很多人在买房时都使用了个人住房贷款。既然是贷款就有偿还的问题，钱挣得不容易，选择住房贷款当然要精打细算。选择时要考虑哪些因素呢？在这里给大家五个简单的建议：
1.选择贷款种类
个人住房贷款有两种，一是银行商业贷款，二是公积金委托贷款。公积金委托贷款的利率比银行商业贷款的利率低，公积金委托贷款是购房人的首选。不过公积金委托贷款有额度限制，如果单独申请公积金委托贷款不能满足需要，可以即用银行商业贷款弥补不足的贷款额。
2.贷款银行的选择
每家银行提供的商业性住房贷款都涉及律师费、保险费、登记费，费用标准不完全相同，如果有可能的话，应当选择费用最低的银行。
3.贷款成数的选择
选择贷款成数时，应从以下几方面考虑：
1.一定要保留一部分储备资金，以应付不时之需。
2.自己的资金如有投资且收益率高于银行贷款利率，那就应该尽可能多地使用住房贷款，否则就降低贷款成数以减少利息负担。
3.买房时除了要支付房价款，还有装修、购买电器和家具、支付契税和物业维修基金等多项支出，如果就这些费用单独向银行申请贷款，贷款的利率适用消费贷款的利率，利率水平要高于住房贷款利率的水平。因此在资金有限的情况下，应该尽可能多地用住房贷款去支付房价款。而用自己的钱来应付其他支出。
4.选择贷款期限
贷款期限的长短直接影响每月还款额和利息负担的多少。依据前面提到的选择标准，每月还款额一定要限制在自己的承受能力范围内。建议大家选择长一些的贷款期限，以保证自己的生活质量不会因为住房贷款而受到太大的影响。另一方面，如果有了钱还可以提前还清或偿还部分贷款，利息负担的总和也不会增加多少。对于提前还款银行要收取违约金的问题，至少目前不用担心，因为只有上海对贷款合同履行不满一年的收取违约金。
5.还款方式的选择
个人住房贷款还款方式主要有五种：
1.到期一次还本付息法，这种方法只适用于贷款期限在一年以内的贷款。
2.等额本金还款法，这种方法第一个月的还款额最高，以后逐月减少。
3.等额本息还款法，在贷款期限内每月还款额相同。
4.等比递增还款法，把还款期限划分为若干个时间段，每个时间段内的月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增。
5.等额递增还款法，同前一种方法基本相同，只是把固定比例改成固定数额。
几种还款方式比较而言，第2种方法的利息负担最少，但前期的月还款额最高，以后每种方法的利息负担都在逐渐增加，而前期的月还款额在逐渐减少。一般来说，第2种、第3种方法适用于收入稳定的成熟型家庭，第4种、第5种方法适用于收入处于上升阶段的成长型家庭，也就是说新婚夫妇或创业人士。目前在北京实行的还款方式只有第1种和第3种，但随着银行服务水平的提高，其他儿种方式很有可能在不长的时间内实行。例如建设银行已经在部分城市开展等比递增还款、等额递增还款的试点工作。
装修预算不花“冤枉钱”的窍门
一般的家庭装饰工程，都是以实际材料价格和人工费用来计算。装饰材料的品种、价格变化较快，预算则很难用定额规范起来。装饰预算是一门学问，住户在审查预算时应掌握科学的方法，以避免花“冤枉钱”。
1.量力而行，砍价有度
住户应该在考虑满足基本使用功能和体现家居造型氛围的同时，根据自己的经济条件，事先确立一个合理的装饰费用投入。一般正规装修企业的毛利率占工程总造价的10％—20％左右，有的消费者将公司的管理费砍至工程总造价的5％，为了保持合理利润，装饰公司就只有在材料费、人工费上“偷工减料”了，最终受害者仍是住户。
2.有备无患，一气呵成
装修前一定要留出足够的时间把设计、用料、询价和预算做到位，前期准备得越充分，装修的速度可能越快。住户收到工程图和报价单，一定要仔细阅读，要留意你所要求的装修项目是否已全部提供。比如，有没有漏掉窗帘、少报了一扇门等。可惜有许多住户，所关心的只是最后一个总价。但若这报价不包括你要的全部项目，到最后还不是超出预算吗？这些漏掉的项目到了现场施工时肯定少不了，届时不仅要多增加开支，而且还“受制于人”。
3.用料做工，清楚明白
装修公司提供的图纸和报价单，要能表示出项目的尺寸、做法、用料（包括型号、牌子）、价钱，不能笼统地一说了之。例如消费者看到这么一项标价“墙面立邦漆30元／平方米”，显然不够具体。首先，立邦漆是一个漆的品牌，有很多产品，如内墙漆、外墙漆、木器漆，而内墙漆中又分几大类，每种又有很多颜色，价格千差万别。
4.特殊情况，特别预算
在墙壁装修中。对于大面积的裂缝处理是要另行收费的。尤其是铺石膏板，通常每平方米要加30元以上，这项收费往往在预算中体现不出来，而到现场施工时根据实际情况才单独提出。有的家庭在铺地砖时喜欢用不同的颜色拼成一定的图案，这笔拼花费用通常也是在结算时才提出来。预算中关于水路、电路的改造费用通常先预付一小部分，竣工时再按实际发生的数量进行结算。对这些特殊项目及预算，住户一定要心中有底，摸准行情。
“超级房奴”如何调整理财思路
小陈的家庭财务状况比较特殊，他新婚一年，因双方家庭条件尚可，都事先早早为子女付了首付款购买了房产，但是由于自住的和新购的两套都是按揭房，目前深受房贷压力之苦。小两口现在就像两只蜗牛背着重重的壳艰难前行。经向其了解详细情况后，为其做了以下一番理财规划。
1.客户基本情况
家庭资产负债情况：
房产2套，一套在市区，100平米左右，目前市价80万元，房贷余额20万元，贷款剩余期限5年，月供3821元，已入住做新房；一套在市郊，150平米左右，市价75万元，房贷余额35万元，贷款剩余期限15年，月供2861元，2005年年底刚交房，现空置；自用车一辆，折旧后市值10万，车贷余额3万元，贷款剩余期限2年，月供1326元；另有活期存款10000元左右。
家庭成员收入情况：
陈先生从事通讯行业，月收入5000元，年终奖2万元：陈太太从事金融行业，月收入4000元，年终奖1万元左右。
家庭支出概况：
贷款月供8000元左右，养车费用1000元，月生活支出1000元左右。
家庭成员保障情况：
单位皆交基本医疗保险，无商业补充保险。
理财目标：
1.早日摆脱当前财务紧张局面，提高生活消费水平；
2.计划不久添个宝宝，为小孩准备一定的养育和教育费用；
3.如何处置市郊房产？出租还是卖掉？
4.增强家庭抗风险能力，何时投保，买什么保险最为合适。
2.家庭财务状况分析
陈先生和太太凭借着自己的努力和双方家庭的鼎力相助已经初步建立起了自己温馨幸福的小家庭，但同时。在家庭的形成期，小两口也承担了较大的压力和责任，如父母赡养和计划子女养育等。因此，合理的配置家庭的资产负债，充分做好家庭主要成员的风险保障显得至关重要。
从目前陈先生和太太家庭的财务状况来看，主要存在以下几个问题：
问题一：双方虽然工作和收入相对稳定，但是月度收支处于入不敷出的状态，家庭财务每年的赤字总数达到1000×12=12000元，几乎抵消一年的年度收支赢余，虽然节衣缩食，但是年度赢余只有1.8万元，这对于家庭的资产净值的提升十分的不利。
问题二：从家庭的资产负债结构来看，陈先生家的负债比率仅为35％，小于通常的安全负债率50％的底线；净值比率为65％.家庭的财务安全状况尚可。但是，家庭的绝大部分资产都配置在房地产上；银行存款仅为1万元，因此，整个家庭的资产流动性很差，抗风险能力较弱。
问题三：在陈先生家庭的资产中，房地产占据了总资产的93％，而且目前一套空置，一套自住，不产生任何收益，市郊房产因交通和地段原因，租金较低，尚不能以租养贷。总体来看，资产的投资回报率低。问题四：家庭风险保障力度不足。在资金相对紧张时期要做好家庭主要支柱的风险保障，保证家庭生活质量和子女养育不受意外因素的影响显得尤为重要。陈先生夫妇两人收入相差不多，具有同等重要的经济地位，因此，风险保障额度应该基本相同。但目前除了双方单位投保了基本的养老和医疗金外，无任何补充保险。面对着房贷的重压和未来子女抚养和父母赡养的责任，风险保障方面明显不足。
3.理财建议
经过对陈先生和陈太太的风险属性测试结果显示：该夫妻两人职业稳定，目前无家庭子女抚养和父母赡养负担，具有相当的家庭资产，其中以投资房地产最多，客观上具有中高的风险承受能力；另外，从面对风险的主观承受态度来分析，夫妻两人相对保守，最多只可忍受10％左右的投资亏损，面对15％以上的亏损，在心理上有一定的影响和波动，从风险承受态度上来测评仅为中等。
4.出售市区房产，改善家庭财务现状
如前所述，陈先生家庭目前主要存在着以下一些问题：月度收支赤字、资产流动性差、资产投资回报太低等（作者声明：搜狐独家稿件，谢绝任何网站转载），但若出售其中一套房产，则这些问题就可以在很大程度上得以解决。不过与陈先生考虑的不同的是，对于市郊的房产的处置，建议保留自用，而是出售市区的房产，其理由主要如下：
（1）市郊房产出租租金过低，租不能养贷。因地段偏离市区，目前小区配套还没有完全跟上，而且，该地段现阶段楼盘林立，短期内租金很难上涨，投资回报不高。
（2）税收负担高。根据最新的房地产税收政策，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的.销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。市郊房产交房不到2年，在近期宏观调控下，郊区房产价格未有明显上升，而且面积有150平米，再转让需要另交税费，税收负担明显偏高。面对着郊区房产的“鸡肋”状态，处置市区房产相对更合理些。一方面因为已交房满5年可免去一大笔税费，另一方面考虑到陈先生家庭已购有自用车，市郊虽然偏远些，但有了车上下班还是方便的。
因此，可将市区房产通过转按揭出售，家庭资金可以得到有效的盘活。归还剩余20万元贷款后剩余60万元左右流动资金，用15万元左右对郊区房产进行装修。因汽车贷款利率相对较高，执行的是基准利率，因此建议提前归还3万元汽车贷款。
另外，可提前部分归还15万元左右的市郊房产贷款，剩余贷款20万元。15年还清，每月贷款归还1635元，还款压力大大减轻。在其他收支不变的情况下，月可结余5365元，彻底告别赤字状态。
2.合理配置生息资产，提高资金投资收益
根据陈先生夫妻两人的风险属性偏好.可归到稳健型的投资者一类中。建议对其生息资产做如下配置：1万元继续存银行活期做备用金，其余资金40％投资于稳健型的人民币理财产品、债券等，60％投资于股票型基金、黄金等风险性投资。月结余资金还可定期定额投资开放式基金。通过合理的资产配置，预期可达到10％左右的综合投资回报率，不但可抵抗通货膨胀，实现资产的保值增值.还可累积小孩的养育费用和本人的退休养老费用。出售市区房产资金归还各类贷款后剩余27万元，建议用10万元资金购买人民币理财产品做稳健投资。其余50％-60％的资金可选择业绩表现良好的股票型基金、封闭式基金、黄金等做一定的风险性投资。随着股改的顺利推进，A股市场的投资价值开始显现，加上人民币升值预期的延续，股市升幅有一定的期待，而股票型基金是间接投资股市的最好选择。基金的选择主要看两个方向，一是基金公司的实力，二是基金的历史表现。另外，可选择业绩表现稳定的基金做长期的定期定额投资，摊薄投资成本，稳步提高投资收益。
封闭式基金目前具有巨大的折价率，蕴涵着不小的投资机会。买入封闭式基金，相当于以平均6—7折的价格买入一篮子股票。但投资于封闭式基金要着眼于比较长的时间期限，大部分封闭式基金到期日还有相当长时间，其价值的回归需要耐心地等待。
3.选择合适险种，加强风险保障力度
购买保险产品的主要目的应为获得保障，投资收益的最大化不应成为考虑的主要因素。因此，根据陈先生家庭情况，首要应考虑双方的身体健康保障和意外保障.以保证房贷和正常的生活开支及未来小孩的养育费用不会因为一些意外而受到影响。
陈先生夫妻目前除了基本的养老和医疗保险外，无任何补充保险，作为家庭支柱的双方在重疾医疗和意外险方面则是空白。因此，重点考虑重大疾病险和意外险.这两类保险花费较少但保障高，重大疾病险选择10至20万元为宜，意外险保额可以依据“贷款额+10年的基本生活开支”来定，如果有其他家庭负担和责任如小孩养育、父母赡养等，则要做相应的调整。随着贷款压力的逐步减轻，理财资金的逐步宽裕，对于短期内不会动用的资金也可适当投保万能寿险。除了保障功能外，还可达到较好的投资、储蓄的理财效果。万能寿险设有保障账户和一个统一形态的投资账户，缴费方式灵活，适合于需求弹性较大、风险承受能力较低、对保险希望有更多选择权的投保人。新近推出的万能寿险大都承诺最低回报率，而且有多家保险公司承诺5年，每年2.5％的年收益率。
年收入10万元公务员家庭买房理财方案
伍先生需首付3成（25.2万元），另外公积金贷款50万元，商业贷款8.8万元。贷款30年，月还款3100元左右。假设房价长期维持不变.伍先生省吃俭用，并保证无其他意外支出的前提下，3年后可完成购房计划。但是郊区购房子还必须考虑交通问题，生活成本会增加。买完房之后，伍先生已无力支付买车、装修的费用。
1.理财建议
1.选择市区小户型过渡
目前，伍先生可以考虑先购买市区50—60平方米丽室一厅小户型过渡，目前市中心该类房产单价在9000—11000元之间，以10000元／平方米，60平方米计算，伍先生购买总价在60万元。建议伍先生购买带装修，无营业税的房产，控制交易成本，也省去了装修费用。
