间，网络股的指数又涨了150%！国内的楼市也一样，特别是一线城市的房价，早就超过任何合理的比值，但依然义无反顾地天天向上。是有不少炒房的人赚得钵满盆溢，可谁又能担保自己不是最后接手的那个“傻瓜”呢？
然而，国内不少专家说了，有泡沫又怎样？中国国情不同，我们这儿的房价只会涨不会跌，即使有泡沫也不会破。这句话，30多年前南美国人说过；20多年前中国香港人说过，中国台湾人说过，东南亚人说过，日本人也说过；几年前美国人说过，爱尔兰人说过，俄罗斯人说过，阿联酋人也说过……大家往往都坚信，即使其他地方的房价会跌，他们那儿的房价只涨不跌，绝对不会跌！但遗憾的是，结果就有那么一天，那儿的房价突然掉头向下……
千万别心存侥幸！每当泡沫来临时，总会有人说这次不一样，我们这儿是不一样的，可历史总是惊人地相似，历史总是不断重演，区别在于早晚而已。800年来的一部金融荒唐史就是这样造就的。大灾难发生前往往格外平静，就像日本2011年年初的地震和海啸，在爆发半小时之前还是晴空万里……
租金反映真实的供求关系
2011年年初，上海和重庆正式试点开征房产税。大家纷纷猜测上海、北京的房价在开征房产税后会跌多少。从5%的微调一直到50%的折腰，网友预测的各种百分比都有。我在国内的亲友要求我也来凑个热闹，算算北京、上海的房价能跌多少。
这可真把我难住了。虽然国内的房价好像快跌了，可跌多少，我真说不准。我对北美的楼市略有研究，先谈谈美国的情况，就拿美国当做中国的一面镜子吧。其实，美国从英国殖民地到独立直至1971年之前的那300年间，房价一直维持在平均家庭年收入的16到18倍。普通家庭一般不用借贷，只需存几年钱，就能买下一栋属于自己的房子。
然而，到了1971年，美元与黄金脱钩了。于是，从理论上来说，美国可以无限制地印钞票。这时，政府作为监管功能的角色开始丧失。解禁放松金融管制的国策始于里根政府，并伴之于寻求保守的传统价值观和恢复自由市场的口号，因此被称为里根革命。这一“革命”之举又被布什和克林顿政府进一步推向了高潮。金融机构知道发大财的机会到了，他们一改严格审批贷款的政策，忽悠百姓借贷买房。也就在那时，“用明天的钱圆今天的梦”的口号开始出现。于是从1971年开始，美国房价的上升逐渐超过了收入的上升，从16倍一路上升到3倍、4倍、5倍、6倍……而随着金融海啸发展到经济危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50% 以上仍未见止步。在这次金融危机中，无数美国人的“今天的梦”在明天醒来时看到的居然是残垣破壁——房子被银行收去拍卖了。
如果大家都不靠借贷，那么房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系，就像房租那样。比如在上海，这10年来平均房价上升了4倍，而房租的上升连1倍都不到，显然和收入的增长成相应的比例。这是因为租金不能借贷，必须支付现金，租金所反映的是真实的供求关系。
楼市和股市不完全相同，但也有相似之处。一旦投机者退出，房价跌起来也是非常可怕的，会一路下跌，直至回归合理价位——也就是最权威的房价与房租之比。
说到这儿，北京、上海的房价一旦下跌可能会跌多少，大家心里应该有一把尺度了。最后提一下，当年日本东京房价大跌，最高地区的跌幅高达90%；而当年中国香港房价下跌时，有几个区曾经跌去了70%……房产税
——调整楼市的利器之一中国决定试点房地产税后，一石激起千层浪。中国社会科学院工业经济研究所认为，如果按照市场预测，以房屋评估值的1%来征收，对房价的影响则会很明显，将会致使房价下跌20%。征收房产税引来了民间的各种争议，有人甚至质疑，房产税究竟是打击为富不仁者还是打击普通老百姓，抑或是一种变相的掠夺财富？
